העברת מגרש ללא תמורה בין אחים פיצול מגרש מנחלה

איך להעביר את הנחלה לבן תוך פיצול מגרשים לאחיו בלי להסתבך עו"ד גד שטילמן החלטת רמ"י 979 (סעיף 8.3.4 לקובץ החלטות רמ"י) המאפשרת פיצול מגרש/ים מנחלה יוצרת גמישות שלא הייתה בעבר לחלוקת הזכויות בנחלה ליותר מילד אחד.

רוב בעלי הנחלות מבקשים להעביר או להוריש את נחלתם לבן אחד אגב פיצול של מגרש אחד (עם או בלי בית) או שני מגרשים מתוך נחלתם, כאשר המגרש/ים המפוצלים יעברו לילדיהם האחרים.

העברת מגרש במתנה

פיצול מגרש מנחלה – העברת מגרשים לאחר פיצולם, בחיי ההורים, מאפשרת תשלום מס רכישה מופחת במידה והפיצול מתבצע בחיי ההורים, מתאפשרת העברת הזכויות בנחלה המפוצלת והמגרשים (עם או בלי בתי מגורים) לילדים, כאשר העסקה פטורה ממס שבח נוכח הפטור הקיים בהעברה ללא תמורה של נכסי נדל"ן בין הורים לילדיהם.
הילדים, המקבלים מהוריהם במתנה נכסי נדל"ן, משלמים מס רכישה מופחת (שליש מהמס הרגיל).

אולם, רבים מההורים דוחים את ביצוע הפיצול של המגרשים מהנחלה לעתיד.  הדחייה נדרשת הן מסיבות אובייקטיביות, כמו למשל סירוב הועדה לתכנון ובניה לפצל יחידות מגורים מנחלה עד הסדרת תוכנית מפורטת לישוב; או מסיבות כלכליות, כגון, הרצון לדחות ככל הניתן התשלומים לרמ"י הנדרשים לפיצול.  ניתן לדחות את הליכי הפיצול עד לאחר פטירת ההורים ("עד 120") מכח הוראות צוואתם.

איך להעביר את הזכויות מבלי להסתכן בתשלומי מס שבח ומס רכישה

בן ממשיך ונושא העברה ללא תמורה בנחלה – הואיל ורשות מקרקעי ישראל אינה מאפשרת העברה של חלקים מנחלה אלא לאחר השלמת הליכי הפיצול, לא ניתן להעביר את הנחלה המפוצלת לילד אחד ואת המגרש/ים ישירות לילדים אחרים.  על כן יש לבצע את ההליך האמור בשתי "פעימות": ראשית, יש להעביר את מלוא הזכויות בנחלה ע"ש הבן שאמור לקבל את הנחלה "המקוזזת" (נחלה ללא מגרש/ים) ולאחר שתאושר תכנית פיצול וישולמו לרמ"י התשלומים המחוייבים, יעביר הבן שקיבל את הנחלה את המגרשים שפוצלו לאחיו.

העברת הנחלה לבן אחד והשלמת העברה של המגרשים לאחיו לאחר פיצול נחלות , כאמור לעיל,  יוצרת  סיכון בתשלום מס שבח ומס רכישה בעת העברה של המגרשים לאחים, זאת מאחר והפטורים וההנחות במס, הקיימים בהעברה של נכסים בין הורים לילדיהם, אינם זהים להעברה של נכסים בין אחים. על כן, נכון להגדיר באופן ברור וחד משמעי בחוזה או בצוואה המורה על העברת הנחלה לילד אחד בשלמותה, סעיף לפיו הבן שמקבל את הנחלה יחזיק במגרשים המיועדים לאחיו בנאמנות עד להשלמת הליכי הפיצול. עם השלמת הליכי הפיצול עליו – "כנאמן" – להעביר את המגרשים לאחיו – "הנהנים".

העברה ללא תמורה בנחלה – העברת זכויות בנחלה ללא תמורה

הכללים המוכתבים על ידי רשויות המס לביצוע עסקה בנאמנות, מורכבים וכוללים מגבלות רבות. כך למשל חובה לדווח על הנאמנות תוך 30 יום מיום שהבן – הנאמן  – מקבל את הזכויות בנחלה.

העברת זכויות בנחלה ללא תמורה מיסוי פיצוי אחים והעברת מגרש ללא תמורה בין אחים – קשיים באישור הנאמנות. לצערנו, נתקלנו לאחרונה, במקרים לא מעטים, בסירוב של רשויות המס להכיר בהעברה בנאמנות של נחלה מקוזזת לבן אחד בכפוף לפיצול והעברה של מגרש/ים לאחיו. נתקלנו בסירוב להכיר בנאמנות גם  במקרים בהם ההורים מעבירים את הנחלה לבן אחד (בתמורה או לא בתמורה) ומשאירים לעצמם מגרש עליו בנוי בית ההורים שיפוצל בעתיד.

יצוין בהערת אגב, כי סירוב הרשות להכיר בנאמנות היה גם בעסקאות מכר של נחלה מפוצלת לצדדים שלשיים. סירוב  הרשויות להיכר ב"נאמנות" פוגעת במשפחה פגיעה כפולה: האחת, המס המשולם בגין העברת הנחלה המקוזזת לבן אחד גבוה, הואיל והשווי לצורך חיוב המס נקבע לפי שווי נחלה שלמה עם המגרשים. השנייה, לא יינתנו פטורים ממס שבח ורכישה בשל העברת הזכויות במגרשים מהבן לאחיו בעתיד, לאחר פיצולם.

נוכח עמדת רשויות המס בסוגיה זו הגיש משרדנו ערר שיוכרע בבית משפט המחוזי בעת הקרובה.

