מכירת משק עזר

בעל משק עזר במושב המבקש למכור את משקו, יודע בדרך כלל ומכיר את ההבדלים בין משק עזר לנחלה. הבדלים אלו אינם מוכרים, בדרך כלל, לרוכש משק העזר המגיע מהמגזר העירוני. המונח "משק" והמונח "נחלה" נראים מובנים בציבור הרחב באופן זהה על אף שלמונחים אלה משמעות שווה מבחינה קניינית ותכנונית. על מנת למנוע, חלילה, הטעיה, על בעל משק עזר להבהיר לרוכש פוטנציאלי מטעמו את ההבדל בין שני סוגי נכסים אלו כאשר ההבדל המהותי ביותר בניהם הינו בזכויות הבניה:

לבעל נחלה יש זכות לבנות בית לעצמו, בית נוסף לבנו "הממשיך" ( בן ממשיך ), ויחידת מגורים נוספת לנכדו (הנשוי). בעתיד ניתן יהיה לבנות בית שלישי בנחלה, נפרד מהבתים הללו, וזאת לפי תיקון 1ב' לתמ"א 35, תיקון זה אפשר לכל בעלי הנחלות ברחבי הארץ בנית בית אחד נוסף.

לעומת זאת, בעל משק עזר מוגבל בבניית בתי מגוריו, בדרך כלל יש לבעל משק עזר זכות לבניית בית אחד בלבד. לפי הוראות רשות מקרקעי ישראל (המינהל) שטח הבית מוגבל ל-160 מ"ר וככל בקשה להיתר בנייה לפיה מבקש בעל משק העזר לבנות בית בשטח גדול יותר, הוא יידרש לשלם לרשות "דמי היתר". רק במקרים נדירים מאד מאפשר חוזה החכירה של משק עזר בניתם של שני בתי מגורים.

חובה על בעל משק עזר להבהיר לקונה שרכישת משק העזר ללא היוון הזכויות במשק תיצור מצב חדש, לפיו הקונה יהיה מחויב בתשלום דמי חכירה שנתיים גבוהים לעין שיעור לאלו ששילם המוכר, בשווי של 1% משווי המשק (ללא בית המגורים). מדובר בסכום גבוה במיוחד אשר מצדיק, מבחינה כלכלית, את תשלום דמי היוון במקום דמי הסכמה בעת ביצוע עסקת המכר.

בעת מכירת משק עזר חלים על המוכר תשלומים שונים המקטינים את התמורה נטו הנותרת בידו לכדי כ-60% משווי התמורה ברוטו. התשלום העיקרי משולם לרשות מקרקעי ישראל (למינהל) ומכונה "דמי הסכמה" ונהוג לומר שהוא שווה לכ-33% משווי המשק ללא ערך המגורים הבנוי עליו. מס שבח משולם לרשויות המס, בגין זכויות בניה לא מנוצלות. חישוב מס השבח לבית המגורים הינו זהה לחישות מס שבח בעת מכירת כל דירת מגורים אחרת אולם נוכח העובדה שמדובר בבית הבנוי בחצר שלעיתים יש בה זכויות בניה נוספות ובמקרים רבים גם זכות לשימושים חקלאיים נוספים, יש להיעזר לעניין זה במומחים בעלי ידע מקצועי ספציפי. על מנת לצמצם א המס למינימום – הוועדה המקומית לתכנון ובניה נוהגת לגבות בעת המכר היטל השבחה בגין תכניות מתאר שהשביחו את משק העזר במהלך השנים. התמחות ספציפית והכרה משפטית של ההחלטות הרלוונטיות במועצת רשות מקרקעי ישראל והבנה של תכניות המתאר, הכרחית בניסוח חוזה המכר במטרה למקסם את התמורה נטו שתיוותר בידי המוכר, ולצמצם את עלויות העסקה.

החלטת רמ"י האחרונה למשקי עזר, שמספרה 1521, מגדירה את עקרונות ההיוון של משק העזר. אנו ממליצים לקונה למוכר לשתף פעולה על  מנת להגיע לתוצאה לפיה אגב עסקת המכר ישלם המוכר דמי היוון במקום דמי הסכמה. יתכן שדמי היוון יהיו נמוכים מדמי הסכמה ואף אם אינם נמוכים קיים לקונה אינטרס לשלם את ההפרש על מנת לבטל את החיוב בדמי החכירה השנתיים בשיעור 1% לשנה.

היוון המשק אפשרי על פי החלטה 1521 עד שטח של 2 דונם והוא יקנה לקונה בעתיד (כשתהא תכנית מתאימה) זכות לתוכנית יחידת דיור ופיצולה כנגד תשלום דמי היוון נוספים.

כל המידע הקשור לעסקה מחייב ניתוח נכון על ידי עורך דין מקרקעין בעל מומחיות בתחום. משרדנו, המתמחה בתחום המגזר החקלאי, שולט גם בכל הקשור לעסקאות מכר של משקי עזר ויכול לסייע למוכר משק העזר להגיע לתוצאה מיטבית מבחינת סכומי הנטו שייוותרו בידו.

 

 

 

 

סגירת תפריט
צור קשר
close slider
עו"ד מושבים

עורך דין מקרקעין ברמת גן

עורך דין מושבים גד שטילמן טלפון: 03-613-2432

Call Now Button
סגור