פיצול נחלה – פיצול מגרש מנחלה

פיצול נחלה מינהל מקרקעי ישראל, על פי עקרונות רשות מקרקעי ישראל, אינה ניתנת לפיצול אולם ניתן לפצל מגרש/ים מנחלה. תפיסת העולם של רמ"י שהנחלה אמורה לשמש לפרנסתה של משפחה אחת מעיבוד חקלאי של שטחי הנחלה. מאחר ופיצולה של הנחלה עלול להקשות על הפרנסה מחקלאות נאסרה פיצולה. תפיסת עולם זו שמקורה בשנות ה – 20 של המאה הקודמת אינה מתאימה למציאות הכלכלית של שנות ה – 2000, אולם למרבה הפלא, המדינה ובעקבותיה בתי המשפט, נאחזים ב"עיקרון שלמות הנחלה" עד היום.

יחד עם זאת, הפרדה של מגרש לבית מגורים מתוך הנחלה מותרת. הפרדה שכזו מכונה בטעות "פיצול נחלה" אולם היא למעשה "פיצול של מגרש מנחלה".

פיצול נחלה במושבים לבניית בית מגורים

פיצול נחלות במושבים – פיצול מגרש לבניית בית מגורים אושר על ידי רשות מקרקעי ישראל כבר בשנת 1999 בהוראת האגף החקלאי מס' 62. הוראה זו בתוקף עד היום והיא קובעת כי בעל נחלה יכול להפריד בתכנית מתאר מגרש בשטח של חצי דונם מנחלתו. הזכויות במגרש יוענקו למי שבעל הנחלה יורה כנגד תשלום היוון בשיעור 91% מערך המגרש בשוק החופשי.

עלות פיצול מגרש מנחלה – פיצול נחלה מינהל מקרקעי ישראל

עלות פיצול מגרש – מבחינה כלכלית "פיצול מגרש מנחלה" לפי הוראת אגף 62 מחייב את בעל הנחלה לרכוש את המגרש השייך לו במחיר השווה למחירו של המגרש בשוק חופשי. מדובר בתוצאה לא כלכלית ועל כן מעטים המקרים בהם נעשה שימוש בהוראה זו עד היום.

עלות פיצול מגרש בהחלטה 979 של רשות מקרקעי ישראל (שמספרה היום הינו 1523), קבעה רשות מקרקעי ישראל שניתן לבצע פיצול של מגרש מנחלה כנגד תשלום בסך השווה לשליש משווי המגרש בשוק החופשי. ההחלטה אינה מגבילה את מספר הפיצולים ולכאורה מי שמשלם "דמי רכישה" לפי החלטה 1523 יכול, מבחינת רשות מקרקעי ישראל, לפצל יותר ממגרש אחד מחלקת המגורים של נחלתו. המגבלה בדבר מספר הפיצולים תלויה במספר היחידות שתכנית המתאר מאפשרת לבנות בנחלות שבאותו יישוב, כשלעולם חובה להשאיר בית אחד לבעל הנחלה עם יתרת השטח החקלאי והחברות באגודה. עלות פיצול מגרש משתנה בהתאם למספר גורמים באותו השטח אך חובה להכיר לעומק את נושא פיצול נחלה עלות ומיסוי וספציפית לנחלה שלך.

פיצול מגרשים מנחלה ( פיצול נחלות במושבים )

פיצול נחלה מינהל מקרקעי ישראל – נהוג לסדיר את הפיצול מבחינה תכנונית בתכנית מתאר "נקודתית" החלה על שטח חלקה א' של הנחלה בלבד. הליכי התכנון שהיו מקובלים עד לאחרונה חייבו גם את אישור הועדות המחוזיות ועל כן הליכי התכנון לפיצול המגרש ארכו מספר שנים.

בכל הקשור אל פיצול נחלות במושבים שטח המגרש שניתן לפצל תלוי במיקום המושב בארץ והוא נגזר מהוראות לוח 1 של בתמ"א 35. כך, לדוגמה, במרכז הארץ גודל המגרש המקסימלי עומד על כ-330 מ"ר. יחד עם זאת כשמפצלים בית מגורים בנוי יש להתחשב ב"קווי הבניין", היינו במרחקי המינימום בין קירות הבית לגבולות המגרש כפי שהם קבועים בתכנית המתאר של אותו יישוב. פיצול בית קיים, מביא בדרך כלל לתוצאה ששטח המגרש המפוצל גדול לעיתים גם מחצי דונם.

