זכויות בניה בנחלה
עו"ד גד שטילמן, יו"ר מרכז התאחדות האיכרים בישראל לשעבר. 30+ שנות ניסיון. צוות של 5 עורכי דין. מגדל משה אביב, רמת גן.
זכויות בניה בנחלה מהם? יש מידע רב בנושא דמי היתר בנחלה ועולות שאלות כגון כמה מטר מותר לבנות בנחלה - מה מותר לבנות על קרקע חקלאית ומה זה אישור זכויות בנחלה ? כמה מותר לבנות במשק חקלאי האם יש חריגות בניה במושבים ומהי חריגת בניה מותרת בנחלה? איך מוציאים היתר בניה למבנה חקלאי ועוד. בכתבה נפרט בנושא כמה שאפשר אך חשוב לברר עם עו"ד המתמקצע בכל הקשור אל פיצול נחלה וזכויות נחלה, את הזכויות המדויקות של מצבך והנחלה המדוברת בכל מקרה לגופו.
מה הן זכויות בניה בנחלה?
זכויות בניה בנחלה הן מה שמותר לבנות בנחלה לפי החוזה מול רמ"י ולפי תכניות המתאר, ולכן שני המקורות נבדקים יחד לפני כל בנייה.
אישור זכויות בנחלה - בניית סככה חקלאית
עורך דין משק המתמקצע בכל הקשור אל היתר בנייה במושבים כמו גם אישור זכויות בנחלה ישנה את פני התמונה עבורך ויוכל להפוך לא פעם מצב סבוך הנראה בלתי אפשרי למציאות קיימת. עורך דין משק מתמקצע בנושאים כמו בניית סככה חקלאית ועד לנושאי היתר בנייה במושבים אישור זכויות בנחלה ומקסום אפשרויות הבנייה שלך בשטח הרלוונטי
בסרטון עו"ד גד שטילמן מסביר על אחד המסלולים שנבדקים בנחלה, פל"ח, פעילות לא חקלאית.
אישור זכויות בנחלה במושב מתחיל בשתי שאלות, מה כתוב בחוזה מול רשות מקרקעי ישראל ובהחלטות שחלות על הנחלה, ומה קובעות התכניות שחלות על היישוב ועל החלקה. בפרקים הבאים מפורטים שני המסלולים, ההחלטות שמשנות את התמונה, ומה נבדק בבקשה להיתר לבית, לסככה או למחסן.
עורך דין משק - כמה מטר מותר לבנות בנחלה ?
לפי רמ"י מותרים בחלקת המגורים עד 375 מ"ר בשלושה בתים, 160, 160 ו-55 מ"ר, ותכניות המתאר של היישוב קובעות כמה מותר לבנות בפועל.
מידע על מכר נחלה , בנייה בשטח חקלאי , זכויות בניה בנחלה חקלאית, על פי מה נקבעות? הן נקבעות על ידי שני גורמים בלתי תלויים זה בזה: רשויות התכנון ורשות מקרקעי ישראל. רשות מקרקעי ישראל קובעת את הזכויות המותרות בנחלה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, רשויות התכנון קובעות את זכויות בניה בנחלה בתקנונים של תכניות המתאר החלות על אותו ישוב. בדרך כלל מדובר בשילוב של מספר תכניות בעלות היררכיה שונה והן משתלבות זו בזו, מוסיפות או גורעות זכויות ויש לבצע ניתוח משפטי ואדריכלי בכדי להבין ולגבש את התוצאה הסופית.
תכניות המתאר החלות הן תכניות מתאר ארציות (כגון: תמ"א 35) תכניות מתאר מחוזיות (תמ"מ) שהמועצות האזוריות יוזמות או רשות התכנון המחוזית יוזמת לכלל היישובים שבתחומה. תכניות מפורטות החלות על היישוב או על חלק מהיישוב ולעיתים גם קיימות תכניות המכונות "תכניות נקודתיות" החלות רק על חלקה אחת - חלקת הנחלה.
בפועל, לאותה נחלה יכולות להיות שתי תשובות שונות לשאלה כמה מותר לבנות, אחת לפי החוזה וההחלטות של הרשות ואחת לפי התכניות. מה שאפשר לבנות בפועל, ובאיזו עלות, הוא המקום שבו שתי התשובות נפגשות. לכן בדיקת זכויות בניה בנחלה מתחילה בתקנון ובתשריט של כל התכניות שחלות על החלקה, ובחוזה ובהחלטות שחלות על הנחלה.
