היטל השבחה בגין פל"ח – רק בעת בניה
גביית היטל ההשבחה בגין שימושי פל"ח עת מכירת נחלות ראוי שיעבור מן העולם
עת נמכרת נחלה, גובה הוועדה המקומית לתכנון ובניה היטל השבחה. "היטל ההשבחה" משולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה והוא מחושב על ידי השמאי מטעמה לפי מחצית עליית השווי של הנחלה הנובעת מכל תכנית שהשביחה את זכויות הבניה, ובכללן תכניות שהתירו שימושים לפעילות לא חקלאית (פל"ח). מדובר בתשלומים כבדים המשולמים בעת המכר למרות שהבניה בפועל לפל"ח עשויה להתקיים בעוד שנים רבות, וברוב המקרים אינה אפשרית.
לדעתנו אין זה נכון לחייב בתשלום היטל השבחה בעת המכירה. לדעתנו ראוי לגבות את ההיטל בגין הפעילות הלא חקלאית רק בעת מימוש בפועל – דהיינו רק בעת שמוגשת בקשה להיתר בניה לשימושי פל"ח.
בשומות המכריעות קיימות גישות שונות – באשר להיקף ההשבחה הנובע מאישור תכניות פל"ח. מאז שאושרו תכניות פל"ח המימוש בפועל בבניית מבנים לפעילות לא חקלאית בהיתר היה מזערי עד כדי "זניח". הסיבות לאי המימוש הינן תכנוניות וכלכליות; המגבלות שהוטלו בתכניות המתאר על מבקשי ההיתר ודרישות ועדות התכנון היקשו על קבלת ההיתרים.
בד"כ ההיטל הנדרש על ידי הועדה המקומית הינו גבוה ומוכרי נחלות אינן נוטים לנהל הליכים משפטיים כנגד דרישת התשלום מחשש לעיכוב בביצועה של עסקת המכר. אולם מי שמנהל את מאבקו זוכה לרוב להפחתה ניכרת בתשלום;
להלן 3 דוגמאות הממחישות את ההבדלים והגישות השונות בנושא:
בשומה מכרעת בגין שימושי פל"ח במושב "כפר סירקין" נדרשו המוכרים לשלם 163,121 ₪. השמאי המכריע קבע כי ההשבחה מסתכמת כדי 117,000 ₪.
בשומה מכרעת מיום 17.7.2017 נקבעה השבחה במושב "יד רמב"ם" כדי 160,400 ₪ בגין 500 מ"ר שימושי פל"ח. השמאי המכריע קבע כי ההשבחה מסתכמת כדי 12,000 ₪ – בלבד.
וועדת ערר מחוזית של מחוז המרכז דנה בשאלת ההשבחה מתכנית לפל"ח במושב "בית גמליאל". הועדה דרשה היטל בסך 163,000. השמאי ארז כהן שמונה על ידי הועדה כשמאי מייעץ קבע שלא נוצרה כל השבחה מתכנית פל"ח וזאת נוכח המגבלות הרבות והמגוונות המוטלות על מימוש הזכויות לפל"ח על פי התכנית. בניתוח מפורט הגיע השמאי למסקנה כי רוכשים פוטנציאלים של נחלה בשנות ה 2000 מוכנים לשלם תמורת בית מגורים באזור כפרי עם חצר רחבת ידיים והסיכויי שיפעלו להפעיל בעצמם עסק בהתאם למגבלות שבתכנית הינו אפסי. כמו כן הבהיר השמאי כהן כי השימוש בפל"ח בא על חשבון שטח החצר לרבות דרכי גישה, חניה ותפעול בשטח כולל של 700 מ"ר ויש לקחת בחשבון את הפחתת שווי הנחלה בגין אובדן שטח החצר. החלטתו אומצה במלואה בהחלטת ועדת הערר.
סיכומו של דבר – בהינתן התכניות הרלוונטיות, לבחינה האם חלה או לא חלה השבחה בערך הקרקע, אנו למדים כי אפילו שתכניות אלו מאפשרות הקמת מבנים בשטח של 500 מ"ר אשר לכאורה "משביחים" את שווי הנחלה, עינינו הרואות, כי בשילוב עם המגבלות השונות, הן מכוח התכניות והן מכוח מדיניות רמ"י, המגבלות גוברות על אפשרויות המימוש בפועל ומכאן שלא נכון להטיל את היטל ההשבחה בגין פל"ח בעת המכר.
דוגמאות אלה ממחישות את הפערים העצומים בין השומות של הוועדה לפסיקות של השמאים המכריעים.
לדעתנו, גביית ההיטל בעת בקשת היתר בניה יהיה הוגן ואף יעיל יותר. מאחר שאז יוגדר השימוש המדויק על פי בקשת בעל הנחלה בעוד שבעת המכר מחושב ההיטל באופן הערטילאי ולא ריאלי.
המגמה היום במושבים היא לצמצם שימושי פל"ח נרחבים – הפוגמים באיכות החיים של חברי המושב בכלל ושל השכנים בפרט. התועלת בדחיית ההיטל למימוש בבניה בפועל תהא תרומה אפשרית לאיכות החיים במושבים. שכן, מי שרכש משק והמוכר שילם את היטל ההשבחה יש מוטיבציה לנצל זכויות בניה שממילא לא יעלו לו בהיטל נוסף.
