החלטה 1553 (החלטה 1523 לשעבר)

החלטה 979 במספרה המקורי והחל מתחילת 2019 – החלטה 1591

שעברה שינויים קלים במהלך השנים האחרונות. ההחלטה מקנה זכות לבעלי נחלה לרכוש את מלוא זכויות הבנייה "למגורים" בחלקת המגורים של הנחלה כנגד תשלום של שליש משווי החלקה (ללא ערך המבנים הבנויים).

החלטה 1553

תשלום דמי ההיוון בשיעור 33% מכונה בהחלטה "דמי רכישה" והוא מקנה זכויות חכירה לבעל הנחלה הקרובות לבעלות בחלקת המגורים ששטחה 2.5 דונם. בתשלום האמור רוכש בעל הנחלה את כל זכויות הבניה הקיימות ואלו שיהיו בעתיד למגורים ולמעשה מתנתק מהקשר החוזי מול רשות מקרקעי ישראל באופן המאפשר בניה למגורים ללא כל מגבלות של הרשות. כך למשל יוכל בעל הנחלה לבנות את כל בתי המגורים על פי התכנון החדש ולפצלם ללא צורך בתשלום נוסף כלשהוא לרשות מקרקעי ישראל. כמו כן, יוכל בעל הנחלה למכור את נחלתו ללא תשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים.
החלטה 1553 מאפשרת כניסה למסגרתה גם בתשלום הנמוך מ-33% בשיעור של 3.75% בלבד משווי חלקת המגורים. תשלום בשיעור 3.75% מקנה זכויות מצומצמות לבעל הנחלה: ביטול הרצף הדורי, בניה של בתי מגורים בשטח כולל עד 375 מ"ר מבלי צורך לשלם לרשות מקרקעי ישראל דמי היתר על בתי מגורים ששטחם עולה על 160 מ"ר. כמו כן התשלום בשיעור 3.75% מאפשר זכות לפיצול מגרש אחד מהנחלה כנגד תוספת תשלום בשיעור של 29.25% משווי המגרש המפוצל (כחצי דונם).
מי שמשלם את הסכום בסך 3.75% יכול בעתיד להשלים את תשלום "דמי הרכישה" בתוספת של 29.25% משווי החלקה כולה (2.5 דונם).
ההחלטה מאפשרת למי שהחזיק בחלקת מגורים גדולה יותר מ- 2.5 דונם לשלם תוספת כספית על מנת להוון את יתרת השטח. התשלום הינו בשיעור של 91% משווי השטח הנוסף (שווי כחצר ללא זכויות בניה).
מי שישלם דמי רכישה פטור מרוב סכום "דמי ההסכמה" בעת שימכור את נחלתו, תשלום דמי הסכמה מצטמצם לערך השטח החקלאי בלבד, ומאחר ורשות מקרקעי ישראל מעריכה את ערך הקרקע החקלאית בסכומים נמוכים מאוד יהא סכום דמי הסכמה "זניח" ביחס לשווי העסקה כולה.
הערה: על שיעור דמי היוון מתווסף מע"מ, מס רכישה והיטל השבחה.