זכויות בניה בנחלה על פי רשות מקרקעי ישראל; אישור זכויות בנחלה
אישור זכויות בנחלה. בעלים - רשות מקרקעי ישראל כ"בעלים" של הקרקע, רואה בבעל הנחלה "שוכר" והיא מגדירה בחוזה החכירה ובהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מה מותר ומה אסור לשוכר - בעל הנחלה, לבנות בנחלתו. אין מדובר במגבלה סטטוטורית חוקי אלא בהגדרות ומגבלות חוזיות. רשות מקרקעי ישראל קבעה כי בנחלה חקלאית ניתן לבנות שלושה בתים: בית לבעל הנחלה, בית בן ממשיך , ובית שלישי נוסף קטן - במקרים בהם לבעל הנחלה יש נכד בעל משפחה המתגורר בנחלה. רשות מקרקעי ישראל הגבילה את השטח המותר לבניית הבית של בעל הנחלה הבית של הבן הממשיך ל - 160 מ"ר, והגבילה את השטח של הבית השלישי ל - 55 מ"ר.
שלושה בתים, 375 מ"ר, ומה קורה מעל
כפי שמוסבר בדף שלנו על היחידה השלישית, הבית השלישי בשטח של 55 מ"ר הותר כשגרים בנחלה שלושה דורות והנכד בעל משפחה, וסך השטח הבנוי בשלושת הבתים יחד עומד על 375 מ"ר. כשהוועדה המקומית מתירה בתים גדולים יותר, הרשות גובה תשלום על כל מטר בנוי מעל 160 מ"ר בכל אחד מהבתים ומעל 375 מ"ר בסך הכול.
החלטה 1553, ומה משנה ההצטרפות אליה
החלטה 1553, שמקורה בהחלטה 979 ומספרה התחלף לאורך השנים, מאפשרת לבעל נחלה להרחיב את זכויות הבניה למגורים בחלקת המגורים בשני מסלולים. ההצטרפות אליה וולונטרית, וכל בעל נחלה רשאי להמשיך לפי המצב הקודם. הפירוט המלא בדף על מסלולי החלטה 1553.
| המצב | מה משלמים לרמ"י | מה מקבלים בבנייה למגורים |
|---|---|---|
| בלי הצטרפות להחלטה | אין תשלום על הצטרפות | שלושה בתים, 160 מ"ר, 160 מ"ר ו-55 מ"ר, הבית השלישי רק כשמתגוררים בנחלה שלושה דורות, ותשלום על כל מטר מעבר לכך |
| מסלול 3.75% | 3.75% משווי חלקת המגורים | עד 375 מ"ר בלי דמי היתר על בית גדול מ-160 מ"ר, ביטול הרצף הדורי, ואפשרות לפצל מגרש אחד בתוספת 29.25% משווי המגרש המפוצל |
| דמי רכישה | שליש משווי חלקת המגורים, בלי ערך המבנים | כל זכויות הבניה למגורים, הקיימות והעתידיות, בלי מגבלות הרשות ובלי תשלום נוסף על בנייה ועל פיצול |
ההצטרפות מותנית בכמה תנאים, ובהם רישום הזכויות בחלקה א', הסדרת כל השימושים החורגים בנחלה, והתחייבות של האגודה שמספר יחידות המגורים ביישוב לא יעלה על המותר בתמ"א 35. חלקת מגורים גדולה מ-2.5 דונם מצמצמים ל-2.5 דונם, או שמהוונים את היתרה בתשלום של 91% משוויה. מי ששילם 3.75% יכול להשלים בעתיד לדמי רכישה בתוספת של 29.25% משווי החלקה כולה, ומי ששילם דמי רכישה אינו משלם במכירה דמי הסכמה בנחלה על חלקת המגורים. על שיעורי ההיוון מתווספים מע"מ, מס רכישה והיטל השבחה.
הסדרת השימושים החורגים נבדקת גם כשמוכרים, ולכן מי שמתכנן מכירה ימצא את הבדיקות ואת התשלומים במדריך למכור את הנחלה.
