העברת מגרש ללא תמורה בין אחים פיצול מגרש מנחלה

איך להעביר את הנחלה לבן תוך פיצול מגרשים לאחיו בלי להסתבך עו"ד גד שטילמן החלטת רמ"י 979 (סעיף 8.3.4 לקובץ החלטות רמ"י) המאפשרת פיצול מגרש/ים מנחלה יוצרת גמישות שלא הייתה בעבר לחלוקת הזכויות בנחלה ליותר מילד אחד.

רוב בעלי הנחלות מבקשים להעביר או להוריש את נחלתם לבן אחד אגב פיצול של מגרש אחד (עם או בלי בית) או שני מגרשים מתוך נחלתם, כאשר המגרש/ים המפוצלים יעברו לילדיהם האחרים.

העברת מגרש במתנה

פיצול מגרש מנחלה – העברת מגרשים לאחר פיצולם, בחיי ההורים, מאפשרת תשלום מס רכישה מופחת במידה והפיצול מתבצע בחיי ההורים, מתאפשרת העברת הזכויות בנחלה המפוצלת והמגרשים (עם או בלי בתי מגורים) לילדים, כאשר העסקה פטורה ממס שבח נוכח הפטור הקיים בהעברה ללא תמורה של נכסי נדל"ן בין הורים לילדיהם.
הילדים, המקבלים מהוריהם במתנה נכסי נדל"ן, משלמים מס רכישה מופחת (שליש מהמס הרגיל).

אולם, רבים מההורים דוחים את ביצוע הפיצול של המגרשים מהנחלה לעתיד.  הדחייה נדרשת הן מסיבות אובייקטיביות, כמו למשל סירוב הועדה לתכנון ובניה לפצל יחידות מגורים מנחלה עד הסדרת תוכנית מפורטת לישוב; או מסיבות כלכליות, כגון, הרצון לדחות ככל הניתן התשלומים לרמ"י הנדרשים לפיצול.  ניתן לדחות את הליכי הפיצול עד לאחר פטירת ההורים ("עד 120") מכח הוראות צוואתם.

איך להעביר את הזכויות מבלי להסתכן בתשלומי מס שבח ומס רכישה

הואיל ורשות מקרקעי ישראל אינה מאפשרת העברה של חלקים מנחלה אלא לאחר השלמת הליכי הפיצול, לא ניתן להעביר את הנחלה המפוצלת לילד אחד ואת המגרש/ים ישירות לילדים אחרים.  על כן יש לבצע את ההליך האמור בשתי "פעימות": ראשית, יש להעביר את מלוא הזכויות בנחלה ע"ש הבן שאמור לקבל את הנחלה "המקוזזת" (נחלה ללא מגרש/ים) ולאחר שתאושר תכנית פיצול וישולמו לרמ"י התשלומים המחוייבים, יעביר הבן שקיבל את הנחלה את המגרשים שפוצלו לאחיו.

העברת הנחלה לבן אחד והשלמת העברה של המגרשים לאחיו לאחר פיצול נחלות , כאמור לעיל,  יוצרת  סיכון בתשלום מס שבח ומס רכישה בעת העברה של המגרשים לאחים, זאת מאחר והפטורים וההנחות במס, הקיימים בהעברה של נכסים בין הורים לילדיהם, אינם זהים להעברה של נכסים בין אחים. על כן, נכון להגדיר באופן ברור וחד משמעי בחוזה או בצוואה המורה על העברת הנחלה לילד אחד בשלמותה, סעיף לפיו הבן שמקבל את הנחלה יחזיק במגרשים המיועדים לאחיו בנאמנות עד להשלמת הליכי הפיצול. עם השלמת הליכי הפיצול עליו – "כנאמן" – להעביר את המגרשים לאחיו – "הנהנים".

הכללים המוכתבים על ידי רשויות המס לביצוע עסקה בנאמנות, מורכבים וכוללים מגבלות רבות. כך למשל חובה לדווח על הנאמנות תוך 30 יום מיום שהבן – הנאמן  – מקבל את הזכויות בנחלה.

מיסוי פיצוי אחים והעברת מגרש ללא תמורה בין אחים – קשיים באישור הנאמנות. לצערנו, נתקלנו לאחרונה, במקרים לא מעטים, בסירוב של רשויות המס להכיר בהעברה בנאמנות של נחלה מקוזזת לבן אחד בכפוף לפיצול והעברה של מגרש/ים לאחיו. נתקלנו בסירוב להכיר בנאמנות גם  במקרים בהם ההורים מעבירים את הנחלה לבן אחד (בתמורה או לא בתמורה) ומשאירים לעצמם מגרש עליו בנוי בית ההורים שיפוצל בעתיד.  יצויין בהערת אגב, כי סירוב הרשות להכיר בנאמנות היה גם בעסקאות מכר של נחלה מפוצלת לצדדים שלשיים. סירוב  הרשויות להיכר ב"נאמנות" פוגעת במשפחה פגיעה כפולה:

האחת, המס המשולם בגין העברת הנחלה המקוזזת לבן אחד גבוה, הואיל והשווי לצורך חיוב המס נקבע לפי שווי נחלה שלמה עם המגרשים.
השנייה, לא יינתנו פטורים ממס שבח ורכישה בשל העברת הזכויות במגרשים מהבן לאחיו בעתיד, לאחר פיצולם.

נוכח עמדת רשויות המס בסוגיה זו הגיש משרדנו ערר שיוכרע בבית משפט המחוזי בעת הקרובה.

אנו נעדכן אתכם בתוצאות הערר.  משרד עו"ד גד שטילמן בעל ניסיון של למעלה מ -30 שנה בייצוג פיצול מגרש מנחלה ייצוג מושבים ובעלי נחלות ומשקי עזר, רכישת נחלה, דיני תכנון ובניה, במשפט המסחרי האזרחי ודיני המקרקעין על כל תתי העיסוק שבו ובעיקר מול רמ"י, ירושת המשק, בן ממשיך, בית שלישי, הסכמי ירושה, צוואות, שינוי יעוד, שימושים חורגים ועוד.

כתובתנו: מגדל משה אביב ז'בוטינסקי 7 רמת גן. טל' 03-6132432 ;  caroline@ts-law.co.il

פיצול מגרש מנחלה | העברת מגרש ללא תמורה | העברת מגרש במתנה | העברת מגרש ללא תמורה בין אחים

מיסוי פיצוי אחים נטו או ברוטו! אין למסות בעת חלוקת הנחלה במסגרת עיזבון

לפני כמאה שנים הניחו יצחק אלעזרי-וולקני ואליעזר יפה את הבסיס למוסד הנחלה ממנו מורכבים כל המושבים בישראל. הרעיון היה לאפשר למשפחה אחת להתקיים מייצור עצמי. לשיטתם שתי פרות חולבות, מספר תרנגולות לבשר ולביצים, וגן ירק בחצר יספקו את הצריכה הבסיסית למחייתה של המשפחה. לאלה יצורף שטח קרקע המאפשר תנובה חקלאית המקנה פרנסה מעבודה עצמית המסתייעת בשיווק משותף של תוצרתה במסגרת אגודה שיתופית. מאחר וכל אבן במבנה ההתיישבות כולו מורכב מנחלה אחת המהווה יחידה כלכלית עצמאית היכולה לפרנס רק משפחה אחת, קיים היה למייסדי קק"ל החשש שמא פיצול הנחלה יביא למשבר כלכלי משפחתי הנובע מחוסר היכולת של שתי משפחות ובתוך דור אחד, פיצול נחלות יביא לקריסת המפעל ההתיישבותי כולו. על כן, נקבע בחוזי קק"ל שהנחלה לא תפוצל בירושה.

פיצוי אחים בן ממשיך – על אף שחלפו מאה שנים והיום משפחה אחת לא יכולה להתקיים מחקלאות ממכסת הקרקע שנקבעה לנחלה, האיסור על פיצול הנחלה בין יורשיה נותר כאחד מעשרת הדיברות ברשות מקרקעי ישראל ולצערנו גם בתודעה הבסיסית של בתי המשפט בישראל. האילוץ האבסורדי של המדינה, המחייב שאחד מהיורשים יקבל מרכוש הוריו יותר מאחיו, יצר חקיקה ופסיקה צודקת המחייבת תשלומי פיצוי חלוקת בין אחים. כך למשל קובע סעיף 114 לחוק הירושה כי יורש נחלה צריך לפצות את אחיו – בן ממשיך פיצוי אחים. אלא שלחטא הוסיפה המדינה פשע בכך שהיא מחייבת את בני המשפחה לנושא פיצוי בין אחים – היורשים לשלם לקופת המדינה מיסים על כספי הפיצויים, מיסוי פיצוי אחים.

