החלטה 1591 רמי | החלטה 1580 | החלטה 1581 | רמ"י החלטה 1591
החל מסוף שנת 2019 קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל של כל ההחלות.
החלטה 1591 ועדכוני החלטות רשות מקרקעי ישראל
עדכוני החלטות רשות מקרקעי ישראל
בתאריך 24.12.2018 התכנסה מועצת מקרקעי ישראל ועדכנה מס' החלטות. כולל החלטה 1591, החלטה 1580, והחלטה 1581.
להלן תקציר ההחלטות שהתקבלו.
החלטה 1591
דמי רכישה
דמי רכישה הם למעשה תשלום המשולם על ידי בעל נחלה לטובת היוון חלקת המגורים של נחלתו.
"היוון" משמע, תשלום מראש של דמי חכירה שנתיים לתקופה ארוכה. תשלום דמי הרכישה המהוונים מאפשר לבעל הנחלה לקבל זכויות הקרובות לבעלות בחלקת המגורים של נחלתו. התשלום הינו בשיעור של 33% + מע"מ משווי 2.5 דונם כאשר השמאי הממשלתי מייחס לתא שטח זה את כל זכויות הבניה למגורים הקיימות בתוספת של לפחות יחידת מגורים נוספת אחת. השמאי הממשלתי מעריך את שווי הקרקע ללא בתי המגורים הבנויים בפועל.
תשלום דמי הרכישה מנתק למעשה את מערכת היחסים שבין בעל הנחלה לבין רשות מקרקעי ישראל (המינהל) בכל הקשור לבניה של מבני מגורים ומבטל את כל המגבלות הקיימות מבחינת רשות מקרקעי ישראל על בנייה למגורים על חלקת המגורים.
דמי רכישה פוטרים את בעל הקרקע ממגבלת שטח הבניה הקיימת ברשות העומדת על 160 מ"ר לבית של בעל הנחלה ו-160 מ"ר לביתו של הבן הממשיך וכן המגבלה של 55 מ"ר של הבית המיועד לנכד. בנייה מעל המכסה הנ"ל מחייבת תשלום המכונה "דמי היתר". המגבלות היחידות שיחולו על בעל הנחלה לאחר תשלום דמי הרכישה יהיו מגבלות התכנון הקיימות בתכניות המתאר החלות על היישוב.
דמי הרכישה אף פוטרים את בעל הנחלה מתשלום בעת פיצול מגרשים ובתי מגורים וכן פוטר תשלום דמי הרכישה את הצורך לתשלום "דמי הסכמה" בעת מכירת הזכויות בנחלה (למעט דמי הסכמה המשולמים בגין יתרת הקרקע החקלאית שערכה היחסי הינו זניח ביחס לשווי חלקת המגורים).
כאמור תשלום דמי הרכישה פוטר את בעל הנחלה מהדרישה לשלם לרשות מקרקעי ישראל עבור "דמי היתר" ודמי הסכמה, אך אינו פוטר מתשלומים המחוייבים (פל"ח), כגון: אחסנה (מחסנים) שאינה חקלאית, משרדים, בית מלאכה וכו'. בגין שימושי פל"ח גובה הרשות תשלומי דמי היוון מלאים בשווי 91% משווי השימוש, על פי הערכת השמאי הממשלתי.
החלטה 1591 – תשלום דמי היוון
החלטה 1591 הינה ההחלטה המסדירה את תשלום דמי ההיוון – דמי הרכישה, והינה החלטה המחליפה את החלטות הקודמות בנושא (בעבר ההחלטות שהסדירו את דמי הרכישה היו: החלטה 979, החלטה 1155, החלטה 1355, החלטה 1464, החלטה 1523, החלטה 1553.) החלטה 1591, מאפשרת את היוון חלקת המגורים של הנחלה בתשלום דמי רכישה באופן וולנטרי לכל בעל נחלה שיחפוץ בכך ומי שאינו מעוניין או שאינו יכול לעמוד בתשלום אינו מחוייב לשלם סכום כלשהו. יחד עם זאת, בעת מכר הנחלה מחוייב בעל הנחלה (המוכר) את זכויותיו בנחלה מחוייב בתשלום דמי הרכישה במקום דמי הסכמה וזאת החל מאפריל 2018, כך שלמעשה רוכש נחלה קונה את הנחלה כאשר חלקת המגורים מהוונת.
