חושבים למכור את הנחלה – המדריך המלא שכדאי לקרוא לפני שמוכרים גז

למכור את הנחלה – מדריך

עורך דין במגזר החקלאי גד שטילמן בנוסף לנושאי ירושות, בן ממשיך ועוד מסביר במאמר זה על למכור את הנחלה – מדריך מבוקש בתחום זה מפני שמכירה כזו הינה עסקה מורכבת ביותר מאחר ונחלה הינה "נכס" מקרקעין מיוחד. בעת מכירת נחלה חקלאית נאלץ המוכר להיפרד מחלק נכבד מכספי התמורה לטובת רשויות וגורמים מוסדיים שונים. ברשימה שלהלן ובזו שנפרסם בשבוע הבא נסביר על התשלומים השונים וניתן דגשים חשובים בעת מכירת הנחלה.

למכור את הנחלה – מדריך "דמי הסכמה" למכור את הנחלה - מדריך

מאז הקמת "מנהל מקרקעי ישראל" ועד אפריל 2018 נהגה רשות מקרקעי ישראל, כבעלת הקרקע, לגבות תשלום המכונה "דמי הסכמה". הטעם בגביית התשלום הוא שבעל הקרקע (רמ"י) מבקש ליהנות כבעלים מעליית שווי הקרקע ולא להשאיר בידי החוכר (בעל הנחלה) את מלוא הרווח מעליית השווי בין היום בו רכש את הנחלה לבין היום בו מכר אותה. הנוסחה לחישוב דמי הסכמה מורכבת אולם מקובל לומר כי דמי ההסכמה שווים בקרוב לכשליש משוויה של עסק המכר. החל מאפריל 2018 מפצלת רשות מקרקעי ישראל את התשלומים שהיא גובה בעת המכר: בגין חלקת המגורים משלם המוכר לרמ"י תשלום המכונה "דמי רכישה", בגין יתרת שטח הנחלה ממשיכה הרשות לגבות "דמי הסכמה".

"דמי הרכישה" הינם למעשה היוון לצמיתות של זכויות הבניה ל"מגורים" בנחלה, הם מקנים לקונה זכויות הקרובות לבעלות בחלקת המגורים באופן שהקונה יוכל לבנות את מלוא הזכויות הקיימות בתוכניות המתאר הקיימות והעתידיות ויוכל לפצל מגרשים מתוך חלקת המגורים והכל ללא תשלום לרשות. במידה והקונה ימכור בעתיד את הנחלה הוא לא יידרש לשלם לרשות תשלומים כלשהם למעט סכום נמוך יחסית של דמי הסכמה בגין עליית שוויי השטח החקלאי. בפועל, בעת המכר, יערוך השמאי הממשלתי שומה לדמי רכישה ודמי הסכמה לשטח החקלאי. רצויי להתייעץ עם עורכי דין ושמאיים המתמחים בתחום על מנת לבדוק את השומות ולמצות את אפשרויות ההשגה ולצמצם את דרישות התשלום של הרשות.

"דמי רכישה"

"דמי הרכישה" מחושבים על ידי השמאי הממשלתי לשטח של 2.5 דונם המיועדים למגורים בתוספת הפוטנציאל למגורים העתידי שניתן לממש שבתוכניות מתאר עתידיות ככל שיכולו על היישוב. בפועל הסכום יכול ויהיה גבוה או נמוך משליש משווי חלקת המגורים. השווי מחושב ללא ערך המבנים הבנויים בחלקה. שיעור דמי ההיוון הינו – 33% מהשווי בתוספת מע"מ. השווי שונה מיישוב ליישוב בהתאם לזכויות הבניה הקיימות בתוכנית המתאר, וכן, כאמור, בהתאם לפוטנציאל העתידי להגדלת הזכויות למגורים באותו ישוב.

