זכויות בניה בנחלה חקלאית נקבעות על ידי שני גורמים בלתי תלויים זה בזה: רשויות התכנון ורשות מקרקעי ישראל. רשות מקרקעי ישראל קובעת את הזכויות המותרות בנחלה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, רשויות התכנון קובעות את זכויות בניה בנחלה בתקנונים של תכניות המתאר החלות על אותו ישוב. בדרך כלל מדובר בשילוב של מספר תכניות בעלות היררכיה שונה והן משתלבות זו בזו, מוסיפות או גורעות זכויות ויש לבצע ניתוח משפטי ואדריכלי בכדי להבין ולגבש את התוצאה הסופית. תכניות המתאר החלות הן תכניות מתאר ארציות (כגון: תמ”א 35) תכניות מתאר מחוזיות (תמ”מ) שהמועצות האזוריות יוזמות או רשות התכנון המחוזית יוזמת לכלל היישובים שבתחומה. תכניות מפורטות החלות על היישוב או על חלק מהיישוב ולעיתים גם קיימות תכניות המכונות “תכניות נקודתיות” החלות רק על חלקה אחת – חלקת הנחלה.

זכויות בניה בנחלה על פי רשות מקרקעי ישראל;

זכויות בניה בנחלהרשות מקרקעי ישראל כ”בעלים” של הקרקע, רואה בבעל הנחלה “שוכר” והיא מגדירה בחוזה החכירה ובהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מה מותר ומה אסור לשוכר – בעל הנחלה, לבנות בנחלתו. אין מדובר במגבלה סטטוטורית חוקי אלא בהגדרות ומגבלות חוזיות. רשות מקרקעי ישראל קבעה כי בנחלה חקלאית ניתן לבנות שלושה בתים: בית לבעל הנחלה, בית לבן הממשיך, ובית שלישי נוסף קטן – במקרים בהם לבעל הנחלה יש נכד בעל משפחה המתגורר בנחלה. רשות מקרקעי ישראל הגבילה את השטח המותר לבניית הבית של בעל הנחלה הבית של הבן  הממשיך ל – 160 מ”ר, והגבילה את השטח של הבית השלישי ל – 55 מ”ר.

זכויות בניה בנחלה על פי רשויות התכנון;

לאורך עשרות שנים היו זכויות בניה הקבועות בתכניות המתאר נרחבות יותר מזכויות הבניה שרשות מקרקעי ישראל אפשרה לבעל נחלה חקלאית לבנות בנחלתו. רשויות התכנון מאפשרות בתכניות המתאר בניה של בתים ששטחם גדול מ-160 מ”ר. כשבעל נחלה חקלאית מבקש לממש את זכותו לבנית בית גדול מ-160 מ”ר הוא נדרש לשלם לרשות מקרקעי ישראל בשל הזכויות הנוספות תשלום המכונה “דמי היתר”.

דמי היתר:

תשלום דמי היתר “מכשיר” מבחינת רמ”י בניה של בית בנחלה ששטחו עולה על 160 מ”ר. הסכום לתשלום נקבע על ידי השמאי הממשלתי בהתאם שווי למגורים הספציפי באותו ישוב.

זכויות בניה בנחלה לבני משק ומבנים לשימוש חקלאי;

בנוסף לבתי מגורים מותר כמובן לבנות בנחלה מבני משק: סככות, מחסנים, בתי אריזה, רפתות, לולים, וכיוצא באלה. גם מבנים אלא מחייבים קבלת היתר בניה. שטחם וגודלם מוסדרים בתכניות המתאר אולם בנוסף בעל נחלה המבקש לקבל היתר למבנה חקלאי צריך לקבל גם את אישור משרד החקלאות. משרד החקלאות קבע בחוברת מפורטת מגבלות משל עצמו לבניית מבני משק בשטחים חקלאיים בנחלות כשתנאי למתן היתר הוא הוכחה לשימוש חקלאי המבוקש.

זכויות בניה בנחלות למבנים לשימושי פל”ח;

במהלך השנים קיבלו תוקף תכניות מתאר המאפשרות שימושים לא חקלאיים בנחלות. שימושים אלו מכונים “פל”ח” – פעילות לא חקלאית. כתנאי למתן היתר בניה לשימושי פל”ח על בעל הנחלה לשלם לרשות מקרקעי ישראל תשלום היוון חד פעמי ל- 49 שנים או תשלום “שימוש חורג” בשיעור 5% משווי הקרקע לאותו שימוש מידי שנה ושנה. בשל תנאים ומגבלות הקיימות בתכניות המתאר והסכומים הגבוהים שגובה הרשות לשימושי פל”ח מעטים המקרים בהם מוסדרת הפעילות ה”לא חקלאית” באופן חוקי ובתשלום מלא. אנו עדים לכך שרוב הפעילות הלא חקלאית בנחלות הקיימת היום בארץ הינה לכאורה בלתי מוסדרת ובלתי חוקית. כנגד הבניה הבלתי חוקית והשימוש הלא חקלאי נוהגות רשויות התכנון להגיש כתבי אישום. כמו כן נוהגת רשות מקרקעי ישראל להגיש תביעות להפסקת הפעילות, להריסת המבנים ובנוסף לתשלום “דמי שימוש ראויים”.

גד שטילמן עורך דין נחלות

 

 

 

סגירת תפריט
צור קשר
close slider

עורך דין מושבים גד שטילמן
טלפון: 03-613-2432

 
סגור