ישנם ישובים רבים המכינים תכניות מתאר המאפשרות לכל בעלי הנחלות לבצע פיצולים של יחידות מגורים ומגרשים באופן שמיתר את הצורך בהכנת תכנית נקודתית על ידי בעל הנחלה בעצמו ועל חשבונו. פיצול נחלה עלות ומידע נוסף בהתאם למיקום הנחלה

פיצול מגרש של נחלה – "המודל" האחרון שאושר

"המודל" האחרון שאושר למושב "כפר חיים" לפיצול מגרשים מנחלה מאפשר פיצול מנחלה באמצעות תצ"ר במקום תכנית מתאר "נקודתית" (תב"ע נקודתית). המודל הומצא על יד עוה"ד גד שטילמן ומתכנן הערים אילן אייזן והוא אומץ בתקנונים של המושבים ברחבי הארץ.

פיצול נחלה במושב 2024

למידע נוסף בכל הקשור אל פיצול נחלות במושבים ניתן לפנות אלינו בכל שלב בדרך, מומלץ לקבל תמונת מצב לפני התחלת עסקת מכר ולהעזר בליווי צמוד בכל הקשור אל נושא פיצול נחלות במושבים

האופציה האפשרית כיום בנושא ההחלטות של רשות מקרקעי ישראל (בעבר הייתה החלטה 1523) להפריד על ידי הפקעת מגרש מתוך מגרש חלקת המגורים, אפשרה שינוי מהותי במושבים ונתנה את האפשרות להפוך חלק מהנחלה למגרש נפרד שניתן לממשו ועדיין להשאיר את הזכויות בנחלה לבעליה ואת הזכויות לחלק אותה בין צאצאי בעלי הנכסים, בן ממשיך וכדומה.

תנאי הבסיס על מנת לאפשר פיצול של מגרש מתוך חלקת המגורים הואשעל בעל הזכויות להצטרף להסדר מה שיתן את האפשרות לחתימה על הסכם חכירה למגורים במגרש שחולק והופרד משאר הנחלה בצירוף של הזכות לבניה. אפשרי להגיש בקשה עם תכנית מגרש לפיצול מתוך הקרקע לחלקת המגורים על מנת לקבל את אישור המינהל טרם הצטרף של המתיישב להסדר אך יש להכיר כי התממשות התכנית תהיה בכפוףובתנאי להצטרפות אל ההסד

המחזיק בנחלה, או בעל הזכות בנחלה (במסגרת של הסכם המשבצת) יכול להגיש אל מקרקעי ישראל מחלקה החקלאית בקשה כי ברצונו לקחת חלק בהסדר החדש ולבקשה זו יש לצרף טופס חתום ממתיישב ומהאגודה של בקשה כולל תשריט חלקת המגורים בחלקה א, כמו כן אישור מטעם האגודה, רישום זכויות והתחייבות האגודה בהתאם לתמא שלושים וחמש (עמדיה במסכת יחידות הדיור). הבקשה תהיה מותנת ברישוום ספר רשם מקרקעין של חלקה א ותשלום חלקת המגורים לבניה, הסדר של שימוש לא מוסדר בנחלה, מגורים של החוכר בנחלה.

קניית נחלה ומכר איך יודעים האם משתלם כלכלית? יש לתהות על כך ובצדק וחשוב לבדוק זאת לעומק.  חשוב לפני שנכנסים לתהליך בנושא לברר מהי עלות הפרצלציה וכך לבדוק האם יש הצדקה כלכלית למהלך שכזה. יש להכיר את המיסוי לפרטי פרטים ולהתייעץ עם עורך דין המתמקצע במיוחד בזה ובעל המיומנות הנדרשת לכך. חלק מהתשלומים יכללו  היטל השבה לוועדה לתכנון ובניה,  תשלום לרמ"י עבור דמי ההיוון של המגרש  ומס הרכישה

עורך דין פיצול נחלה 2024

פיצול נחלה מנהל מקרקעי ישראל 2024 | פיצול מגרשים מנחלה | פיצול נחלות | פיצולי נחלה 2023 | פיצול נחלה מינהל מקרקעי ישראל | עלות פיצול מגרש | פיצול נחלה עלות | פיצול נחלות במושבים |פיצול נחלה במושבים | פיצול נחלה 2023 / 2023 | פיצול נחלה במשק חקלאי | פיצול מגרש מנחלה | עורך דין לפיצול נחלה | פיצול נחלה עלות | פיצול נחלה במושבים

כמה עולה לפצל נחלה ועוד שאלה החוזרת על עצמה בצדק היא כמה זמן לוקח לעשות פרצלציה ואיך נעשה חישוב עלות פרצלציה ? האם כדאי לבצע חלוקת נחלה במושב ואיך המיסים משנים את כדאיות העסקה?

