משרדנו עוסק בכל הקשור אל רכישת נחלה ומכר, הרחבת מושבים, ירושות ושטחים חקלאיים. בכתבה נפרט על הרחבות במושבים במרכז הארץ בדרום ובצפון.

הרחבות במושבים במרכז

הנהלת מינהל מקרקעי ישראל קיבלה החלטה מרחיקת לכת, המשמיטה את הקרקע מהרחבות בקיבוצים ומושבים.

הרחבה קהילתית במרכז – הרחבות במושבים בדרום צפון ומרכז \ במסגרת ההחלטה ניתנו הנחיות אופרטיביות שלא להקצות יותר מגרשים בהרחבות של מושבים וקיבוצים וישובים קהילתיים במרכז הארץ בפטור ממכרז. כמן כן, הוסיפה הנהלת המינהל וקבעה: "המינהל לא יחתום על תוכנית להרחבה של ישוב חקלאי אלא לאחר שהאגודה תצהיר כי ידוע לה כי מגרשי ההרחבה ישווקו במכרז ללא ועדות קבלה".

במצב דברים זה בו המושבים והקיבוצים אינם יכולים להמליץ על מועמדים להקצאת מגרשים מהמינהל, אין להם כל אינטרס ליזום פרויקטים של "הרחבות". ברור כי מושבים וקיבוצים לא "יתרמו" קרקעות ל"הרחבות" בהם המגרשים ישווקו אך ורק על ידי המינהל במכרזים ציבוריים "לכל דורש" ומבלי שהמועמדים יעברו ועדת קבלה של האגודה. נראה בעיננו כי התוצאה של החלטת הנהלה זו תהא הקפאה מוחלטת של כל יזמות ליצירת "הרחבות" חדשות במגזר החקלאי.

הנהלת המינהל נימקה וביססה החלטתה זו על הוראות תיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות, התש"ע-2011.

דומני כי נימוק זה לא יעמוד במבחן משפטי;

הרחבה במושב – תיקון 8 לפקודה עוסק "בועדות קבלה לישובים", בהצעת החוק מוסבר כי בשל אפיונם של המושבים והקיבוצים כישובים בעלי אורח חיים קהילתי כפרי המבוסס על לכידות חברתית ותרבותית, יש הצדקה להפעלת מנגנון של מיון מועמדים לקבלה למגורים בישובים אלה. יחד עם זאת, הואיל ונמתחה ביקורת על ידי בתי המשפט על התנהלותן של ועדות הקבלה (מאז "בג"צ קאעדן" – ערבי ישראלי שביקש להתיישב בישוב קציר), בא התיקון לחוק להסדיר את פעולתן של ועדות הקבלה ודרכי הביקורת על החלטותיהן. מטרת החוק לאזן בין זכותם של הישובים לקיום ועדות הקבלה לבין הזכות לכבוד ולשוויון לכלל אזרחי המדינה. התיקון לחוק מסדיר אמות מידה לשיקול הדעתן של ועדות הקבלה, הרכבן ודרכי הערעור על החלטותיהן.

הרחבות במושבים וקיבוצים כולל הרחבה בקיבוצים בצפון

הרחבות במושבים בשפלה , הרחבות במושבים בצפון , הרחבות במושבים בדרום ובמרכז וכו.. בנושא הרחבות במושבים 2024 או הרחבות בקיבוצים – החוק עצמו קובע באופן פוזיטיבי שהקצאת מקרקעין לשם רכישת זכות תעשה רק לאחר אישור ועדות הקבלה של הישוב. סירוב ועדת קבלה לקבל מועמד יהיה מנומק והוא כפוף לזכות השגה של המועמד ל"ועדת השגות" המורכבת מחמישה חברים בלתי תלויים. תחולת החוק הינה על כל הישובים הקהילתיים בגליל ובנגב המאוגדים כאגודה שיתופית או כישוב קהילתי כפרי וכן על הרחבות של קיבוצים ומושבים בהם מספר בתי האב אינו עולה על 400.

בנושא הרחבה במושב עולה אפוא שמטרת החוק לחייב כל מועמד להתיישבות לקבל אישור של ועדת קבלה. מטרה זו הינה ההיפך הגמור מהאמור בהחלטת המינהל הנ"ל, לפיה, המינהל לא יחתום על תוכניות לרחבה אלא אם המושב יחתום על תצהיר בו יאשר שמגרשי ההרחבה ישווקו במכרז ללא ועדות קבלה. יודגש כי החוק אינו דן בכלל בשאלה אם הקצאת המגרשים תעשה במכרז או שלא במכרז ולמעשה אין כל התייחסות לסוגיה זו בדברי ההסבר לחוק.

עדכון הרחבות במושבים בדרום ובמרכז

הרחבה קהילתית במרכז יכולה להיות בנושא הרחבות במושבים בשפלה כמו בנושא הרחבות במושבים במרכז או הרחבות במושבים בצפון כמו גם הרחבות בקיבוצים – הרחבה בקיבוצים בצפון ובכל הארץ, נעדכן שבשנים האחרונות המינהל אינו מסתיר את רצונו לבטל את זכותם של הקיבוצים והמושבים להמליץ על מועמדים מטעמם להקצאת מגרשים. אך דומה כי המינהל נתפס לכלל טעות בסוברו שתיקון החקיקה הנ"ל ישמש מסד ראוי לעגן רצונו זה.

מכל מקום, היה וההחלטה תיושם על ידי המינהל, יהא בכך כדי לשים קיץ להמשך ההתיישבות בהרחבות במגזר החקלאי במרכז הארץ. כפועל יוצא מיישום ההחלטה מחירי המגרשים ובתי המגורים בהרחבות צפוי לעלות באופן ניכר.

משרד עו"ד שטילמן, נחלות, בן ממשיך ופיצול, מושבים והרחבות – במידה ואתם לקראת הרחבה במושב פנו אלינו ונלווה אתכם תוך ניסיון עשיר בתחום ובתמקצעות ללא רבב בנושא זה.

הרחבות במושבים במרכז

הרחבות מושבים | הרחבות במושבים בצפון | הרחבות במושבים במרכז | הקצאת קרקע בפטור ממכרז
סוף להרחבות במושבים וקיבוצים | עורך דין מקרקעין הרחבות במושבים 2024 | הרחבות במושבים בשפלה | הרחבה במושב | הרחבות בקיבוצים | הרחבה קהילתית במרכז | הרחבה בקיבוצים בצפון | הרחבות במושבים בדרום

משק עזר במושבים – זכויות בניה, היוון וירושה

עו"ד גד שטילמן

משק עזר במושבים הוא נכס מקרקעין מיוחד השונה מנחלה, והוא שונה גם מ- "בתים מקצועיים" ו- "מגרשי מגורים" (בהרחבות). ייחודיותו נובעת מההיסטוריה הקשורה ליצירתם של משקי עזר בארץ: הקמת המושבים התבססה על נחלות אשר חולקו למתיישבים במושב בעת הקמתו. הנחלות כוללות חלקת מגורים ושטחים חקלאיים לפרנסתם של בעלי הנחלות. בעת הקמת המושב או בסמוך לאחר מכן, אירעו מקרים בהם המתיישב לא התפרנס מחקלאות והשטחים החקלאיים של הנחלה נגרעו ממנה. בדרך כלל אותו מתיישב התפרנס מעבודה מחוץ למסגרת המושב והחצר שמאחורי ביתו אפשרה לו השלמת הכנסה מלול, רפת ולעיתים גן ירק. ה"עזרה" בפרנסה מחקלאות היא מקור השם "משק עזר".