תשלום חלקי – 3.75%
בעל נחלה אשר אינו מעוניין לשלם את מלוא סכום דמי הרכישה – דמי ההיוון – יכול לשלם על חשבון דמי הרכישה תשלום מקדמי בסך 3.75% משווי חלקת המגורים של הנחלה. תשלום זה מקנה לו זכויות מוגבלות, ביחס להיוון מלא: תשלום 3.75% מסיר את מגבלת 160 המ"ר לבית מגורים התשלום מאפשר ניוד זכויות בניה מבית מגורים אחד לבית מגורים אחר ובלבד שמכסת השטח הכולל של בתי המגורים לא תעלה על 375 מ"ר.
תשלום זה גם "משחרר" בניית בית קטן בשטח של 55 מ"ר, אשר צמוד לאחד משני הבנתים האחרים, אותו מאשרת הרשות רק כאשר לבעל הנחלה שיש לו נכד נשוי.
יובהר כי תשלום דמי הרכישה אינו מקנה זכויות לבנית בית שלישי, נוסף, נפרד וגדול, כל עוד תכנית המתאר של הישוב אינה מאפשרת בניה של בית עצמאי שלישי.
אולם ומאחר שרבים מהישובים ורוב המועצות האזוריות נערכים בימים אלה לשינוי תכניות המתאר בישובים באופן שיאפשר בניה של בית שלישי ופיצולו, הרי שתשלום דמי הרכישה יאפשר בעתיד גם את בנית הבית השלישי ופיצולו ללא תשלום לרשות.
היחס בין תשלום דמי רכישה לתשלום היטל השבחה
יש לזכור כי תשלום דמי הרכישה הינו רק במערכת היחסים שבין בעל הנחלה לרשות מקרקעי ישראל (המינהל) ואין לתשלום זה כל קשר ליחסים מול המועצה האזורית/הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. גם לאחר תשלום דמי רכישה חייב בעל הנחלה בתשלום היטל השבחה בגין תוספת זכויות בניה ובגין פיצול מגרש מנחלה.
בעניין קביעת זכויות המגורים בחלקת המגורים במושב עובדים
החלטה זו מעדכנת את החלטה 1553 שהינה גלגולה של החלטה 979.
בהחלטה זו אין שינוי דרמטיים.
תיקון אחד הינו סעיף מתוך פרק העברת הזכויות הקובע כי על אף ההנחיות בדבר תשלום דמי רכישה בעת העברת הזכויות גם אם לא הצטרף החוכר בעבר להסדר, הרי שניתן לבחור במסלול של תשלום דמי הסכמה בהתאם להוראת החלטת מועצה מספר 534, חרף ביטולה, כל עוד החוכר מחזיק חוזה בתוקף והוא עומד על המשך תחולתו או שהחוכר מבקש לממש זכאותו לחידוש חוזה שהיה בידו, בתנאים הנקובים בו. במצבים אלה, לא ישולמו דמי רכישה, ההסדר הקבוע בהחלטה זו לא יחול ויוסיפו לחול תנאי החוזה הקיים.
החלטה זו הייתה קיימת גם בהחלטה 1553, אלא שהוספה התייחסות להחלטה 534.
כמו כן בעוד החלטה 1553 קבעה כי יישום ההחלטה מותנה בקבלת תקציב שיאפשר מימושה , העדכון ביטל סעיף זה.
