דמי הסכמה בנחלה מה משלמים באמת ועל מה
עו"ד גד שטילמן, יו"ר תנועת המושבים לשעבר. 30+ שנות ניסיון. צוות של 5 עורכי דין. מגדל משה אביב, רמת גן.
בעל נחלה שמתקרב לעסקה שואל כמעט תמיד את אותה שאלה. כמה רשות מקרקעי ישראל תיקח ממנו, ועל מה בדיוק. התשובה שהוא מוצא ברשת כמעט תמיד מפנה אותו לנוסח ישן, ובו נכתב ששיעור דמי ההסכמה הוא שליש מעליית ערך הקרקע ולא פחות משיעור מסוים מהתמורה. הנוסח הזה נכון למשטר שקדם להסדרת חלקת המגורים, והוא ממשיך להופיע בעמודים רבים גם היום. בנחלה שהוסדרה לפי קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, בסיס החישוב שונה לגמרי, וההפרש בין שני המשטרים אינו טכני אלא כספי ומשמעותי. העמוד הזה מסביר איך מחושבים דמי הסכמה בנחלה היום, על אילו חלקים של הנחלה הם חלים, ומתי הם אינם חלים כלל.
מה הם דמי הסכמה בנחלה ולמי משלמים אותם?
דמי הסכמה הם התשלום שרשות מקרקעי ישראל גובה בעד הסכמתה להעברת זכויות החכירה בקרקע חקלאית, שאינה בבעלות בעל הנחלה אלא מוחכרת לו בלבד.
קרקע חקלאית במושב אינה בבעלות בעל הנחלה. היא מקרקעי ישראל, ובעל הנחלה מחזיק בה מכוח חוזה חכירה או מכוח מעמד של בר רשות בחוזה המשבצת של האגודה. מכיוון שהזכות אינה בעלות, אי אפשר להעביר אותה לאדם אחר בלי הסכמת בעל הקרקע. רשות מקרקעי ישראל נותנת את ההסכמה הזו בתמורה לתשלום, וזה בדיוק מה שנקרא דמי הסכמה.
מכאן נגזרות שלוש מסקנות מעשיות. הראשונה, שאין עסקה שאפשר להשלים בלי לעבור דרך הרשות, גם כאשר הצדדים סיכמו הכל ביניהם. השנייה, שהתשלום אינו מס אלא תשלום חוזי בעד הסכמה, ולכן שיעורו נקבע במדיניות הרשות ולא בחקיקת מס. השלישית, שהחובה כלפי הרשות מוטלת על בעל הזכויות המעביר, גם אם הצדדים הסכימו ביניהם אחרת. הסכמה פנימית בין מוכר לקונה מחייבת אותם זה כלפי זה, ואינה משנה את זהות החייב כלפי הרשות.
חשוב להפריד בין דמי הסכמה לבין תשלומים אחרים שמופיעים באותה עסקה ונשמעים דומים. דמי היוון במושבים הם היוון של דמי החכירה השנתיים, כלומר תשלום מראש במקום תשלום שוטף. דמי היתר משולמים בעד תוספת זכויות או שינוי ייעוד. מס שבח ומס רכישה הם מסים המשולמים לרשות המסים ולא לרשות מקרקעי ישראל. כל אחד מהם עומד בפני עצמו, וכולם עשויים להופיע באותה עסקה.
הבלבול השכיח ביותר הוא בין דמי הסכמה לבין היוון נחלה ודמי רכישה. שני התשלומים אכן משולמים לאותה רשות ובאותה עסקה, אבל הם משולמים על שני חלקים שונים של אותה נחלה. בפרק הבא נראה בדיוק איפה עובר הקו.
בנחלה משלמים שני תשלומים שונים, וזה מה שמבלבל
כדי להבין איך נקבעים דמי הסכמה בנחלה צריך לראות שנחלה אינה יחידה אחידה. היא מורכבת מחלקת המגורים, שבה עומדים בית המגורים והחצר, ומהשטחים החקלאיים המעובדים. ההסדרה של חלקת המגורים בפרק 8.3 סימן ז לקובץ ההחלטות פיצלה את הטיפול בשני החלקים האלה, וזו הסיבה שכל תיאור שמדבר על תשלום אחד לכל הנחלה אינו מתאר את המצב הנוכחי.