העובדה שבעל משק העזר מחזיק בחלקת מגורים במושב, אולם עיקר פרנסתו אינה חקלאות, הביאה את מנהל מקרקעי ישראל למסקנה (שעוגנה בהחלטות) לפיה לבעל משק העזר לא תהא זכות לבנות בית שני לבן ממשיך, שכן ממילא אין מי ש"ימשיך" את עבודת החקלאות שלכאורה אינה קיימת. ע לכן זכויות בנייה במשק העזר צומצמו ברמ"י ביחס לזכויות בנייה בנחלה וברוב רובם של משקי העזר ניתן לבנות בית אחד בלבד בשטח בנוי של 160 מ"ר.

בשנים האחרונות, כאשר הלולים והרפתות במשקי העזר נעלמו, נראה היה לרשויות התכנון שמדובר בתא שטח "בזבזני" מבחינת ניצולו למטרת מגורים לבית יחיד. ישנם מקרים שבמהלך השנים פוצלו משקי עזר למגרשים בתוכניות מפורטות, וחלוקת משקי העזר הביאה לכך שהמושב או רמ"י גרעו את המגרשים משטח משק העזר והקצו אותם למתיישבים חדשים.

לאחרונה נקבעו החלטות המאפשרות להוון את משק העזר (עד 2 דונם) ולהוסיף ולרכוש זכות לבית שני בשטח המהוון.

החלטה 1521[1] של רמ"י קבעה את עקרונות חישוב ההיוון ואת שיעור עלות תוספת הזכויות מעל ל- 160 מ"ר לבית אחד, והוסיפה וקבעה כי בעל המשק שהיוון את משקו יוכל להוסיף יחידת דיור ולבצע פיצול של בית נוסף. (על דרך חישוב ההיוון במשק עזר מייחד כתבה נפרדת).

החלטה 1521 אינה ניתנת למימוש, אלא אם רשויות התכנון יאשרו בתכנית מתאר זכות לתוספת בית במשקי העזר. לפיכך המועצה הארצית לתכנון ובניה שוקלת תיקון לתמ"א 35 שמטרתה לאפשר בניית בית נוסף בכל משק עזר במושב באופן שאם מספר יחידות הדיור במושב הגיעו למגבלת המכסה של הישוב לפי תמ"א 35 – הבית הנוסף לא יספר. נכון ליום כתיבת מאמר זה, קיימת המלצה לאשר תוספת יחידה נוספת, אולם ההמלצה טרם התגבשה לכדי תיקון לתמ"א.

אנו ממליצים לבעלי משקי עזר במושב להיות ערים לשינויים בתוכניות המתאר החלות על הישוב ולהקפיד שלא יהיה בהן כדי לצמצם את זכויות הבניה של משקיהם.

משק עזר במושב

נוטים לחשוב כי זכויות בניה בנחלות וזכויות בניה במשק עזר הן אותו הדבר אך זוהי טעות ואותו דבר כאשר מדובר על ירושות. בניגוד לירושת נחלה, ירושת משק עזר, מבחינת הוראות רמ"י, דומה לירושת כל נכס אחר על פי דיני הירושה של מדינת ישראל. היינו, אין חובה להוריש את משק העזר לילד אחד. יחד עם זאת ישנם מושבים המגבילים את העברת הזכויות ליותר מיורש אחד, בעיקר כאשר בעלי הזכויות במשקי העזר הינם חברי אגודה.

רכישת משק עזר או מכירת משק עזר מחייבת מומחיות מצד עו"ד המטפל בעסקה. בהעדר ידע מתאים, שליטה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובעקרונות המיסוי החלים על המשק, יוותר בידי המוכר סכום נמוך משמעותית מהשווי לו ציפה כנטו והקונה לא ייהנה מיתרונות הגלומים בהיוון חלקת המגורים אגב ביצוע עסקת הרכישה.

למכירת משק עזר וחישוב היוון, אנו נייחד מאמר נפרד שיפורסם בהמשך. ניתן לקבל מידע נוסף בקישור – מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה

משרד עו"ד גד שטילמן בעל נסיון של למעלה משלושים שנה בייצוג מושבים ובעלי נחלות ומשקי עזר, דיני תכנון ובניה, במשפט המסחרי האזרחי ודיני המקרקעין על כל תתי העיסוק שבו ובעיקר מול רשות מקרקעי ישראל, ירושת המשק, בן ממשיך, בית שלישי, הסכמי ירושה, צוואות, שינוי יעוד, שימושים חורגים ועוד. כאשר מדובר על נחלה ומשק עזר יש להבין את החומר המשפטי לעומק ולהבין את היתרונות והחסרונות בכל צעד בהליך אותו עומדים לעבור. אנו מתמחים בכל הקשור אל פיצול נחלה וכל הקושר אל מושבים משק עזר במושבים וכדומה.

כתובתנו: מגדל משה אביב ז'בוטינסקי 7 רמת גן

ניתן ליצור עימנו קשר בטלפון 03-6132432 או באמצעות המייל caroline@ts-law.co.il

[1] החלטה 1521 מצויה בסעיף 8.14 לקובץ החלטות רמ"י.

עו"ד גד שטילמן

החלטה 1445(*) של מועצת מקרקעי ישראל, מאפשרת הקמת "הרחבות" והקצאת מגרשיהן לבני המושב ללא "מכרז" וללא ועדת קבלה חיצוניות. ההחלטה קובעת כי מושב שיש לו "נחלות לא מאויישות" יוכל להכין תוכנית מתאר ל-"הרחבה" שבמסגרתה יבוטלו חלקות המגורים של הנחלות הלא מאויישות והן יומרו במגרשי מגורים. מגרשים אלה ישווקו למומלצי האגודה ללא מכרז.

בנוסף יקבל המושב מרשות מקרקעי ישראל כ- 500,000 ₪ לכל נחלה שתבוטל ושחלקת המגורים שלה תהפוך בתוכנית המתאר ל- 3 מגרשי מגורים. הכספים שישולמו על ידי רשות מקרקעי ישראל יהיו מיועדים לצרכי פיתוח הישוב.

ביישובי הגליל והנגב נותרה האפשרות לאייש את הנחלות הבלתי מאויישות באמצעות רמ"י בתשלום. התשלום עבור הנחלות הלא מאויישות ועבור המגרשים יוקצה "בהנחת אזור".

איוש נחלות פנויות במושבים – עודף נחלות

יוזכר כי כל מושב "נולד" עם מספר נחלות מתוכננות קבוע, אולם בפועל מספר משפחות מתיישבים היה נמוך ממספר הנחלות המתוכננות. מאז הקמת המדינה איישו האגודות בהדרגה את הנחלות הפנויות למועמדים מטעמם. לחלק מהמושבים נותר עודף נחלות שלא אויישו עד היום. לפני מספר שנים התקבלה החלטה במינהל מקרקעי ישראל "להקפיא" את איושן של הנחלות הבלתי מאויישות במרכז הארץ.

