ז'בוטינסקי 7 רמת גן, 5252007
(מגדל משה אביב, קומה 48)
טל'. 03-6132432, פקס'. 03-6132437
THE NEWS
מאמרים זכויות בניה בנחלות - "עוד ארוכה הדרך" - ביטול החלטה 979
זכויות בניה בנחלות - "עוד ארוכה הדרך"
ביטול החלטה 979

מאת: עו"ד גד שטילמן


החלטה 979 של מינהל מקרקעי ישראל, אשר אפשרה תוספת של מגרשי מגורים ומבנים לשימוש לא חקלאי בחלקות א' של נחלות, בוטלה למעשה בחוות דעתו של היועמ"ש לממשלה.

החלטה 979 התקבלה במינהל לפני למעלה משנה אך לא יושמה נוכח הנחיתו של היועמ"ש לממשלה לשר האוצר שלא לחתום על החלטה ומאחר והוגשו מספר עתירות לבג"צ נגד ההחלטה.

יובהר, כי החלטה 979 אפשרה להוון 2.5 דונם מתוך חלקה א' של הנחלה בעלות היוון של 3.75% מערך הקרקע, וכן אפשרה תוספת יחידות מגורים ופיצול מגרשים בחלקה א' בעלות היוון נמוכה של 11% בלבד; כמו כן הכשירה ההחלטה בניה של 500 מ"ר לצרכי תעסוקה, קיט, מסחר וכיוצ"ב.

בחוות דעת ארוכה ומפורטת קבע היועץ המשפטי לממשלה כי אין החלטה זו עומדת באמות המידה שקבע ביהמ"ש העליון בבג"צ 244/00 (המוכרת כפרשת "הקשת המזרחית") לניהול קרקעות המדינה, בין היתר בשל היותה חורגת באופן מהותי מהמציאות הנורמטיבית הקיימת, ומהמלצות דו"ח מילגרום. כמו כן הוסיף וקבע שההשלכות התכנוניות של ההחלטה חורגות ממדיניות התכנון הארצית בהגדלת מספר יחידות המגורים בישובים כפריים באופן החורג מהחלטות אחרות של המינהל.

לגבי התוספת של שטחי תעסוקה בתוך הנחלות קבע היועמ"ש לממשלה שזו נוגדת את מדיניות המינהל לרכז שטחים לפעילות לא חקלאית באופן נפרד משטחי המגורים. לדעת היועמ"ש יישום ההחלטה יביא להפיכת הישובים החקלאיים לישובים רגילים בעלי נכסי נדל"ן סחירים הניתנים למכירה ולהשכרה תוך ניתוק הזיקה מהעיסוק החקלאי שאמור לאפיין אותם. הדבר יצור שאיבה של שטחי מסחר ותעסוקה מהעיר אל הכפר תוך יצירת תחרות בלתי הוגנת בשטחי המסחר והתעסוקה בערים.

יחד עם זאת הדגיש היועמ"ש כי קיימת הסכמה רחבה להעניק לחקלאיים זכויות חוזיות בבתי המגורים ולעגן את זכותם בהסכמי חכירה. בדברים אלה לא חידש היועץ דבר שכן ממילא החלטה מס' 1 והחלטה 823 של מינהל מקרקעי ישראל מאפשרות עיגון זכויות כאמור. כמו כן בחלק גדול מהישובים שהוקמו טרם קום המדינה קיימים חוזי חכירה ישירים של בעלי הנחלות מול המינהל.

היועמ"ש העביר ביקורת על האפשרות שזכויות הבניה בחלקות א' שבנחלות יהיו סחירות בשוק החופשי ללא זיקה לרצף דורות ולצרכי המשק החקלאי. כן העביר ביקורת על עלות דמי ההיוון הנמוכים שנקבעו בהחלטה 979 ביחס למגזר העירוני. לגבי הקיבוצים הוסיף היועץ והעיר כי בהחלטת המינהל "נעשתה מלאכה קלה של הסדר כללי, לא בשל הנעדר פירוט, והמותיר סימני שאלה רבים".

