החלטה 1455 עודכנה וכיום הינה החלטה 1560

החלטה 1560

בימים האחרונים עודכנה החלטה 1455 ומספר ההחלטה כיום הינו החלטה 1560.
החלטה זו מאפשרת לישובים החקלאיים לשנות את הייעוד החקלאי למטרת תעסוקה.
הגדרת "תעסוקה" בהחלטה האחרונה עודכנה והיא כוללת "תעשייה, תעשייה עתירת ידע, מלאכה, אחסנה, תחנת דלק, משרדים, מסחר, תיירות, מלונאות או לשימוש כלכלי אחר".
החלטה 1560 הינה החלטה ותיקה שעברה תהפוכות רבות ותחילתה בהחלטה 717 אשר בית המשפט העליון ביטל אותה במסגרת פסק הדין הידוע "בג"ץ הקשת המזרחית".

החלטה 1560 מאפשרת החכרת קרקע למטרות תעסוקה בישובים חקלאיים

ההחלטה מאפשרת החכרת קרקע למטרות תעסוקה ככל שקיימת תכנית מאושרת ולחילופין מאפשרת להגיש תכנית לשינוי ייעוד.
יישוב חקלאי שאינו באזור עדיפות לאומית או קו עימות יוכל להקים פרויקט בשטח של עד 60 דונם נטו, ביישוב חקלאי באזור עדיפות לאומית ב' – עד 80 דונם נטו וביישוב חקלאי באזור עדיפות לאומית א' או בקו עימות – עד 120 דונם נטו.
בתחילה ייחתם הסכם פיתוח ל-3 שנים בין רשות מקרקעי ישראל לבין המושב או התאגיד שיוקם על ידו לצורך כך, ובהמשך ייחתם הסכם חכירה למשך 49 שנה עם אפשרות להארכתו למשך 49 שנים נוספות.
רמ"י מאפשרת ליישוב החקלאי לצמצם את הסיכונים ולהעביר חלק מזכויותיו בתאגיד ליזם אחר, ובלבד שזכויות האגודה בתאגיד שיוקם לצורך כך לא יפחתו מ- 26% בכל אחד מאלה: בהון המניות בתאגיד, בזכות למנות מנהלים בתאגיד ובזכות לרווחים מהתאגיד. במקרים חריגים רמ"י יכולה לאשר לאגודה כי חלקה בתאגיד יפחת מ – 26%.

החלטה 1560 – דמי חכירה

לצורך ההקצאה ישולמו לרשות מלוא דמי החכירה המהוונים, על פי השיעור הנהוג לייעוד המבוקש באזור בו מצוי היישוב.
חשוב להתייחס לחבויות המיסוי שייתכן ויידרשו מתוקף העסקה, ובין היתר מס שבח ומס רכישה: הקצאת הקרקע והיוונה מחייבות תשלום מס רכישה, הקצאת מניות התאגיד ליזם יחייבו במס וכמו כן השכרת הקרקע תחויב במס, ככל והיא תהיה לפרק זמן של למעלה מ-25 שנים. כמו כן יחול תשלום היטל השבחה למועצה האזורית. בהסכמים בין המושב ליזם חשוב להתייחס לשאלה על ידי מי ישולמו תשלומים אלו.
קיימת אפשרות נוספת במקום קבלת חוזה חכירה לטווח ארוך ותשלום דמי היוון גבוהים מאוד עבור 49 שנים, והיא, קבלת הרשאה לשימוש זמני בדרך של שימוש חורג לתקופת זמן קצובה: באזור שאינו אזור עדיפות לאומית או קו עימות תשלום של 5% מערך הקרקע לשימוש החורג, באזור עדיפות לאומית ב' – 3% מערך הקרקע, באזור עדיפות לאומית א' – 2% מערך הקרקע ובקו עימות – 0%.

החלטה 1560 מותנית על ידי רמ"י

כניסה למסגרת החלטה 1560 מותנית על ידי רמ"י בהסדרת גבולות משבצת הקבע של הישוב החקלאי וקבלת התחייבות האגודה למתווה להסדרת השימושים הלא מוסדרים הקיימים בחלקות ב' ו – ג' במשבצת, לרבות העמדת ערבויות לצורך הבטחת הסדרת השימושים הלא מוסדרים.
חשוב לציין – מתוקף היות הפרויקט – פרויקט יזמי, מן הסתם קיימים בו סיכוני רווח והפסד כמו בכל יזמות אחרת וחשוב לבצע בדיקות כלכליות ושמאיות בטרם קבלת החלטות.
ניתן לחשוב על פתרונות נוספים לצמצום סיכוני האגודה בפרויקט. למשל, ניתן להסכים מול היזם כי התאגיד המשותף בו האגודה מחזיקה לפחות 26%, ישכיר את השימוש בשטח לצד שלישי אשר יחכיר את הקרקע הריקה ויקים עליה את הפרויקט וכך תבטיח לעצמה האגודה תשלום מוסכם וקבוע מראש המהווה 26% מדמי השכירות, תוך שכל סיכוני הפרויקט יוטלו על היזמים ו/או השוכרים. במקרה כאמור חשוב לשים לב לזהות, ככל שקיימת, או ליחסי הגומלים בין היזם המחזיק ב-74% בתאגיד לבין שוכר השטח ולניגוד העניינים העלול לצמוח בשל כך שיפעל לרעת האגודה.
לסיכום, מדובר בפרויקטים שיש בהם פוטנציאל רב עבור המושבים, אשר יכולים ליצור הכנסות נוספות לאגודה, אך מאידך גיסא חשוב לשים לב לסיכונים הקיימים ולפעול לצמצומם, עד כמה שניתן.

משרדנו מתמחה בייצוג בהליכי מו"מ בין מושבים ליזמים ואנו עומדים לשירותכם בכל עת.

גד שטילמן עורך דין מקרקעין מושבים ועו"ד אריאל רוט