שני דברים חשוב לזכור לפני שמשלמים. דמי רכישה מסירים את מגבלות הרשות, אבל לא את המגבלות שבתכניות המתאר, כפי שמוסבר בדף על פיצול חלקת המגורים. ובמושבים שבהם ההרחבות ניצלו חלק עיקרי ממכסת יחידות המגורים, התשלום אינו כלכלי בכל יישוב. הרחבה על המסלולים ועל משמעותם הכלכלית נמצאת בדף על היוון נחלה.
זכויות בנייה בנחלה על פי רשויות התכנון; כמה מותר לבנות במשק חקלאי
כשמדובר על בנייה בשטח חקלאי נסביר שלאורך עשרות שנים היו זכויות בניה הקבועות בתכניות המתאר נרחבות יותר מזכויות הבניה שרשות מקרקעי ישראל אפשרה לבעל נחלה חקלאית לבנות בנחלתו. רשויות התכנון מאפשרות בתכניות המתאר בניה של בתים ששטחם גדול מ-160 מ"ר. כשבעל נחלה חקלאית מבקש לממש את זכותו לבנית בית גדול מ-160 מ"ר הוא נדרש לשלם לרשות מקרקעי ישראל בשל הזכויות הנוספות תשלום המכונה "דמי היתר".
שלושה מישורים, ואישור באחד אינו מחליף את האחרים
לצד דיני התכנון והבנייה והחוזה מול רשות מקרקעי ישראל, חל על הקרקע החקלאית גם חוק ההתיישבות החקלאית, וכל אחד מהם נבחן בנפרד. כפי שמוסבר בדף מה מותר לעשות בקרקע חקלאית, אותה פעולה בדיוק יכולה להיות מותרת בחלקה אחת ואסורה בחלקה שגובלת בה, ומה שהשכן עושה בשטח שלו אינו ראיה למה שמותר בשטח שלכם.
תמ"א 35 והבית השלישי בנחלה
תמ"א 35 קובעת את מספר יחידות המגורים המותר בכל יישוב, ולכן גם בעל נחלה ששילם לרשות נשאר כפוף לה. בשנת 2015 תוקנה התכנית באופן שמאפשר תוספת יחידת מגורים בכל נחלה, ונקבע שהיחידה הנוספת אינה נספרת במניין הבתים המותרים ביישוב. פניות של עו"ד גד שטילמן למועצה הארצית לתכנון ובניה וכתבות בעיתונות בנושא השפיעו על התיקון.
מאז החלו מושבים רבים להכין תכניות מתאר לבית שלישי בנחלה ולפיצולו, ובמושב כפר חיים אושרה להפקדה תכנית לארבע יחידות מגורים בנחלה, שעו"ד גד שטילמן היה מיוזמיה. נקודה אחת חשובה במיוחד בתכניות כאלה. כשהתכנית מסמנת מראש מגרש לפיצול, רמ"י לא תיתן היתר לבנות בית במגרש המסומן, אלא אם בעל הנחלה יצטרף להחלטה 1464 וישלם בנוסף ל-3.75% משווי חלקת המגורים גם 29.25% משווי המגרש. לכן בתכנון נחלות חקלאיות בודקים את מיקום הבית מול התשריט לפני שמתחילים.
הבית השני, ומי גר בו
הבית השני בנחלה מכונה בהחלטות ובתכניות בית לבן ממשיך, אבל רמ"י ורשויות התכנון אינן בודקות בעת מתן ההיתר אם מונה בן ממשיך כדין, והן מסתפקות בחתימת האגודה על הבקשה. לכן יכול לגור בבית השני כל בן של בעל הנחלה. בתי המשפט קבעו שעצם המגורים בבית השני אינו הופך את הבן לבן ממשיך, ולכן מי שבונה בית בנחלה לאחד הילדים צריך להסדיר בנפרד את שאלת הזכויות בנחלה כולה, כפי שמפורט בדף על בניית בית לבן ממשיך.
כשרמ"י מסרבת לחתום על הבקשה להיתר
ועדת ערר מחוזית קבעה בעבר שכאשר הרשות מסרבת לחתום על בקשה להיתר מנימוקים שאינם תכנוניים, על הוועדה המקומית לדון בבקשה גם בלי חתימתה, ושמחלוקת חוזית או קניינית בין הרשות למחזיק מקומה בבית המשפט. לפי התקנות המבקש שולח את הבקשה לרשות, התנגדות שאינה תכנונית נדחית, וההיתר ניתן בתוך 30 יום. לשם כך נדרשת הוכחה לזכות של בר רשות במקרקעין. הפירוט בדף על היתר בניה בלי חתימת רמ"י, והיישום לתיק מסוים נבדק לפי הדין שחל היום.