על מנת לצאת ממצב ההקפאה הגתה רמ"י את ההחלטה האחרונה המקנה כאמור תמריץ משמעותי ביותר למושבים לבטל את הנחלות הלא מאויישות שנותרו בישוביהם. ההחלטה קובעת לוח זמנים לביצועה שלא יעלה על חמש שנים. היינו, מושבים שלא ינצלו ויממשו את ההחלטה בתוך 5 שנים יוכל המינהל "לקחת" מהם את המגרשים שיתוכננו ואם לא תהא תכנית להמרת הנחלות הפנויות, הנחלות יבוטלו.

איוש נחלות פנויות במושבים – מתי כל זה קורה?

עורך דין מקרקעין גד שטילמן מעדכן כי המועד הקובע לעניין זה הוא 31.12.2023. הואיל וקבלת תוקף לתוכנית מתאר אורכת מספר שנים יישום ההחלטה מחייב התארגנות נכונה, קבלת החלטות מיידיות ברשויות האגודה וכניסה לביצוע בהקדם האפשרי. נכון להיום מושב שלא התחיל בהליך, ספק רב אם יצליח לעמוד בלוח הזמנים. יחד עם זאת קיימת סברה שרמ"י תאריך את המועד ליישום ההחלטה נוכח עיכובים באישור התוכניות ברשויות התכנון.

יישום החלטה 1445 נתקל בקשיים בועדה המחוזית לענייני תכנון ובניה באזור המרכז; הקושי מתבטא בפרשנות שהועדה המחוזית נותנת לתיקון 1ב' לתמ"א 35, תיקון זה מאפשר בניית בית שלישי (נפרד) בכל נחלה בישראל. נוכח התיקון הועדה "סופרת" את מספר בתי המגורים הקיימים במושב כאילו קיימים בפועל שלושה בתי מגורים נפרדים בכל נחלה בישוב גם אם אין תכנית מתאר המאפשרת בניית בית שלישי. על פי שיטת ספירה זו אם מספר בתי המגורים עולה על "מכסת" הבתים המותרת בתמ"א 35, אזי, הועדה מסרבת לאשר את תכנית המיישמת את ההחלטה הנ"ל.

המחלוקת בעניין זה הגיעה לפתחה של ועדת הערר שאישרה למושב בורגתה תכנית להמרת כל נחלה פנויה לשני מגרשי מגורים במקום שלושה. לעניין זה יצויין כי במקרה של בורגתה היו מגרשי המגורים של הנחלות הלא מאויישות מסומנות ב"מצב הקיים".

מחד, מדובר בתקדים חיובי, מאידך, לדעתנו, מדובר בהחלטה שגוייה, שכן, אלמלא הקפיאה רמ"י את איוש הנחלות ניתן היה להקצותן עם אופציה להקים שלושה בתים בכל נחלה, על כן אין סיבה של ממש שלא לאפשר המרת שלושת הבתים לשלושה מגרשים בהם יוקם בית אחד בכל מגרש

(*החלטה 1445 הומרה לסעיף 8.5 בקובץ החלטות רמ"י)

לעוד כתבות בנושא צוואות, סכסוכים, בן ממשיך וכל הקשור למקרקעין ניתן לעיין בדפי האתר!

ועד מקומי במושב

המושבים הוקמו במסגרת התאגדות של חברים באגודה שיתופית ועד האגודה בתחילת דרכה של ההתיישבות בארץ ניהל את כל החיים הקהילתיים והמוניציפליים של הישוב. אולם האגודה הינה תאגיד פרטי בערבון מוגבל ולא אישיות מוניציפלית.

הואיל והסמכויות המוניציפליות על פי החוק מוקנות למועצות האזוריות והן מסמיכות מכוחן את ועדי הישובים לנהל את החיים הפנימיים בישוב, נהוג היה בעבר לקיים ועד אחד ששימש הן כועד האגודה החקלאית והן כועד מקומי, נהוג היה לכנות התנהלות זו כ"זהות ועדים". במהלך העשורים האחרונים ובעיקר עם התרחבות המושבים בהוספת תושבים בהרחבות שאינם חברי אגודה נקבעו כללים על ידי שר הפנים שחייבו פיצול של ועד האגודה מהועד המקומי וקיום בחירות נפרדות לועד המקומי בד בבד לבחירות למועצות האזוריות.

למעשה, הועד המקומי הינו ידה הארוכה של המועצה האזורית והועד שואב מסמכויות המועצה בהתנהלותו.

הקושי בהתנהלות הועד המקומי נובעת מתקצוב נמוך מהמועצה האזורית. לרוב נאלץ הועד המקומי להתנהל מתוך מזכירות האגודה תוך שהוא שוכר את שרותיהם של עובדיו ביחד עם האגודה – מזכירה, גזבר, מנהל חשבונות.

בניגוד לעירייה או מועצה מקומית, למועצה אזורית אין קניין ציבורי בתוך משבצת המושב. העיריות והמועצות המקומיות מחזיקות בפועל ובעלות הקניין מכח הפקעות לצרכי ציבור של השטחים "הירוקים" ו"החומים" שבתוכניות המתאר שבשטח שיפוטן, קרי, בגנים הציבוריים, במבני הציבור, מגרשי ספורט, בכבישים והמדרכות ויתר השצפי"ם (שטחים ציבוריים פתוחים). אולם המועצות האזוריות אינן נוהגות לקיים את הוראות החוק ואין הן מבצעות הפקעות של חלקות ביעוד ציבורי הקיימות בשטח המחנה של המושבים וכפועל יוצא מכך אין גם לועדים המקומיים חזקה חוקית בשטחים הציבוריים שבמושב ובמבנים הציבוריים.

על מנת להקנות לועד המקומי חזקה בשטחים ובמבנים ציבוריים רצויי לערוך הסכם בין האגודה לועד המקומי מכוחו מעבירה האגודה את החזקה בנכסים אלה, כולם או חלקם, לידי הועד המקומי בדרך של שכירות ובמחיר נמוך עד "זניח". בהסכמים שכאלה אם דמי השכירות נמוכים  מוטלות על הועד המקומי החובות וההתחייבויות הקשורות לנכס ולא רק חובת החזקה אלא גם חובת שיפוץ ותיקוני בלאי.

חוזים בין הועד המקומי לועד האגודה רצויים על מנת לקבוע כללים מוסכמים להשקעות כספים ברכוש "הציבורי" וחלוקת הוצאות החזקה בין הועדים. כמו כן רצויי לקבוע בהסכם חלוקת תפקידים בכל הקשור להתנהלות הקהילתית של תושבי הישוב הכוללים כמובן חברי אוגודה וכאלה שאינם חברי אגודה.

ניתן לקבל מידע על נושאים נוספים כגון בן ממשיך או כל נושא בתחום מקרקעין. שאלות לגבי נחלות כמו מכר נחלה או נחלה קיימת המעוניינים לפצל אותה ולברר פרטים ולהבין תמונת מצב של המושג " פיצול נחלה ". אנו מבינים את הלחץ מהלא נודע וריבוי החוקים והתקנות בנושאים אילו ונשמח לעזור.. בתור משרד עורכי דין מקרקעין זוהי ההתמחות שלנו ואנו זמינים לייעוץ בתחום כולו.

