ז'בוטינסקי 7 רמת גן, 5252007
(מגדל משה אביב, קומה 48)
טל'. 03-6132432, פקס'. 03-6132437
THE NEWS
מאמרים כיצד אפשר להפריט את רמ"י מהר וביעילות
כיצד אפשר להפריט את רמ"י מהר וביעילות

מאת: עו"ד גד שטילמן  


המינהל הוא אחד משני הגורמים המשמעותיים החוסמים פיתוח הבניה. הקושי הוא תולדה של בירוקרטיה במינהל ובועדות התכנון והעדר אינטרס כלכלי של המחזיקים בקרקע חקלאית לשנות את יעודה.

מאז הקמת מינהל מקרקעי ישראל (היום - רשות מקרקעי ישראל) ניהול הקרקעות ומערכת הזכויות והחובות מול המחזיקים בקרקע נשלטת על ידי "החלטות" מועצת מינהל מקרקעי ישראל ו"הוראות אגף".

רשות מקרקעי ישראל, על פי סמכויותיה, אינה גוף שיוזם "שינויי יעוד", הרשות רק מגיבה לבקשות לשינויי יעוד. עד פסק הדין "בבג"צ הקשת המזרחית" היוזמה לשינויי יעוד קרקעות החקלאיות הייתה נתונה בידי המחזיקים בקרקע החקלאית - בעיקר מושבים וקיבוצים. מאז ביטל בית המשפט העליון את "הרווח היזמי" של המחזיקים בקרקע החקלאית נקבעו בהתאמה "החלטות מועצה" הפוגעות באינטרסים של הקיבוצים והמושבים. ההחלטות החדשות יצרו תמריץ שלילי בשינוי ביעוד וכפועל יוצא מכך כל יוזמה נתקלת בהתנגדות נוכח הפגיעה הקניינית בנכסי החקלאיים.

לדעתנו, המפתח לשינוי המצב מחייב הערכות בשלושת המישורים: יצירת האינטרס הכללי למחזיק בקרקע בשינוי היעוד, ייעול הליכי התכנון והבניה ברשויות התכנון ושינויי המבנה הארגוני של רשות מקרקעי ישראל. במאמר זה נתייחס בעיקר לנושא האחרון;

רשות מקרקעי ישראל מחולקת למחוזות ובכל מחוז "יחידות" בעלות תחומי אחריות ספציפיים. מספר "היחידות" רב והחלוקה של תחומי האחריות ביניהן אינה ברורה. ביצועה של פעולה פשוטה כמו מכר קרקע חקלאית מחייב אישורן של מספר יחידות, זו אחר זו. כפועל יוצא מכך, הליך ממוצע של אישור מכר, הינו כשנתיים (!!). המערך הניהולי שנבנה לאורך השנים והפעלתו באמצעות "הוראות אגף" ביטל לחלוטין את יכולת הפקידות המבצעת ברשות להפעיל שיקול דעת עצמאי; כך נוצרה "מפלצת" בירוקרטית שהדרך היחידה להתגבר עליה היא לחסלה לחלוטין ולהפריטה.

למעשה, ההפרטה החלה לפני מספר שנים והוכיחה את עצמה; כך למשל המחלקה המשפטית הוציאה את התביעות המשפטיות אל עורכי דין עצמאיים חיצוניים. כך גם במחלקת התכנון. בשיטה זו, של מיקור חוץ, אפשר להפריט את יחידת הפיקוח וכל יחידה אחרת הקיימת ברשות. בסופו של יום "הרשות" תעלם ויוותר "מטה ניהולי" הכפוף למשרד ממשלתי שינהל את הטיפול בקרקע במסגרת מכרזים לבעלי מקצוע (פקחים, עורכי דין, אדריכלים, מודדים, חשבים, חברות גבייה וכו').