החלטה 1523 הינה למעשה החלטה 979 במספרה המקורי שעברה שינויים קלים במהלך השנים האחרונות. ההחלטה מקנה זכות לבעלי נחלה לרכוש זכויות חכירה מהוונות בחלקת המגורים של הנחלה כנגד תשלום של שליש משווי הקרקע (ללא ערך המבנים הבנויים).
תשלום דמי היוון נחלה בשיעור 33% מכונה בהחלטה "דמי רכישה" והוא מקנה זכויות חכירה לבעל הנחלה הקרובות לבעלות בחלקת המגורים. בתשלום האמור רוכש בעל הנחלה את כל זכויות הבניה הקיימות ואלו שיהיו בעתיד למגורים ולמעשה מתנתק מהקשר החוזי מול רשות מקרקעי ישראל באופן המאפשר בניה למגורים ללא כל מגבלות של הרשות. כך למשל יוכל בעל הנחלה לבנות מבנה מגורים בכל שטח שימצא לנכון, להוסיף יח' מגורים ולפצלם והכל ללא תשלום נוסף כלשהו לרשות מקרקעי ישראל. כמו כן, יוכל בעל הנחלה לכור את נחלתו ללא תשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים.
כמובן, שכל בניה או פיצול והוספת יחידות מגורים תבוצע אך רק בכפוף לתכנית בניין עיר (תב"ע) תקפה ובאישור ועדות התכנון. תשלום דמי הרכישה מבטל גם את הרצף הדורי המחויב בהחלטות מועצת מנהל מקרקעי ישראל, קרי, הבניה בנחלה תהה רק לבעל הנחלה לבנו הממשיך ואם לבעל הנחלה יש נכד נשוי ניתן להוסיף בית מגורים קטן נוסף בגודל של 55 מ"ר.
ההחלטה מאפשרת תשלום הנמוך מ-33% לפי שווי של 3.75% בלבד משווי חלקת המגורים. תשלום זה מקנה זכויות מצומצמות לבעל הנחלה: ביטול הרצף הדורי, בניה של בתי מגורים בשטח כולל עד 375 מ"ר מבלי צורך לשלם לרשות מקרקעי ישראל דמי היתר על בתי מגורים ששטחם עולה על 160 מ"ר. כמו כן מאפשר תשלום זה זכות לפיצול מגרש מהנחלה כנגד תוספת תשלום בשיעור של 29.25% משווי המגרש המפוצל (כחצי דונם).

מי שמשלם את הסכום בסך 3.75% יכול בעתיד להשלים את התשלום ולהוון את חלקת המגורים בתוספת 29.25% משווי החלקה כולה (2.5 דונם).
ההחלטה מאפשרת למי שהחזיק בחלקת מגורים גדולה יותר לשלם תוספת כספית על מנת להוון את יתרת השטח של מעל 2.5 דונם, התשלום הינו בשיעור של 91% משווי השטח הנוסף (שווי כחצר ללא זכויות בניה).
יודגש כי היוון חלקת המגורים מנתקת את הקשר עם רשות מקרקעי ישראל למעט בעת בניה שאינה למגורים, קרי, לבניה לפעילות שאינה חקלאית (פל"ח).
בגין פעילות שאינה חקלאית ממשיכות הוראות רשות מקרקעי ישראל לחול כבעבר, היינו, פעילות זו מותרת אך ורק כנגד תשלום בשיעור של 5% בשנה מערך השימוש ה"לא חקלאי" או היוון השטח המשמש כפל"ח בשיעור 91% משוויו.
יובהר כי במכר נחלה, תשלום דמי הסכמה מצטמצם לערך השטח החקלאי בלבד, ומאחר ורשות מקרקעי ישראל מעריכה את ערך הקרקע החקלאית בסכומים נמוכים מאוד יהא סכום דמי הסכמה "זניח" ביחס לשווי העסקה כולה.
זכות ההצטרפות ל- החלטה 1523 נתונה לבעל נחלה שקיימת תכנית לצרכי רישום לחלקת המגורים של נחלתו (או חלקה א' כולה) וכן לא קיימים שימושים חורגים או בניה ללא היתר בנחלתו.
למי שרכש נחלה והמוכר שילם דמי הסכמה, ישנה אפשרות לנקות את סכום דמי ההסכמה מתשלום דמי הרכישה אולם הניכוי מוגבל בתקופת הרכישה ובסכום ההיוון המינימלי.

תשלום דמי רכישה על פי החלטה 1523 מקנה לבעל הנחלה זכויות הקרובות לבעלות בחלקת המגורים של נחלתו. תשלום דמי הרכישה משחרר את בעל הנחלה מכל המגבלות הקיימות בהחלטות רשות מקרקעי ישראל הקשורות לבניה למגורים בנחלה. רוב בעלי הנחלות בארץ בינהם בן ממשיך , חסרי זכות קניין בנחלתם והם מוגדרים כ"ברי רשות".

בר רשות אינה זכות במקרקעין המוכרת בחוק. השאיפה של בעלי הנחלות היא לעגן את זכותם בנחלה בחוזה אישי בו תינתן להם זכות חכירה לדורות. לבעלי הנחלות במושבים הראשונים שהוקמו בארץ על ידי הקרן הקיימת לישראל בשנות ה-20 וה-30 הוקנו זכויות חכירה בחוזי חכירה לדורות שנחתמו בין קק"ל לבין בעלי הנחלות לתקופה של 49 שנים. רוב בעלי הנחלות בעלי חוזי חכירה חידשו את תקופת החכירה בשנות השמונים ל – 49 שנים נוספות.