ועד אגודה

האסיפה הכללית וועד האגודה, המכונה גם "ועד ההנהלה" הינם המוסדות העיקריים של האגודה. האסיפה הכללית היא המוסד העליון והחלטות האסיפה הכללית מחייבות את כל חברי האגודה. ועד האגודה הינו המוסד באמצעותו מנהלת האגודה את כל פעילותה והוא כפוף להחלטות של האסיפה הכללית.

חברי ועד ההנהלה נבחרים בד"כ אחת לשנתיים. לחברי הועד קיימת דילמה בהתנהלותם השוטפת בקשר למרחב הסמכות שלהם ועולה הרבה פעמים השאלה: איזה החלטות הועד יכול לקבל ולממש ללא אישור האסיפה הכללית?

עורך דין מקרקעין מומלץ משיב – התשובה המשפטית לשאלה פשוטה: החלטה שפקודת האגודות השיתופיות ותקנותיה קובעת שהן בסמכות האסיפה הכללית – יתקבלו באסיפה הכללית. כל נושא שהפקודה לא קובעת במפורש שיש חובה להביאו לאישור האסיפה הכללית  – ניתן לקבל את ההחלטה בועד האגודה, ולבצע את ההחלטה ללא אישור האסיפה הכללית.

נשמח לספק מידע גם אודות מכר נחלה וכדומה בכתבות באתרנו המספקות מידע לגבי מכר , קנייה, פיצול נחלה וכל הקשור לנושאים אלו.

מקריאת הוראות הפקודה ותקנותיה עולה שהנושאים המחייבים אישור האסיפה הכללית מצומצמים ביותר ועל כן האגודה יכולה להתנהל באופן שוטף במשך שנה ללא כינוס האסיפה הכללית על פי החלטות ועד ההנהלה בלבד. יחד עם זאת, על פי הגיונם של דברים נהוג לכנס את האסיפה הכללית גם בנושאים ובסוגיות שאין הפקודה ותקנותיה קובעות במפורש שיש לקבלן באסיפה הכללית.

הנושאים המחייבים כינוס אסיפה כללית נוגעים לסוגיות הקשורות להתקשרויות חוזיות ארוכות טווח בקשר למקרקעי המשבצת, להתחייבויות בסכומים גבוהים, לפרויקטים שהועד יוזם שעלולים לפגוע בקניין האגודה או בקניין חברי האגודה, ונושאים שאמורים לשנות את אופי האגודה ופעילותה; כך למשל, שינויי יעוד בקרקעות האגודה (שאינו נקודתי) מחייב אישור אסיפה כללית, קבלת החלטות על דרך חלוקת זכויות בנכסי האגודה, בכספים או זכויות אחרות, מחייב כינוס האסיפה הכללית. הגשת תביעה או פשרה בהליך משפטי שיש בהם כדי להשפיע על כלל החברים, מצדיק אישור האסיפה הכללית.

הבחירות לועד האגודה בד"כ הינם אחת לשנתיים. מקובל לקיים את הבחירות באופן חשאי ואישי אולם גם בחירות במסגרת האסיפה הכללית בהרמת יד גלויה חוקית אם כי לא מומלצת.

חברי ועד האגודה בוחרים מתוכם יו"ר. ליו"ר אין סמכויות עודפות אולם בפועל הוא מנהל את ענייני האגודה ועסקיה ביחד עם מזכיר אגודה שהינו, בד"כ עובד שכיר ובהתאמה להחלטות ועד ההנהלה והאסיפה הכללית.

למידע על נושאים נוספים כמו בן ממשיך וסוגיות מקרקעין שונות יש לעיין באתר או להתקשר לשיחת ייעוץ!

חופש התנועה מול האוטונומיה של הפרט והחברה

בישובים רבים, מושבים וקיבוצים, נוהג הוועד המקומי או וועד האגודה להציב שערים לדרכי הגישה החקלאיות. פרקטיקה זו של סגירת הדרכים החקלאיות המובילות ליישוב הפכה להיות חלק בלתי נפרד מהנוף הכפרי בארצנו, בחלק מהפעמים הסגירה מבוצעת על ידי מנעול ובריח ולעיתים בשער חשמלי הנפתח על ידיד מי שמורשה לכך באמצעות טלפון סלולרי או שלט יעודי.

מדובר בדרכים "עוקפות" המקצרות את זמן הנסיעה והגישה לכבישים הבינעירוניים. לאחרונה הותקפה זכותו של יישוב לסגור את הגישה אליו, והועלו השאלות:
– האם לוועד האגודה סמכות לסגור את השערים?
– האם מותר לוועד להגביל את השימוש בדרך, סגירה בשעות הלילה (למניעת גניבת רכבים וכניסת גורמים
עוינים), או להתיר פתיחה רק לתושבי הישוב (באמצעות מערכת המחוברת ומזהה מספר טלפון)?
בדיון משפטי אחד מהתושבים במושב עמק חפר דרש מבית המשפט כי יורה על פתיחת השער. התושב טען כי סגירת השער על ידי המושב השכן אסורה, הואיל ומדובר בדרך סטטוטורית שנעשה בה שימוש במשך שנים. התובע הוסיף וטען כי אין להגביל את הגישה כלל, לא מבחינת מיהות העוברים, ולא מבחינת שעות המעבר.
המושב, מנגד, הגביל את הגישה בשעות הלילה מסיבות ביטחוניות, בגיבוי ובהמלצת גורמי ביטחון ומשטרת ישראל. בשעות הבוקר הגביל המושב את המעבר בשעות בהן נוסעים ילדי היישוב למוסדות החינוך. המושב איפשר מעבר חופשי למי שנדרש לכך כדי להגיע לחלקות החקלאיות, לעיבודן, בכל שעות היממה.
מעבר לשאלות העקרוניות "האם יש זכות לאגודה להציב שערים?" ו"האם הצבת שער דרושה בהיתר?"
עולה גם השאלה – לאחר שהוצב שער, למי הסמכות להחליט באילו שעות יהיה השער פתוח?

לפי תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, הידוע בכינויו "חוק הפרגולות" מותר להציב שערים בכניסה לדרכים פרטיות ואין צורך בקבלת היתר.
המושב טען מכוח חוזה המשבצת כי דרכי הגישה ליישוב הינן דרכים פרטיות. אין לראות את חסימת הדרכים כפגיעה בחופש התנועה, ויש לתת ביטוי לאוטונומיה של המושב וועד האגודה להחליט על הנעשה בחלקותיו החקלאיות כבקניינו הפרטי.
מבלי להכריע בסוגיות הליבה של הדיון, במקרה האחרון שמשרדנו ייצג בו את ועד האגודה של מושב פלוני, ואת הוועד המקומי של המושב השכן, דחה בית המשפט על הסף את תביעתו של התושב להריסת השער, וסרב להתערב בהחלטות הוועדים בעניין שעות הפתיחה של השער וזכויות השימוש בו, תוך הטלת הוצאות על התובע.

*אין במאמר זה כדי להוות חוות דעת משפטית בכל מקרה בו מושב רוצה להציב או לסגור שער יש לבחון את המקרה לגופו.

האם לאגודה זכות לסגור דרך בשער חשמלי?