פרצלציה ורישום בית משותף – מה זה פרצלציה

פרצלציה מה זה – פרצלציה פירוש חלוקה של חלקה למספר חלקות.

פרצלציה והסכם שיתוף – פרצלציה במושבים

מה זה פרצלציה במושבים? חלוקה במושבים או חלוקה בנחלה הינם מונחים שנהוג להשתמש בהם על מנת לתאר הפרדת מגרש מגורים מתוך חלקת המגורים של הנחלה. פיצול נחלה במושב נעשה היום לפי החלטה 1553 (במקור החלטה 979) של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

עלות פרצלציה במושב  – חישוב עלות פרצלציה מנהל

אין מחשבון פרצלציה מחיר מדויק. לשאלה מה זה פרצלציה? מצטרפת הרבה גם השאלה מה עלות פרצלציה מחיר וכמה זמן נדרש להשלמת תכנית כזו. מידע נוסף על עלות המשך הכתבה

תכנית חלוקה מול הסכם שיתוף – הסכם שיתוף או פרצלציה

הליך ביצוע פרצלציה ברשויות התכנון – פרצלציה בנחלות אינו רק הליך קנייני בו רוכשים זכויות מרשות מקרקעי ישראל כמפורט לעיל, אלא מחייב גם הליך תכנוני של חלוקת המגרש ברשויות התכנון. באופן מסורתי נהגו לבצע פרצלציה בנחלה בדרך של הגשת תב"ע נקודתית (תכנית לחלקה א' בלבד), התכנית בדרך כלל אינה מוסיפה זכויות בניה על אלו שהיו קודם לכן ורק מחלקת את זכויות הבניה שבחלקת המגורים בין המגרש המפוצל לבין יתרת הנחלה המפוצלת.

מה זה פיצול נחלה במושבים עם תכנת נקודתית? התכנית הנקודתית מסמנת את המגרש בצבע נפרד בהגדרה ייעוד "מגורים" בעוד יתר זכויות הבניה וכן מבנים חקלאיים ושימושי פלח נותרים ביתרת חלקת המגורים של הנחלה. על מנת להשלים את פרצלציה משק עזר או נחלה יש להכין גם תכנית לצרכי רישום (תצ"ר) באמצעות מודד, ובסופו של יום לרשום את שתי החלקות שנוצרו כחלקות נפרדות בלשכת רישום המקרקעין.

פיצול נחלה עלות ומה השלבים – לאחר התשלום לרמ"י מקבל בעל הנחלה חוזה נפרד למגרש המפוצל וחוזה נפרד ליתרת הנחלה. הוא יכול לרשום את זכותו בלשכת רישום המקרקעין ולהוריש או למכור כל אחת מהחלקות באופן נפרד.
יצויין כי ניתן לבצע פיצול של יותר ממגרש אחד בכפוף להסדרת תוספת זכויות הבניה בתכניות מתאר הנערכות על ידי היישוב.

עורך דין פרצלציה –פיצול נחלה במושבים

משרדנו היה שותף בביצוע תכנית פורצת דרך באחד מהיישובים באזור השרון. בתקנון תכנית המתאר הוסדרה פרוצדורה לבצע חלוקה של מגרשים בכל נחלה בתצ"ר ללא צורך בביצוע תב"ע נקודתית. משמעות הדבר כי בעל נחלה יכול לבצע פיצול של מגרשים מול רשויות התכנון, בפשטות, במהירות ובעלויות נמוכות משמעותית.

הליך מסוג זה היינו הליך שבמסגרתו נעשת חלוקה בשטח ובכך סדר בקרקע מסוימת, במגרש מסוים. למעשה נקראת פעולה זו יחוד וחלוקה מחדש של השטח הרלוונטי. באופן זה ניתן יהיה לחלק את השטח בין הבעלים שלה ובצורה זו יתאפשר רישון הקרקע בטאבו או כידוע גם בתור רשם המקרקעין. כך דרך הליך זה תהיה הקרקע מסודרת  באופן חוקי. הליך מסוג זה דורש כי במידה וחלוקת הקרקע הייתה ללא רישום מוסדר בטאבו ויש דרישה להתאמת התוכנית החדשה עם החלוקה הקיימת, או וכאשר החלוקה שקיימת אינה נכונה ויגוע כי הסדר של הקרקע במצב שאינה עומדת בסדר החוק, תהליך זה יעלה את ערכה של הקרקע והנכסים שיש עליה.