בגין יתרת שווי הנחלה המהווה למעשה שטחים חקלאיים בלבד שערכם נמוך ביחס ל- "חלקת המגורים" משלם מוכר דמי הסכמה שהם בקרוב "כשליש" משוויים. במקרים בהם רכש המוכר את הנחלה בתמורה לאחר שנת 1992 יהיו דמי הרכישה 20% בלבד, ובמקרים בהם הנחלה נרכשה לפני 1993 יוכל המוכר לקזז 80% מדמי ההסכמה ששולמו בעבר.

מומחיות ברזי החלטות הרשות והוראות הביצוע שלה מאפשרת מיקסום הרווח למוכר ולקונה גם יחד.

בנוסף לדמי ההסכמה ודמי הרכישה גובות רשויות המס "מס שבח", "מס רכישה", "היטל השבחה" ומע"מ. בשבועות הבאים יתמקד המדריך בסוגיות אלה וכן בתשלומים לאגודה השיתופית. כן "ניגע" בקצרה במשמעותן של עסקאות נטו.

למכור את הנחלה – מדריך פירוט מצב מס שבח

מס השבח חל על המוכר והוא מחושב בנפרד על בתי המגורים, מיתרת השווי של השטחים החקלאיים וזכויות בניה בלתי מנוצלות הקיימות לאותה הנחלה. טרם השתת שיעור המס ניתן לנכות הוצאות ותשלומים כגון: דמי ההסכמה היחסיים, דמי הרכישה היחסיים, הוצאות שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, השקעות שהושקעו בנחלה ולא נדרש עליהם פחת ועוד. שיעור מס השבח אינו זהה לכל בעלי הנחלות והוא תלוי במועד ושווי רכישת הנחלה או במועד קבלת במתנה או בהורשה.

הכנת שומה עצמית למס שבח ומס הרכישה ולווי העסקה מול רשויות המס מחייבת ניסיון מקצועי בתחום על מנת למצות את מקסימום הרווח מסכום העסקה. לעיתים תכנון המס יוצר ניגוד עניינים בין הקונה למוכר בכל הקשור לדרך הגשת "השומה העצמית" וחלוקת השווי בין בתי המגורים ויתרת הנחלה. על כן רצוי לחשב מראש את סכומי המס טרם חתימה על חוזה המכר על מנת למצוא את העמק השווה ולא להיתקל במחלוקת בין הקונה למוכר לאחר חתימה החוזה.

מצב בו קיים בנחלה יותר מבית אחד מאפשר הקטנת תשלום מס השבח. עד לאחרונה ניתן היה להגדיר כ"דירת מגורים" כל מבנה המשמש למגורים בנחלה גם אם הוא נבנה ללא היתר או הוסב למגורים ממבנה חקלאי. בפסק דין שניתן בחודשים האחרונים נקבע שקיומו של היתר כדין הוא תנאי להגדרת "הבית" לצרכי מיסוי כ"דירת מגורים". פסק הדין הינו חדשני וניתן בנסיבות עובדתיות ספציפיות ויתכן שניתן לסייגו, אולם יש לו חשיבות תקדימית המחייבת לקחת בחשבון.

מס רכישה

את "מס רכישה" משלם הקונה לרשויות המס ושיעורו ברכישה, שונה מנכסי מקרקעין אחרים. בחישוב מס הרכישה יש להפריד בין השווי של כל אחד מבתי המגורים שבנחלה ומשווי יתרת השטח. מדרגות המס החלות על דירות המגורים שבנחלה דומות למדרגות המס הקיימות בדירות מגורים בכל רחבי הארץ.

קיומם של שני בתי מגורים בנחלה יצור בהכרח מצב ששיעור המס על הבית השני יהא גבוה. המצב החוקי נכון להיום הוא שברכישת דירת מגורים שנייה משלם הקונה 8% משווי הבית השני. ההגדרה איזה מבין הבתים הןא הבית השני וקביעת שוויו נתונה לדיון מול רשות המיסים. רצויי לבחון היטב את הכדאיות בקיומו של הבית הואיל ובד"כ קונה הנחלה הורס את הבנוי על הנחלה בסמוך לקבלת החזקה, לפיכך יש להיערך נכון למכר "פיזית" ו- "משפטית".