במאמרנו הקודם שעסק בנושא, הזכרנו כי מושבים וקיבוצים רבים נוהגים להציב שערים לדרכי הגישה החקלאיות.

מדובר בדרכים "עוקפות" שיכולות לקצר את זמן הנסיעה והגישה לכבישים הבינעירוניים.

הזכרנו את ההליך המשפטי בו טיפל משרדנו בו עלו שאלות עקרוניות כגון – "האם יש זכות לאגודה להציב שערים?" ו"האם הצבת שער דרושה בהיתר?" למי הסמכות להחליט באילו שעות יהיה השער פתוח?

במקרה נוסף בו טיפל משרדנו לאחרונה תקף חבר אגודה את האגודה על דרישתה לגבות מתושבי המושב שאינם חברי אגודה תשלום השתתפות בהוצאות הכשרת הדרך והקמת השער החשמלי ביציאה האחורית של המושב, המקצרת את הדרך לבית הספר האזורי ולכביש הראשי. כתוצאה מכך נדרשה בתו של החבר לשלם על מנת שתוכל להשתמש בדרך, הואיל והיא אינה חברת אגודה ומתגוררת בהרחבת המושב, בעוד שלבני משפחת בעל הנחלה זכות להשתמש בשער ללא תשלום מכוח זכות הוריהם.

טען התובע כי זכותם בתור חברי אגודה לאפשר לבתם מעבר חופשי בדרך כפי שנהוג ביחס לשאר ילדי החברים המתגוררים במשקי ההורים או אף מחוץ למושב והדרישה לתשלום פוגעת בערכי השוויון ויוצרת אפליה פסולה.

הבורר, שמונה על ידי רשם האגודות השיתופיות, קיבל את טענות האגודה בעניין זה ודחה את התביעה, תוך שקבע כי הדרך שנסללה היא "דרך נוחות" פרטית המתווספת לדרך הציבורית בה רשאי כל דכפין לעבור ללא הגבלה ובדרך הפרטית רשאית האגודה לקבוע תנאי שימוש.

האם לאגודה זכות לגבות כסף עבור השימוש בשער החשמלי שהציבה ולקבוע למי תקצה את זכות המעבר?

הוסיף הבורר והבהיר כי מאחר ועלות הדרך מומנה על ידי חברי האגודה, יכולה האגודה לקבוע כי היא תשמש רק את חברי האגודה, וזכותה גם לקבוע כי היא תשמש, כנגד תשלום, גם את יתר תושבי המושב. תושבים בעלי נכסים, שוכרים ועובדים קבועים, אם התשלום הוא בגדר "הסביר" ומשקף את העלות שבה נשאה האגודה וחבריה.

הבורר קבע כי מדובר בהחלטה לגיטימית של האגודה המתיישבת עם הוראות התקנון ועם ערכי השוויון, והעובדה כי בתו של החבר נדרשת לשלם אין בה ליצור חוסר שוויון כלפי יתר ילדי החברים, הואיל והיא נדרשת לשאת בתשלום מכוח היותה בעלת נכס במושב, שאינו נחלה, והתאמה לכל יתר התושבים שאינם חברים.

כזכור, עמדה זו כבר הצגנו בעבר. דרכי הגישה ליישוב שאינן סטטוטוריות הינן דרכים פרטיות מכוח חוזה המשבצת. אין לראות את חסימת הדרכים כפגיעה בחופש התנועה, ויש לתת ביטוי לאוטונומיה של המושב וועד האגודה רשאי להחליט על הנעשה בחלקותיו החקלאיות כבקניינו הפרטי.

מאת עוה"ד: גד שטילמן, אריאל רוט

האסיפה הכללית הינה המוסד העליון של האגודה השיתופית והיא הקובעת את מדיניות האגודה ועל פי החלטותיה חייב וועד האגודה לפעול. לא אחת עולה השאלה אם החלטות שהתקבלו, התקבלו כדין. לעיתים גם החלטות שהתקבלו כדין מבוטלות על ידי ערכאות שיפוטיות, לכן קיימת חשיבות רבה להכנס לעובי הקורה בנושא האמור.

כשרותה של החלטה באסיפה הכללית קשורה באופן הדוק לדרך פרסומה, לדרך כינוסה של האגודה, להוראות בדבר הרוב הדרוש לקיומה, הרוב הדרוש לקבלת ההחלטות בה, דרך ניהול האסיפה, וכיוצ"ב.

על מנת שהחלטה באסיפה הכללית תהייה "כשרה", הזימון לאסיפה הכללית חייב להיות תואם להוראות התקנון, הן מבחינת מועד פרסומה של האסיפה ביחס למועד הפרסום, הן מבחינת דרך הפרסום של האסיפה והן בדבר ניסוח "סדר היום" של האסיפה.

לכל אגודה ואגודה קבוע בתקנון כמה ימים טרם קיומה חובה על וועד האגודה לפרסם מראש את מועדה. כל סטייה מהוראה זו מחייבת ביטול כל החלטה שהתקבלה באסיפה. בתקנונים רבים קיים סעיף שפרסום הודעה על האסיפה יעשה על גבי לוח המודעות. מדובר על הוראה ארכאית ורצוי שהפרסום יהא לא רק על גבי לוחות מודעות, אלא גם בהעברת הודעה לתאי הדואר של החברים ושימוש באמצעי תקשורת עדכניים כגון: ווצאפ, מסרונים (SMS) והודעות דוא"ל ישירות לכל חבר וחבר.

לאור חשיבות הפרסום לכשרות ההחלטות, אנו ממליצים להעביר את ההודעה על קיומה של אסיפה כללית באגודה שיתופית בשלושה אמצעי תקשורת לפחות.

הודעה על הזימון מחייבת מלבד פרסום מועדה, גם את מיקומה וסדר יומה.

סדר היום של האסיפה הכללית חייב להיות מנוסח באופן שתואם בדיעבד להחלטות שהתקבלו באסיפה הכללית.

החלטה שתתקבל באסיפה שאינה עולה בקנה אחד עם סדר היום שפורסם דינה להתבטל. הרציונל העומד מאחורי הביטול הוא שחבר יכול להחליט אם הוא מגיע לאסיפה הכללית או לא מגיע בהסתמך על הנושאים המפורסמים בסדר היום. מאחר והחלטות באסיפה הכללית מחייבות גם את החברים שלא נכחו בה, הרי שקבלת החלטה בנושא שלא היה על סדר היום יש בה פגם מהותי ומכאן החובה לבטלה.

בפתח האסיפה יש לבחור יושב ראש לאסיפה. יושב הראש הוא זה שמנהל את האסיפה. ניסוח ההחלטות להצבעה והדרך לביצוע ההצבעה עצמה מחייבת ניסיון רב ועל כן רצוי שיושב ראש האסיפה יכיר את הנושאים מראש והיה בעל ניסיון בניהול אספות כלליות.

