תביעה על סך 1,200,000,000 ₪ הוגשה לועדה המקומית שומרון בגין תמ"א 35

425 חקלאים, אגודות שיתופיות ובעלי חלקות חקלאיות שבתחום שיפוט הועדה המקומית לתכנון ובניה – "שומרון" הגישו באמצעות עו"ד תכנון ובניה גד שטילמן תביעה בגין ירידת ערך של המקרקעין שבבעלותם הנובעת מהוראות תוכנית מתאר ארצית – תמ"א 35. על פי חוות השמאי ארז כהן ממשרד שמאים קציר פרידמן ברק ושות' נזקם של התובעים מסתכם בסך של מליארד ומאתיים מליון ₪.

לטענת התובעים, הנזק הנגרם לשווי המקרקעין מתמ"א 35 נובע גם מתוכנית מתאר מחוזית – "תמ"מ 6" ותיקון 5/6 לתמ"מ המוכנה: "סובב בקעת הנדיב".

תמ"מ 6 ייעדה את רוב הקרקעות החקלאיות שבתחום היישובים בנימינה, פרדס-חנה, גבעת עדה וזכרון יעקב ליעודים חקלאיים תחת הגדרות של: " שטח פתוח / חקלאי מוגן", "שטח חקלאי / נוף כפרי פתוח" ו- "רצועת נחל וסביבתו". יעודי קרקע אלו הטילו מגבלות רבות על ניצול הקרקע למטרות חקלאיות ומניעת פיתוח עתידי. תוכנית "סובב בקעת הנדיב" הוסיף שכבות נוספות של מגבלות תכנוניות המצטרפות זו על גבי זו, כגון: "מסדרונות אקולוגיים" ו- "שטח חקלאי שמור".

תוכניות החדשות מתהדרות במטרה הנעלה של "שמירה על המורשת החקלאית" אולם לטענת התובעים מילים אלה ריקות מתוכן; המגבלות החדשות מדכאות כל אפשרות לפיתוח חקלאי מודרני וכפועל יוצא מכך הם יאלצו לנטוש את המשך העיבוד החקלאי מחמת חוסר כדאיות כלכלית בהמשך העיבוד.

עד היום לא התקבלה כל החלטה בהתנגדויות שהוגשו, על אף שחלפו למעלה מארבע וחצי שנים מיום הגשת ההתנגדויות לתמ"מ. בין לבין, אושרה תמ"א 35 אשר מסמנת, בדומה לתמ"מ 6 ו- 6/5, את רוב הקרקעות הנדונות במרקמים המיועדים לשימור.

בעוד שעל פי התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, מותר לעשות כל שימוש חקלאי בשטחים החקלאיים, לרבות בניית מבנים המשרתים את היעוד החקלאי, כגון: חממות, בתי רשת, בתי צמיחה, סככות למיון ואריזה, וכו'. התוכניות המתאר החדשות מונעות כל אפשרות לבניית מבנים חקלאיים לרבות חממות ובתי צמיחה. כמו כן הן מאיינות לחלוטין את זכויות הבניה למגורים הקיימות בתוכניות שבתוקף.

המשמעות של הטלת ההגבלות הנ"ל על החקלאות, הינה פגיעה ביכולת של התובעים כחקלאים בחבל ארץ זה לעשות שימוש בחלקות לפרנסתם, פגיעה ביכולתם "להתחרות" עם חקלאיים אחרים באזורים אחרים של הארץ, עצירת ההתפתחות הטכנולוגית, מניעת התייעלות והגבלה על גידולים חקלאיים "מודרניים" ו- "אינטנסיביים". כל אלה יובילו כאמור לקריסת החקלאות באזור!!
עוד נטען בתביעה כי הקרקעות החקלאיות שבתחום המושבות זכרון יעקב, בנימינה גבעת עדה ופרדס חנה כרכור היו בעלות פוטנציאל לשינוי יעוד ושווין נסחר בעבר בערכי שווי העולים על שווי "קרקע חקלאית טהורה". על פי חוות הדעת השמאית, שווי הקרקעות החקלאיות נע בעבר בגבולות שבין 10,000$ – 50,000$ לדונם, ובממוצע שווי של 30,000$ לדונם. כתוצאה מפרסום תמ"מ 6 ואישור תמ"א 35 צפוי שווין ירד לשווי שבגבולות 5,000$ – 10,000$ לדונם.

לאור האמור לעיל, קובע השמאי ארז כהן כי סה"כ ירידת הערך של הקרקעות נאמדת בסכום של כ- 300,000,000 $ שהםכ- 1,200,000,000 ₪ (מיליארד ומאתיים מליון שקלים חדשים).