אנו נעדכן אתכם בתוצאות הערר.  משרד עו"ד גד שטילמן בעל ניסיון של למעלה מ -30 שנה בייצוג פיצול מגרש מנחלה ייצוג מושבים ובעלי נחלות ומשקי עזר, רכישת נחלה, דיני תכנון ובניה, במשפט המסחרי האזרחי ודיני המקרקעין על כל תתי העיסוק שבו ובעיקר מול רמ"י, ירושת המשק, בן ממשיך, בית שלישי, הסכמי ירושה, צוואות, שינוי יעוד, שימושים חורגים ועוד.

כתובתנו: מגדל משה אביב ז'בוטינסקי 7 רמת גן. טל' 03-6132432 ;  caroline@ts-law.co.il

פיצול מגרש מנחלה | העברת מגרש ללא תמורה | העברת מגרש במתנה | העברת מגרש ללא תמורה בין אחים |

העברה ללא תמורה בנחלה | העברת זכויות בנחלה ללא תמורה

משק עזר, בניגוד לנחלה, הינו תא שטח תכנוני הנמצא במשבצת מושב שמטרתו האידיאולוגית אבדה זה מכבר ונותר כ"ייצור כלאיים" שבין מגרש מגורים ביישוב כפרי לבין נחלה. "משק עזר" הינו נכס שונה לחלוטין מ"נחלה" מבחינה קניינית, תכנונית ולרוב גם בכל הקשור למעמד בעל הנכס במושב. על מנת למנוע, חלילה, הטעיה, על בעל משק עזר המבקש למכור את משקו להבהיר לרוכש פוטנציאלי את ההבדל בין שני סוגי נכסים אלו.

ההבדל המהותי ביותר בין משק עזר ובין נחלה הינו בזכויות הבניה: לבעל נחלה יש זכות לבנות בית לעצמו, בית נוסף לבנו – " בן ממשיך ", וכן יחידת מגורים נוספת לנכדו (הנשוי). בעתיד הנראה לעין ניתן יהיה לבנות בית שלישי בנחלה, נפרד מהבתים הללו, וזאת לפי תיקון 1ב' לתמ"א 35, תיקון זה מאפשר לכל בעלי הנחלות ברחבי הארץ בנית בית אחד נוסף בכפוף להכנת תכנית מתאר מתאימה.

לעומת "הנחלה", לבעל משק עזר זכות לבניית בית אחד בלבד. רשות מקרקעי ישראל מגבילה את שטח הבניה ל- 160 מ"ר בלבד. אם לפי תכניות המתאר החלות על הישוב ניתן לבנות בית גדול יותר, יידרש בעל המשק לשלם לרשות "דמי היתר" בעת שיבקש לבנות את השטח הנוסף.

איך מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה בא לידי ביטוי

מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה הוא כי לאחר הרכישה, הקונה יהיה מחויב בתשלום דמי חכירה שנתיים גבוהים מאלו ששילם המוכר, בשיעור של 1% משווי המשק (ללא בית המגורים). מדובר בסכום גבוה אשר מצדיק, מבחינה כלכלית, תשלום "דמי היוון" במקום "דמי הסכמה" בעת ביצוע עסקת המכר. בניגוד למכר נחלה, תשלום דמי ההיוון של משק עזר אינו חובה, אולם הוא מעלה את המעמד הקניני של הקונה למעמד הקרוב לבעלות. אם דמי ההיוון גבוהים מדמי ההסכמה אזי יש הצדקה כלכלית ועסקית לקבוע בחוזה המכר שהקונה ישלם את ההפרש על מנת לבטל את תשלומי דמי החכירה השנתיים בשיעור 1%, את דמי ההיתר ולהקנות לעצמו את היתרונות שבהיוון .

מיסים בעת מכירה של משק עזר

עו"ד לענייני מקרקעין שטילמן מסביר – בעת מכירת משק עזר חלים על המוכר תשלומי חובה המקטינים את התמורה נטו לכדי כ- 60% משווי התמורה ברוטו. התשלום העיקרי משולם לרמ"י: נהוג לומר שהתשלום לרמ"י שווה לשליש משווי המשק אולם כלל זה אינו מדוייק וניתן להקטין את הסכום. לרוב ישנן זכויות בניה בלתי מנוצלות וזכות לשימושים חקלאיים נוספים המחייבים במס שבח. הוועדה המקומית של תכנון ובניה נוהגת לגבות בעת המכר "היטל השבחה" בגין תכניות מתאר שהשביחו את זכויות הבניה במשק העזר במהלך השנים.

מה צריך כדי להגיע אל מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה באופן מעמיק? התמחות ספציפית והכרה משפטית של ההחלטות הרלוונטיות במועצת רשות מקרקעי ישראל, הבנה של תכניות המתאר, ומומחיות יחודית במס שבח הכרחית בניסוח חוזה המכר במטרה למכסם את התמורה נטו שתיוותר בידי המוכר, לצמצם את עלויות העסקה ולהקנות לקונה את מירב הזכויות במחיר הוגן.

מושבים בארץ הוקמו כאגודות חקלאיות והם מחזיקים במשבצת הקרקע של האגודה מכח חוזה עם רמ"י. בעלי הנחלות הינם חברי האגודה המנהלים את המושב באמצעות מוסדות האגודה. רוב בעלי משקי העזר בארץ אינם חברי האגודה החקלאית ואין להם כל חלק בניהול האגודה וברכושה. יכולת מעורבותם בחיים הקהילתיים והמוניציפאליים מתמצת בבחירות לוועד המקומי שהינו הזרוע הסטטוטורית של המועצה האזורית. קונה משק עזר אמור לדעת שלכאורה יש לו מעמד נחות בישוב מבעלי הנחלות ואין לו כל זכות ברווחי המושב.