פרוטוקול האסיפה אינו חייב להביא לידי ביטוי את דברי החברים, אלא רק את ההחלטות שנתקבלו. חובה לציין בפרוטוקול את מספר החברים שנכחו. אנו ממליצים שמספר המצביעים בעד ונגד כל החלטה ירשם בגוף הפרוטוקול. כמו כן אנו ממליצים שירשמו על גבי טופס מובנה בו רשומים כל החברים, שמות החברים הנוכחים באסיפה. הפרוטוקול חייב להיחתם על ידי המזכיר ויושב ראש האסיפה. אין לערוך בפרוטוקול שינויים והוא חייב להישמר ב"ספר הפרוטוקולים". אנו כמובן ממליצים לתעד את ההחלטות כלשונן במאגר אלקטרוני שיהא זמין לכל חבר בכל עת.

בדרך כלל החלטות האסיפה הכללית מחייבות את כלל חברי האגודה אולם החלטות שיש בהן משום פגיעה בקניינו של הפרט נפסלו בבתי המשפט על אף שהתקבלו כדין. כך למשל החלטות שיש לחלק את גירעון האגודה בין חבריה, או החלטות לגבי חלוקת כספים שהתקבלו מיחידות ההשתתפות של האגודה בתנובה באופן שוויוני בין החברים.

אנו ממליצים לכל ועד אגודה לקבל יעוץ משפטי בדבר דרך ניסוח ההחלטות טרם האסיפה הכללית.

תקנון האגודה השיתופית הוגדר בפסיקה כהסכם בין האגודה לחבריה וכהסכם בין בחברים לבין עצמם. התקנון קובע את מטרותיה של האגודה, סמכויות מוסדותיה השונים, את דרכי הקבלה לחברות לאגודה והיציאה מהאגודה. יש בו הוראות על דרך קבלת ההחלטות במוסדות האגודה השונים וכיוצ"ב.

רוב המושבים חיים לפי תקנון אגודה סטנדרטי שהיה קיים מיום הקמת האגודה, ובד"כ ניתן למצוא שינויים קלים ששונו בתקנון במהלך השנים. אולם המציאות היא שבמהלך השנים התפתחו "נוהלים" ו"נוהגים" ב"הסדרים פנימיים" לפיהם פועל וועד האגודה, ומתקיימות האסיפות הכלליות וכל אלה אינם באים לידי ביטוי בהוראות התקנון ולעיתים עומדים בסתירה להוראותיו. על כן ראוי שכל מושב ומושב יערוך בדיקה יסודית של הוראות התקנון בייחס למציאות על פיה הוא מתנהל וישקול בכובד ראש לבצע תיקון כוללני בתקנון כולו.

אין זה סוד שהאופי הקורפרטיבי של ניהול החיים המשותפים במושבים השתנה במהלך 50-השנים האחרונות והמטרות העיקריות בגינן הוקם היישוב כאגודה שיתופית השתנו. כך למשל שיווק תוצרת חקלאית באופן קולקטיבי ורכישת תשומות חקלאיות באמצעות האגודה, ניהול החשבונות, איחוד העוסקים ועוד, פסו ונעלמו בהדרגה ורק קומץ חברים נותר ככזה העושה בהם שימוש קולקטיבי. לפיכך, גם מבחינה מהותית יש מקום לשנות את התקנון על מנת שיתאים למציאות לפיה מתנהלת האגודה היום.

החובה לתקן את התקנון נובעת מהעובדה שכאשר מתעוררת מחלוקת או סכסוך, בסופו של דבר מה שקובע אלו הוראות התקנון ולא הנוהל או הנוהג על פיהם האגודה מתנהלת. כל פעולה שנעשית שלא על פי התקנון, מהווה חריגה מסמכות ועלולה להיות מבוטלת בשל היעדר חוקיות. כך גם החלטות המתקבלות שלא על פי התקנון באסיפה הכללית.

ברוב הסכסוכים שבין האגודה לחברים עולה השאלה: האם האגודה פעלה כדין בהתאם לתקנונה? לשאלה זו משקל כבד בהכרעת הדין.

נכון להיום רשם האגודות השיתופיות מציע לכל מושב לתקן את תקנונו. בנוסח תקנון סטנדרטי הניתן לאימוץ מלא במקום התקנון הישן. אנו מחזיקים בדעה שלא נכון לנהוג כך;

בכל מושב התפתחו במהלך השנים נהלים פנימיים ורצוי שאלו יבואו לידי ביטוי בתקנון החדש ועל כן הדרך הנכונה לשינוי תקנון היא הקמת "וועדת תקנון" בת שלושה עד חמישה חברים שתעבור יחד עם עו"ד המתמחה בתחום על סעיפי התקנון, אחד לאחד, ותבצע התאמות ושינויים לכל סעיף וסעיף ובסופו של יום נוסח של טיוטת התקנון המודיע יקבל את הערות וועד ההנהלה, ולאחר מכן יוצג לאישור האסיפה הכללית.

משרדנו נוהג לקיים ישיבות הסבר טרם האסיפה הכללית בכדי לאפשר לציבור כולו להביע את דעתו בקשר לסעיפים שונים של התקנון החדש.

קבלת החלטה בתיקון תקנון אגודה שיתופית מחייבת רוב מיוחד האסיפה הכללית. יש להפיץ את הצעת התקנון לכל החברים מראש, להציג את ההבדל בין הסעיפים הישנים למוצעים (באם ניתן בטבלה) ולצרף לכל אלו דף הסבר. יש לקבוע בסדר היום של האסיפה הכללית את שינוי התקנון כנושא עיקרי. אם שני שליש מחברי האגודה לא יגיעו לאסיפה חובה לדחות אותה למועד אחר שלא יפחת מ-10 ימים ולא יאוחר מ-30 ימים. הוראה זו גוברת על הוראה בתקנון או כל נוהג אחר באגודה בעניין אסיפות נדחות. באסיפה הכללית הנידחת ניתן להצביע ולקבל החלטות ברוב של 3/4 מהנוכחים (75%) ובהיעדר רוב כאמור לא ניתן לתקן את התקנון.

על פי פקודת האגודות השיתופיות רשאי רשם האגודות השיתופיות לאשר מראש את התיקונים המבוקשים, ובמקרה והרשם אישר מראש, הרוב הנדרש באסיפה קטן לשני שליש (66%). יאמר בהערת אגב כי הרשם הנוכחי אינו נוהג לאשר תיקונים מראש. אנו מציעים לנסות להעביר את כל השינויים בהצבעה אחת אולם אם אין לה את הרוב הדרוש נדרשת הצבעה נפרדת לכל סעיף וסעיף.

לאחר אישור התקנון על ידי האסיפה הכללית יש צורך לקבל את אישור רשם האגודות השיתופיות וללא אישורו אין להחלטות האסיפה תוקף מחייב. גם לעניין זה קיימת פרוצדורה מיוחדת המטופלת על ידי פקידים שהוסמכו לכך במשרדי רשם האגודות השיתופיות.

משרדנו מתמחה……

מה זה משק עזר במושבים

משק עזר מה זה – משק עזר במושבים זהו נכס מקרקעין מיוחד השונה מנחלה, והוא שונה גם מ"בתים מקצועיים" ו"מגרשי מגורים" (בהרחבות).
בנושא בתים במושבים למכירה הייחודיות של משק העזר נובעת מההיסטוריה הקשורה ליצירתם של משקי עזר בארץ. הקמת המושבים התבססה על נחלות אשר חולקו למתיישבים במושב בעת הקמתו.