הערה: על החלטות הועדות המקומיות לדחיית התביעה הוגש ערר שטרם הוכרע. ראה כתבה נוספת בעניין תכנון ובניה, מאי 2018.

המדינה נכנעה בבג"צ ותשלם פיצוי מלא בגין הפקעות כבישים

לאחר 4 למעלה מארבע שנים של דיונים בבג"צ, הסכימה המדינה לקבל את עתירתו של חקלאי תושב בנימינה, שיוצג על ידי עו"ד תכנון ובניה גד שטילמן ואורי לאואר לשנות את הקריטריונים לתשלום פיצויים בגין הפקעת קרקע באופן שמהיום ואילך בעל המקרקעין יהיה זכאי לתשלום מלא בגין המקרקעין המופקעים.

מאז 1943 ועד הכרעת בג"צ נהגה המדינה להפקיעה שטחים לצורך סלילה והרחבה של כבישים מכח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943. על פי הפקודה המנדטורית המדינה שילמה פיצויים רק אם השטח המופקע היה גדול מרבע משטח החלקה המופקעת.

העותר טען כי השימוש בפקודה המנדטורית אינו מידתי ופוגע בזכות הקניין של האזרח וכי לא יעלה על הדעת שקומץ חקלאים בעלי החלקות הסמוכות לקטע הכביש המורחב, והם בלבד, יהיו אלה שיממנו ברכושם את צרכי כלל הציבור בסלילתם והרחבתם של כבישים בישראל.

נוכח חשיבותה של העתירה היא הועברה לדיון בפני הרכב של שבעה שופטים ברשות כב' הנשיאה דורית ביניש. ביהמ"ש העליון קבע שעל המדינה לקבוע, קריטריונים לתשלום פיצויים שיעלו בקנה אחד עם עקרונות חוק יסוד כב' האדם וחירותו.

לצורך גיבוש הקריטריונים ונוכח הסוגיה המורכבת התקיימו מספר רב של ישיבות בשיתוף מחלקת הייעוץ והחקיקה של משרד המשפטים, נציגי משרד התחבורה, האוצר והמשפטים לרבות מנהלת מחלקת הבג"צים בפרקליטות המדינה והמשנה ליועץ המשפטי של הממשלה. לאחר עבודת המטה גובש מסמך קריטריונים מתוקן שהוגש לבג"צ בימים אלה. מסמך הקריטריונים האחרון מקבל הלכה למעשה את עמדת העותר שיוצג על ידי עוה"ד שטילמן גד; בהודאתה אישרה המדינה כי נוכח עיגון מעמדה של זכות הקניין כזכות חוקתית בחוק יסוד: כב' האדם וחירותו, ולאור הצעת החוק הממשלתית לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) הוחלט שהמדינה תשלם פיצוי על מלוא השטח המופקע עפ"י החלטה של "ועדה מכרעת". התשלום ישולם כאמור על מלוא השטח המופקע למעט מקרים בהם הנפקע מסרב להתפנות מהמקרקעין או במקרים בהם יתרת הקרקע המופקעת הושבחה או שבעת רכישת הקרקע המופקעת ידע הקונה כי הקרקע מיועדת להפקעה.

מאבקם של עורכי הדין גד שטילמן ואורי לאואר הביא בהליך זה לשינוי מרחיק לכת במדיניות ההפקעות בישראל ולשינוי חקיקתי ששם קיץ ל- "כתם" מביש בחקיקה הישראלית.
לדעתנו, פקודת הדרכים הינה שריד חקיקתי היסטורי מתקופת המנדט שאפשר לשלטון להשתלט על רכוש הפרט ללא פיצוי. במקור הפקודה חוקקה ע"י הנציב הבריטי על רקע מלחמת העולם השניה לצרכי "הגנת הארץ" בלבד. על אף שסכנות הקיום של המדינה חלפו ומאמצי "הפיתוח" של תחילת שנות החמישים כבר לא קיימים היום, המשיך שר התחבורה להפקיע מכח הפקודה שטחים לצרכי סלילת כבישים והרחבתם ללא תשלום תוך פגיעה קשה בזכות הקניין. נראה כי נוהל פסול ובלתי מידתי זה הגיע לקיצו.