מע"מ

נוסף לכל אלה נדרש לעיתים המוכר לשלם מע"מ על ערך השטחים החקלאיים ששימשו אותו בייצור הכנסתו. רשויות מע"מ מתייחסות לקרקע המשמשת בייצור הכנסה כאילו היא "ציוד" חקלאי שברכישתו ובמכירתו על החקלאי לדווח ולכלול את רכיב המס בדיווחי ההכנסות שלו לרשויות מע"מ. לרוב, בעלי הנחלות אינם מודעים לקיומו של מס זה ובדיעבד נולד ויכוח בין הקונה למוכר בעניין התשלום של המע"מ. ברוב המקרים הקונים אינם "עוסקים בחקלאות" ואין להם כוונה לעסוק בחקלאות, כפועל יוצא בעת מכר הנחלה נולד חיוב שיש להתייחס אליו בגוף חוזה המכר ולחשב אותו ולדאוג לתשלומו.

מושבים בהם האגודה מהווה "איחוד עוסקים" והקונה נכנס לאיחוד העוסקים במקום המוכר ניתן לקזז את המע"מ בתוך האגודה. כך גם במידה שהקונה מתכוון לקיים משק חקלאי וממילא הוא יוכל לנכות את רכיב המע"מ שבעסקה בדיווחיו.

תשלומי דמי שימוש;

המורכבות של מכר נחלה נובע גם מבעיות הקיימות בנחלה או שהיו קיימות אף ללא ידיעת המוכר. עם דיווח על עסקת המכר מגיע פקח של רשות מקרקעי ישראל לבדוק את המצב בשטח הנחלה ביחס למסמכים והיתרי הבניה הקיימים בתיק הרשות. במידה ודו"ח הפקח מגלה מבנים שנבנו ללא היתר או שימושים חורגים שאינם חקלאיים הרשות מעלה דרישות להריסה או לתשלום "דמי שימוש" כתנאי לאישור העברה.

"דמי שימוש" גובה רשות מקרקעי ישראל בגין שימוש שנעשה על ידי בעל הנחלה במבנים שנבנו ללא היתר או הוסבו לשימושים שלא על פי היעוד המקורי שלהם, כגון מבנים חקלאיים שהוסבו למגורים או לשכירות. במידה וידוע לרמ"י על קיומם של מבנים כאמור לא תאושר עסקת מכר טרם ישלם המוכר דמי שימוש בגין שימוש שאינו חקלאי. השמאי הממשלתי עורך שומה לשווי השימוש בקרקע לפי סוג השימוש, במכפלת השטח הבנוי ותקופת השימוש.

מומלץ לבחון היטב מראש טרם המכירה את מצב המבנים בנחלה והשימוש בהם ביחס להיתרי הבניה ולשקול בחיוב הריסה או הכשר בבקשה להיתר.

למכור את הנחלה – מדריך היטל השבחה

כעקרון, את היטל ההשבחה גובה הוועדה המקומית מהמוכר בעת המכר. היטל ההשבחה מחושב לפי מחצית עליית ערך הנחלה בעקבות תוכניות מתאר שהשביחו את זכויות הבניה בנחלה ושקיבלו "תוקף" בתקופה בה החזיק בעל הנחלה את נחלתו. תכנית מתאר המשביחה את הנחלה יכולה להיות תכנית המוסיפה זכויות בניה ומאפשרת בנית בתים גדולים יותר, או תוספת בתים, וכן יכולה להיות תכנית "מינורית" כגון תכנית המשנה קווי בניין, זכות לבניית מרתפים, זכות לבניית מבנים לפעילות לא חקלאית ועוד.