החלטה 1580
המועצה החליטה למנות ועדה ציבורית שתבחן את הסוגיות הבאות:
1.1. אפשרות החלתן של הנחות אזורי עדיפות לאומית על תעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים.
1.2. אפשרות השכרת יחידות המגורים בחלקת המגורים.
החלטות בנושאים אלו ישפיעו על קבלת ההחלטות בעניין הקמת פל"ח בחלקת המגורים של הנחלה.
כמו כן, מתן אפשרות חוקית להשכיר יחידות מגורים בתוך חלקת המגורים, עשוי אף הוא להקל באופן משמעותי על התפרנסותן של בעלי הנחלות.
החלטה 1581
בעניין שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה
החלטה זו מעדכנת את החלטה 1458 ומעניקה "הקלות" לכאורה לבעל זכויות שהגיע לגיל הפנסיה והוא מסדיר את השימושים הלא מוסדרים בנחלתו בתוך שנתיים ממועד ההחלטה.
כזכור, החלטה 1458 קבעה כי מבנה הפל"ח ימוקם בתוך חלקת המגורים בשטח של 2.5 דונם והם יוותרו תמיד כחלק מהנחלה וכי שטח המבנה לא יעלה על 500 מ"ר וכולל את השימושים שאושרו מחוץ לחלקת המגורים. תעסוקה לא חקלאית מוגדרת בתכניות תקפות החלות על כל יישוב.
באותה החלטה גם נקבע כי תנאי לביצוע עסקה בהתאם להחלטה זו הינו הסדרת השימושים הלא מוסדרים בנחלה, לרבות תשלום בגין תקופת העבר והעמדת ערבויות להבטחת ההסדרה.
תיקון החלטה 1581
במסגרת התיקון, החלטה 1581 הוספה התייחסות ספציפית להסדרת תשלומי עבר כדלקמן:
בעל זכויות שהגיע לגיל פנסיה אשר יסדיר, תוך שנתיים ממועד כניסתה לתוקף של החלטה זו, את השימושים הלא מוסדרים בנחלה, יהיה זכאי להסדרת חובותיו בקשר לשימושים שניתן להסדירם בהתאם להחלטה זו, עבור שימושי התעסוקה הלא חקלאית הלא מוסדרים, בתנאים שלהלן:
- עבור חובות עבר שנוצרו עד למועד כניסתה לתוקף של החלטה זו – 6% מערך הקרקע למועד ההסדרה עבור תקופת השימוש אך לא יותר מתקופה של 4 שנים (עד 24% מערך הקרקע במצטבר לתקופה שקדמה להחלטה זו, גם אם משך השימוש הבלתי מוסדר לתעסוקה לא חקלאית היה ארוך יותר).
- עבור חובות עבר שנוצרו ממועד אישורה של החלטה זו ועד למועד ההסדרה בפועל – 6% מערך הקרקע לשנה או החלק היחסי ממנה;
- שיעור התשלום לשנה עבור חובות עבר למבני קיט כפרי יהיה כלהלן ויעודכן ככל שיעודכן סעיף 1.10.1. להחלטת מועצה מספר 1567:
6% מערך הקרקע – באזור שאינו אזור עדיפות לאומית;
4% מערך הקרקע – באזור עדיפות לאומית ב';
3% מערך הקרקע – באזור עדיפות לאומית א';
1% מערך הקרקע – באזור קו עימות;
עוד נקבע כי הסדר זה לא יחול על שימוש לגביו ניתן פסק דין והתשלום בעד השימוש יעמוד על כל תקופת השימוש הלא מוסדר בנחלה, וכי בסמכות ועדת פשרות של הרשות ובמסגרת שיקול דעתה הבלעדי, להחיל את ההסדר האמור במסגרת פשרה בהליכים המתנהלים בבתי המשפט.
החלטה 1591 רמי | החלטה 1580 | החלטה 1581 | רמ"י החלטה 1591
