היטל השבחה בנחלות – רקע
היטל השבחה משולם בגין תכניות מתאר שהשביחו את הנכס והוא משולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
ההיטל מוסדר בתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה, וקובע כי התשלום יחול על בעלים של נכס או חוכר לדורות בלבד.
מאחר ורוב הנחלות ומשקי העזר במגזר בחקלאי הינם במעמד של ברי רשות ללא חוזה חכירה, הוועדות המקומיות של המועצות המקומיות לא נהגו לגבות היטלי השבחה על נכסים שכאלה אלא רק מבעלי נחלות שהיה להם חוזה חכירה ישיר מקרן קיימת לישראל בעיקר במושבים שהוקמו בשנות ה-20 וה-30 של המאה הקודמת.
בעקבות הליך משפטי שיזמה הוועדה המקומית לתכנון ובניה – שומרון, שעניינו מכירת נחלה במושבה גבעת עדה, קבע בית המשפט העליון כי יש לגבות היטל השבחה גם מבעלי נחלות שהינם במעמד של בר רשות. פס"ד ניתן בשנת 2014 ומאז נוהגות כל הוועדות המקומיות לגבות היטלי השבחה גם מבעלי נחלות ומשקי עזר.
חישוב היטל השבחה בנחלה;
היטל ההשבחה מחושב לפי שווי העלייה בערך המקרקעין בגין התכנית המשביחה וסכומו הינו מחצית מעליית השווי, נכון ליום מתן תוקף לתכנית, בצירוף הצמדה.
מתי גובה הוועדה המקומית היטל השבחה?
היטל ההשבחה נגבה רק בעת "מימוש" הנכס; מימוש מוגדר בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה: על פי שתי אפשרויות: האחת, בעת מכירת הנכס. השנייה, בעת בניה מכח הזכויות שהוקנו בתכנית החדשה – המשביחה. היינו, בעת הגשת הבקשה להיתר בגין זכויות הבניה שנוספו באותה תכנית.
לאור האמור ברי כי כל מוכר נחלה או משק עזר מחויב בהיטל השבחה אם הייתה תכנית משביחה ולא שולם עליה היטל השבחה קודם לרכישת הנכס על ידו. כמו כן, משולם היטל השבחה בכל עת שבכל נחלה או משק עזר יבקש לבנות תוספת כלשהי אשר הוסדרה בשתכנית מתאר "חדשה", כגון, תכניות שהגדילו את שטח המותר לבתי המגורים, הוסיפו יחידה שלישית בנחלה, הוסיפו זכות למרתפים, הוסיפו זכויות לבניית מבנים לפעילות לא חקלאית (פל"ח), שינו מרחקים של קווי בניין הוסיפו זכויות לבריכות שחייה וכד'.
הוועדות המקומיות לתכנון ובניה נוהגות לגבות היטלי השבחה בגין פיצול של מגרש או מגרשים מנחלה או ממשק עזר, הואיל ולטענת הוועדה, קיומה של אפשרות הפיצול מכוח תכנית מגדיל את שווי המקרקעין ומעלה את ערכה של הנחלה.
משרדנו מטפל באופן שוטף בהשגות על היטלי השבחה בשיתוף פעולה מול שמאים מקצועיים המתמחים בתחום "המגזר החקלאי". הסוגיות שעומדות במחלוקת אינן רק שמאיות אלא סוגיות משפטיות רבות. הניסיון, הידע וההבנה המשפטית מיושמת במקרים רבים בכדי לצמצם באופן משמעותי את הסכומים הנדרשים על ידי הוועדות המקומיות בהיטלי השבחה. לדוגמה ניתן להקטין באורך משמעותי את היטלי ההשבחה בגין תכניות המאפשרות פעילות לו חקלאית (פל"ח) נוכח המציאות הספציפית הקיימת ברוב הנחלות המגבילות את הבניה ולעיתים מעמידות את הזכות לבניית מבנים לפעילות לא חקלאית כזכות ערטילאית בלבד שאינה ניתנת למימוש בפועל.
נושא המיסוי ואף היטל ההשבחה צריך לעמוד לנגד עיניו של עורך הדין גם בעת בהכנת הטיוטה הראשונה של ההתקשרות החוזית בין מוכר נחלה לקונה הנחלה, ובהסכמים בין יורשים ואף בהכנת צוואות, הואיל ואופן ניסוחו של חוזה המכר משפיע השפעה ישירה על העלות