על חלקת המגורים משולמים דמי רכישה, לפי המסלול שבפרק 8.3 סימן ז והנוהל הייעודי שנלווה לו. התשלום הזה אינו תשלום בעד ההעברה אלא בעד רכישת מלוא הזכויות בחלקת המגורים, והוא משנה את מעמדה של חלקת המגורים גם לצורך העברות עתידיות. על השטחים החקלאיים, לעומת זאת, ממשיכים לחול דמי הסכמה בכל העברת זכויות.
ההבחנה הזו מסבירה גם למה שני אנשים שמכרו נחלות באותו מושב ובאותו מחיר יכולים לקבל שומות שונות לגמרי. אם אחד מהם הסדיר את חלקת המגורים והשני לא, הם אינם נמצאים באותו מסלול חישוב מלכתחילה. העברת זכויות בנחלה מתחילה תמיד בבדיקה מה בדיוק מוסדר בתיק, ורק אחריה אפשר לדבר על מספרים.
| מה נבדק | חלקת המגורים | השטחים החקלאיים |
|---|---|---|
| סוג התשלום | דמי רכישה, לפי פרק 8.3 סימן ז | דמי הסכמה בכל העברת זכויות |
| בסיס החישוב | שווי חלקת המגורים לפי המסלול שבפרק 8.3 סימן ז | מספר הדונמים החקלאיים כפול שווי דונם חקלאי |
| הקשר לתמורה בעסקה | נגזר משווי חלקת המגורים ולא מהמחיר שסוכם | אינו נגזר מהתמורה בעסקה כלל |
| מה קורה בהעברה הבאה | לאחר תשלום דמי רכישה, חלקת המגורים כבר נרכשה | דמי הסכמה חוזרים ונבחנים בכל העברה |
| הנחת אזור עדיפות לאומית | נבחנת במסלול של פרק 8.3 סימן ז | אינה חלה על דמי ההסכמה |
השורה האחרונה בטבלה תופסת אנשים לא מוכנים. בעל נחלה שגר באזור עדיפות לאומית מניח באופן טבעי שההנחה שהוא מכיר מהקשרים אחרים תחול גם כאן. הנוהל קובע במפורש שהיא אינה חלה על דמי ההסכמה, ולכן אין להביא אותה בחשבון כשמעריכים את עלות העסקה מראש.
פל"ח - פעילות לא חקלאית בנחלה
נחלה אינה רק קרקע חקלאית. חלק מבעלי הנחלות מפעילים בה גם פעילות לא חקלאית מוסדרת, מה שמכונה פל"ח, והיא נכנסת לתמונה גם כשמגיעים להעברת זכויות. בסרטון הבא עו"ד גד שטילמן מסביר מהי פל"ח בנחלה.
בהקשר של דמי הסכמה בנחלה הנקודה המעשית היא זו. שימוש לא חקלאי שאינו מוסדר מופיע בדוח הפיקוח של רשות מקרקעי ישראל ומעכב את הבקשה להעברת זכויות עד להסדרתו, ולעיתים גורר גם דרישת תשלום נפרדת. לכן בדיקת התיק כוללת תמיד את מצב השימושים בשטח, ולא רק את מסלול חישוב דמי ההסכמה.
ההסדרה עצמה נעשית בשני מישורים. במישור התכנוני נדרש היתר מהוועדה המקומית לשימוש שאינו חקלאי, ובמישור החוזי נדרשת הסכמה של רשות מקרקעי ישראל לאותו שימוש בשטח שהוחכר למטרה חקלאית. תשלום שנדרש בגין תקופת שימוש שלא הוסדרה הוא מסלול נפרד, והוא אינו מקוזז מדמי ההסכמה ואינו מחליף אותם. מי שמתכנן העברת זכויות ומפעיל בנחלה עסק כלשהו, כדאי שיברר את מצב ההיתרים לפני הגשת הבקשה ולא אחריה.