פיצוי חלוקת בין אחים

פיצוי חלוקת בין אחים – חוק מיסויי מקרקעין קובע כי יורש המשלם מכיסו תשלום פיצויי לאחיו רואים אותו כמי שקנה מהם את חלקם בנחלה ועל כן חובה עליו לשלם מס רכישה ואת מקבלי הפיצוי כמי שמכרו את חלקם בנחלה ולכן עליהם לשלם מס שבח מקרקעין. מדובר במאות אלפי שקלים שתשלומם נכפה שלא בצדק בשל מציאות חסרת הגיון. כמי שעוסק למעלה משלושים שנים בהסדרי פשרה בין יורשים אני מודע היטב לקושי הקיים בגיוס כספי הפיצויים הנדרשים לשמירת השוויון, אולם תוספת המס הנכפה על ההסכם לעיתים רבות מביאה לידי חוסר מוצא.

לאחרונה הוכרעה בבית המשפט לענייני משפחה מחלוקת בדבר דרך חישוב הפיצוי בין אחים ונפסק כי תשלום הפיצוי יהא לפי שווי הנחלה נטו, היינו, על בסיס הסכום שהיה נותר אילו הנחלה היתה נמכרת בשוק החופשי לאדם זר. אנו מנהלים בימים אלה מספר הליכים מול רשויות המס בטענה כי על רשויות המס להסיר לחלוטין את דרישת המיסוי, מיסוי פיצוי אחים הואיל ובפועל יורש המקבל פיצוי לפי שווי נטו לא באמת מוכר חלקים בנחלה לאחיו שכן הנחלה לא הוקנתה בחלקיה ליורשים וממילא אין באפשרותו של יורש למכור את "זכות במקרקעין" שלא קיבל. לטענתנו אין מדובר ב"עסקת מקרקעין" בין קונה מרצון למוכר מרצון אלא תשלום איזון הנכפה מכח החוק לפי שווי הנחלה בניכוי שווי המיסים. כמו כן, תכנון נכון של ההורשה משלב הכנת הצוואה ועד לחלוקת העיזבון בפועל, ואופן הדיווח לרשויות יכול לצמצם את "נזקי המס".

פיצוי אחים בן ממשיך

למה יש מיסוי פיצוי אחים – הרציונאל בתשלום מיסים הוא למסות רווח ריאלי הקיים למי שמוכר נכס מקרקעין. במקרה בו יורשים נאלצים לקבל פיצויי כספי לפי ערך נטו נטול מס, חלף חלקם בעיזבון הוריהם, אינו יוצר רווח כלכלי וממילא אין הגיון לחייב מי מהצדדים בתשלום מס כלשהוא. שכן, אין בארצנו מס על קבלת נכסים וכספים בהורשה. לדעתנו על ועדות הערר של רשויות המס לפרש בהרחבה את הוראות סעיף 4 לחוק מיסוי המקרקעין הקובעת ש"הורשה אינה מכירה" כך שגם פיצויי הנכפה על יורש מכח סעיף 114 לחוק הירושה יכלל בהגדרת "הורשה" הפטורה ממס. אנו מאמינים שבסוף העיקשות תשתלם ובתי המשפט יכירו בכך..
גד שטילמן עו"ד לעוד נושאים בתחום כמו ביטול מינוי בן ממשיך ועוד.

מיסוי פיצוי אחים | פיצוי חלוקת בין אחים | פיצוי בין אחים | פיצוי אחים בן ממשיך | בן ממשיך פיצוי אחים

עד שרמ"י תנסח את חוזה החכירה החדש, על ההורים לשקול העברת הנחלה לבן הממשיך עוד בחייהם

ביטול מינוי בן ממשיך

ביטול למנוי בן ממשיך – גד שטילמן

לרוב האפשרות היחידה שמכירים בהקשר לנחלות הוא רכישת נחלה או מכר נחלה. לפני שנתיים הוחל ביישומה של החלטה 979 (מספר מקורי) המקנה זכות חכירה בחלקת המגורים כנגד תשלום "כבד" (כשליש מערך הנחלה). אם אין די בכך, כעת מסתבר כי אחד המכשולים הקשים היא הדרישה לביטול מינוי "בן ממשיך" בנחלה מהוונת. ביטול מינוי בן ממשיך כפועל יוצא של ישום החלטה 979 מנפיקה חוזה חכירה בנוסח חדש לחתימת בעלי נחלות "שנכנסים" להסדר היוון ותשלום "דמי רכישה" מחייב, כתנאי לחתימה, ביטול מינוי של הבן הממשיך באותו משק.

ביטול למנוי בן ממשיך פותח מחדש מחלוקת משפחתית שהסתיימה לפני שנים. תנאי זה הנכפה על ידי רמ"י, מעמיד את הבן הממשיך והוריו בדילמה עצומה: מחד, ביטול המינוי משנה מבחינתם "סדרי עולם" שנקבעו במסגרת המשפחתית. כמו כן, לרוב, "הבן הממשיך" הוא זה שאמור לשלם את תשלומי ההיוון של הנחלה מתוך הנחה שהנחלה תהא קניינו.

ביטול בן ממשיך

תפיסת העולם האנכרוניסטית של רמ"י האוסרת פיצול נחלה הואיל ולכאורה היא אמורה לשמש לפרנסה של משפחה אחת, הולידה את מוסד "הבן הממשיך", שהוא, ורק הוא, יקבל את המשק כולו לאחר פטירת הוריו. מינויי הבן ממשיך יוצר מצב בעייתי ביותר לילדים והוריהם וכר נרחב למחלוקות שמביאות להריסה של התא המשפחתי.

בעלי נחלות והוריהם, שהלכו בתלם הוראות רשות מקרקעי ישראל ומינו "בן ממשיך" בנחלתם מוצאים עצמם היום מול "שוקת שבורה"; התנאי שקבעה רמ"י בחוזה החדש לביטול מינוי הבן הממשיך יוצר דילמות חדשות ומחזיר את המחלוקת המשפחתית לנקודת המוצא בעבר. לדעתנו, דרישה זו של רשות מקרקעי ישראל לביטול מינוי הבן הממשיך, אסורה מבחינה חוקית וגובלת בעוולה של "גרם הפרת חוזה". אולם, היועצים המשפטיים של רמ"י יכולים להיות רגועים, שכן, אין הם כופים על הבן והוריו לבטל את מינוי הבן הממשיך – לשיטתם ביטול מינוי בן ממשיך יעשה, כביכול מרצון, הן על ידי הבן והן על ידי הוריו.

ביטול למנוי בן ממשיך – עיגון זכויותיו של הבן במשק לאחר ביטול המינוי

ביטול בן ממשיך מצב בעייתי – השאלה הנשאלת היא כיצד יעגן הבן זכויותיו במשק לאחר ביטול המינוי שכן הסתמכות על צוואה היא בעייתית הואיל וקיים תמיד סיכון שההורים או מי מהם ישנו את הצוואה ללא ידיעתו של הבן בערוב ימיהם. על כן, לדעתנו, הדרך היחידה להבטחת זכויותיו תהא העברת הנחלה בחיי ההורים על שם הבן. טבעי הדבר שההורים חוששים להעביר את הנחלה בחייהם לבנם, אולם הורים המבקשים לתת לבן הממשיך וודאות, יכולים לערוך חוזה להעברת הנחלה על שמו ולקבוע בחוזה תנאים והתחייבויות של הבן לפי שיקול דעת ההורים בלבד.

בין היתר יכולים ההורים לקבוע בחוזה כי כל עוד הם בחיים לא יגרע מזכויותיהם דבר: הם ייהנו מפירות הנחלה, ימשיכו לגור בה וינהגו בנחלה "מנהג בעלים" "עד 120". בנוסף ניתן להבטיח את זכויות ההורים חרף רישום הזכויות על שם הבן, בביטחונות שונים, לרבות: משכון, הערת אזהרה, ויפויי כח בלתי חוזרים שיוחזקו בנאמנות בידי עו"ד למקרה והבן לא יעמוד בהתחייבויותיו ויפעל בניגוד לרצון ההורים, או לא יקיים תנאי אחר שסוכם בדבר פיצויי או פיצול מגרשים לאחיו; ההסכם יחתם גם על ידי בת/בן הזוג וניתן להסדיר בו פתרונות למקרה של גרושים.