דמי היתר בנחלה - דמי היתר בניה למבנה חקלאי:
תשלום דמי היתר בניה למבנה חקלאי "מכשיר" מבחינת רמ"י בניה של בית בנחלה ששטחו עולה על 160 מ"ר. הסכום לתשלום נקבע על ידי השמאי הממשלתי בהתאם שווי למגורים הספציפי באותו ישוב.
מאחר שדמי ההיתר נגבים על השטח שמעבר לזכויות שבחוזה, כדאי להשוות לפני הגשת הבקשה בין דמי ההיתר על הבית המתוכנן לבין הצטרפות להחלטה 1553 בתשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים, שפוטרת מדמי היתר עד 375 מ"ר. את החישוב של כל מסלול מפרט המדריך כמה עולים דמי היוון במושבים.
השגה על שומת דמי היתר
שומת דמי היתר אינה סופית. לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל אפשר להגיש השגה ראשונה, ואחריה השגה שנייה בפני ועדת השגות בת שלושה חברים, ולהשגה מצרפים חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעם המשיג. המועדים להגשה קצרים ונספרים מיום קבלת השומה, ובקשה לתיקון טעות טכנית בשומה מוגשת במסלול נפרד. מי שרוצה לחתום על עסקה במקביל להשגה משלם חלק מהשומה, והמחלוקת נדונה בהשגה. הפירוט בדף על השגה על דמי היתר.
רוצים לדעת כמה מותר לבנות בנחלה שלכם?
בדיקה של חוזה החכירה, ההחלטות שחלות על הנחלה והתכניות של היישוב מראה מה אפשר לבנות היום, מה מחייב תשלום ומה מחייב תכנית חדשה.
אישור זכויות בניה בנחלה חקלאית לבני משק ומבנים לשימוש חקלאי;
מה מותר לבנות על קרקע חקלאית - חריגות בניה במושבים
בנוסף לבתי מגורים מותר כמובן לשות בנייה בשטח חקלאי כמו לבנות בנחלה מבני משק: סככות, מחסנים, בתי אריזה, רפתות, לולים, וכיוצא באלה. גם מבנים אלא מחייבים קבלת היתר בניה. שטחם וגודלם מוסדרים בתכניות המתאר אולם בנוסף בעל נחלה המבקש לקבל היתר למבנה חקלאי צריך לקבל גם את אישור משרד החקלאות. משרד החקלאות קבע בחוברת מפורטת מגבלות משל עצמו לבניית מבני משק בשטחים חקלאיים בנחלות כשתנאי למתן היתר הוא הוכחה לשימוש חקלאי המבוקש.
התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה מתירה בשטח החקלאי כל שימוש חקלאי, לרבות חממות, בתי רשת, בתי צמיחה וסככות למיון ואריזה. עם זאת, תכניות חדשות הגבילו באזורים מסוימים את בניית המבנים החקלאיים, ולכן הבדיקה נעשית מול התכנית שחלה על החלקה.
היתר סככה חקלאית ומחסן חקלאי, מה נבדק
בקשה להיתר למחסן חקלאי, לסככה או למבנה חקלאי אחר נבחנת בוועדה המקומית לפי התכנית, ובמקביל נדרש אישור משרד החקלאות שמותנה בהוכחה לשימוש החקלאי. בקשה לשימוש חורג בקרקע חקלאית נבחנת גם מול הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, במסלול נפרד מזה של הוועדה המקומית. הטבלה מסכמת את הפעולות שחוזרות בנחלה, מי מאשר כל אחת מהן ומה החשיפה כשהיא נעשית בלי אישור.
| הפעולה | מי מאשר | החשיפה בלי אישור |
|---|---|---|
| סככה, מחסן או מבנה לצורך חקלאי | הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ואישור משרד החקלאות | צו הריסה והליך לפי דיני התכנון והבנייה |
| הסבת מבנה חקלאי לאחסנה או לשימוש מסחרי | הוועדה המקומית לתקופה קצובה, ובקרקע מוחכרת גם רמ"י | צו הפסקת שימוש, הליך פלילי ודרישת דמי שימוש |
| פעילות לא חקלאית בנחלה, פל"ח | הוועדה המקומית ורמ"י, במסלול ייעודי | דרישת דמי שימוש רטרואקטיבית והפסקת הפעילות |
| מגורים, צימרים או מבנה נייד בשטח החקלאי | תכנית מאושרת או היתר לשימוש חורג | צו הריסה והליך פלילי |
הטבלה היא מפת דרכים, והיישום לנחלה מסוימת תלוי בתכנית שחלה עליה ובחוזה מול הרשות.