איך מחושבים דמי ההסכמה על השטחים החקלאיים
כאן נמצא ההבדל המהותי ביותר בין מה שכתוב ברוב המקומות על דמי הסכמה בנחלה לבין מה שקובע הנוהל. בנחלה שהוסדרה לפי פרק 8.3 סימן ז, דמי ההסכמה על השטחים החקלאיים הם שליש משווי אותם שטחים. ועכשיו החלק שקובע את הסכום בפועל, השווי אינו נקבע לפי התמורה שסוכמה בעסקה, אלא לפי נוסחה קבועה.
הנוסחה היא מספר הדונמים החקלאיים בנחלה כפול שווי דונם חקלאי, כאשר שווי הדונם נלקח מהערך הקבוע כפיצוי לדונם בעל בפרק 8.18 סימן ב לקובץ ההחלטות. במילים אחרות, שני מוכרים באותו מושב עם אותו מספר דונמים ישלמו אותם דמי הסכמה על החלק החקלאי, גם אם אחד מהם מכר במחיר גבוה בהרבה מהשני. המחיר שסוכם בין הצדדים אינו נכנס לחישוב הזה.
המשמעות המעשית עובדת לשני הכיוונים. מי שמכר במחיר גבוה מגלה שהחלק החקלאי בשומה נמוך מכפי שחשש, מפני שהוא מנותק מהמחיר. מי שמכר במחיר נמוך מגלה לעיתים את ההפך, שהתשלום אינו יורד יחד עם המחיר. לכן כל הערכה מוקדמת של עלות העסקה שנשענת על אחוז מהתמורה עלולה להחטיא בשני הכיוונים.
שני רכיבים נוספים משפיעים על הסכום הסופי. הראשון הוא ניכוי דמי חכירה ראשוניים ששולמו בעבר, שהנוהל מאפשר לקזז. השני הוא בקשה לפטור או להנחה, שאינה עניין למשא ומתן חופשי אלא הליך מוגדר שההחלטה בו נתונה למנהל המרחב, ומוגשת על גבי הטופס הייעודי שבנספח לנוהל. שני הרכיבים האלה נבדקים בתיק ולא נובעים מאליהם, וזו אחת הסיבות המרכזיות לכך ששומה שהתקבלה ראויה לבדיקה לפני שמשלמים אותה.
ערכי השקל בטבלאות הפיצוי מתעדכנים על ידי הרשות מעת לעת, ולכן אנחנו לא נוקבים כאן בסכום לדונם. את הערך המעודכן שולפים מהמקור הרשמי בעת הבדיקה, יחד עם מספר הדונמים החקלאיים הרשומים בתיק הנחלה. כל מכר נחלה מתחיל בשני הנתונים האלה, מפני שהם קובעים את סדר הגודל של מכירת נחלה כולה.
חמישה מקרים שבהם החישוב חוזר לכללים הישנים
מסלול החישוב שתואר בפרק הקודם אינו חל על כל נחלה. הנוהל מונה מקרים מוגדרים שבהם דמי ההסכמה נגזרים לפי הכללים שקדמו להסדרת חלקת המגורים, כלומר לפי החלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל. ההבדל בין שני המסלולים הוא כספי ומהותי, ולכן זיהוי נכון של המסלול הוא הצעד הראשון בכל בדיקה.
חוזה חכירה בתוקף
נחלה שקיים לגביה חוזה חכירה תקף נבחנת לפי כללי החלטה 534, ולא לפי מסלול חלקת המגורים.
חידוש חוזה חכירה
גם מקרה של חידוש חוזה חכירה נמנה על החריגים שבהם החישוב חוזר לכללים הקודמים.
תביעת בעלות או זכויות היסטוריות
קיומה של תביעת בעלות או טענה לזכויות היסטוריות בקרקע משנה את מסלול החישוב.