חכירת נחלה – על רמ"י לשנות את נוסח חוזה החכירה:

אנו סבורים שעל רמ"י לשקול מחדש את נוסח החוזה ולבטל את התנאי האמור שהוא משולל כל הגיון ומנותק מחיי המושב. לרוב לא ניתן לבטל את המינוי של הבן הממשיך ללא הסכמתו. הבן הממשיך הוא זה שקשר את עצמו ואת עתיד חייו וחיי משפחתו למשק והשקיע במשק מכספו. לדעתנו אין סיבה משפטית מוצדקת לדרוש את ביטול מינוי בן ממשיך בחוזה החכירה.
ניתן היה להסתפק בהוראה לפיה מיום תחילת החכירה החדשה ואילך לא ימונה בן ממשיך וירושת המשק תהא בצוואה ועל פי הוראות סעיף 114 לחוק הירושה.

במידה ואתם מחפשים עזרה וייצוג משפטי בנושאים הקשורים אל סכסוכים באגודות נחלות, וכל הקשור אל מקרקעין כמו גם ירושות וצוואות נוכל לעזור לכם בדרך הטובה ביותר. משרד עו"ד גד שטילמן בעל ניסיון של למעלה מ -30 שנה בייצוג מושבים ובעלי נחלות ומשקי עזר, דיני תכנון ובניה, השכרת קרקע חקלאית, במשפט המסחרי האזרחי ודיני המקרקעין על כל תתי העיסוק שבו ובעיקר מול רמ"י, ירושת המשק, בן ממשיך, בית שלישי, הסכמי ירושה, צוואות, שינוי יעוד, שימושים חורגים ועוד.

כתובתנו: מגדל משה אביב ז'בוטינסקי 7 רמת גן. טל' 03-6132432 ;  caroline@ts-law.co.il

ביטול מינוי בן ממשיך | ביטול בן ממשיך | ביטול למנוי בן ממשיך | חכירת נחלה

סכסוכים אגודה שיתופית בית משפט קבע:

לרוב כאשר חושבים על עורך דין בתחום המקרקעין חושבים על מכר קרקע או קניה כמו גם נושא הנחלות. בין אם מדובר על פיצול נחלות או ירושות בנושא אך אחד מנושאי הליבה בעבודתו של עו"ד בתחום זה תהיה פתרון סכסוכים באגדות

לרשם האגודות אין סמכות ייחודית להכריע בסכסוכים בין חברי אגודה לאגודה!

עו"ד גד שטילמן ועו"ד אריאל רוט

בית המשפט קבע לאחרונה בהחלטה מעניינת ותקדימית כי תקנות האגודות השיתופיות אינן מעניקות סמכות ייחודית לרשם האגודות לעסוק בסוגיית החברות באגודה והחבר זכאי להביא מחלוקת בעניין זה להכרעת בית המשפט.

מדובר במקרה בו האגודה החליטה על אי הכללתו של התובע בפנקס החברים. ביהמ"ש קבע כי ניתן להכריע במחלוקת בבימ"ש ואין סמכות ייחודית לרשם האגודות השיתופיות לדון בסוגייה זו בבוררות לפי הוראות תקנון האגודה.

העובדות במקרה זה היו כדלקמן: לאחר שחברת אגודה נפטרה, ביקשה בתה, שאינה מתגוררת ביישוב, לקבלה לחברות ולהיכנס בנעלי אמה. אך מאחר שלא זכתה לכל מענה הגישה תביעה בעניין לבית המשפט.

האגודה הגישה בקשה להעביר את הסכסוך לדיון לפני רשם האגודות השיתופיות לפי תקנות האגודות השיתופיות (חברות) שם ניתנת סמכות לרשם לצוות על האגודה לתקן את פנקס החברים שלה. יובהר כי בבקשות שכאלה נוהג הרשם למנות "חוקר" אשר מעביר את המלצותיו לרשם האגודות

סכסוכים בין אגודות – סכסוכים בין חברי אגודה

האגודה הוסיפה וטענה האגודה שיעל פי תקנון האגודה יש להפנות סכסוך הנובע מעסקי האגודה בין חברים או חברים לשעבר לבוררות באמצעות בורר שיתמנה ע"י רשם האגודות השיתופיות או על ידי ברית פיקוח.

באשר לסעיף הבוררות הקיים בתקנון האגודה מציין בית המשפט את ההלכה כי "סכסוכים הנוגעים לעסקי האגודה" משמעותם סכסוכים בנוגע לענייניה הפנימיים של האגודה, להבדיל מסכסוכים הנוגעים לחוקיות מוסדות האגודה או לתוקף בחירתם של נושאי התפקידים בה שאינם כלולים במנגנון הבוררות הקבוע בתקנון האגודה. בית המשפט קבע בפסק דינו הלכה תקדימית לפיה חברות באגודה  שיתופית היא "עניין חוקתי" שאינו כלול בענייניה הפנימיים של האגודה ועל כן פתוחה בפני החבר לדון בסוגיית חברותו באגודה בפני בית המשפט.

בית המשפט נשען על עמדתה של פרופ' אוטולונגי שמסבירה כי לחברות באגודה  שיתופית יש חשיבות לא רק מבחינת מערכת היחסים בין האדם לאגודה, אלא גם מבחינת תוקף ההחלטות שהתקבלו באסיפה הכללית, לרבות תוקף פעולות הוועד, שנבחר על סמך השתתפות אדם שלא היה זכאי לבחור וכדומה, ולכן מדובר בעניין חוקתי.

על פי החלטה זו, יוכל חבר שהוציאו אותו מחברותו באגודה להביא את טענותיו בבית המשפט ולא יהיה נדרש להתיישר עם תקנון האגודה המחייבו לפעול במסגרת הבוררות או על פי התקנות בקשר לבירור החברות במסגרת חקירה שייבצע רשם האגודות השיתופיות.

סכסוך בין חברי אגודה שיתופית

לדעתנו לפסק דין זה חשיבות רבה בנושא סכסוך בין חברי אגודה שיתופית, עד היום נאלץ חבר המסוכסך עם האגודה ונפגע מבחינה כספית או מכל בחינה אחרת מהוצאתו מהחברות לפעול בשני שלבים – תחילה לבדוק את זכאותו לחברות אצל רשם אגודות השיתופיות במסגרת "חקירה" הנתונה לערעור, ובמידה וייקבע שהוא חבר – להגיש תביעה שתתברר בבוררות על פי תקנון האגודה.  כעת, לאור פסה"ד, יוכל החבר להגיש את התביעה על רבדיה השונים כמקשה אחת לבית המשפט ולחסוך זמן שיפוטי יקר. כמו כן קיימים רבים הסבורים שהבוררות בפני רשם האגודה נוטה לצד האגודה, בעוד ביהמ"ש הינו גורם אובייקטיבי נטראלי.

מן הצד ההפוך במצב של סכסוכים אגודה שיתופית יוזכר כי בהתאם להחלטת רשם האגודות השיתופיות שניתנה בעבר, גם החבר המבקש לצאת מן החברות באגודה ולא נענה על ידה, צריך להביא את דברו לבית המשפט ולא אל רשם האגודות השיתופיות.

* יוזכר כי מדובר בפסק דין של בית המשפט המחוזי אשר אינו מהווה הלכה מחייבת. אין מדובר בייעוץ משפטי ועל כל מקרה להיבחן לגופו ולאור הנסיבות הספציפיות ושיקולים שונים.

משרדנו עוסק בכל הקשור אל מקרקעין אגודות שיתופיות, בן ממשיך כמו גם כל הקשור אל נחלות מכר וכדומה.
עו"ד גד שטילמן ועו"ד אריאל רוט

ה"פ (מחוזי חי') 36289-04-19 דפנה פרידמן נ' "נהריה" כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ (05.01.2020)‏‏ על ידי סגן הנשיא, כב' השופט יצחק כהן

סכסוכים אגודה שיתופית | סכסוכים בין אגודות | סכסוך אגודות | סכסוך בין חברי אגודה שיתופית | חברות באגודה

רשות מקרקעי ישראל אורח החיים הכפרי – רמ"י רוצה לחסל את אורח החיים הכפרי

עו"ד גד שטילמן

פקח של רשות מקרקעי ישראל נכנס לצרכניה במושב במרכז הארץ, רכש מוצר בכמה שקלים ובעקבות כך נשלחה למושב דרישה לתשלום "דמי שימוש" במאות אלפי שקלים בטענה שהצרכניה נועדה לשירות חברי האגודה ולא לתושבים זרים. במושב אחר, הצרכניה ממוקמת במרכז המושב, בחלקה המוגדרת כשטח "לצרכי ציבור" ובנויים בה גם "בית- עם", מרפאה, מגרש ספורט ומבני ציבור נוספים. רמ"י דורשת פיצול "המגרש" עליו עומדת הצרכניה מהשטח הציבורי, במטרה להכין שומה לדמי שימוש ודמי היוון בגין שימוש מסחרי.