מטרתה של חלוקה על פי חוק תהיה לא פעם על מנת להכיר את שווי הנכס והיטלים ומיסים לעתים, בדרך זו הקרקע הופכת למסודרת כמה שניתן ולבעלי הקרקע יש אפשרות נוחה ומדויקת כיצד למצות את שוויה.  אחת השאלות המסקרנות בכל הנוגע לחלוקות של קרקעות הם לגבי שטח שבעליו הינם תושבים של מושב כזה או אחר בארץ. מושבים הם בעצם בתור חבורות של משקים חקלאיים כאשר לכל בית יש קרקע משפחתית. לפני שנים קבעה הרשות שמי שקיבל נחלה בארץ, במושב  יהיה יכול להוריש אותה לבן אחד בלבד מה שמייצר סכסוכים רבים על חלוקת הקרקעות.

הסכם שיתוף ופרצלציה – פרצלציה והסכם שיתוף

ישנו ניסוח מעודכן של הרשות למקרקעי ישראל בעניין שמטרתו תהיה ליצור סדר בנושא. במידה ויאושר השינוי בעלי הקרקע יוכלו לחלק את השטח כך שלכל ילד תהיה זכות נפרדת לכל ילד על חלק בקרקע. בשביל שזה יהיה אפשרי יש כי הפיצול יהיה חצי דונם המופרד מהקרקע ויהיה להצמיד יחידת מגורים בה יגור הילד כי קיבל בעלות על חלק זה בקרקע. על הקרקע שקיבל לכלול זכויות בניה של מאה שישים מ"ר ומעלה. כמות החלוקות והפיצולים יהיו בהתאם אל תכנית מתאר ארצית.

בעוד שבעזרת חלוקת שטח מסודרת מקבלים הסדר על יד חלוקת שטח לתתי-קרקעות מהקרקע, יש להשאיר את השטח כיחידה אחת אך בהסכם שיתופי בו יש הסדרה של החלק היחסי של כל בעל קרקע ועל ידי כך יהיה ניתן גם כן לקבל סדר וארגון מוסכם לחלוקת הזכויות

כמה זמן לוקח לעשות פרצלציה ומה ההבדל בין חלוקה להסכם שיתופי?

כאשר מבצעים הליך של חלוקה לכל אחד מבעלי הזכויות יש קרקע נפרדת לחלוטין שלו בלבד בעוד שבהסכם שיתוף חולקים בעלי הזכויות את אותו השטח והופך אותם לשותפים בקרקע אחת. אין זה אומר כי דרך הסכם שיתוף לא יהיה הסדר ראוי, הסכם זה הינו מפורט ולכן יוכל לספק את הארגון הנדרש. אך מפני שלא פעם מדובר במספר רב של שותפים לעתים יכולים המעורבים לחשוש ממחלוקות וחוסר הסכמות שעתידות לבוא

ברוב הפעמים על מנת "ללכת על בטוח" אנשי המקצוע המתמקצעים בתחום יעדיפו ליצור סדר בקרקע על ידי חלוקה אך יש להכיר כי לפעמים לא ניתן לחלק לתתי חלקות ולכן לעתים אין ברירה אלא לבצע הסכם שיתוף על מנת להשיג את התוצאה הזמינה והטובה ביותר. על עו"ד העוסק בדבר לבחון היטב טת האפשרויות כמו גם את היתרונות והחסרונות בעניין, ויש לעשות זאת לפני שמחליטים על סוג ההליך על מנת לבחור באפשרות הנכונה ביותר לסוג ומצב הקרקע ובעליה.

הרבה פעמים ירצו בעלי השטח, קרקע, לבצע חלוקה וזאת מפני שאם הקרקע או הנכסים שמכילה לא רשומים אצל רשם המקרקעין, הליך זה יאפשר זאת בזכות אותו סדר החוקי והרישומי כתוצאה ממנו. כל זמן בו טרם יתבצע הסדר זה הנכס לא יהיה רשום וזה יכול להקשות על עסקאות בגינו כמו גם להוריד מערכו ולהקשות על קבלת משכנתאות בעבורו וקשיים נוספים העלולים לפגוש את בעל הקרקע.