הסכם מכר מלפני 9.6.2011
הסכם מכר שנחתם לפני המועד הזה נבחן לפי הכללים שהיו בתוקף באותה עת.
הסכם מכר מלפני 10.4.2018
הסכם מכר שנחתם לפני מועד תחילת ההסדרה, בכפוף לוויתור על התחשבנות דמי רכישה, נבחן אף הוא לפי הכללים הקודמים.
מה זה אומר בפועל
מכיוון שכל אחד מהחריגים תלוי במסמך שנמצא בתיק, אי אפשר לדעת אם הנחלה נמצאת במסלול החדש או במסלול של החלטה 534 בלי לפתוח את התיק עצמו.
תאריכי החתימה של הסכמי מכר ישנים הם המקום שבו נוצרות ההפתעות הגדולות ביותר. משפחה שחתמה על הסכם לפני שנים, ורק עכשיו מגיעה להשלמת ההעברה, עשויה למצוא את עצמה במסלול חישוב אחר לגמרי ממה שהיא הניחה. בדיקת התיק לפני הגשת הבקשה מגלה את זה בזמן שעוד אפשר להיערך, ולעיתים אף מאפשרת להתאים את מבנה העסקה למסלול שבו הנחלה נמצאת בפועל ולא למסלול שהצדדים הניחו.
קיבלתם שומה ואינכם בטוחים שהיא מחושבת נכון?
דמי הסכמה בנחלה נקבעים בשומה, ובסיס החישוב, ניכוי דמי חכירה ראשוניים ומספר הדונמים החקלאיים הם שלושת המקומות שבהם שומות משתנות בפועל. אפשר לבדוק את זה לפני שמשלמים.
העברה לקרוב, ולמה שתי הרשימות אינן זהות
העברת זכויות לקרוב מקנה פטור מדמי הסכמה. עד כאן זה מוכר לרוב האנשים. מה שפחות מוכר הוא שהנוהל מגדיר את המונח קרוב פעמיים, בשתי רשימות שונות, ושהן אינן חופפות. רשימה אחת חלה על דמי הסכמה, והשנייה על דמי רכישה בחלקת המגורים.
הרשימה לעניין דמי הסכמה רחבה יותר וכוללת בן זוג, לרבות ידוע בציבור וגרוש שהעברה אליו נעשית לפי הסכם גירושין, וכן אח, אחות, צאצא, צאצא של בן הזוג, נכד, הורה, הורי הורה, מאמץ ומאומץ ובני זוגם של כל אלה.
הרשימה לעניין דמי רכישה צרה יותר. היא כוללת בן זוג לרבות ידוע בציבור, הורה, צאצא וצאצא של בן הזוג, מאומץ ומאומץ של בן הזוג ובני זוגם, ואח או אחות רק כאשר ההעברה נעשית בירושה. נכד והורי הורה אינם מופיעים ברשימה הזו כלל.
בהעברות בתוך המשפחה עולה גם שאלת סדר הקדימות. כאשר בעל הזכויות נפטר, הנוהל קובע סדר בחינה שמתחיל בבן או בת הזוג, ממשיך במי שמונה כבן ממשיך לפי הוראת אגף חקלאי 55, ורק אחריהם ביורש על פי צו ירושה או צו קיום צוואה, והכל בכפוף לסעיף 114 לחוק הירושה שמונע פיצול של משק חקלאי. ירושת נחלה היא נושא בפני עצמו, והיא משפיעה ישירות על השאלה מי בכלל רשאי להעביר.
עומדים לפני העברת זכויות בנחלה?
בדיקה מוקדמת של תיק הנחלה מראה מה בדיוק ייגבה ועל מה, לפני שהמספר מגיע בשומה. משרדנו מלווה בעלי נחלות מול רשות מקרקעי ישראל מאז 1993.