הנחלות כוללות חלקת מגורים ושטחים חקלאיים לפרנסתו של בעל הנחלה. בעת הקמת המושב או בסמוך לאחר מכן, אירעו מקרים בהם המתיישב לא התפרנס מחקלאות והשטחים החקלאיים של הנחלה נגרעו ממנו. בדרך כלל אותו מתיישב התפרנס מעבודה מחוץ למסגרת המושב והחצר שמאחורי ביתו אפשרה לו השלמת הכנסה מגידול בעלי חיים כגון לול, רפת ולעיתים גן ירק. ה"עזרה" בפרנסה מחקלאות היא מקור השם "משק עזר".

זכויות בניה במשק עזר

לפני בתים במושבים למכירה נבין את זכויות הבניה במשק עזר. העובדה שבעל משק העזר מחזיק בחלקת מגורים במושב, אולם עיקר פרנסתו אינה חקלאות, הביאה את מנהל מקרקעי ישראל למסקנה שעוגנה בהחלטות, לפיהן לבעל משק העזר לא תהא זכות לבנות בית שני לבן ממשיך, שכן ממילא אין מי שימשיך את עבודת החקלאות שאינה קיימת. משמע, זכויות בנייה במשק העזר צומצמו ביחס לזכויות בנייה בנחלה וברוב רובם של המקרים הם מצטמצמים מבחינת רמ"י לזכות בנייה של בית אחד בן 160 מ"ר.

בשנים האחרונות כאשר הלולים והרפתות במשקי העזר נעלמו ואינם, נראה היה לרשויות התכנון שמדובר בתא שטח "בזבזני" מבחינת ניצולו למטרת מגורים בלבד לבית יחיד. במושבים רבים במהלך השנים, פוצלו משקי עזר למגרשים בתכניות מפורטות, וחלוקת משקי העזר הביאה לכך שהמושב – כאגודה שיתופית או רמ"י, גרעו את המגרשים משטח משק העזר והקצו אותם למתיישבים חדשים.

חלוקת משק עזר למכירה | פיצול משקי עזר

זכות חלוקת משק עזר או פיצול משק עזר לא הייתה נתונה לבעל משק העזר עצמו. בשנה האחרונה נקבעו החלטות ברשויות התכנון לבקשת מקרקעי ישראל המאפשרות להוון משק העזר (עד 2 דונם) ולהוסיף ולרכוש זכות לבית שני במשק עזר שיוותר כקניינו של בעל המשק עצמו.

קניית משק עזר היוון

החלטה 1521 קבעה את עקרונות תשלום ההיוון, את שיעור עלות תוספת הזכויות מעל ל- 160 מ"ר לבית אחד, והוסיפה וקבעה כי בעל המשק יוכל לחלק את משק העזר למכירה או שלא, ולבצע פיצול משק עזר של בית אחד שיוותר קניינו הפרטי.

משק עזר ירושה

בניגוד ירושת נחלה, ירושת משק עזר דומה לירושת כל נכס אחר על פי דיני הירושה של מדינת ישראל. היינו, אין חובה להוריש את משק העזר לילד אחד, וניתן להורישו למספר יורשים.

רכישת משק עזר למכירה | מכירת משק עזר

בתים במושבים למכירה או רכישת משק עזר, או מכירת משק עזר מחייבת מומחיות מצד עו"ד המטפל בעסקה, הואיל ובהעדר ידע מתאים ושליטה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובעקרונות המיסוי החלים על המשק, יוותר בידי המוכר סכום נמוך משמעותית משווי התמורה, והקונה לא יהנה מיתרונות הגלומים בהיוון חלקת המגורים אגב ביצוע עסקת הרכישה.

כאשר אתם תוהים על ההבדלים בין נכס כזה או אחר ומה הזכויות בסוגי הקרקע השונים, חשוב להכיר את החוקים והתקנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמקצע בכך לפני נקיטת פעולה כזו או אחרת, שימו לב כי על אף שיש קווים כלליים דרכם ניתן לקבל תמונה רחבה על מצב וסוג הקרקע, כל מקרה לגופו וישנם שינויים קריטיים מקרקע אחת לחברתה. על מנת להיות בטוחים כי אתם אכן בוחרים נכון פנו בשלב ראשוני אל בירור מעמיק של השטח בבעלותכים ולימדו את האפשרויות העומדות בפניכם וכך תוכלו למצות את הזכויות שלכם בקרקע.

משק זה הוא שטח שאינו נחלה על אף שלעתים מזכיר אותה. מטרתו היא עיבוד הקרקע באופן חקלאי בשילוב עם יחידת מגורים, בעלי הזכויות במשקי העזר אינם בעלי זכות בקרקע על אף שהם מתגוררים בה וחלק מהאגודה השיתופית. על פי החלטת רמ"י הקרקע שניתנה למטרת סוג זה של משק מטרתה עיבוד חקלאי ומגורים והיא לא נחלה כהגדרתה.

מגישים בקשות

מי רשאי להגיש בקשה?  חוכר שברשותו חוזה חכירה "משקי העזר" יכול להגיש בקשה. משק זה ביישוב חקלאי כולל בחוזה משבצת של יישוב חקלאי. יש לחתום טרם ביצוע התהליך המבוקש על חוזה חכירה ישירות עם בעל הזכויות על מנת שהשטח יוחסר בהמשך מחוזה המשבצת.

בהגשת הבקשה חשוב לדייק במילוי הטופס לבקשת המשק ויש לצרף אליו את כל המסמכים הנדרשים לרשות מקרקעי ישראל וזאת בהתאם אל הפן העסקי בתחום שבו נמצא משק מסוג זה שבעקבות סוג פעילות חקלאית זו מוגשת הבקשה.

במידה ולא הוחסר דבר והוגשו המסמכים כראוי הבקשה תעבור לטיפול ברשות מקרקעי ישראל – ביחידות המקצועיות. המגיש יקבל הודעה כי המסמכים אכן התקבלו ויקבל שובר אגרה לתשלום ומספר תיק אישי לבקשה.

לרוב כאשר יש חוסרים או תיקון שיש לעשות יוחזרו כל המסמכים עם הבקשה כולה לפונים על מנת לשלוח אותה באופן מדויק ונכון. במידה והבקשה לא אושרה תישלח הודעת דחיה בכתב. על מנת להגיש את הבקשה ניתן לשלוח אותה בדואר רשום ואין צורך להגיע אל רש"י.

מהם ההבדלים בין משקים לעזר לבין נחלה?

בישראל נמצא את משקי העזר לצידם של הנחלות החקלאיות. לא פעם מתבלבלים בין שני סוגי קרקעות אלו כי הן דומות במראה ובעיקר כאשר מדובר על קרקע בעלת חלקת עיבוד נוספת לא בהמשך ובצמוד אל בית המגורים. אז מה בכל זאת מבדיל בין השניים? מנהל מקרקעי ישראל מבדיל לגמרי בין תנאי החכירה לנחלה ובין התנאים לחכירת משקי עזר וזאת בשלושה נושאים עיקריים, בנחלה יש אישור לבנות שניים עד שלוש יחידות דיור וזאת על פי ההחלטה שח מועצת מקרקעי ישראל, זה כאשר במשק יש לרוב אישור יחידת מגורים אחת אלא אם כן הותרה בניית שתי יחידות בהסכם המתיישב.