כמו כן, בוחנת הרשות, באמצעות פקחים מטעמה את השימושים הנעשים במבנים ציבוריים אחרים. כך, למשל, מבנים בהם מבוצעים חוגים בתשלום, בריכות שחייה, צהרונים, מועדון חברים או פאב המצוי במבנה ציבור בו נמכרת שתייה.
כל אלה נחשבים לשיטת הרשות "מבנים מסחריים" שאליבא דרמ"י יש להסדיר את המשך השימוש בהם כנגד תשלום "דמי היוון" – סכום השווה לשווי הקרקע לשימוש מסחרי "בשוק החופשי". .

חשוב להבין שאנחנו מדברים על שימוש במבני האגודה המשרתים את חברי הישוב ובעיקר התושבים הוותיקים נעדרי המתקשים להגיע למרכזי הקניות בעיר.. אין מדובר בפאוור סנטר, בקניון וגם לא בסופרמרקט של רמי לוי, אלא ב"צרכניות" המצויות בפריפריה שהן חלק בלתי נפרד מאורח החיים הכפרי מאז הקמתו. אף תושב עירוני לא יטרח להכנס לקיבוץ כדי לקנות חלב או חלבה. היכולת של מפעיל הצרכניה ו/או האגודה לשלם תשלומי היוון לרשות מקרקעי ישראל נמוכה ביותר. היה ויוטלו תשלומי דמי היוון למבני צרכניה, כפי הנראה, לא יהיה כלכלי לאגודה ולמפעיל הצרכניה לשלמם וכפועל יוצא מכך השירות החשוב הזה לציבור התושבים – ייסגר.

רמ"י חיסול אורח החיים הכפרי

רמ"י כבר הצליח לחסל במידה רבה את תחנות הדלק הפנימיות בתוך מושבים ובקיבוצים עת נדרשו לשלם דמי היוון כתנאי להמשך הפעלתן מאחר שלשיטתו הן לא שירתו רק את הכלים החקלאיים. כפועל יוצא מכך רבות מתחנות התדלוק הפנימיות נסגרו בשל חוסר כדאיות כלכלית לאגודה או למפעיל התחנה לשלם את הסכומים שדרשה הרשות. מצב דומה עלול להיות בבריכות השחייה, צהרונים, גני ילדים פרטיים ושירותים נוספים המסופקים לציבור מתוך "מבני ציבור". ההכנסות מעסקים אלה אינן מהוות מקור לרווח אלא מכסות בקושי את העלויות שלהן.

השירותים המסופקים ממבני האגודה בשטח "הציבורי" מהווים שירות חשוב ביותר, קהילת המתישבים ביישובים הכפריים נזקקת למקום זמין לרכישה של מוצרי צריכה בסיסים ושירותיים קהילתיים נוספים כגון; "צהרונים, גני ילדים פרטיים, חוגים" לנוער, בריכות שחיה, מרפאות, דואר, נוכח המרחק בו מצויים הישובים הכפריים מהמרכזים המסחריים ובשל האופי הקהילתי הקואופרטיבי המיוחד.

עניבת החנק של רשות מקרקעי ישראל מדאיגה ביותר שכן רוב המושבים תלויים בהכנסות מהמבנים שבבעלות האגודה לצורך כיסוי מינימליסטי של הוצאותיהן. כך גם הוועדים המקומיים שעושים שימוש ב"מבני ציבור" בהסדרים ובהסכמים מול האגודה המאפשרים גביית סכומים קטנים ומצטברים למימון פעילותם והשקעותיהם.
היה ורשות מקרקעי ישראל תמשיך במגמה המשנה את "סדרי עולם" בישובים הכפריים  שירותים שכאלה יסגרו כולם יפסידו: המועצות האזוריות יפסידו ארנונה ורמ"י לא יזכה לראות שקל אחד.

המשך פעולה

על מובילי המדיניות בתנועות המיישבות ויו"ר המועצות האזוריות, לפעול ביחד עם הישובים הכפריים לעצירת המינהל ולסייע בקביעת מנגנון מול הרשות שיאפשר שימוש "מעין מסחרי" מתוך מבנים שבבעלות האגודה והועד המקומי.
מוצע להשקיע חשיבה תכנונית מקיפה בהגדרות שונות של ייעודי הקרקע השייכים לאגודה כשטחי ציבור ולהקנות זכויות הבנייה תוך בחינת העלויות שידרשו לתשלום לרשויות השונות וזאת בכל תכנית מתאר חדשה של המושב.
אל תאפשרו לרמ"י לחנוק את אורח החיים הכפרי.

לנושאים נוספים תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים ועוד, עו"ד גד שטילמן עוסק בדיני אגודות שיתופיות וובדיני רשות מקרקעי ישראל.
רשות מקרקעי ישראל אורח החיים הכפרי

תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים

ביה"מ המחוזי מסייג את פס"ד חפציבה:
לא נסתם הגולל על טענת הזכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים ונושא תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים

תביעות זכויות היסטוריות בקיבוץ או במושב

בית המשפט המחוזי-מרכז דחה את בקשת רשות מקרקעי ישראל וקק"ל למחוק על הסף את תביעת מושב חבצלת השרון להגדלת הפיצויים המגיעים לאגודה ולחברי המושב מעבר לסכומים הקבועים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל בעת השבת קרקעות האגודה לרמ"י.

בנושא תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים אחרונה החליטה רמ"י על שינוי היעוד בקרקע המושב להגדלת העיר נתניה בבניה רוויה למגורים ובתוקף כך הודיעה למושב על הכוונה להפקיע מאות דונמים מחבריו. מדובר בשטחים חקלאיים נרחבים המוחזקים ברשותם מכוח חוזי חכירה עם קק"ל אנגליה כאשר זכויותיהם בחלקות ב' רשומות בלשכת רישום המקרקעין עוד מתקופת המנדט. עוד טרם קבלת דרישות ההשבה הוגשה על ידי המושב וחבריו תביעה להכרה בזכויותיהם ההיסטוריות ובין היתר דרשו פיצויי מוגדל בשל השקעותיהם לאורך שנים וזאת על פי תקדימים שהיו בעבר בהם הם העבירו מקרקעותיהם להרחבת שכונות מגורים. כמו כן טענה האגודה בתביעתה כי קיימת הפליה ביחס למגזר העירוני ביחס לזכויות הניתנות לבעלי המגרשים בשכונות סמוכות של העיר נתניה, שהוקמו על קרקעות האגודה לפני עשרות שנים.

כידוע, מאז "בג"צ הקשת המזרחית" נוהג רמ"י לפצות את חוכרים חקלאיים בסכומים המביאים ידי ביטוי רק את ערך השימוש החקלאי בקרקע. סכום הפיצוי המרבי למטעים בהחלטות הרשות מסתכם בסך מרבי של כ -50,000₪ לדונם (כולל בונוסים על פינוי במועד). התביעה של המושב ו 27 מחבריו לפיצוי מוגדל שהוגשה באמצעות עו"ד גד שטילמן העוסק בדיני אגודות שיתופיות ודיני רשות מקרקעי ישראל נתמכת בחוות דעתו של שמאי המקרקעין משה ברנע, שחישב את שיעור ההשבחות שביצעה האגודה לאורך שנים בלמעלה מ-80% מערך המקרקעין. כדי שלא ליפול למלכודת צמצם עו"ד גד שטילמן את עילות התביעה הקלאסיות הנהוגות בתביעות על זכויות היסטוריות: כתב תביעתו לא כולל כל טענה של "בעלות" בקרקע או "שותפות בקרקע", אלא טענות שמטרתן קביעה הצהרתית, לפיה מגיע לתובעים פיצוי כספי מוגדל בהשבת הקרקע לרשות בעת שינוי ייעודה החקלאי. חשוב להכיר תיק זה כשניגשים אל בנושא תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים

בהמשך אל תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים המדינה ביקשה למחוק את התביעה על הסף בהסתמכה על פסה"ד שניתן על ידי בית המשפט העליון ב"פרשת חפציבה" לפני כחצי שנה, בה צמצם בית המשפט העליון את זכותם של המושבים להגשת תביעות לזכויות היסטוריות.

תביעות זכויות היסטוריות מושב – חוק מקרקעין

סכסוכים תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים – חרף האמירות המפורשות של בית המשפט העליון קבעה שופטת בית המשפט המחוזי רותי שמולביץ כי לא שוכנעה ברלוונטיות טענת קק"ל ורמ"י כי חוק המקרקעין אינו מכיר באפשרות רכישת זכויות קנייניות במקרקעין על דרך השבחתם…. בית המשפט הוסיף וקבע כי הטענות של התובעים שמגיע להם פיצוי מוגדל, וכן הטענה שהתובעים מופלים לרעה ביחס לזכויות של בעלי חלקות מגורים במגזר העירוני, ראויות לבירור משפטי לאחר שהפער בין המגזרים נוצר והעצים בעקבות הרפורמה שביצעה רמ"י בשנים האחרונות, שאפשרה לחוכרים במגזר העירוני להוון את זכותם לבעלות מלאה כמעט ללא תשלום ומאידך חוזי החכירה המוצעים היום לצורך חידוש חכירה משנים את זכויות החקלאים לרעה ומקפחים אותם.