מה שאינו העברת זכויות אינו פטור, הוא דחייה
זהו הסעיף שכמעט אף מקור אחר אינו מסביר, והוא משנה את התמונה הכספית של משפחות שלמות. הנוהל מונה מקרים שאינם נחשבים העברת זכויות, ובהם העברה ליורש ומקרים נוספים. אנשים רבים מבינים מזה שהמקרה שלהם פטור מדמי הסכמה לצמיתות. זו אינה המשמעות.
הנוהל קובע במפורש שבמקרים כאלה דמי ההסכמה נדחים ונכללים בהעברה הבאה של הזכויות בנחלה. כלומר החוב אינו נמחק, הוא נצבר וממתין. יורש שקיבל נחלה בלי לשלם דמי הסכמה, ולאחר שנים מוכר אותה, עלול לגלות שהתשלום בעסקה שלו כולל גם את מה שנדחה בהעברה הקודמת.
בדיקה של תיק הנחלה מגלה את זה מראש. היא כוללת מעבר על ההעברות הקודמות, על מה שולם בכל אחת מהן, ומה נרשם כנדחה. זו בדיקה שנעשית פעם אחת ומלווה את הנחלה לאורך שנים.
משק עזר ושטחי עיבוד, חישוב אחר לגמרי
לא כל קרקע חקלאית היא נחלה, והנוהל מבחין בין סוגי הנכסים גם בשיטת החישוב. מכירת משק עזר מתנהלת לפי כלל שונה מזה של נחלה, ושטחי עיבוד מתנהלים לפי כלל שלישי.
| סוג הנכס | בסיס חישוב דמי ההסכמה | נקודה שחשוב לשים לב אליה |
|---|---|---|
| נחלה שהוסדרה לפי פרק 8.3 סימן ז | שליש משווי השטחים החקלאיים, לפי דונם חקלאי | חלקת המגורים מטופלת בנפרד בדמי רכישה |
| משק עזר שאינו מהוון | שליש מההפרש בין התמורה הקודמת בתוספת הצמדה לבין התמורה הנוכחית | כאן דווקא כן נבחנת התמורה, בשונה מנחלה |
| משק עזר מהוון | אין חיוב בדמי הסכמה | ההיוון הוא שמייצר את הפטור, ולכן הוא נקודת הבדיקה הראשונה |
| שטחי עיבוד | ₪2,000 לדונם בתוספת מע"מ | לפי החלטת מועצה 1562, מיום 28.10.2018 |
משק עזר מהוון זוכה לפטור מדמי הסכמה באופן מלא, וזה אחד הפערים הגדולים ביותר בין תיק לתיק. בעל משק עזר ששילם היוון בעבר מגיע לעסקה במצב שונה לגמרי מבעל משק עזר שלא שילם, ולכן זו הבדיקה הראשונה שנעשית בתיק מהסוג הזה. נקודה נוספת שנוגעת לרוכש, לאחר ההעברה דמי החכירה השנתיים מתעדכנים לשיעור של אחוז אחד.
בשטחי עיבוד החישוב הוא הפשוט מכולם, סכום קבוע לדונם בתוספת מע"מ, כפי שנקבע בהחלטת המועצה משנת 2018. הפשטות הזו מטעה לעיתים, מפני שהיא מובילה להנחה שאותו כלל חל גם על שטחים חקלאיים בנחלה. הוא אינו חל, ולכל סוג נכס יש מסלול משלו.
לא בטוחים באיזה סוג נכס מדובר בתיק שלכם?
נחלה, משק עזר ושטח עיבוד מחושבים בשלוש שיטות שונות, וההבדל ביניהן עשוי להגיע לעשרות אלפים. בדיקת מעמד הנכס נעשית מהמסמכים עצמם.
מהבקשה ועד השובר, ואיך משיגים על השומה
התהליך מול רשות מקרקעי ישראל מתנהל לפי סדר קבוע, ומרבית העיכובים נובעים ממסמך חסר ולא ממחלוקת מהותית. הנה השלבים כפי שהם מתרחשים בפועל.