מתכננים סככה, מחסן או הסבה של מבנה במשק?
לפני שמגישים בקשה להיתר סככה חקלאית או מחסן, כדאי לדעת מה התכנית מתירה, מה נדרש מול משרד החקלאות ומה מחייב הסדרה מול רשות מקרקעי ישראל.
זכויות בניה בנחלות למבנים לשימושי פל"ח;
במהלך השנים קיבלו תוקף תכניות מתאר המאפשרות שימושים לא חקלאיים בנחלות. שימושים אלו מכונים "פל"ח" - פעילות לא חקלאית. כתנאי למתן היתר בניה לשימושי פל"ח על בעל הנחלה לשלם לרשות מקרקעי ישראל תשלום היוון חד פעמי ל- 49 שנים או תשלום "שימוש חורג" בשיעור 5% משווי הקרקע לאותו שימוש מידי שנה ושנה. בשל תנאים ומגבלות הקיימות בתכניות המתאר והסכומים הגבוהים שגובה הרשות לשימושי פל"ח מעטים המקרים בהם מוסדרת הפעילות ה"לא חקלאית" באופן חוקי ובתשלום מלא.
הסבה של מחסן, רפת או לול לשימוש שאינו חקלאי, כמו מחסן רהיטים, מסגרייה, קליניקה או משרד, נחשבת פל"ח. ההסדרה נעשית בשני מישורים, בקשה לשימוש הספציפי בוועדה לתכנון ובניה, וחוזה חדש מול רשות מקרקעי ישראל בתשלום שמבטא את ההפרש בין השימוש החקלאי לשימוש החדש. בדף על הסדרת פל"ח בנחלה מצוינת החלטה 1458 כהחלטה העדכנית בנושא, ואחד הקשיים בהסדרה הוא דרישת הרשות לתשלום רטרואקטיבי על השימוש שנעשה בעבר.
בניית צימרים בנחלה
צימרים, מגורים או מבנה נייד בשטח החקלאי של הנחלה אינם תואמים את הייעוד החקלאי. הם אפשריים רק מכוח תכנית מאושרת או היתר לשימוש חורג, ובלעדיהם החשיפה היא צו הריסה והליך פלילי. מי ששוקל בניית צימרים בנחלה, השכרת מבנה או פעילות אחרת בנחלה, כדאי שיבדוק קודם את המסלול של שימוש חורג בנחלה ואת עלותו.
היתר בנייה במושבים - מה מותר לבנות על קרקע חקלאית
אנו עדים לכך שרוב הפעילות הלא חקלאית בנחלות הקיימת היום בארץ הינה לכאורה בלתי מוסדרת ובלתי חוקית. כנגד בנייה בשטח חקלאי הבלתי חוקית והשימוש הלא חקלאי נוהגות רשויות התכנון להגיש כתבי אישום. כמו כן נוהגת רשות מקרקעי ישראל להגיש תביעות להפסקת הפעילות, להריסת המבנים ובנוסף לתשלום "דמי שימוש ראויים".
תיקון 116 והחשיפה הכפולה
תיקון 116 לחוק התכנון והבניה מאפשר לרשויות התכנון להטיל קנסות כבדים ללא משפט בשל בנייה ללא היתר או שימוש חורג, והוא חל על כל אזרחי המדינה, גם במושבים ובקיבוצים. במקביל להליך הפלילי, שבו יכול בית המשפט להטיל קנסות כבדים ובמקרי קיצון גם מאסר בפועל, רשות מקרקעי ישראל יכולה להגיש תביעה אזרחית להפסקת השימוש ולהריסת המבנים, וגם תביעה לדמי שימוש שעלולה להגיע לסכומים גבוהים מאוד. הפירוט בדף על תיקון 116 והשלכותיו במושבים.