בית המשפט גם דחה את טענת רמ"י כי הסמכות לדון בטענת ההפליה בין המגזר החקלאי למגזר העירוני, נתונה לבג"צ בהישענו על פסקה 34 לפסק הדין ב"פרשת הקשת המזרחית", בה קבע כב' השופט תיאודור אור, כי תביעות פרטניות יש לדון בבית המשפט המחוזי.
כמו כן, דחה בית המשפט את הטענה של התיישנות ושיהוי שנטענה על ידי פרקליטות המדינה. ביהמ"ש קיבל את טענות התובעים שעילת התביעה אינה נסמכת על אירועים שאירעו לפני עשרות שנים, אלא היא תולדה של התנהגות רשות מקרקעי ישראל, אשר באופן הדרגתי ומתמשך ולאורך שנים יצרה מציאות חדשה בה רוקנו זכויותיהם החוזיות של בעלי הנחלות מכל תוכן בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל.

כמו כן, דחה בית המשפט את טענת קק"ל ורמ"י לפיה החוזים חדשים שנחתמו על ידי חלק מהחברים בשנת 1995 שינו את זכויותיהם באופן המהווה ויתור על זכויות קודמות. תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים מושפע מכך שבית המשפט קבע לעניין זה, כי יש לבחון עובדתית את טענת התובעים שלא ניתן היה לנהל מו"מ על תוכן החוזים והם נחתמו בלית ברירה, וכן שמדובר בטענות פרשניות ומשפטיות המחייבות בירור.

עורך דין תביעות זכויות היסטוריות במושב

בכל הקשור אל תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים  עוה"ד גד שטילמן המייצג את התובעים אומר שהחלטה זו של בית המשפט המחוזי מסייגת את פסק דינו הגורף של כבוד השופט גרוסקופ ב"פרשת חפציבה", בה קבע כי טענות על השקעות בקרקע והפלייה ביחס למגזר העירוני, הינן טענות גנריות ואינן מסוג הטענות הראויות לדיון בתביעות מושבים כנגד רשות מקרקעי ישראל. כמו כן יש בהחלטה זו כדי לצמצם את ההלכה של בית המשפט העליון "בפרשת חפציבה" שם נדחתה התביעה מחמת התיישנות.
לעל ייעוץ בתחום תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים  ניתן לפנות אל עו"ד שטילמן גד בכל שלב

תביעות זכויות היסטוריות במושב | זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים | תביעות זכויות היסטוריות בקיבוץ | תביעות זכויות היסטוריות מושב |תביעת זכות היסטורית במושב |  תביעת זכות היסטורית בקיבוץ

צוואות וירושות – צוואה בכתב יד

ישנם חוקים רבים בכל הקשור לנושא צוואות וירושות . חוק הירושה קובע כי כל אדם יכול לערוך צוואה לעצמו ואינו חייב להזדקק לעו"ד או לעדים על מנת שצוואתו תהא כשרה. החוק קובע שאדם הכותב מסמך בכתב ידו, הנושא כותרת "צוואה" בו הוא מורה כיצד יחולק רכושו לאחר לכתו לעולמו ובסיום הכתיבה הוא חותם על המסמך את חתימתו ומוסיף תאריך. צוואתו תהא כשירה ומחייבת לכל דבר ועניין. צואות וירושות מושפעות מרצון האדם בזמן חיוו ובהצהרתו הברורה המוגדרת כמו בהסבר הנ"ל.

צוואה בפני עדים היא הדרך המקובלת בכל הקשור לצוואות וירושות

עורך דין מקרקעין מומלץ עונה – מאחר וצוואה היא מסמך משפטי, רצויי ומקובל להכין צוואה על ידי עורך דין. הכנת צוואה על ידי עורך דין תבטיח שהניסוח יהיה ברור ולא ניתן לפרשנויות שונות ושהוראות הצוואה לא יהיו נוגדות להוראות החוק והפסיקה. הכנת צוואה על ידי עורך דין עוזרת להימנע ממצב שבו הצוואה תבוטל מאחר ועורך הדין יחתום ביחד עם עד נוסף על הצוואה כעדים המאשרים שהמצווה חתם בפניהם על הצוואה כשהוא כשיר, לדעתם, מבחינה מנטאלית ולאחר שהבין את תוכנה  של הצוואה ולא היתה השפעה בלתי הוגנת של מי מהיורשים .

צוואה בפני רשות

אחת השאלות שחוזרות על עצמן בכל הקשור לעניין צוואות וירושות הוא שניתן לאשר צוואה גם בפני בית דין דתי, שופט בית משפט לענייני משפחה, וכן בפני נוטריון.

תוכן הצוואה

בצוואה יש לפרט את שמות היורשים באופן ברור ונכון ורצויי מאוד להוסיף מספרי תעודות זהות. כמו כן רצויי מאוד לפרט באופן ברור את הנכסים אותם מוריש המצווה. בנכסי נדל"ן רצויי מאוד לפרט מספרי גושים וחלקות או לכל הפחות כתובות מדוייקת. פרוט חסר יקשה על היורשים לממש את הצוואה ויביא לסכסוכים הנוגעים להגדרת הנכסים שבעיזבון. ישנם נכסים מיוחדים שקיימת לגביהם הוראות בחוק או בחוזה בקשר לדרך הורשתם, כגון נחלות במושבים. מומלץ מאוד  שלא להסתפק בעו"ד המבין בצוואות אלא לפנות לעורך דין המתמחה בתחום צוואות בנחלות על מנת להימנע מתוצאה שהצוואה תבוטל או שהוראותיה לא יקוימו על ידי רשות מקרקעי ישראל או כל גורם אחר.

ניסוח צוואות וירושות

חוק הירושה מאפשר לכתוב בצוואה הוראות לפיהם יורש אחד ירש לאחר יורש אחר: לדוגמה: "אני מוריש את כל נכסיי לבן זוגי ולאחר מות בן זוגי לילדיי…."  , כמו כן ניתן לקבוע בצוואה תנאי מקיים או תנאי מפסיק שבלעדיו לא יקבל היורש את הנכס המיועד לו בצוואה. למשל: "אני מוריש את המשק החקלאי שלי במושב …… לבני הבכור ראובן בתנאי שהוא ישלם לאחיו שמעון פיצויי בשווי …..".

כמובן שישנו גם עניין של פיצול נחלה ועוד אפשרויות שונות היכולות להיות יותר מורכבת אך לעורך דין מומחה במקרקעין לא תהיה בעיה להכניס את כל השיכולים של ירושת נחלה ועוד.

שינוי וביטול צוואה

העיקרון הבסיסי בצוואה הוא שאדם יכול לשנות את הוראות צוואתו או לבטלה לחלוטין. צוואה, בניגוד לחוזה, צוואה אינה מחייבת את מי שכותב אותה. כל מוריש יכול לשנות את דעתו ובהתאמה את הוראות צוואתו בכל עת ללא כל מגבלה. כל צוואה חדשה מבטלת את קודמתה.  ניתן לבטל צוואה ללא צוואה חדשה בתצהיר.

אינני ממליץ להפיץ את תוכן הצוואה בין היורשים על מנת למנוע ציפיות ותחושת התחייבות כלפיהם שתקשה על שינויי הצוואה בנסיבות בהן המוריש ימצא לנכון לשנות את הוראותיה במהלך חייו. יש לפעמים בית שלישי בנחלה או כל מיני עניינים שיש לסדר עלמנת למנוע בעיות עתידיות.

צוואה הדדית

בני זוג העורכים צוואה ביחד, בין באותו מסמך ובין במסמכים זהים, תוך שהם מסתמכים זה על זה בניסוח הצוואה יוצרים ביניהם סוג של הסכם מחייב. אולם המחוקק קבע בחוק הירושה שלא ניתן להתחייב על מה יעשה ברכושו לאחר מותו, על מנת למנוע ספק נקבע בחוק כי התחייבות שכזו שנעשית שלא בצוואה תהא בטלה ומבוטלת.