בדיקת התיק ואיסוף המסמכים
בחינת מעמד הזכויות, ההעברות הקודמות, המסלול החל על הנחלה, וקיומם של דוחות פיקוח או שימושים שאינם מוסדרים שיעכבו את הבקשה.
הסכמת האגודה והסוכנות היהודית
בנחלה שמתנהלת בחוזה משבצת תלת צדדי נדרשת הסכמת האגודה השיתופית ובמקרים המתאימים גם של הסוכנות היהודית, לצד בדיקת חוב האגודה שמיוחס לנחלה לפי חלקה היחסי מתקן הנחלות.
הגשת הבקשה וקבלת השומה
הבקשה מוגשת עם מלוא המסמכים, והרשות מוציאה שומה שקובעת את סכום דמי ההסכמה בהתאם למסלול החל על הנחלה.
בחינת השומה והשגה במידת הצורך
השומה נבדקת מול בסיס החישוב, מספר הדונמים והניכויים שמגיעים. אם נמצא פער, מוגשת השגה לפי נוהל 34.03 במועד שנקבע לכך.
תשלום השובר והשלמת ההעברה
שובר שלא שולם בתוך תשעים ימים מחייב הפקת שובר חדש צמוד למדד. הרשות אינה מאשרת את העברת הזכויות עד לתשלום מלוא דמי ההסכמה.
שני שלבים בתהליך הזה מפילים עסקאות יותר מכל השאר. הראשון הוא חוב האגודה, שמתגלה לעיתים רק כשמבקשים את הסכמתה ומתברר שהנחלה נושאת בחלק יחסי מחוב שהצטבר. השני הוא שימוש שאינו מוסדר בשטח, שמופיע בדוח פיקוח ומעכב את הבקשה עד להסדרתו. שניהם ניתנים לגילוי מוקדם, וזו בדיוק מטרתה של בדיקת התיק. הסכם המשבצת מול האגודה הוא המסמך שממנו מתחילים.
את הנוסח המחייב אפשר לקרוא ישירות במקור. נוהל רשות מקרקעי ישראל 37.02B להעברת זכויות בנחלה מפרט את שיעורי התשלום ואת המסמכים הנדרשים, ואת ההחלטות שעליהן הוא נשען, ובהן פרק 8.3 סימן ז והחלטה 534, אפשר לאתר במאגר החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
בדיקה מהירה, באיזה שלב אתם נמצאים
בחרו את המשפט שמתאר את מצבכם היום
זה השלב שבו יש הכי הרבה מרחב פעולה
לפני חתימה אפשר לבדוק באיזה מסלול חישוב נמצאת הנחלה, מה כבר הוסדר ומה נדחה מהעברות קודמות, ולבנות את מבנה העסקה כשהמספרים ידועים ולא משוערים.
עכשיו חשוב שהתיק יגיע שלם
רוב העיכובים בשלב הזה נובעים ממסמך חסר, מהסכמת אגודה שלא הושלמה או משימוש שאינו מוסדר שעלה בדוח פיקוח. אפשר לטפל בהם לפני שהם עוצרים את הבקשה.
לשומה יש מסלול השגה מוגדר
בסיס החישוב, מספר הדונמים החקלאיים והניכויים שמגיעים הם שלושת המקומות שבהם שומות משתנות בפועל. השגה מוגשת לפי נוהל 34.03 ובמועד שנקבע לכך, ולכן כדאי לבדוק מוקדם.
איך משרדנו מלווה העברת זכויות בנחלה
אנחנו עוסקים בדיני מושבים, נחלות ומקרקעין חקלאי מאז 1993, ומלווים בעלי נחלות, יורשים ורוכשים מול רשות מקרקעי ישראל ומול האגודות. העבודה מתחילה תמיד באותו מקום, בתיק עצמו, ולא בהערכה כללית.