פיצוי בגין פקעה מהמטר הראשון | פיצוי בגין פקעה לכביש | הפקעה כביש

בערר מס' 230,231,232/05 קיבלה ועדת ערר המחוזית ערר שהוגש ע"י קיבוץ עין השופט כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ומינהל מקרקעי ישראל; להלן עובדות המקרה:

קיבוץ עין השופט בעל חוזה חכירה לתקופה שהסתימה בשנת 1990 ולא חודשה. הקיבוץ הגיש בקשה לקבלת היתר בניה למפעל שהקים בקיבוץ. מינהל מקרקעי ישראל התנגד לחתום על הבקשה בטענה שהסכם החכירה של הקיבוץ לא חודש וכל עוד הקיבוץ לא יוותר על זכויות החכירה הרשומות על שמו לא יחתום על הבקשה להיתר.

נוכח העדר אישור המינהל החליטה הועדה המקומית שלא לדון בבקשה. כנגד החלטה זו הגיש הקיבוץ ערר לועדת הערר המחוזית.

ועדת הערר קבעה כי במקרים בהם מינהל מקרקעי ישראל מסרב לחתום על הבקשה מנימוקים שאינם תכנוניים, על הועדה המקומית לדון בקשה גם ללא אישורו.
כמו כן הוסיפה ועדת הערר וקבעה כי הועדה המקומית אינה בעלת סמכות לדון בשאלות חוזיות וקנייניות ביחסים שבין מינהל מקרקעי ישראל למחזיקים בקרקעותיה, סמכות זו נתונה לבתי המשפט.
במקרה והמינהל מתנגד למתן היתר בניה מטעמים חוזיים או קניינים, עליו לפנות לבתי המשפט המוסמכים בבקשות מתאימות, אולם, כל עוד לא עשה כן הרי שעל הועדה המקומית לדון בבקשה לגופה ולתת את ההיתר המבוקש.

בכל הקשור למעמד מינהל מקרקעי ישראל בוועדה המקומית, הבהירה ועדת הערר כי זכותו של המינהל אינה שונה מזכותו של כל בעלים אחר במקרקעין והיא מצטמצמת להשמעת טענותיו בוועדה קודם שזו תכריע בבקשה לגופה. היה התנגדותו של המינהל נדחית אין הוא יכול לפנות לועדת ערר.

באשר להתנהלות המינהל הוסיפה הועדה: "אין ספק כי בעניינינו מדובר בפגיעה בזכות קניינית של העורר, הוא בעל הזכויות במקרקעין, והמינהל מונע ממנו, על דרך של סעד עצמי, מלממש את הזכויות עליהם, וזאת בשל מחלוקת קניינית גרידא. וכבר למדנו . . . כי זוהי אינה דרך ראויה ללכת בה – כאשר קיימת מחלוקת לגבי קניין, יש לפנות לערכאות הנוגעות לעניין, ולא למנוע מבעל הזכויות מלממשן, המדובר בפגיעה מהותית בזכות הקניין של העורר, אשר אין להתירה."

בערר מס' 84/05 הגישה חברת "בזק" ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה שסירבה לתת היתר להקמת אנטנות קודם שהמינהל יחתום על הבקשה. מינהל מקרקעי ישראל סרב לחתום על הבקשה בטענה שלבזק אין זכות בקרקע ולא קיים חוזה בכתב בין הצדדים. ועדת ערר קבעה כי נוכח העובדה שהמינהל אינו טוען כי אינו מסכים להקמת אנטנות וכל טענותיו מתמצות בכך שאין לעוררת חוזה עימו, מדובר בסכסוך כספי שראוי שיוכרע בבימ"ש בהליכים המתאימים; אולם, סכסוך זה לא יכול שימנע קבלת הכרעה תכנונית בבקשה להיתר בניה. ועדת ערר הגיעה למסקנה כי הועדה המקומית אינה יכולה להתנות את הבקשה להיתר בחתימת המינהל ועליה לנקוט בהליכים הקבועים בתקנות 2 ב', 2 ג'. הפרוצדורה הקבועה בתקנות אלה מחייבות מתן הודעה לזכאים אחרים בקרקע, היינו, במקרה זה, למינהל מקרקעי ישראל. על פי התקנות, ככל שתוגש על ידי המינהל התנגדות לבקשה מטעמים תכנונים, על הועדה יהא להכריע בהתנגדות. היה והתנגדות המינהל תהא מטעמים חוזיים או קניינים על הועדה לדחותה על הסף ולתת היתר הבניה תוך 30 יום.

