היטל השבחה משולם בגין תכניות מתאר שהשביחו את הנכס והוא משולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה.

ההיטל מוסדר בתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה, וקובע כי התשלום יחול על בעלים של נכס או חוכר לדורות בלבד.

מאחר ורוב הנחלות ומשקי העזר במגזר בחקלאי הינם במעמד של ברי רשות ללא חוזה חכירה, הוועדות המקומיות של המועצות המקומיות לא נהגו לגבות היטלי השבחה על נכסים שכאלה אלא רק מבעלי נחלות שהיה להם חוזה חכירה ישיר מקרן קיימת לישראל בעיקר במושבים שהוקמו בשנות ה-20 וה-30 של המאה הקודמת.

בעקבות הליך משפטי שיזמה הוועדה המקומית לתכנון ובניה – שומרון, שעניינו מכירת נחלה במושבה גבעת עדה, קבע בית המשפט העליון כי יש לגבות היטל השבחה גם מבעלי נחלות שהינם במעמד של בר רשות. פס"ד ניתן בשנת 2014 ומאז נוהגות כל הוועדות המקומיות לגבות היטלי השבחה גם מבעלי נחלות ומשקי עזר.

חישוב היטל השבחה בנחלה;

היטל ההשבחה מחושב לפי שווי העלייה בערך המקרקעין בגין התכנית המשביחה וסכומו הינו מחצית מעליית השווי, נכון ליום מתן תוקף לתכנית, בצירוף הצמדה.

מתי גובה הוועדה המקומית היטל השבחה?

היטל ההשבחה נגבה רק בעת "מימוש" הנכס; מימוש מוגדר בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה: על פי שתי אפשרויות: האחת, בעת מכירת הנכס. השנייה, בעת בניה מכח הזכויות שהוקנו בתכנית החדשה – המשביחה. היינו, בעת הגשת הבקשה להיתר בגין זכויות הבניה שנוספו באותה תכנית.

לאור האמור ברי כי כל מוכר נחלה או משק עזר מחויב בהיטל השבחה אם הייתה תכנית משביחה ולא שולם עליה היטל השבחה קודם לרכישת הנכס על ידו. כמו כן, משולם היטל השבחה בכל עת שבכל נחלה או משק עזר יבקש לבנות תוספת כלשהי אשר הוסדרה בשתכנית מתאר "חדשה", כגון, תכניות שהגדילו את שטח המותר לבתי המגורים, הוסיפו יחידה שלישית בנחלה, הוסיפו זכות למרתפים, הוסיפו זכויות לבניית מבנים לפעילות לא חקלאית (פל"ח), שינו מרחקים של קווי בניין הוסיפו זכויות לבריכות שחייה וכד'.

הוועדות המקומיות לתכנון ובניה נוהגות לגבות היטלי השבחה בגין פיצול של מגרש או מגרשים מנחלה או ממשק עזר, הואיל ולטענת הוועדה, קיומה של אפשרות הפיצול מכוח תכנית מגדיל את שווי המקרקעין ומעלה את ערכה של הנחלה.

משרדנו מטפל באופן שוטף בהשגות על היטלי השבחה בשיתוף פעולה מול שמאים מקצועיים המתמחים בתחום "המגזר החקלאי". הסוגיות שעומדות במחלוקת אינן רק שמאיות אלא סוגיות משפטיות רבות. הניסיון, הידע וההבנה המשפטית מיושמת במקרים רבים בכדי לצמצם באופן משמעותי את הסכומים הנדרשים על ידי הוועדות המקומיות בהיטלי השבחה. לדוגמה ניתן להקטין באורך משמעותי את היטלי ההשבחה בגין תכניות המאפשרות פעילות לו חקלאית (פל"ח) נוכח המציאות הספציפית הקיימת ברוב הנחלות המגבילות את הבניה  ולעיתים מעמידות את הזכות לבניית מבנים לפעילות לא חקלאית כזכות ערטילאית בלבד שאינה ניתנת למימוש בפועל.

נושא המיסוי ואף היטל ההשבחה צריך לעמוד לנגד עיניו של עורך הדין גם בעת בהכנת הטיוטה הראשונה של ההתקשרות החוזית בין מוכר נחלה לקונה הנחלה, ובהסכמים בין יורשים ואף בהכנת צוואות, הואיל ואופן ניסוחו של חוזה המכר משפיע השפעה ישירה על העלות

