"צדק חלוקתי" – ועליית מחירי הנדל"ן במושבים וקיבוצים
בשנים האחרונות אנו עדים לעליה מסחררת במחירי בתים צמודי קרקע במושבים העולה על שיעורה של עליית מחירי הדירות בערים. נראה בעליל כי מחירי הבתים במושבים ימשיכו ויאמירו מעל לשיעור עליית הנדל"ן הכללי וזאת בשל מספר הגבלות החלות על שינויי היעוד בקרקעות המושבים המקטינות את היצע המגרשים ביחס לביקוש הגואה.
שינוי החלטות המינהל בעקבות "בג"צ הקשת המזרחית"; בבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, הידוע בכינוי "בג"צ הקשת המזרחית", ביטל בית המשפט העליון את החלטות 737 ו- 727 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל.
החלטה 737 אפשרה בעבר למושבים ליזום שכונות מגורים על קרקעות המושב כשהתשלום למינהל מחושב בהנחה של 25% משווי בשוק החופשי; על פי החלטה זו יכלו המתיישבים גם לשלם דמי היוון לפי שטח הבית הנבנה בפועל, שהיה לברוב המקרים נמוך מהשטח המרבי הניתן לבניה על פי התב"ע.
החלטה 727 אפשרה למושב לקבל 27% מכל "יזמות" נדל"ן לבניה רוויה במשבצת האגודה (שאינה שכונת מגורים בישוב) את 27 האחוזים יכול המושב לקבל בקרקע מתוך השטח ששונה ייעודו או בכסף לפי הערכת השמאי הממשלתי. הטבה זו בוטלה בבג"צ 244/00 (הקשת המזרחית) ונפסק שעל המושב להשיב את הקרקע למינהל מיד עם שינוי יעודה.
בעקבות "בג"צ הקשת המזרחית" קיבל המינהל מספר החלטות חדשות; החלטה 969 קובעת כי הפיצוי שיקבל החוכר (מושב, קיבוץ או חוכר פרטי) בגין אובדן הקרקע שיעודה שונה מחקלאות למגורים, יהא שווי המחוברים (כגון: עצים ומערכות השקיה). ובנוסף שווי נמוך עבור הקרקע לפי הערכה חקלאי, ללא פוטנציאל לשינוי ייעוד.
החלטה 959 ביטלה את ההנחה בדמי ההיוון שהייתה מגולמת בהחלטה 737 וקבעה כי המתיישבים בהרחבות המושבים ישלמו את מלוא שווי המגרשים לפי ערכם ב- "שוק החופשי". בהחלטה זו הוסיף המינהל וחייב את המתיישבים לשלם דמי היוון על מלוא קיבולת הבניה המותרת בתב"ע גם אם המתיישב מנצל לצרכיו שטח בניה קטן יותר.
בהיעדר הטבה כספית, נשמט ההיגיון העסקי בשינויי היעוד קרקעות המושבים ואלה הפסיקו כמעט כליל ליזום שינוי יעוד בקרקעותיהם.
לאחרונה, הוסיף המינהל וקבע בהחלטה 1180 כי כל מתיישב שימכור זכויות במגרש שקיבל מהמינהל בהמלצת המושב, יחויב בתשלום נוסף למינהל בשיעור של 15% משווי המגרש, היינו, התשלום שיגבה ממנו יהא 115% משווי המגרש "בשוק החופשי". החלטה זו יוצרת תמריץ שלילי למתיישב לקבל על עצמו זכויות במגרש. שכן, המתיישב החדש משלם מחיר ריאלי למגרש המגורים והוא מוסיף ומתחייב לבנות בית מגורים תוך שלוש שנים. זאת בשעה שאין למתיישב כל ביטחון שאם יאלץ למכור את המגרש והבית שיבנה הוא יקבל החזר לכל להוצאותיו.
מגבלת המגרשים המותרים בהרחבות; מספר בתי המגורים שמושב יכול "לייצר" בתחומו מוגבל ל- 115% ממספר הנחלות. רוב המושבים במרכז הארץ מיצו את מספר בתי המגורים המותרים להקמה לפי מגבלה זו ואין באפשרותם לקבל אישור הקמת יחידות מגורים נוספות.
מגבלת תמ"א 35; תוכנית מתאר ארצית 35 (תמ"א 35) מגבילה את מספר בתי המגורים במושבים. הואיל ובנחלות מותר לבנות שלוש יחידות מגורים (הנספרות לצורך תמ"א 35 כשתי יחידות). בחלק מהמושבים המגבלת מספר הבתים בתמ"א 35 קרובה למיצוי מכסימאלי והישוב נמנע מלאשר תוכניות שינוי יעוד למגורים מחשש שמימושן ימנע בעתיד מבעלי הנחלות לבנות בית שני בנחלתם.
בנוסף נקבע ברמ"י בעקבות תיקון 8 לפקודת האגודות השיתופיות כי במרכז הארץ מגרשי הרחבה ישווקו על-ידי רשות מקרקעי ישראל במכרז ולא תהא זכות למושב לאפשר לבעלי הנחלות להמליץ על מי מילדיהם לקבל את המגרש.
נוכח המגבלות על שינוי היעוד למגורים המפורטות לעיל היצע המגרשים התדלדל ונוכח הביקוש הגואה מחירי הבתים צמודי הקרקע במושבים עולה בשיעור גבוה בהרבה מזה של דירות בערים.
נכון להיום, מגרשי מגורים צמודי קרקע בשטח של כחצי דונם הינם "מצרך" נדיר בשוק הנדל"ן.
עורך דין מקרקעין גד שטילמן
