מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה

משק עזר, בניגוד לנחלה, הינו תא שטח תכנוני הנמצא במשבצת מושב שמטרתו האידיאולוגית אבדה זה מכבר ונותר כ"ייצור כלאיים" שבין מגרש מגורים ביישוב כפרי לבין נחלה. "משק עזר" הינו נכס שונה לחלוטין מ"נחלה" מבחינה קניינית, תכנונית ולרוב גם בכל הקשור למעמד בעל הנכס במושב. על מנת למנוע, חלילה, הטעיה, על בעל משק עזר המבקש למכור את משקו להבהיר לרוכש פוטנציאלי את ההבדל בין שני סוגי נכסים אלו.

ההבדל המהותי ביותר בין משק עזר ובין נחלה הינו בזכויות הבניה: לבעל נחלה יש זכות לבנות בית לעצמו, בית נוסף לבנו – " בן ממשיך ", וכן יחידת מגורים נוספת לנכדו (הנשוי). בעתיד הנראה לעין ניתן יהיה לבנות בית שלישי בנחלה, נפרד מהבתים הללו, וזאת לפי תיקון 1ב' לתמ"א 35, תיקון זה מאפשר לכל בעלי הנחלות ברחבי הארץ בנית בית אחד נוסף בכפוף להכנת תכנית מתאר מתאימה.

לעומת "הנחלה", לבעל משק עזר זכות לבניית בית אחד בלבד. רשות מקרקעי ישראל מגבילה את שטח הבניה ל- 160 מ"ר בלבד. אם לפי תכניות המתאר החלות על הישוב ניתן לבנות בית גדול יותר, יידרש בעל המשק לשלם לרשות "דמי היתר" בעת שיבקש לבנות את השטח הנוסף.

איך מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה בא לידי ביטוי מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה

מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה הוא כי לאחר הרכישה, הקונה יהיה מחויב בתשלום דמי חכירה שנתיים גבוהים מאלו ששילם המוכר, בשיעור של 1% משווי המשק (ללא בית המגורים). מדובר בסכום גבוה אשר מצדיק, מבחינה כלכלית, תשלום "דמי היוון" במקום "דמי הסכמה" בעת ביצוע עסקת המכר. בניגוד למכר נחלה, תשלום דמי ההיוון של משק עזר אינו חובה, אולם הוא מעלה את המעמד הקניני של הקונה למעמד הקרוב לבעלות. אם דמי ההיוון גבוהים מדמי ההסכמה אזי יש הצדקה כלכלית ועסקית לקבוע בחוזה המכר שהקונה ישלם את ההפרש על מנת לבטל את תשלומי דמי החכירה השנתיים בשיעור 1%, את דמי ההיתר ולהקנות לעצמו את היתרונות שבהיוון .

מיסים בעת מכירה של משק עזר

עו"ד לענייני מקרקעין שטילמן מסביר – בעת מכירת משק עזר חלים על המוכר תשלומי חובה המקטינים את התמורה נטו לכדי כ- 60% משווי התמורה ברוטו. התשלום העיקרי משולם לרמ"י: נהוג לומר שהתשלום לרמ"י שווה לשליש משווי המשק אולם כלל זה אינו מדוייק וניתן להקטין את הסכום. לרוב ישנן זכויות בניה בלתי מנוצלות וזכות לשימושים חקלאיים נוספים המחייבים במס שבח. הוועדה המקומית של תכנון ובניה נוהגת לגבות בעת המכר "היטל השבחה" בגין תכניות מתאר שהשביחו את זכויות הבניה במשק העזר במהלך השנים.

מה צריך כדי להגיע אל מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה באופן מעמיק? התמחות ספציפית והכרה משפטית של ההחלטות הרלוונטיות במועצת רשות מקרקעי ישראל, הבנה של תכניות המתאר, ומומחיות יחודית במס שבח הכרחית בניסוח חוזה המכר במטרה למכסם את התמורה נטו שתיוותר בידי המוכר, לצמצם את עלויות העסקה ולהקנות לקונה את מירב הזכויות במחיר הוגן.

מושבים בארץ הוקמו כאגודות חקלאיות והם מחזיקים במשבצת הקרקע של האגודה מכח חוזה עם רמ"י. בעלי הנחלות הינם חברי האגודה המנהלים את המושב באמצעות מוסדות האגודה. רוב בעלי משקי העזר בארץ אינם חברי האגודה החקלאית ואין להם כל חלק בניהול האגודה וברכושה. יכולת מעורבותם בחיים הקהילתיים והמוניציפאליים מתמצת בבחירות לוועד המקומי שהינו הזרוע הסטטוטורית של המועצה האזורית. קונה משק עזר אמור לדעת שלכאורה יש לו מעמד נחות בישוב מבעלי הנחלות ואין לו כל זכות ברווחי המושב.

סגירת תפריט
צור קשר
close slider
עו"ד מושבים

עורך דין מקרקעין ברמת גן

עורך דין מושבים גד שטילמן טלפון: 03-613-2432

Call Now Button
סגור