לדעת עו"ד גד שטילמן, הפתרון הוא הוספת זכויות בניה בנחלות בתכניות מפורטות חדשות ומימושן בתשלום סביר. לכן כשהמושב מכין תכנית לבית שלישי, כדאי לנצל את שלב תכנון נחלות חקלאיות ביישוב כדי למקסם את זכויות הבניה בנחלה.
גם בית המשפט בוחן כל מקרה לגופו
בתביעה שהגישה הרשות נגד בעל משק במושב חגור, שבה היה עו"ד גד שטילמן בין מייצגי הנתבע, דחה בית המשפט את דרישת הרשות להפסיק את השכרת המחסן לצד שלישי. נקבע שפסק הדין של בג"ץ אינו פוסל באופן מוחלט ותמידי השכרה של מבנה משק לפל"ח, ושעל הרשות לבחון כל מקרה לגופו. התוצאה נגזרה מנסיבות אותו תיק, ובהן מצבו האישי והבריאותי של הנתבע, ולכן היא אינה תחליף להסדרת מבנים בנחלה. הפירוט בדף על שימוש חורג בקרקע חקלאית, כולל פסק הדין בעניין חגור.
גד שטילמן עורך דין נחלות
זכויות בניה בנחלה | דמי היתר בנחלה | כמה מטר מותר לבנות בנחלה | מה מותר לבנות על קרקע חקלאית | אישור זכויות בנחלה |כמה מותר לבנות במשק חקלאי | חריגות בניה במושבים | חריגת בניה מותרת | היתר בניה למבנה חקלאי | עורך דין משק | היתר בנייה במושבים | אישור זכויות בנחלה | בניית סככה חקלאית
טעויות שעולות ביוקר בבנייה בנחלה
שש טעויות שכדאי להכיר לפני שמממשים זכויות בניה במשק חקלאי.
להניח שיש גוף אחד שמאשר
רשויות התכנון, רשות מקרקעי ישראל ומשרד החקלאות בוחנים את הבקשה כל אחד בנפרד, ואישור של אחד אינו מחליף את האחר.
לבנות מעל 160 מ"ר בלי לבדוק את המסלול
בית גדול יותר מחייב דמי היתר, אלא אם הנחלה הצטרפה להחלטה 1553. את שתי העלויות משווים לפני הגשת הבקשה.
להסב מבנה חקלאי בלי היתר
מחסן או לול שהפך למשרד או למחסן להשכרה הם פל"ח, והחשיפה היא הליך פלילי ודרישת דמי שימוש מהרשות.
להסתמך על מה שהשכן בנה
אותה פעולה יכולה להיות מותרת בחלקה אחת ואסורה בחלקה הסמוכה, כי זכויות בנחלה במושב נקבעות לפי התכנית והחוזה של כל נחלה בנפרד.
לבנות במגרש שסומן לפיצול
בלי הצטרפות להחלטה 1464 ותשלום של 29.25% משווי המגרש, רמ"י לא תיתן היתר לבית במגרש המסומן.
לפספס את מועדי ההשגה
המועד להשגה על שומת דמי היתר נספר מיום קבלת השומה, והוא קצר. את השומה בודקים מיד כשהיא מגיעה.
בדיקה מהירה, מה אתם מתכננים לבנות בנחלה
בחרו את המשפט שמתאר את מצבכם היום
קודם בודקים את שני המסלולים
השאלה כמה מותר לבנות נבחנת מול חוזה החכירה והחלטות רמ"י ומול התכניות של היישוב. בדיקה של שניהם מראה אם הבית המתוכנן נכנס בזכויות, אם יידרשו דמי היתר, ואם הצטרפות להחלטה 1553 משתלמת.
היתר בניה ואישור משרד החקלאות
היתר למחסן חקלאי או לסככה ניתן מהוועדה המקומית, ובמקביל נדרש אישור של משרד החקלאות, שמותנה בהוכחה לשימוש החקלאי המבוקש. כדאי לבדוק את מגבלות התכנית לפני שמזמינים תכנון.
כאן הבדיקה דחופה יותר
בנייה ללא היתר ושימוש חורג חשופים לקנסות לפי תיקון 116, להליך פלילי ולתביעת דמי שימוש של רמ"י. מומלץ לבחון את המצב הקיים ואת הדרכים להסדרת מבנים בנחלה לפני שמגיע מכתב מהרשות.
