היוון משק עזר הוא נושא המעסיק הרבה בעלי משק או  התוהים האם שווה להם או כדאי לעשות בחירות הקשורות לשינויים המחייבים היוון. בהמשך הכתבה תוכלו למצוא הסבר מעמיק על תחום ההיוון ומה היתרונות והחסרונות במהלך שכזה.

היוון משק עזר

הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל, הותירה כ- 3,000 משפחות בעלי משקי העזר במעמד קנייני ותכנוני לוטה בערפל. מחד, בעלי משקי עזר מהוונים אינם נחשבים לחלק מ"המגזר החקלאי". מאידך, הם רחוקים "שנות אור" מזכויות בעלים של קרקע "במגזר העירוני".

החלטת רמ"י האחרונה למשקי עזר, שמספרה 1521* מגדירה את עקרונות ההיוון של משק העזר והיא מאפשרת לבעל המשק להוון שטח מקסימאלי של 2 דונם בלבד.

חישוב דמי ההיוון היוון משק עזר

יש לזכור כי יש הבדל בין נחלה ומשק עזר להלן נסביר את נוסח ההחלטה לחישוב דמי ההיוון:

עבור בית מגורים בשטח 160 מ"ר הבנוי על שטח חצר של 500 מ"ר, שיעור ההיוון הינו רק 5.5%. מדובר בשיעור היוון נמוך ביותר ביחס להיוון נכסים אחרים בתוך מושבים, אולם מאחר וזכויות הבניה בתוכניות המתאר בד"כ גדולות מ- 160 מ"ר ושטח החצר גדול מחצי דונם, על בעל המשק לשלם בגין יתרת הזכויות האמורות 51%, מה שמקטין באופן משמעותי את כדאיות ההיוון. מכירת משק עזר

לדוגמה: נניח שמותר על פי תכנית שבתוקף לבנות בית מגורים בשטח של 220 מ"ר ונוסיף ונניח שהשמאי הממשלתי יקבע כי מחיר קרקע למ"ר "מגורים" בסך 5,000 ₪, אזי שווי הזכות הנוספת (60 מ"ר) הוא 300,000 ש"ח ודמי ההיוון הנוספים יהיו כ 150,000 ₪.

היוון משק עזר – ההחלטה קובעת

החלטה קובעת שעל בעל המשק לשלם דמי היוון נוספים בשיעור של 51% בגין יתרת שטח החצר העולה על חצי דונם. על פי כללים שמאיים, תוספת השווי לכל מ"ר חצר יורדת ככל שהחצר יותר גדולה. כך למשל הגדלה של החצר מחצי דונם לדונם תעלה את ערך הנכס לכל מ"ר חצר בשיעור של כרבע משווי קרקע המיועד למגורים, הגדלה נוספת של החצר לדונם וחצי תעלה את השווי לכל מ"ר חצר בכ- 20% משווי מ"ר קרקע למגורים, והגדלה של החלקה מדונם וחצי לשני דונם תעלה את תוספת שטח החצר בשיעור של 15% לכל מ"ר.

שיעורים אלה אינם "חקוקים בסלע" ושווי למ"ר מגורים שקובע השמאי הממשלתי נתון למו"מ, על כן רצוי להתייעץ עם שמאי מקרקעין ועורך דין המתמחה בתחום ולהגיש השגות על דרישות התשלום של הרשות.

על פי הדוגמה הנ"ל הסכום המצטבר של דמי ההיוון מגיע לכדי 1,100,000 ₪. על סכום זה מתווסף מע"מ ומס רכישה.

בעל משק מסוג זה שהיוון את חלקתו יכול להוסיף יחידת מגורים בשטח המהוון (בתוך שני הדונמים המהוונים) כנגד תשלום נוסף בשיעור היוון נוסף של 31%. תוספת בית מגורים בתכנית חדשה תחייב, בעת המימוש, גם תשלום היטל השבחה לועדה המקומית של תכנון ובניה. שיעור היטל ההשבחה הינו כמחצית מעליית שווי הקרקע בעקבות התכנית המשביחה. החלטה 1521 קובעת שהיטל השבחה יתווסף ולא יקוזז מהתשלום לרמ"י.

פיצול הבית

עו"ד מקרקעין גד שטילמן מסביר באשר לפיצול של הבית הנוסף קובעת ההחלטה כי יחול האמור בהחלטה 1550 של רשות מקרקעי ישראל לפיה עלות הפיצול הינה 31% אחוז מערך הקרקע. חישוב עלות הפיצול אינה ברורה דיה ומשאירה מקום לפרשנות בכל הקשור לניכוי התשלומים ששולמו עבור היוון החצר וזכויות הבניה. אנו תקוה שהשמאי הממשלתי יקבע הוראות ביצוע ברורות בסוגיה זו.

הבעיות העיקריות שטרם הובהרו די צרכן בהחלטה האחרונה מתייחסות לגורל יתרת השטח שמעל 2 דונם. לשיטת הרשות יתרת השטח תושב לרשות, על פי ניסיון העבר הרשות לא תשיב לעצמה את יתרת השטח אלא במקרים בהם קימת תכנית מתאר שתשנה את יעוד השטח העולה על 2 דונם. סביר להניח שלבעל משק העזר תהא זכות לרכוש את יתרת המגרשים שיווצרו בשיעור 91% משווים בשוק החופשי.

*משק עזר החלטה 1521 מצויה בקובץ ההחלטות רמ"י בפרק 8.14

 

 

 

סגירת תפריט
צור קשר
close slider
עו"ד מושבים

עורך דין מקרקעין ברמת גן

עורך דין מושבים גד שטילמן טלפון: 03-613-2432

Call Now Button
סגור