נוכח הוראה זו נוצרה דילמה בבתי המשפט עת נערכה צוואה משותפת על ידי בני זוג ואחד מהם בחר לאחר מכן לשנות את הוראות צוואתו בין בחיי בן זוגו ובין לאחר מות בן זוגו. הדילמה באה לידי ביטוי בולט במצבים בהם בן זוג שנפטר הוריש את כל רכושו לבן זוגו שנותר בחיים תוך שהוא מצווה שהרכוש יעבור לאחר פטירת שני בני הזוג למי מילדיהם,  אולם, בן הזוג שנותר בחיים המקבל את רכוש הנפטר משנה את ההסכמות ומוריש את הרכוש לילד אחר או בחלוקה אחרת.

על מנת להתגבר על מכשלה תיקן המחוקק את החוק בסעיף 8א, באופן הקובע כי במקרה של צוואה הדדית שינוי בצוואה על ידי אחד מבני הזוג מחייב דיווח בחיי בני הזוג ויביא לביטול הצוואות. כמו כן שינוי לאחר פטירת הראשון יביא לביטול העברה של אותו חלק בעיזבון שהועבר לבן הזוג הנותר בחיים.

הפסיקה קבעה כי הסכם בין יורשים עתידיים, שהמצווה לא היה צד לו, הקובע דרך לחלוקת רכוש שיתקבל בידיהם בירושה בעתיד (אם יתקבל) מחייב את היורשים.

צו קיום צוואה

על מנת שצוואה תהפוך ממסמך משפטי רגיל למסמך מחייב חובה לקבל "צו קיום צוואה". היום ניתן להגיש בקשה לצו קיום צוואה באמצעות האינטרנט אולם רצויי להגיש בקשה שכזו באמצעות עורך דין המתמחה בתחום נוכח המורכבות הברוקרטית הנדרשת להשלמת ההליך. כמו בבקשה לצו ירושה, שהינה בקשה המוגשת להכרזה על יורשי אדם שנפטר ללא צוואה, כך גם קיימת חובה לפרסם את דבר הגשת הבקשה לצו קיום צוואה בעיתונות היומית. הפרסום נעשה על ידי המדינה באמצעות הרשם לענייני ירושה. כל שנדרש מהמבקש הוא תשלום אגרות בעת הגשת הבקשה וצרוף הצוואה ותעודת פטירה. ניתן לעקוב אחר התקדמות הליך קבלת הצו באמצעות אתר האינטרנט של הרשם.

התנגדות לצו קיום צוואה

מי שרוצה להתנגד למתן צו קיום צוואה יכול להגיש "התנגדות", הרשם יעביר את ההתנגדות לבית המשפט לענייני משפחה והיא תידון בפני שופט כמו כתב תביעה. על כן רצויי להגיש את ההתנגדות באמצעות עורך דין המתמחה בתחום. לעניין זה יש להבדיל בין התנגדות לקיום הצוואה מסיבות הקשורות לכשרותה: כגון; חוסר כשרות של המצווה, היעדר אימות חתימה, טענות על השפעה בלתי הוגנת, קיומה של צוואה אחרת וכד', לבין טענות הקשורות לתוכן הצוואה, כגון; שהרכוש המפורט בצוואה אינו של המצווה. טענות כנגד תוכן הצוואה אינן מונעות מתן צו לקיומה של הצוואה ועל כן נכון להגישן בדרך של תביעה לבית המשפט לענייני משפחה.

תצ"ר – פתח לסכסוכי גבולות

– חלק ב' (כתבה שנייה בסדרת מאמרים)

עו"ד גד שטילמן

התצ"ר (תכנית לצרכי רישום) מגדיר במדויק את הגבול שבין הנחלות ולעל פיו נרשמות חלקות בלשכת רישום המקרקעין. הרישום הינו סופי ואינו ניתן לשינויי אלא בנסיבות נדירות.

יש נטייה שגויה לייחס את המילה "טאבו" ל – "בעלות", אולם רישום בטאבו (בלשכת רישום המקרקעין) אינו בהכרח רישום "בעלות"; רישום ב"טאבו", בכל הקשור לבעלי נחלות, משמעו – רישום שם בעל הנחלה כבעל זכויות חכירה בלבד.

הקמת "מרכז המשבצות" ו"ועדות תכנון משותפות";

בשנת 1977 הובן שיש צורך דחוף להסדיר תשתית תכנונית שתאפשר רישום זכויות חכירה, לשם כך הוקם "מרכז המשבצות" שהיה אמור לרכז את כל העבודה בהכנת תכניות לצרכי רישום ורישום החלקות בטאבו למושבים. אלא שהכנת תכנית מחייבת תכנית מתאר בתוקף ולא היו בפועל תכניות עדכניות למושבים. לייעול זמן הכנת תכניות חדשות הוקמו בשנת 1987 חמש ועדות תכנון שכל אחת מהן משותפת למספר רב של מועצות אזוריות. לועדות אלה ניתנה סמכות לאישור תכנית כמו של ועדה מחוזית.

במהלך השנים הוכנו ב"ועדות המשותפות" למעלה מ – 300 תכניות למושבים ו"מרכז המשבצות" טיפל בכ-250 מהם, אולם בשל מחדלי מינהל מקרקעי ישראל ומדיניותו, העבודה הרבה שנעשתה לא הביאה לתוצאה הסופית של רישום זכויות החכירה בטאבו לאף בעל נחלה אחד!

בין לבין התכניות התיישנו ורמת הדיוק שנקבעה במפ"י לתוכנית לצורך רישום השתנתה. על מנת לאלץ את המושבים להשלים בכוחות עצמם את התצ"רים קבעה רמ"י תנאי לכניסת בעלי הנחלות להחלטה 979 (מספר מקורי*) – קיום תוכנית לצרכי רישום לישוב.

כיצד מכינים תצר?

הסדר זה אמור להביא לידי ביטוי בתשריט מדוייק את גבולות המגרשים שבתכנית המתאר האחרונה, אלא שהכנת תכנית שכזו מסתמכת גם על נתונים נוספים.

סכסוך גבולות מתגלע כשכל אחד מהשכנים מסתמך בטענותיו לגבי גבול נחלתו, על מפה אחרת או נתונים שונים משל שכנו.

על מנת לחקור את מקור הסכסוך בין השכנים יש להבין את דרך "הולדתו" של ההליך:

בין אם מדובר על קניית נחלה או בעל נחלה ותיק יש להכיר את החומר. הכנה זו מחייבת איסוף מידע מקדים ורישומו "בשכבות" זו על גבי זו ("קומפילציה"): יש להעלות על תשריט אחד את נקודות הגבול ההיסטוריות לסמן על גבי אותה מפה את הדרכים, המבנים והגדרות הקיימים במצבם היום; לצורך כך נעזרים גם בצילומי אויר העוברים עיבוד ממוחשב לתשריט ("אורטופוטו"). על לגבי שכבות אלה מסמנים את גבולות המגרשים לפי המפות על-פיהן הוקם הישוב כגון: "מפות הסוכנות" וכן מעלים את רישום "מפת המשבצת" שהוכנה על ידי רמ"י, ועל גבי כל אלה מעלים את תכניות המתאר שבתוקף.

מרחב "הטעות" שבהגשת תכנית רישום;

תפקידו של המודד בהכנת התכנית – להתאים את תכנית הרישום לגבולות המגרשים המסומנים בתכנית המתאר האחרונה. אך הוא אינו יכול להתעלם מיתר הנתונים שאינם תואמים זה לזה.

אחת הבעיות המרכזיות היא קנה המידה ועובי הקווים בתכניות, המשאירים מקום נרחב לשיקול דעת המודד. כך למשל, תכניות של "הוועדות המשותפות" נערכו בקנה מידה של 1:5000. המשמעות היא שקו בעובי 1 מילימטר רוחבו האמיתי 5 מטר! על המודד המכין היום תוכנית לצורכי רישום להחליט היכן יעבור הגבול בדיוק של 5 סנטימטרים. לשם כך הוא נעזר גם בהנחיות המתקבלות מחברי הוועד, אשר לא באשמתם, אינם מונעים תמיד משיקולים מקצועיים ואובייקטיביים.

מיקום הגבול בתכניות לרוב לא ידוע לבעלי הנחלות הואיל והחוק לא מחייב את סימון הגבולות בשטח אלא רק הכנת תשריט, וכן, החוק אינו מחייב פרסום תכנית רישום ל"התנגדויות" בדומה לתכניות מתאר. לעיתים, הבדל בין הגבול במציאות לבין מיקום הגבול החוקי מתגלה לאחר שנים רבות עת אחד השכנים מזמין מודד לסימון גבולות חלקתו.

(במאמרנו הבא נסביר כיצד ניתן לצמצם מראש את המחלוקות בין השכנים ואיך על האגודה לנהוג בהכנת תכנית לרישום). ניתן לפנות אלינו בכל הנשואים הקשורים בתחום ביניהם פיצול נחלה, ירושות צוואות וכדומה.