לאור ההחלטות בעררים הנ"ל נפתחה הדלת בפני קיבוצים, מושבים, בעלי נחלות ומשקי עזר להגיש בקשות להיתרי בניה לגבי המקרקעין שברשותם ולקבל את ההיתר גם ללא חתימת מינהל מקרקעי ישראל על התוכניות. לשם כך יהא על המבקשים להמציא לוועדה המקומית לתכנון ובניה הוכחה לקיומה של זכות "בר רשות" במקרקעין. המבקשים צריכים לשלוח את בקשת ההיתר למינהל מקרקעי ישראל ולבקש את אישורו או לחילופין להודיע על התנגדותו. היה והתנגדות המינהל לא תהא במישור התכנוני על הועדה לתת את ההיתר.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה מיועדת בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

כאשר מדובר על נכסים בשטח גדול, הדבר יכול להביא לחיוב פתאומי המגיע לסך של מאות אלפי ₪! כך למשל טיפל משרדנו בחיוב ארנונה לבריכת שחיה במושב שקיבל חיוב רטרואקטיבי של 7 שנים בסך של למעלה מחצי מיליון ₪.

במקרה זה, הוגשה ע"י משרדנו עתירה מנהלית כנגד החיוב הרטרואקטיבי, שבעקבותיה הסכימה המועצה האזורית להתפשר עם מרשתנו וסכום החוב נמחק כמעט לחלוטין.

יודגש כי באופן עקרוני, קובעים בתי המשפט כי רשות אינה יכולה להטיל מיסי ארנונה באופן רטרואקטיבי וזאת מאחר והדבר פוגע ב"מידת ההסתמכות" של בעל הנכס, ואולם, ככל שביהמ"ש יגיע למסקנה כי מידת ההסתמכות לא נפגעה, או שלכל הפחות האינטרס הציבורי לגביית מס אמת גובר עליה, יכול שהחיוב הרטרואקטיבי יאושר. כך למשל אם יתברר כי בעל הנכס היה מודע לטעות והעלים אותה מהרשות המקומית, הוא לא יוכל להסתתר מאחורי "מידת ההסתמכות".

במקרה האמור, שטח בריכת השחייה הינו בשטחה ובניהולה של אגודה שיתופית חקלאית, אשר משלמת למועצה האזורית תשלומי ארנונה באופן כוללני עבור כל המבנים, השטחים והמתקנים שנמצאים בשטחה. החיוב לא היה מפורט די הצורך והאגודה פנתה מפעם לפעם למועצה לצורך קבלת פירוט, אולם לא נענתה.
חשוב להדגיש כי בהתקבל שומה, באפשרות בעל הנכס לערער על כך בשני מסלולים. כאשר המחלוקת הינה מחלוקת משפטית יש לפנות באופן ישיר לביהמ"ש המחוזי ב"עתירה מנהלית", כדוגמת חוקיות מס רטרואקטיבי.

המסלול השני הינו כאשר מדובר על טענות עובדתיות כנגד גודל הנכס או סיווגו וכד'. במצב דברים זה יש צורך להגיש "השגה" לפני "מנהל הארנונה" במועצה. לאחר ש"מנהל הארנונה" מכריע ב"השגה" ניתן לערער על החלטתו לפני "ועדת ערר" לענייני ארנונה אשר ממונה אף היא על ידי הרשות המקומית. על החלטת "ועדת ערר" ניתן לערער לביהמ"ש המחוזי במסגרת "ערעור מנהלי". עולה מן האמור שכאשר לנישום טענות משפטיות וטענות אחרות כנגד החיוב, הוא נאלץ לנהל הליכים משפטיים נפרדים בערכאות שונות, דבר המסרבל את ההליכים וכרוך בהוצאות רבות. ואולם, מניסיוננו, במקרים מוצדקים, עשויה הרשות המקומית "לרדת" מדרישתה, כאשר בעל הנכס עומד על זכויותיו.

דוגמה נוספת לחיוב שבוטל ברובו הינו בעת"מ 932-03-12 סתוי נ.מ.ש תחנות דלק נ' עיריית אור עקיבא. במקרה זה נדרשה בעלת תחנת הדלק לשלם תשלום ארנונה רטרואקטיבי לעיריית אור עקיבא לאחר ששטח תחנת הדלק עבר לתחום שיפוטה מתחום שיפוט המועצה המקומית בנימינה – גבעת עדה. ביהמ"ש המחוזי ביטל חלק עיקרי מן החיוב. במקביל הוגשה השגה כנגד דרך החישוב של הארנונה. ה"השגה" נדחתה ע"י "מנהל הארנונה", אך במסגרת ערר שהוגש ל"ועדת ערר", הסתיימה המחלוקת בפשרה.