איך משרדנו מלווה בנייה בנחלה
בדיקת זכויות בניה במשק חקלאי נעשית אצלנו בחמישה שלבים, מהחוזה ועד השומה, מתוך ניסיון של יותר מ-30 שנה בדיני מושבים ונחלות.
בדיקת החוזה וההחלטות
בדיקת זכויות בנחלה במושב מול חוזה החכירה עם רשות מקרקעי ישראל, ההחלטות שחלות על הנחלה, מצב הרישום והשימושים הקיימים בשטח.
ניתוח התכניות החלות
ניתוח משפטי ואדריכלי של התכניות הארציות, המחוזיות והמפורטות שחלות על היישוב ועל החלקה. זה הבסיס לתכנון נחלות חקלאיות, כי רק השילוב של כל התכניות מראה את התוצאה הסופית.
בחינת מסלול ההיוון
השוואה בין דמי היתר, מסלול 3.75% ודמי רכישה, לפי הבתים המתוכננים ולפי מכסת יחידות המגורים ביישוב.
היתרים ואישורים
ליווי מול הוועדה המקומית, משרד החקלאות ורשות מקרקעי ישראל, כולל מצבים שבהם הרשות מסרבת לחתום על הבקשה.
בדיקת השומה
בחינת שומת דמי ההיתר והגשת השגה כשיש לכך בסיס, במועדים הקבועים.
הצוות שלנו
עו״ד גד שטילמן
מייסד המשרד, נוטריון, בורר ומגשר
עו״ד אריאל רוט
מושבים, נחלות ומקרקעין
עו״ד רום שטילמן
מושבים, נחלות ומקרקעין
עו״ד סהר חסן
מושבים, נחלות ומקרקעין
עו״ד דניאלה חסן
מושבים, נחלות ומקרקעין
קרוליין אלמז
מנהלת המשרד
שאלות נפוצות
כמה מטר מותר לבנות בנחלה?
על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, בחלקת המגורים מותרים שלושה בתים בשטח כולל של 375 מ"ר, 160 מ"ר לבית בעל הנחלה, 160 מ"ר לבית הבן הממשיך ו-55 מ"ר לבית שלישי. תכניות המתאר מאפשרות לעיתים בתים גדולים יותר, ואז על השטח הנוסף נדרשים דמי היתר, אלא אם הנחלה הצטרפה להחלטה 1553 בתשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים. התשובה לשאלה כמה מותר לבנות במשק חקלאי מסוים תלויה בשילוב שבין החוזה, ההחלטות והתכניות שחלות על היישוב.
כמה בתים מותר לבנות בנחלה חקלאית?
על פי רמ"י שלושה בתים, בית לבעל הנחלה, בית לבן הממשיך ובית שלישי קטן כשמתגורר בנחלה נכד בעל משפחה. תשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים במסגרת החלטה 1553 מבטל את דרישת הרצף הדורי. בצד התכנוני, בשנת 2015 תוקנה תמ"א 35 כך שמותרת תוספת יחידת מגורים בכל נחלה, ומושבים רבים מכינים תכניות לבית שלישי. בכפר חיים אושרה להפקדה תכנית לארבע יחידות מגורים בנחלה.
מתי משלמים דמי היתר בנחלה?
דמי היתר משולמים לרשות מקרקעי ישראל כשבעל הנחלה מבקש לממש זכויות בניה בנחלה שהתכנית מתירה אך החוזה אינו כולל, למשל בית גדול מ-160 מ"ר. הסכום נקבע על ידי השמאי הממשלתי לפי שווי המגורים באותו יישוב. על פי החלטה 1553, בעל נחלה ששילם 3.75% משווי חלקת המגורים פטור מדמי היתר על בתים מעל 160 מ"ר, כל עוד השטח הכולל אינו עולה על 375 מ"ר. על השומה אפשר להגיש השגה.
מה ההבדל בין מסלול 3.75% לבין דמי רכישה של 33%?
על פי החלטה 1553, תשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים מקנה זכויות מצומצמות, בנייה של עד 375 מ"ר בלי דמי היתר, ביטול הרצף הדורי ואפשרות לפצל מגרש אחד בתוספת 29.25% משוויו. דמי רכישה בשיעור שליש משווי חלקת המגורים מקנים את כל זכויות הבניה למגורים, הקיימות והעתידיות, בלי מגבלות הרשות, ובמכירה אין דמי הסכמה על חלקת המגורים. מי ששילם 3.75% יכול להשלים בעתיד לדמי רכישה בתוספת של 29.25% משווי החלקה כולה.