תכנית לצרכי בניה – סוף מעשה במחשבה תחילה

תצ"ר חלק שלישי (מאמר שלישי בסדרת מאמרים)

לאחר פטירת הוריו החליט גיל  לחזור ולגור במושב עם בת זוגו וילדיהם. בני הזוג קיבלו היתר בניה לביתם ולחומה מסביב לחלקת מגוריהם.

מייד עם תחילת הבניה, ראובן, שכנם ממערב, גילה לתדהמתו שבניית החומה חודרת לתוך שטח נחלתו אל מעבר לשדרת הברושים וקו המים אשר שימשו את הגבול ההיסטורי שבין הנחלות "מקדמת דנא". שמעון, שכנם ממזרח, גילה שהחומה עוברת במרכז הדרך המשותפת הקיימת "מאז ומעולם" ואשר ששימשה מעבר לשתי הנחלות. "החומה חוסמת את הדרך ולא אוכל להיכנס לעורף נחלתי" אמר שמעון לגיל וביקש שימנע מהמשך הבניה.  גיל השיב בנימוס: "זה לא עניין אישי, אשתי היא זו המבקשת להקים את גדר, זה בגלל הילדים והכלב".

ראובן ושמעון הזדרזו לבקש צו מניעה לבניית החומה. בית המשפט דחה את תביעתם. "הגבול על פי התכניות לצורכי בניה הן הקובעות את מיקום החומה ולא גבול הברושים וקו המים" קבע השופט. כמו כן אישר בית המשפט את בניית החומה על גבול תוכנית לצרכי בניה במרכז הדרך המשותפת. בית המשפט נימק החלטתו:  "התצר תואם לתכנית המפורטת של המושב שקיבלה תוקף לפני שנים רבות ושאליה לא התנגדו התובעים; תכנית הרישום תקבע בהליך מדידה קפדני שעבר בדיקה ואישור בוועדה המקומית ובמרכז למיפויי ישראל והוא, ורק הוא, קובע את הגבול. ההיתר שניתן על ידי הועדה לבניית החומה ניתן כדין".

המודד, מטעם גיל ותמר שהעיד כמומחה בבימ"ש, אישר כי אכן התכנית רישום אינה תואמת לגבולות ההיסטוריים, אולם הוסיף והסביר "הגבולות ההיסטוריים לא מדויקים וכך גם סימוני הגבול שסומנו בעת הקצאת הקרקע למתיישבים הראשונים". טענות התובעים כי איש לא הציג בפניהם את הגבולות לפי התכנית המפורטת האחרונה והועד לא טרח לידע אותם על שינויי התוכניות לצורכי בניה, לא הועלו.

זאת ועוד, התברר כי "התזוזה" של גבול התצ"ר ביחס לגבולות ההיסטוריים קיימת לא רק בנחלת גיל אלא בכל הנחלות שבאותו הרחוב.

ניתן להכנס לקישור הבא למידע לגבי – אישור זכויות בנחלה

הפתרון לסכוכי גבולות;

עת מושב מכין תצ"ר עליו לפעול בשקיפות מול כלל תושבי הישוב, הזמנת תכנית זו  בדרך כלל אינה כוללת סימון גבולות בעמודי סימון. אנו בדעה שעל הועד להזמין במסגרת תכנית רישום  סימון גבולות בשטח בעמודי סימון  על מנת שכל בעל נכס יוכל לראות את מיקום פינות חלקתו ולהבין את משמעות ההבדל בין גבול תכנית לרישום המתוכננת לגבולות לפיהם מתקיימים יחסי השכנות בינו לשכניו לאורך שנים.

כמו כן על האגודה להזמין מהמודד מפה אישית לכל בעל נכס המסמנת את גבולות תכניות הרישום ביחס למבנים שבחצרו כבר בשלב הראשוני, טרם העברת המפות לאישור הועדה המקומית.

אין כל ספק שעבודה שכזו תייקר את עלות המודד וכנראה תביא להתנגדויות של חברים, אולם, ניתן יהיה בזמן אמת למצוא  פתרונות בסיוע בעלי מקצוע. בגיבויי מנגנון הסדר שיאושר בהחלטות האסיפה הכללית ניתן יהיה להסדיר מחלוקות  בגישור ובבוררות.

כמו כן יוכל המודד, בהסתמך על מיקום הגבולות ההיסטוריים כפי שהם קיימים בשטח, לקבל "הקלות" בהכנת התכנית באישור הועדה המקומית וכן לאשר "הקלות" מכח הסכמות על החלפת שטחים בין שכנים. כך למשל מקובל להקנות לאחד שטח בחזית נחלתו על חשבון שכנו לטובת שטח שיקבל שכנו בגב הנחלה. תהליך זה של הכנת תכנית כזו או אחרת בהסכמה תארך זמן רב אולם הוא יחסוך מאבקים בבימ"ש.

פעילות שקופה של ועד האגודה תוך מתן מידע אמין לחברים,  משפרת את פעילות הועד ומשרה אוירה טובה וחיובית, הדבר נכון תמיד לא כל שכן בהכנות תכניות לצרכי רישום המשפיעות על כל חבר באופן אישי.

"עסקת נטו" למכר נחלה

הדרך הבטוחה למכר

עסקת נטו למכר נחלה – בשנים האחרונות התגברו עסקאות מכר של נחלות ומשקי עזר, המכונות "עסקאות נטו". מדובר בעסקת נדל"ן בה המוכר מגדיר את הסכום שהוא מעוניין שיוותר בידו כשכל תשלומי החובה החלים עליו על פי דין משולמים על ידי הקונה. עסקה שכזו מבטיחה "שקט" כלכלי ונפשי למוכר, ובלבד, שחוזה המכר מנוסח נכון והעסקה כוללת הוראות מתאימות ובטחונות לחלק מתשלומי חובה החלים על המוכר.

עסקת נטו למכר נחלה היא עסקה שמתקיימת לא פעם בשנים האחרונות. עסקאות מכר נטו מוכרות שנים רבות והן הקנו לאורך שנים חסכון בתשלומי חובה למוכר ולקונה כאחד, ובלבד שהן אם הם נוסחו בחוזה מקצועי והוצגו באופן נכון לרשויות המס ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י). בשנים האחרונות קטן החסכון שניתן "לייצר" בעסקאות נטו אך הפופולריות של עסקאות אלה גדלה.

עסקאות נטו למכר נחלות

רוב בעלי הנחלות בארץ מחזיקים בנחלותיהם כ"ברי רשות" של האגודה. "בר רשות" אינה חזקה קניינית לפי חוק המקרקעין. הואיל והיטל השבחה חל על פי חוק התכנון והבניה רק על "בעלים" או "חוכרים לדורות", בעת מכר נחלה לא נדרשו בעלי הנחלות שהינם "ברי רשות" לשלם היטל השבחה.

השינוי בעניין זה חל  בתחילת 2015 בעקבות פס"ד של ביהמ"ש העליון ("פרשת בלוך"). מכח פסק הדין החלו ועדות התכנון לגבות מבעלי נחלות המוכרים את נחלתם היטל השבחה.

באפריל 2018 החלה רמ"י ליישם את החלטה *979 (מספר מקורי). יישום ההחלטה מחייב בעל הנחלה המוכר את נחלתו לשלם במקום "דמי ההסכמה" שהיו נהוגים בעבר, "דמי רכישה" בגין חלקת המגורים, ו"דמי הסכמה" רק בגין יתרת הנחלה.

רכישת נחלה – "דמי הרכישה" אינם בד"כ תלויים בשווי העסקה אלא בהערכת השמאי הממשלתי לגבי שווי חלקת המגורים עם פוטנציאל עתידי (יחידה שלישית או רביעית). על סכום זה מצורף מע"מ ומס רכישה.

מניסיון השנים האחרונות מתברר ש"דמי הרכישה" גבוהים באופן משמעותי מ"דמי ההסכמה" שנהגו בעבר. כך שאם בעבר נהגו לומר שלמוכר נותר כ-60% משווי העסקה, היום, ישנם מקרים רבים שהסכום הנותר בידי המוכר הינו 50% ואף ולמטה מכך. הסיבה העיקרית להפחתת הסכום נובעת מדרך חישוב מעוותת של "דמי הרכישה" המתבססת על מחיר למ"ר למגורים בבתים בהרחבה, שהינו מחיר גבוה ממחיר למ"ר בנחלות, וכן לעיוותים נוספים שלגביהן הוגשה בימים אלה תובענה ייצוגית.