אופציה אחרת תהיה על ידי פעולה הפוכה דווקא אשר בה מאחדים כמה חלקות שונות לחלקה אחת. בסוף התהליך יהיה מגרש מאוחד גדול שיש לו מספר בעלים ועל ידי כך יוכלו להגיע אל פיתוח הקרקע בצורה מהירה יותר ולכן חשוב לברר מהי מטרת בעלי הקרקע. מדובר תהליך שכזה לרוב מתאים למגרש בעל הרבה בעלים עם חלוקות שונות וחוסר ארגון וסדר המונע מכל הקשורים בדבר להשביח את הקרקע.

עניין נוסף המעסיק הרבה בעלי קרקעות המעוניינים להשביח את הקרקע שבבעלותם יהיה כאשר זקוקים לתהליך של עבודת שטח כמו גם עבודה תכנונית ולוקחים חלק בה בעלי מקצוע רבים ומכאן עלויות שונות ורבות. עלויות אלו הן משתנות לפי גורמים שונים המתנים לפי בעלי הקרקע סוג הקרקע ומאפייניה ומספר הבעלים שלה. על אף שלא ניתן להגיע אל הערכת עלויות מדויקת אלא כל מקרה לגופו, יש עלויות כליליות שיש להכיר.

כמה עולה פרצלציה מחיר – איך לפצל נחלה ולעשות חלוקת נחלה במושב נכון

כמה עולה פרצלציה – לאחר התשלום בעל הנחלה פטור לצמיתות מכל תשלום שהוא (מלבד פל"ח) בגין בניה למגורים ופיצול מגרשים וכן פטור מתשלום דמי ההסכמה בגין חלקת המגורים בעת מכירת נחלתו.

תשלום דמי רכישה מאפשר, בין היתר, חלוקה של מגרשים מנחלה ללא תוספת תשלום כלשהי לרשות מקרקעי ישראל.היטל השבחה ישולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה רק בעת הפיצול. כעת שקיבלנו קצת מושג על מה זה פרצלציה במשק נעבור אל תכנית חלוקה.

כמה עולה לפצל נחלה – חישוב עלות פרצלציה

יש ללמוד על נושא הטיל השבחה, כמו כן ישנם תחילה דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל בסך 29.25% משווי המגרש בזמן החלוקה ולעתים יהיה על בעל הקרקע לשלם מס רכישה באחוז מסוים וזאת בעיקר אם רואות הרשויות את הליך זה כעסקה נדלנית כי לרוב תכלול שינוי בזכויות הבעלים בקרקע. לפני שפועלים בעניין יש לפנות אל עורך דין מקרקעין המתמקצע בכך וזאת על מנת לוודא כי אתם בוחרים באפשרות הנכונה ביותר עבור מצבכם.

לסיכומו של עניין חלוקת קרקע היא הליך שהיינו קריטי במקרים מסוימים ובפרט כאשר הקרקע לא מוסדרת ועבור הבעלים הליך זה יוכל לפתור מצב הנכסים שעל הקרקע או הקרקע עצמה אינם מוסדרים בטאבו ואינם רשומים בו. הרשויות רואות בצעד זה תהליך שמטרתו לאפשר סיכרון מדויק יותר לתוכנית החדשה בתחומי הרשות ששואפת לעשות  סדר וארגון במצבים אלו על ידי חלוקת הקרקע בצורה נכונה יותר ומדויקת, ובכך להועיל לכל הנוגעים עניין זה. במידה ואתם נמצאים במצב של נכס לא מוסדר פנו בהקדם אל איש מקצוע וזאת על מנת לחסוך זמן כסף וטעויות רבות האפשריות במצבים אלו. על מנת לצלוח הליך זה יש לעשותו באופן מדויק.

עורך דין מקרקעין גד שטילמן – עו"ד פרצלציה למגרש במשק חקלאי, משק עזר במושבים ובנחלות

פרצלציה ורישום בית משותף | פרצלציה והסכם שיתוף | הסכם שיתוף או פרצלציה | הסכם שיתוף ופרצלציה | פרצלציה והסכם שיתוף | חלוקת נחלה במושב | כמה עולה לפצל נחלה | כמה זמן לוקח לעשות פרצלציה | חישוב עלות פרצלציה