יש הבדל שני והוא תשלומי דמי חכירה שונים, בין אם מדובר על כך או על דמי שכירות על פי חוזה המשבצת. וההבדל השלישי יהיה בכל הקשור אל שימוש לא חקלאי. בנחלה יש בתנאים מסוימים את האפשרות להסדיר שימוש לא חקלאי ובמשק יש איסור מוחלט לשימוש שכזה.

במשך השנים אפשר לשים לב כי גם בעלי זכויות במשק נוטים לבקש הכרה כנחלה וזאת על מנת להנות מהיתרונות של נחלה חקלאית ואפשרות למימוש הזכויות והתנאים הטובים יותר מהם יכולים בעלי הזכויות בנחלה להרוויח. בעקבות המדיניות של המשקים יש שונות בין משק למשק וניתן למצוא באותו ישוב תנאים שונים של חכירה לכל משק על אף שהם נמצאים באותו המושב. וכך יכול לקרות מצב בו לאחד יש אישור והיתר לבניית שני בתים במגרש המגורים ולאחר לא. או לדוגמה חידוש חוזה חכירה לאחד בקלות ולאחר סירוב וכדומה. על כן עולה השאלה מה זה בדיוק משק מסוג זה ואיך ניתן להגדיר אותו?

למעשה קרקע למטרת הסדרה לעזר חקלאי למטרה זו וכוללת יחידת מגורים אחת, על פי נוסח הסכמי המשבצת תחשב לקרקע של משקי העזר המדוברים בפסקאות הנ"ל, וזאת בתנאי שזו אינה מוגדרת כנחלה. משק חקלאי זה יהיה קטן יותר ביחס לגודל שטח נחלה ולכן לרוב אין באפשרות בעל קרקע זו להתקיים מחקלאות בלבד אלא תוכל לשמש אותו הקרקע להשלמת ההכנסה.

איך ניתן להשתמש בקרקע ?

ההחלטה של המועצה למקרקעי ישראל מספר שבע חמש חמש,  מטרתה שיהיה  ניתן לעשות שימוש שאינו חקלאי לתעסוקה בחלקת המגורים של נחלה מאפשרת שימוש בתחומה של חלקת המגורים בנחלה למטרה שאינה בהכרח חקלאית. וכתוב בתקנה זו זו כי חלקת מגורים בתוך נחלות חקלאיות במושבים היא חלק מתוך נחלה אלף ותגיע לממדים של 2.5 דונם ולא יותר מכך.

לעומת זאת השימוש בקרקע במשק עזר יהיו מוגבלים למגורים  ולעיבוד חקלאי ותו לא של חוכר הקרקע. אין שום הצדקה לכך כי במשקי העזר לא אפשרי שיהיה שימוש מלבד שימוש חקלאי ודווקא מפני כי משקי העזר יכולים לכלכל את החוכר רק באופן חלקי ועליו לשלב את הכנסת החקלאות עם מקור פרנסה נוסף, ועל כן על פי הגיון זה, זקוק בעל משק להיתר זה אף יותר מחוכר נחלה היכול להתפרנס לרוב מחקלאות בלבד ( בזכות השטח הגדול שברשותו).

נושא נחלות ומשקים היינו מעניין ומורכב ואין בכתבה זו בלבד על מנת להבין את כולו ואת המענה לסוגיות שנושא זה מעלה. בהמשך נפרט על בעיות נוספות הצצות בתחום זה ולכל שאלה ותהייה ניתן לפנות אלינו בכל שלב בדרך ומומלץ כבר בשלב הראשוני, זאת על מנת לבסס את ההליך המתאים למצבכם ולוודא כי הכל יעשה באופן הנכון והמדויק ביותר ובכך לחסוך זמן כסף ומאמצים. במידה וכבר פעלתם בנושא ואתם זקוקים לערער על החלטה כזו או אחרת פנו בהקדם ופרטו את כל המידה הרלוונטי לנושא על מנת שנוכל לעזור ולהביא אל מיצוי הזכויות שלכם בהקדם.

תחומי התמחות של גד שטילמן עורך דין משק חקלאי

משק עזר במושבים – זכויות | החלטה 1521 | פיצול חלוקת משק עזר | רכישת משק עזר | ירושה | נחלה | ירושת משק עזר | משק עזר או נחלה | בן ממשיך | במושב | משקי עזר במושבים | משקי עזר במושב | מכירת משק עזר | החלטה 1591

אגודות שיתופיות המספקות מים לבתי מגורים נוהגות לקבוע את המחיר לתשלום על פי קריטריונים פנימיים שונים שאינם אחידים. באגודות רבות מחיר המים לבתי המגורים בנחלות אינו זהה למחיר הנגבה מבתי המגורים של "תושבים" שאינם בעלי נחלות.

בנושא זה אין הוראות חוק ברורות והפסיקה מצומצמת ביותר; בת.א 1079/88 מיכאל וייס נ' כפר ברוך קבע בית המשפט כי אין חובה על האגודה לספק מים לתושביה.

בעבר נפסק (ע"א 726/72) כי הוראות חוק המים, התשי"ט – 1959 אינן חלות על היחסים שבין אגודה חקלאית לתושביה. על פי אותו פסק דין החוק החל על האגודה הינו חוק מדידת מים, תשט"ו – 1955 אשר אינו מגביל את האגודה במחיר. ישנם מלומדים החולקים גם על תחולתו של חוק זה בכל הקשור ליחסי "אגודה – תושבים".

אגודות רבות נוהגות להחתים את המתיישבים בהרחבות על הסכמים המסדירים את נושא אספקת מים ודרך קביעת מחירם. במקרים בהם קיים הסכם יחולו הוראותיו על מערכת היחסים שבין האגודה לתושבים. במקרים בהם אין הסכם תלויים התושבים בהחלטות מוסדות האגודה ללא יכולת השפעה על דרך קבלתן.

יחד עם זאת אין האגודה יכולה לגבות מחיר מופקע והיא מוגבלת בהחלטותיה למחיר "סביר" שאינו עולה על זה שבמועצות המקומיות והעיריות הסמוכות.

יש הטוענים שגביית מחיר נמוך מבעלי הנחלות יחסית למחיר הנגבה מתושבים אחרים אינה אפליה פסולה הואיל וחברי האגודה, השקיעו לאורך שנים (באופן ישיר או עקיף) בתשתיות רשת המים, הם האחראים לתחזוקת הרשת ולתשלום חובות האגודה בגין צריכת המים. לפיכך, כמי שהשקיעו ונושאים באחריות הם זכאים להנחה. כמו כן, יש הטוענים שעל פי עקרונות היסוד של אגודות שיתופיות אין כל פסול במתן הנחה לחברי האגודה (בדומה לחבר "אגד" הזכאי לכרטיס נסיעה חינם).

מאידך, קיימת תרעומת מצד תושבים במושבים אשר רואים בגביית מחיר שונה או דרך חישוב שונה – אפליה שאינה עולה בקנה אחד עם עקרונות הדין.

יובהר כי האמור בכתבה זו חל לגבי ישובים בהם אספקת המים נעשית על ידי "האגודה השיתופית" ולא על ידי "הועד המקומי" של הישוב.

גד שטילמן, עו"ד עוסק בדיני אגודות שיתופיות

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.