הליווי כולל בדיקת מעמד הזכויות ואת מסלול החישוב של דמי הסכמה בנחלה, איתור דחיות מהעברות קודמות, בחינת הזכאות לניכויים ולהנחות, טיפול מול האגודה והסוכנות היהודית, בדיקת השומה והגשת השגה כשיש לכך בסיס, וליווי עד לאישור ההעברה ורישום הזכויות. המדריך למכירת נחלה מרחיב על שלבי העסקה כולה, והמשרד מלווה מושבים ובעלי נחלות גם בסוגיות שמעבר לעסקה הבודדת.
בפועל רוב הזמן מושקע בשלב שלפני הגשת הבקשה. שם נקבע אם התיק ייכנס למסלול של פרק 8.3 סימן ז או למסלול של החלטה 534, אילו ניכויים אפשר לדרוש, ואם קיימת דחייה מהעברה קודמת שצריך להביא בחשבון בתמורה. אחרי שהבקשה הוגשה והשומה יצאה, מרחב הפעולה מצטמצם למסלול ההשגה בלבד, ולכן סדר הפעולות הזה הוא שקובע את התוצאה.
שאלות נפוצות על דמי הסכמה בנחלה
מה הם דמי הסכמה בנחלה
דמי הסכמה בנחלה הם התשלום שרשות מקרקעי ישראל גובה בעד הסכמתה להעברת זכויות החכירה בקרקע חקלאית. הקרקע אינה בבעלות בעל הנחלה אלא מוחכרת לו, ולכן כל העברה טעונה הסכמה, וההסכמה ניתנת בתמורה. על פי פרק 8.3 סימן ז לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, בנחלה שהוסדרה דמי ההסכמה חלים על השטחים החקלאיים בלבד, ואילו על חלקת המגורים משולמים דמי רכישה במסלול נפרד. זו הסיבה שבנחלה מוסדרת מופיעים בשומה שני רכיבים ולא אחד.
כמה הם דמי ההסכמה במכירת נחלה
על פי נוהל רשות מקרקעי ישראל 37.02B, בנחלה שהוסדרה לפי פרק 8.3 סימן ז דמי ההסכמה הם שליש משווי השטחים החקלאיים. הנקודה שמפתיעה את רוב המוכרים היא שהשווי אינו נגזר מהתמורה שסוכמה בעסקה, אלא ממספר הדונמים החקלאיים כפול שווי דונם חקלאי, לפי הערך הקבוע כפיצוי לדונם בעל בפרק 8.18 סימן ב. המשמעות היא ששני מוכרים באותו מושב עם אותו מספר דונמים ישלמו אותו סכום על החלק החקלאי, גם כשהמחירים שקיבלו רחוקים זה מזה.
מי משלם את דמי ההסכמה, המוכר או הקונה
על פי נוהל רשות מקרקעי ישראל 37.02B החובה מוטלת על בעל הזכויות המעביר, כלומר על המוכר. בין הצדדים לבין עצמם אפשר להסכים אחרת בחוזה, ובעסקאות נטו נהוג להטיל את התשלום על הרוכש. הסכמה כזו מחייבת את הצדדים זה כלפי זה, אך אינה משנה את זהות החייב כלפי הרשות. לכן היא דורשת ניסוח מדויק בחוזה, בין היתר מפני שהיא משנה את התמורה האפקטיבית ואת חישובי מס השבח ומס הרכישה בעסקה.
מה ההבדל בין דמי הסכמה לדמי רכישה
דמי הסכמה משולמים בעד הסכמת רשות מקרקעי ישראל להעברת הזכויות, והם חד פעמיים לאותה העברה. דמי רכישה משולמים בעד רכישת מלוא הזכויות בחלקת המגורים, והם משנים את מעמדה של חלקת המגורים גם לצורך העברות עתידיות. על פי המסלול שבפרק 8.3 סימן ז, בנחלה מוסדרת שני התשלומים מתקיימים זה לצד זה, כל אחד על חלק אחר של אותה נחלה. הבלבול בין השניים הוא מקור הטעות הנפוץ ביותר בהערכת עלות עסקה מראש.