האם צריך היתר בניה לסככה חקלאית או למחסן חקלאי?
כן. היתר סככה חקלאית ניתן מהוועדה המקומית, וכך גם היתר למחסן חקלאי, לבית אריזה, לרפת או ללול, ושטחם וגודלם מוסדרים בתכניות המתאר. בנוסף נדרש אישור של משרד החקלאות, שמותנה בהוכחה לשימוש החקלאי המבוקש. על פי התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה מותר בשטח החקלאי כל שימוש חקלאי, אבל תכניות חדשות הגבילו באזורים מסוימים את בניית המבנים, ולכן בודקים אם המבנה נכנס בזכויות בניה במשק חקלאי לפי התכנית. בנייה בלי היתר חשופה לצו הריסה.
מה תפקיד משרד החקלאות בהיתר למבנה חקלאי?
משרד החקלאות קבע בחוברת מפורטת מגבלות משלו לבניית מבני משק בשטחים חקלאיים בנחלות. בעל נחלה שמבקש היתר למבנה חקלאי צריך לקבל, מלבד ההיתר של הוועדה המקומית, גם את אישור המשרד, ותנאי לאישור הוא הוכחה לשימוש החקלאי המבוקש. בקשה לשימוש חורג בקרקע חקלאית נבחנת גם מול הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, במסלול נפרד.
האם הוועדה המקומית יכולה לסרב לבקשה כי רמ"י לא חתמה?
ועדת ערר מחוזית קבעה בעבר שכאשר הרשות מסרבת לחתום מנימוקים שאינם תכנוניים, על הוועדה המקומית לדון בבקשה לגופה, ושמחלוקת חוזית או קניינית מקומה בבית המשפט. על פי התקנות שולחים את הבקשה לרשות, התנגדות שאינה תכנונית נדחית, וההיתר ניתן בתוך 30 יום. נדרשת הוכחה לזכות של בר רשות במקרקעין, ואת היישום לתיק מסוים בודקים לפי הדין שחל היום, מול נוסח התקנות העדכני.
מה הסיכון בבנייה ללא היתר בנחלה?
החשיפה כפולה. רשויות התכנון יכולות להגיש כתבי אישום, ותיקון 116 לחוק התכנון והבניה מאפשר להן גם להטיל קנסות כבדים ללא משפט. במקביל רשות מקרקעי ישראל יכולה לתבוע הפסקת שימוש, הריסת מבנים ותשלום דמי שימוש, ותביעה כזו יכולה להגיע לסכומים גבוהים מאוד. כתנאי להיתר לשימושי פל"ח הרשות דורשת תשלום היוון ל-49 שנים או 5% משווי הקרקע מדי שנה, ולכן כדאי לבחון הסדרת מבנים בנחלה לפני שמגיע מכתב מהרשות.
איך מערערים על שומת דמי היתר?
על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, על שומה של הרשות מגישים השגה ראשונה, ועל ההחלטה בה אפשר להגיש השגה שנייה בפני ועדת השגות בת שלושה חברים. להשגה מצרפים חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעם המשיג, והמועדים להגשה קצרים ונספרים מיום קבלת השומה. טעות טכנית בשומה מתקנים בבקשה נפרדת, ומי שרוצה לחתום על עסקה במקביל להשגה משלם חלק מהשומה. את המועדים העדכניים בודקים מיד עם קבלת השומה.
האם מותר לבנות צימרים בנחלה?
בניית צימרים בנחלה בשטח החקלאי אינה תואמת את הייעוד החקלאי, ולכן היא אפשרית רק מכוח תכנית מאושרת או היתר לשימוש חורג. במקביל נדרשת הסדרה מול רשות מקרקעי ישראל, שבפעילות לא חקלאית מתנה את הסכמתה בתשלום. בלי אישור החשיפה היא צו הריסה, הליך פלילי ודרישת דמי שימוש. לפני תכנון כדאי לבדוק מה מתירה התכנית שחלה על היישוב, ומה העלות של ההסדרה מול הרשות.
אודות עו"ד גד שטילמן
מתכננים בית, סככה או מחסן? בודקים קודם זכויות בניה בנחלה
30+ שנות ניסיון בדיני מושבים, נחלות ומקרקעין חקלאי