בעוד בעבר ניתן היה בתוך עסקאות נטו למכר נחלה להביא לחסכון משמעותי בתשלומי חובה הן למוכר והן לקונה; לאחר אפריל 2018 החיסכון הוא בעיקר במס שבח. יחד עם זאת, הקושי לאמוד את כל תשלומי החובה הגדיל את האינטרסים של מוכרי נחלות להבטיח את הסכום שיקבלו ב"עסקאות נטו".

מיגע נוסף הקשור אל עסקת נטו במכר נחלות

יש לקרוא בהרחבה לעוד מידע הקשור בכך בקישור זכויות בניה בנחלה כמו גם אם זקוקים למידע לגבי חלוקה ומה הדרך הטובה ביותר עבורך במצבך הספציפי ניתן להתקשר ולקבל את המידע הנדרש. סוג העסקה הכדאי עבורך יהיה לא פעם נגזרת של המטרה אותה ברצונך להשיג והאפשרויות העומדות בפניך. ניתן גם לקרוא במידה ורלוונטי לתיק של מידע על פיצולים בקישור – פיצול נחלה

עסקת נטו למכר נחלה – זהירות

אך יש להיזהר! עסקת נטו היא עסקה עם סיכוני כישלון בביצועה נוכח העובדה שהקונה עלול לא לדעת מה סכומים המצטברים שיהא עליו לשלם ולעתים הוא עלול להיקלע למצוקה תזרימית שתמנע את השלמת העסקה.

כמו כן, ישנם תשלומים, כגון מס שבח, שיש להבטיח שישולמו במועד הואיל ואי תשלומם על ידי המוכר מהווה עבירה פלילית וקנסות כבדים. העובדה שבחוזה מוטל התשלום על הקונה אינה פוטרת את המוכר מחובת התשלום.

מומלץ לאמוד את סכום מס השבח ולקחת מקדמי בטחון. יש להקפיד ולדרוש הפקדת הסכום בחשבון נאמנות בשליטת ב"כ המוכר. העובדה שתשלומי חובה אחרים הם בעיקר באינטרס של הקונה המעוניין בפירעונם על מנת לרשום את הנחלה על שמו, אין בה כדי לשחרר את המוכר מהחבות שבדין.

אנו ממליצים לאמוד את כלל התשלומים בשקיפות ולוודא שיש לקונה את ההון הדרוש וכן לקבוע לוחות זמנים לתשלום שלא ישאירו את המוכר כבעל הזכויות בנחלה לאורך שנים רבות.

פנו אלינו בכל הקשור אל בן ממשיך ירושות, נחלות וכל נושא בתחום מקרקעין בו אנו מתמחים ומכירים את כל החומרים הרלוונטיים הן בתאוריה והן במעשי.

משק עזר במושבים – זכויות בניה, היוון וירושה

עו"ד גד שטילמן

משק עזר במושבים הוא נכס מקרקעין מיוחד השונה מנחלה, והוא שונה גם מ- "בתים מקצועיים" ו- "מגרשי מגורים" (בהרחבות). ייחודיותו נובעת מההיסטוריה הקשורה ליצירתם של משקי עזר בארץ: הקמת המושבים התבססה על נחלות אשר חולקו למתיישבים במושב בעת הקמתו. הנחלות כוללות חלקת מגורים ושטחים חקלאיים לפרנסתם של בעלי הנחלות. בעת הקמת המושב או בסמוך לאחר מכן, אירעו מקרים בהם המתיישב לא התפרנס מחקלאות והשטחים החקלאיים של הנחלה נגרעו ממנה. בדרך כלל אותו מתיישב התפרנס מעבודה מחוץ למסגרת המושב והחצר שמאחורי ביתו אפשרה לו השלמת הכנסה מלול, רפת ולעיתים גן ירק. ה"עזרה" בפרנסה מחקלאות היא מקור השם "משק עזר".

העובדה שבעל משק העזר מחזיק בחלקת מגורים במושב, אולם עיקר פרנסתו אינה חקלאות, הביאה את מנהל מקרקעי ישראל למסקנה (שעוגנה בהחלטות) לפיה לבעל משק העזר לא תהא זכות לבנות בית שני לבן ממשיך, שכן ממילא אין מי ש"ימשיך" את עבודת החקלאות שלכאורה אינה קיימת. ע לכן זכויות בנייה במשק העזר צומצמו ברמ"י ביחס לזכויות בנייה בנחלה וברוב רובם של משקי העזר ניתן לבנות בית אחד בלבד בשטח בנוי של 160 מ"ר.

בשנים האחרונות, כאשר הלולים והרפתות במשקי העזר נעלמו, נראה היה לרשויות התכנון שמדובר בתא שטח "בזבזני" מבחינת ניצולו למטרת מגורים לבית יחיד. ישנם מקרים שבמהלך השנים פוצלו משקי עזר למגרשים בתוכניות מפורטות, וחלוקת משקי העזר הביאה לכך שהמושב או רמ"י גרעו את המגרשים משטח משק העזר והקצו אותם למתיישבים חדשים.

לאחרונה נקבעו החלטות המאפשרות להוון את משק העזר (עד 2 דונם) ולהוסיף ולרכוש זכות לבית שני בשטח המהוון.

החלטה 1521[1] של רמ"י קבעה את עקרונות חישוב ההיוון ואת שיעור עלות תוספת הזכויות מעל ל- 160 מ"ר לבית אחד, והוסיפה וקבעה כי בעל המשק שהיוון את משקו יוכל להוסיף יחידת דיור ולבצע פיצול של בית נוסף. (על דרך חישוב ההיוון במשק עזר מייחד כתבה נפרדת).

החלטה 1521 אינה ניתנת למימוש, אלא אם רשויות התכנון יאשרו בתכנית מתאר זכות לתוספת בית במשקי העזר. לפיכך המועצה הארצית לתכנון ובניה שוקלת תיקון לתמ"א 35 שמטרתה לאפשר בניית בית נוסף בכל משק עזר במושב באופן שאם מספר יחידות הדיור במושב הגיעו למגבלת המכסה של הישוב לפי תמ"א 35 – הבית הנוסף לא יספר. נכון ליום כתיבת מאמר זה, קיימת המלצה לאשר תוספת יחידה נוספת, אולם ההמלצה טרם התגבשה לכדי תיקון לתמ"א.

אנו ממליצים לבעלי משקי עזר במושב להיות ערים לשינויים בתוכניות המתאר החלות על הישוב ולהקפיד שלא יהיה בהן כדי לצמצם את זכויות הבניה של משקיהם.

משק עזר במושב

נוטים לחשוב כי זכויות בניה בנחלות וזכויות בניה במשק עזר הן אותו הדבר אך זוהי טעות ואותו דבר כאשר מדובר על ירושות. בניגוד לירושת נחלה, ירושת משק עזר, מבחינת הוראות רמ"י, דומה לירושת כל נכס אחר על פי דיני הירושה של מדינת ישראל. היינו, אין חובה להוריש את משק העזר לילד אחד. יחד עם זאת ישנם מושבים המגבילים את העברת הזכויות ליותר מיורש אחד, בעיקר כאשר בעלי הזכויות במשקי העזר הינם חברי אגודה.

רכישת משק עזר או מכירת משק עזר מחייבת מומחיות מצד עו"ד המטפל בעסקה. בהעדר ידע מתאים, שליטה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובעקרונות המיסוי החלים על המשק, יוותר בידי המוכר סכום נמוך משמעותית מהשווי לו ציפה כנטו והקונה לא ייהנה מיתרונות הגלומים בהיוון חלקת המגורים אגב ביצוע עסקת הרכישה.

למכירת משק עזר וחישוב היוון, אנו נייחד מאמר נפרד שיפורסם בהמשך. ניתן לקבל מידע נוסף בקישור – מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה

משרד עו"ד גד שטילמן בעל נסיון של למעלה משלושים שנה בייצוג מושבים ובעלי נחלות ומשקי עזר, דיני תכנון ובניה, במשפט המסחרי האזרחי ודיני המקרקעין על כל תתי העיסוק שבו ובעיקר מול רשות מקרקעי ישראל, ירושת המשק, בן ממשיך, בית שלישי, הסכמי ירושה, צוואות, שינוי יעוד, שימושים חורגים ועוד. כאשר מדובר על נחלה ומשק עזר יש להבין את החומר המשפטי לעומק ולהבין את היתרונות והחסרונות בכל צעד בהליך אותו עומדים לעבור. אנו מתמחים בכל הקשור אל פיצול נחלה וכל הקושר אל מושבים משק עזר במושבים וכדומה.

כתובתנו: מגדל משה אביב ז'בוטינסקי 7 רמת גן

ניתן ליצור עימנו קשר בטלפון 03-6132432 או באמצעות המייל caroline@ts-law.co.il

[1] החלטה 1521 מצויה בסעיף 8.14 לקובץ החלטות רמ"י.