נוכח כל המקובץ לעיל קבע היועמ"ש כי שר האוצר לא רשאי לחתום על החלטה 979 ובכך הביא לביטולה. המלצת היועץ היתה להקים צוות מקצועי בין - משרדי לבדיקת הנושא וגיבוש המלצות. בשלב ראשון יובאו המלצות לעניין הסדרת זכויות החקלאים בחלקת המגורים ובשלב השני יובאו המלצות לבדיקת יתרת הנושאים שמטפלת בהם ההחלטה הנ"ל.

החלטה זו התקבלה בקורת רוח מצד המתנגדים לה ובעיקר ראשי הערים שחששו מתחרות באזורי התעשייה והמסחר העירוניים.

דומני כי הבעיה המרכזית בהחלטה 979 שהיא היתה בבחינת "תפסת מרובה לא תפסת". ריכוז של מספר נושאים שנויים במחלוקת (עלות ההיוון, פיצול מגרשים ואישור שטחים מבונים לפעילות לא חקלאית) בהחלטה אחת מושך ביקורת קשה. אילו היו מתקבלות החלטות נפרדות בכל אחד מהנושאים הנ"ל שסביר שחלקן היו מקבלות אישור למימושן.

לדעת הח"מ ההחלטה על היוון זכויות בחלקה א' בהתאמה לשיעור ההיוון במגזר העירוני (5.5%) לא היתה ניתנת לערעור, כמו כן, תוספת מגרש מגורים אחד לכל נחלה, על בסיס עלות היוון ריאלית היתה מאושרת חרף האווירה הציבורית והמשפטית הקיימת היום. נראה בעינינו כי ממילא אלו יהיו גם המלצות הועדה שהוקמה.

לא נותר אלא להמתין עד לקבלת המלצות הועדה והחלטות המינהל שיתקבלו בעקבותיה, אם כי, קיים חשש שיחלוף זמן רב עד שניתן יהיה ליישם כל החלטה בנושא זה נוכח החשש שיהיו מתנגדים משני הצדדים שיבקשו להעביר סוגיה זו במבחן בג"צ.


רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
תגיות
מגזר חקלאי , דיני מושבים , דיני קיבוצים , אגודות שיתופיות , מינהל מקרקעי ישראל , רשות מקרקעי ישראל , דיני מקרקעין , מיסוי מקרקעין , תכנון ובניה , משפט מסחרי , משפט עסקי ,
קטעי עיתונות
חקלאי זכרון יעקב זכו לקבל השבוע סקירה מקצועית בכל הקשור למאבקם לקבלת פיצויים בגין הפגיעה בערך קרקעותיהם... המאבק נכנס לישורת האחרונה: מדובר בנזק של מיליארד שקל!
פורסם ב : גפן
מועד פרסום: 17/07/2015
שם הכתב/ת: דוד בר יוסף
היפרדות קק"ל מהמדינה רק תאיץ את שיווק הקרקעות. ייתכן שהפתרון לתחילת הליכי ההפרטה יכול לבוא גם ממימוש מבוקר של האיום מצד קק"ל להיפרדות מרמ"י. קק"ל מחזיקה כ- 2 מיליון דונם, והיא גוף שיכול לשמש פלטפורמה נהדרת למנגנון השינוי הנדרש.
פורסם ב : הארץ
מועד פרסום: 27/04/2015
שם הכתב/ת: עו"ד גד שטילמן
 פרופיל המשרד |  הצוות המשפטי |  מאמרים |  חדשות המשרד |  קטעי עיתונות
תחומי התמחות:  מגזר חקלאי, מושבים, קיבוצים, אגודות שיתופיות |  ירושות, עזבונות, בן ממשיך, מעמד אישי |  מינהל מקרקעי ישראל / רשות מקרקעי ישראל |  דיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין
 תכנון ובניה |  משפט מסחרי, משפט עסקי |  עובדים זרים, דיני עבודה |  נושאים מיוחדים
גד שטילמן, משרד עורכי דין
רחוב ז'בוטינסקי 7, מגדל משה אביב, קומה 48, רמת גן 5252007, טל'. 03-6132432, פקס'. 03-6132437
email: office@shtilman.co.il
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי & law-news - חדשות משפט