אנו בדעה שהעברת הביצוע לגורמים פרטיים המתומרצים על פי הספק השירות הניתן לעל ידם וטיבו, תביא להתייעלות המערך כולו. התחרות בין הגופים העצמאים שיזכו במכרזים יצרו אינטרס שיגביר את התפוקה ואף יוזיל באופן מהותי את הוצאות המדינה.

כמו כן, בד בבד להפרטה המנהלית יש לשנות גם את כל הבסיס הסטטוטורי של ניהול קרקעות המדינה: על שטחי הרשות כמעט ולא חל חוק המקרקעין ובמקומו חל "קודקס" החלטות מועצה שמנוסח באופן המשאיר פתח נרחב לפרשנות. החלטות המועצה משתנות חדשים לבקרים וחלקן אינו מיושם. לדעתנו, מצב משפטי זה חייב להשתנות! יש לבצע שינויי חקיקתי אגררי שיסדיר את מערכת היחסים שבין המחזיקים בקרקע החקלאית למדינה בחקיקה ראשית וחקיקת משנה. בנוסף, יש להטמיע את הזכויות והחובות בחוזי חכירה לדורות שיצרו יציבות ובהירות לאורך שנות דור.

לסיכום: אם תוסדר החקיקה האגררית בקרקעות המדינה ויוקנו חוזי חכירה לדורות שיעגנו יתרון יזמי בשינוי היעוד, אזי כוחות השוק ייצרו יזמות שכולם ירוויחו ממנה. דעתנו היא שאין כל מקום לחשש מיזמות פרטית, שכן, ממילא הליכי התכנון מפוקחים על ידי רשויות התכנון וכפופים לתמ"א 35 ולתוכניות מתאר מחוזיות.

נוסיף ונציין שיתכן והפתרון לתחילת הליכי ההפרטה, יכול לבוא גם במימוש מבוקר של ה"איום" של קק"ל להפרדות מהמינהל. קק"ל מחזיקה כ- 2 מיליון דונם והוא גוף שיכול להוות פלטפורמה ליצור את מנגנון ההפרטה.
תגיות
מגזר חקלאי , דיני מושבים , דיני קיבוצים , אגודות שיתופיות , מינהל מקרקעי ישראל , רשות מקרקעי ישראל , דיני מקרקעין , מיסוי מקרקעין ,
קטעי עיתונות
חקלאי זכרון יעקב זכו לקבל השבוע סקירה מקצועית בכל הקשור למאבקם לקבלת פיצויים בגין הפגיעה בערך קרקעותיהם... המאבק נכנס לישורת האחרונה: מדובר בנזק של מיליארד שקל!
פורסם ב : גפן
מועד פרסום: 17/07/2015
שם הכתב/ת: דוד בר יוסף
היפרדות קק"ל מהמדינה רק תאיץ את שיווק הקרקעות. ייתכן שהפתרון לתחילת הליכי ההפרטה יכול לבוא גם ממימוש מבוקר של האיום מצד קק"ל להיפרדות מרמ"י. קק"ל מחזיקה כ- 2 מיליון דונם, והיא גוף שיכול לשמש פלטפורמה נהדרת למנגנון השינוי הנדרש.
פורסם ב : הארץ
מועד פרסום: 27/04/2015
שם הכתב/ת: עו"ד גד שטילמן
 פרופיל המשרד |  הצוות המשפטי |  מאמרים |  חדשות המשרד |  קטעי עיתונות
תחומי התמחות:  מגזר חקלאי, מושבים, קיבוצים, אגודות שיתופיות |  ירושות, עזבונות, בן ממשיך, מעמד אישי |  מינהל מקרקעי ישראל / רשות מקרקעי ישראל |  דיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין
 תכנון ובניה |  משפט מסחרי, משפט עסקי |  עובדים זרים, דיני עבודה |  נושאים מיוחדים
גד שטילמן, משרד עורכי דין
רחוב ז'בוטינסקי 7, מגדל משה אביב, קומה 48, רמת גן 5252007, טל'. 03-6132432, פקס'. 03-6132437
email: office@shtilman.co.il
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי & law-news - חדשות משפט