גביית היטל ההשבחה בגין שימושי פל"ח עת מכירת נחלות ראוי שיעבור מן העולם

עת נמכרת נחלה, גובה הוועדה המקומית לתכנון ובניה היטל השבחה. "היטל ההשבחה" משולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה והוא מחושב על ידי השמאי מטעמה לפי מחצית עליית השווי של הנחלה הנובעת מכל תכנית שהשביחה את זכויות הבניה, ובכללן תכניות שהתירו שימושים לפעילות לא חקלאית (פל"ח). מדובר בתשלומים כבדים המשולמים בעת המכר למרות שהבניה בפועל לפל"ח עשויה להתקיים בעוד שנים רבות, וברוב המקרים אינה אפשרית.
לדעתנו אין זה נכון לחייב בתשלום היטל השבחה בעת המכירה. לדעתנו ראוי לגבות את ההיטל בגין הפעילות הלא חקלאית רק בעת מימוש בפועל – דהיינו רק בעת שמוגשת בקשה להיתר בניה לשימושי פל"ח.
בשומות המכריעות קיימות גישות שונות – באשר להיקף ההשבחה הנובע מאישור תכניות פל"ח. מאז שאושרו תכניות פל"ח המימוש בפועל בבניית מבנים לפעילות לא חקלאית בהיתר היה מזערי עד כדי "זניח". הסיבות לאי המימוש הינן תכנוניות וכלכליות; המגבלות שהוטלו בתכניות המתאר על מבקשי ההיתר ודרישות ועדות התכנון היקשו על קבלת ההיתרים.
בד"כ ההיטל הנדרש על ידי הועדה המקומית הינו גבוה ומוכרי נחלות אינן נוטים לנהל הליכים משפטיים כנגד דרישת התשלום מחשש לעיכוב בביצועה של עסקת המכר. אולם מי שמנהל את מאבקו זוכה לרוב להפחתה ניכרת בתשלום;
להלן 3 דוגמאות הממחישות את ההבדלים והגישות השונות בנושא:
בשומה מכרעת בגין שימושי פל"ח במושב "כפר סירקין" נדרשו המוכרים לשלם 163,121 ₪. השמאי המכריע קבע כי ההשבחה מסתכמת כדי 117,000 ₪.
בשומה מכרעת מיום 17.7.2017 נקבעה השבחה במושב "יד רמב"ם" כדי 160,400 ₪ בגין 500 מ"ר שימושי פל"ח. השמאי המכריע קבע כי ההשבחה מסתכמת כדי 12,000 ₪ – בלבד.
וועדת ערר מחוזית של מחוז המרכז דנה בשאלת ההשבחה מתכנית לפל"ח במושב "בית גמליאל". הועדה דרשה היטל בסך 163,000. השמאי ארז כהן שמונה על ידי הועדה כשמאי מייעץ קבע שלא נוצרה כל השבחה מתכנית פל"ח וזאת נוכח המגבלות הרבות והמגוונות המוטלות על מימוש הזכויות לפל"ח על פי התכנית. בניתוח מפורט הגיע השמאי למסקנה כי רוכשים פוטנציאלים של נחלה בשנות ה 2000 מוכנים לשלם תמורת בית מגורים באזור כפרי עם חצר רחבת ידיים והסיכויי שיפעלו להפעיל בעצמם עסק בהתאם למגבלות שבתכנית הינו אפסי. כמו כן הבהיר השמאי כהן כי השימוש בפל"ח בא על חשבון שטח החצר לרבות דרכי גישה, חניה ותפעול בשטח כולל של 700 מ"ר ויש לקחת בחשבון את הפחתת שווי הנחלה בגין אובדן שטח החצר. החלטתו אומצה במלואה בהחלטת ועדת הערר.
סיכומו של דבר – בהינתן התכניות הרלוונטיות, לבחינה האם חלה או לא חלה השבחה בערך הקרקע, אנו למדים כי אפילו שתכניות אלו מאפשרות הקמת מבנים בשטח של 500 מ"ר אשר לכאורה "משביחים" את שווי הנחלה, עינינו הרואות, כי בשילוב עם המגבלות השונות, הן מכוח התכניות והן מכוח מדיניות רמ"י, המגבלות גוברות על אפשרויות המימוש בפועל ומכאן שלא נכון להטיל את היטל ההשבחה בגין פל"ח בעת המכר.
דוגמאות אלה ממחישות את הפערים העצומים בין השומות של הוועדה לפסיקות של השמאים המכריעים.
לדעתנו, גביית ההיטל בעת בקשת היתר בניה יהיה הוגן ואף יעיל יותר. מאחר שאז יוגדר השימוש המדויק על פי בקשת בעל הנחלה בעוד שבעת המכר מחושב ההיטל באופן הערטילאי ולא ריאלי.
המגמה היום במושבים היא לצמצם שימושי פל"ח נרחבים – הפוגמים באיכות החיים של חברי המושב בכלל ושל השכנים בפרט. התועלת בדחיית ההיטל למימוש בבניה בפועל תהא תרומה אפשרית לאיכות החיים במושבים. שכן, מי שרכש משק והמוכר שילם את היטל ההשבחה יש מוטיבציה לנצל זכויות בניה שממילא לא יעלו לו בהיטל נוסף.