התחייבות המדינה להקניית חוזה חכירה לדורות.

בהחלטה 1 של מועצת מקרקעי ישראל עוגנה זכותם של כל בעלי הנחלות בארץ לקבל ממינהל מקרקעי ישראל זכות חכירה לדורת על כל שטח נחלתם, אולם לצערם של בעלי הנחלות, החלטה זו  לא יושמה במשך למעלה מחמישים שנה. בניגוד לבעלי נכסים במגזר החקלאי, בעלי דירות ונכסי מקרקעין אחרים במגזר העירוני זכו במהלך השנים להוון את זכות החכירה לדורות ואף לקבל בעלות מלאה בנכסיהם. מה זה היוון נחלה? "היוון" הוא תשלום מראש של דמי החכירה לתקופה ארוכה. היוון נחלה המותר היום בהחלטה 1523 מתייחס רק לחלקת המגורים של הנחלה ששטחה הממוצע 2.5 דונם. תשלום זה מכונה בהחלטה 1523 (במקור – החלטה 979) – "דמי רכישה". חכירה מהוונת מקנה לבעל הנחלה זכויות הקרובות לבעלות ותשלום דמי היוון לנחלה מאפשר לרשום את זכויות החוכר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

שיעור דמי היוון נחלה חקלאית – דמי הרכישה של חלקת המגורים.

שיעור דמי היוון נחלה חקלאית מחושב על ידי השמאי הממשלתי כשליש משווי הקרקע של חלקת המגורים ללא המבנים הבנויים עליה בתוספת פוטנציאל. "הפוטנציאל" נקבע על ידי השמאי הממשלתי לפי זכויות הבניה שלדעתו קיימות באותו יישוב להוספת בתים בנחלות. תשלום דמי ההיוון בנחלה מכונה "דמי רכישה" הואיל ולמעשה בעל הנחלה רוכש, כביכול, את חלקת המגורים מרשות מקרקעי ישראל ולאחר התשלום הוא משוחרר מכל המגבלות שבהחלטות רמ"י הנוגעות לבניה ומגורים בנחלה.

דמי היוון נחלה חקלאית היוון משק חקלאי בתשלום דמי הרכישה משחרר את בעל הנחלה מכל תשלום הכרוך בבניה למגורים, לאחר התשלום יכול בעל הנחלה לבנות בתים ששטחם גדול מ – – 160 מ"ר ולפצלם ללא כל תשלום נוסף. לאחר היוון המשק החקלאי לא חלה, מבחינת רשות מקרקעי ישראל, כל מגבלה על מספר הבתים שניתן לבנות בחלקת המגורים. כמובן בעל הנחלה נותר כפוף למגבלות הקבועות בתכניות המתאר החלות על היישוב.

דמי היוון במושבים – תשלום דמי ההיוון מבטל גם את הצורך לקיום רצף דורי בנחלה, היינו, אין חובה שבנחלה יגורו בעל הנחלה, הבן הממשיך והנכד, כך שניתן לאפשר, לדוגמה, לשלושה אחים לגור בנחלה ולשניים מהם לפצל הבתים כחלקות נפרדות הרשומות על שמם. היוון הנחלה בתשלום, דמי רכישה בנחלה – דמי רכישה במכירת נחלה "דמי רכישה" מצמצם כמעת לחלוטין את דמי ההסכמה שנוהגת הרשות לגבות בעת מכירת הנחלה. לאחר תשלום ההיוון יהיה על בעל הנחלה המוכר את נחלתו לשלם דמי הסכמה רק על רכיב שווי השטח החקלאי של נחלתו. עוד על מכר נחלה וכל שאלה תענה בשמחה.

עורך דין נחלות – גד שטילמן

היוון נחלה חקלאית – "דמי רכישה" לפי החלטה 1523 | החלטה 1591 | דמי רכישה נחלה | דמי היוון במושבים | דמי היוון נחלה חקלאית | דמי רכישה במכירת נחלה | נחלה מהוונת | דמי רכישה בנחלה | מה זה היוון