עסקת נטו למכר נחלה היא אפשרית ולעתים רצויה. עסקאות נטו למכר נחלות הן נושא מוכר לעורכי דין מתמחים בנחלות אך יש להבין את כל היתרונות והחסרונות של מכר נחלה בעסקת נטו

"עסקת נטו" למכר נחלה

עסקת נטו במכר נחלה
עסקאות נטו במכר נחלה

הדרך הבטוחה למכר

עסקת נטו למכר נחלה – בשנים האחרונות התגברו עסקאות מכר של נחלות ומשקי עזר, המכונות "עסקאות נטו". מדובר בעסקת נדל"ן בה המוכר מגדיר את הסכום שהוא מעוניין שיוותר בידו כשכל תשלומי החובה החלים עליו על פי דין משולמים על ידי הקונה. עסקה שכזו מבטיחה "שקט" כלכלי ונפשי למוכר, ובלבד, שחוזה המכר מנוסח נכון והעסקה כוללת הוראות מתאימות ובטחונות לחלק מתשלומי חובה החלים על המוכר.

עסקת נטו למכר נחלה היא עסקה שמתקיימת לא פעם בשנים האחרונות. עסקאות מכר נטו מוכרות שנים רבות והן הקנו לאורך שנים חסכון בתשלומי חובה למוכר ולקונה כאחד, ובלבד שהן אם הם נוסחו בחוזה מקצועי והוצגו באופן נכון לרשויות המס ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י). בשנים האחרונות קטן החסכון שניתן "לייצר" בעסקאות נטו אך הפופולריות של עסקאות אלה גדלה.

עסקאות נטו למכר נחלות

רוב בעלי הנחלות בארץ מחזיקים בנחלותיהם כ"ברי רשות" של האגודה. "בר רשות" אינה חזקה קניינית לפי חוק המקרקעין. הואיל והיטל השבחה חל על פי חוק התכנון והבניה רק על "בעלים" או "חוכרים לדורות", בעת מכר נחלה לא נדרשו בעלי הנחלות שהינם "ברי רשות" לשלם היטל השבחה.

השינוי בעניין זה חל  בתחילת 2015 בעקבות פס"ד של ביהמ"ש העליון ("פרשת בלוך"). מכח פסק הדין החלו ועדות התכנון לגבות מבעלי נחלות המוכרים את נחלתם היטל השבחה.

באפריל 2018 החלה רמ"י ליישם את החלטה *979 (מספר מקורי). יישום ההחלטה מחייב בעל הנחלה המוכר את נחלתו לשלם במקום "דמי ההסכמה" שהיו נהוגים בעבר, "דמי רכישה" בגין חלקת המגורים, ו"דמי הסכמה" רק בגין יתרת הנחלה.

עסקת נטו במכר נחלות
עסקאות נטו במכר נחלות

רכישת נחלה – "דמי הרכישה" אינם בד"כ תלויים בשווי העסקה אלא בהערכת השמאי הממשלתי לגבי שווי חלקת המגורים עם פוטנציאל עתידי (יחידה שלישית או רביעית). על סכום זה מצורף מע"מ ומס רכישה.

מניסיון השנים האחרונות מתברר ש"דמי הרכישה" גבוהים באופן משמעותי מ"דמי ההסכמה" שנהגו בעבר. כך שאם בעבר נהגו לומר שלמוכר נותר כ-60% משווי העסקה, היום, ישנם מקרים רבים שהסכום הנותר בידי המוכר הינו 50% ואף ולמטה מכך. הסיבה העיקרית להפחתת הסכום נובעת מדרך חישוב מעוותת של "דמי הרכישה" המתבססת על מחיר למ"ר למגורים בבתים בהרחבה, שהינו מחיר גבוה ממחיר למ"ר בנחלות, וכן לעיוותים נוספים שלגביהן הוגשה בימים אלה תובענה ייצוגית.

בעוד בעבר ניתן היה בתוך עסקאות נטו למכר נחלה להביא לחסכון משמעותי בתשלומי חובה הן למוכר והן לקונה; לאחר אפריל 2018 החיסכון הוא בעיקר במס שבח. יחד עם זאת, הקושי לאמוד את כל תשלומי החובה הגדיל את האינטרסים של מוכרי נחלות להבטיח את הסכום שיקבלו ב"עסקאות נטו".

מיגע נוסף הקשור אל עסקת נטו במכר נחלות

יש לקרוא בהרחבה לעוד מידע הקשור בכך בקישור זכויות בניה בנחלה כמו גם אם זקוקים למידע לגבי חלוקה ומה הדרך הטובה ביותר עבורך במצבך הספציפי ניתן להתקשר ולקבל את המידע הנדרש. סוג העסקה הכדאי עבורך יהיה לא פעם נגזרת של המטרה אותה ברצונך להשיג והאפשרויות העומדות בפניך. ניתן גם לקרוא במידה ורלוונטי לתיק של מידע על פיצולים בקישור – פיצול נחלה

עסקת נטו למכר נחלה – זהירות

עסקאות נטו למכר נחלה
עסקת נטו למכר נחלה

אך יש להיזהר! עסקת נטו היא עסקה עם סיכוני כישלון בביצועה נוכח העובדה שהקונה עלול לא לדעת מה סכומים המצטברים שיהא עליו לשלם ולעתים הוא עלול להיקלע למצוקה תזרימית שתמנע את השלמת העסקה.

כמו כן, ישנם תשלומים, כגון מס שבח, שיש להבטיח שישולמו במועד הואיל ואי תשלומם על ידי המוכר מהווה עבירה פלילית וקנסות כבדים. העובדה שבחוזה מוטל התשלום על הקונה אינה פוטרת את המוכר מחובת התשלום.

מומלץ לאמוד את סכום מס השבח ולקחת מקדמי בטחון. יש להקפיד ולדרוש הפקדת הסכום בחשבון נאמנות בשליטת ב"כ המוכר. העובדה שתשלומי חובה אחרים הם בעיקר באינטרס של הקונה המעוניין בפירעונם על מנת לרשום את הנחלה על שמו, אין בה כדי לשחרר את המוכר מהחבות שבדין.

אנו ממליצים לאמוד את כלל התשלומים בשקיפות ולוודא שיש לקונה את ההון הדרוש וכן לקבוע לוחות זמנים לתשלום שלא ישאירו את המוכר כבעל הזכויות בנחלה לאורך שנים רבות.

פנו אלינו בכל הקשור אל בן ממשיך ירושות, נחלות וכל נושא בתחום מקרקעין בו אנו מתמחים ומכירים את כל החומרים הרלוונטיים הן בתאוריה והן במעשי.