האם העברה לקרוב משפחה פטורה מדמי הסכמה
העברה לקרוב כהגדרתו בנוהל מקנה פטור מדמי הסכמה. על פי נוהל 37.02B הרשימה לעניין דמי הסכמה כוללת בן זוג לרבות ידוע בציבור, אח ואחות, צאצא וצאצא בן הזוג, נכד, הורה, הורי הורה, מאמץ ומאומץ ובני זוגם. חשוב לשים לב שהרשימה לעניין דמי רכישה צרה יותר ואינה כוללת נכד או הורי הורה, ואח או אחות נכללים בה רק בהעברה בירושה. לכן אותה העברה עצמה יכולה להיות פטורה ברכיב אחד וחייבת ברכיב האחר.
האם בהעברת נחלה בירושה משלמים דמי הסכמה
העברה ליורש על פי דין או על פי צוואה אינה נחשבת העברת זכויות לעניין דמי הסכמה, ולכן באותו מועד לא נגבה תשלום. יחד עם זאת, מקרה שאינו מוגדר כהעברת זכויות אינו יוצר פטור לצמיתות. על פי סעיף ד' 1.1 לנוהל 37.02B דמי ההסכמה נדחים ונכללים בהעברה הבאה של הזכויות בנחלה, כך שיורש שמוכר את הנחלה לאחר שנים עלול לגלות שהשומה שלו כוללת גם את מה שנדחה בהעברה הקודמת. בדיקת ההעברות הקודמות בתיק מגלה את זה מראש.
מה קורה אם השומה של רשות מקרקעי ישראל נראית גבוהה מדי
על השומה אפשר להגיש השגה, על פי נוהל 34.03 של רשות מקרקעי ישראל, בתוך המועד שנקבע לכך. ההשגה נבחנת לגופה, והיא הדרך המסודרת לתקוף את בסיס החישוב לפני התשלום. שלושת המקומות שבהם שומות משתנות בפועל הם מספר הדונמים החקלאיים שנלקחו בחשבון, בסיס החישוב שהוחל על התיק, וניכוי דמי חכירה ראשוניים ששולמו בעבר. גם בקשה לפטור או להנחה מוגשת בהליך מוגדר, וההחלטה בה נתונה למנהל המרחב ולא למשא ומתן חופשי.
מה תוקפו של שובר התשלום
שובר שלא שולם בתוך תשעים ימים מיום הוצאתו מחייב הפקת שובר חדש, כשהסכום צמוד למדד. על פי נוהל 37.02B, רשות מקרקעי ישראל אינה מאשרת את העברת הזכויות עד לתשלום מלוא דמי ההסכמה, ולכן שובר שפג תוקפו מעכב את סגירת העסקה כולה. בעסקאות שבהן מועד המסירה נקבע מראש כדאי לתאם את מועד הוצאת השובר עם לוח הזמנים של הצדדים, כדי שלא ייווצר פער בין תשלום התמורה לבין אישור ההעברה ברשות.
אודות המשרד
המשרד פועל מאז 1993 בייצוג מושבים, אגודות שיתופיות ובעלי נחלות מול רשות מקרקעי ישראל, מול הסוכנות היהודית ומול רשויות התכנון. הליווי כולל עסקאות העברת זכויות, הסדרת חלקת המגורים, סכסוכי ירושה בנחלות, הסכמי משבצת ובקשות להשגה על שומות. הידע הזה נצבר לאורך שנים של עבודה שוטפת מול אותם גורמים, וזה מה שמאפשר לזהות מוקדם אם תיק מסוים נמצא במסלול חישוב אחד או באחר.
עו"ד גד שטילמן, מייסד המשרד, כיהן כיושב ראש תנועת המושבים בשנים 2007 עד 2012, והוא עצמו תושב מושב ובעל משק פעיל. המשרד מונה היום חמישה עורכי דין, ופועל ממגדל משה אביב ברמת גן. ההיכרות עם המגזר משני הצדדים, זה של בעל הנחלה וזה של מי שמייצג מולה את הרשויות, היא שמאפשרת לתרגם את לשון הנהלים למה שהיא אומרת בפועל על תיק מסוים.