לא תמיד ניתן לממש את כל זכויות הבניה שבתוכניות "המשביחות" ויש הצדקה להגיש השגה כנגד דרישת תשלום היטל ההשבחה בעת מכר הנחלה, כך למשל, לעיתים לא ניתן לבנות מבנים לפעילות לא חקלאית בשל קרבתם של בתי מגורים או חוסר מקום בחצר המשק. כך גם לגבי בריכות שחייה, מרתפים וכיוב'. ניתן לצמצם באופן משמעותי את ההיטל בעת מכר הנחלה תוך ניתוח קפדני של כל רכיב בשומה ושל התוכניות החלות.

למכור את הנחלה – מדריך הסכם מכר עם עו"ד מומחה חוסך הרבה כסף ותסבוכות

לסיכום חשוב לדעת – המלאכה בעניין זה אמורה להתחיל כבר בשלב הראשוני של ניסוח נכון של טיוטת הסכם המכר ופירוט נכון של המסמכים הנלווים לחוזה הנדרשים לצורך העברת הזכויות. עריכת הסכם מכר לנחלה במושב מחייבת מומחיות ספציפית ולכן רצוי להסתייע בעו"ד שמעבר לניסיון הנדלני ולהתמחותו באגודות שיתופיות הוא בעל ניסיון ייחודי במכר נחלות ומשקי עזר זאת על מנת לצמצם באופן חוקי ונאות את התשלומים החלים במכר מסוג זה. ככל ומומחיותו של עוה"ד המטפל בעניין גבוה יותר החיסכון במס גדול יותר.

למכור את הנחלה – מדריך הרכב ומבנה

למכור את הנחלה – מדריך  המשך – רשות מקרקעי ישראל אינה מאשרת העברת זכויות בנחלה מבלי שהצדדים לעסקה חותמים על טופס מיוחד המפרט את הרכב המשק החקלאי, והאגודה החקלאית מוסיפה את חתימתה כאישור על נכונות הפרטים. בדרך כלל האגודה לא תחתום על המסמך האמור ללא קבלת הקונה כחבר באגודה.

בטופס הסטנדרטי של הרשות יש לפרט את המבנים הקיימים מועד בנייתם ואת הרכב המשק החקלאי ומספר החלקות והדונמים. הטופס מאושר על ידי הקונה והמוכר בתצהיר והוא מהווה "צילום" מצב קיים. מוצע להקפיד על הפרטים הנרשמים הואיל ומסמך זה מאפשר לרשות באמצעות מחלקת הפיקוח לבדוק אם נוספו מבנים או שטחים בנויים ללא היתר המחייבים הריסה או תשלום דמי היתר כתנאי לאישור העסקה. כמו כן מאפשר הרישום לרשות לבדוק אם מספר הדונמים החקלאיים של המוכר אינם עולים על "מכסת הקרקע לנחלה" כפי שנקבעה לאותו מושב. במידה וקיימת חריגה עלולה הרשות להתנות את המכר בגריעת שטחים מעובדים.

בנוסף חובה על המוכר והאגודה לחתום על טופס דומה לגבי הרכב הנחלה והמבנים הקיימים בה במסגרת הדיווח לרשויות המס. הפרטים בטופס זה משמשים לבחינת שווי בתי המגורים ושווי המחוברים (מבנים חקלאיים ומטעים) לצורך חישוב מס שבח ומס רכישה. אי דיוק עלול להביא לחיובי מס שגויים. יש לבחון היטב את הרישום ולוודא התאמת הפרטים בין הטפסים.

למכור את הנחלה – מדריך קבלה לחברות

יש לנסח את חוזה המכר עם תנאי מתלה לפיו הקונה יתקבל לחברות באגודה. בניגוד לרכישת בתים בהרחבה או משקי עזר שבעלים אינם חברים, רכישת כזו כרוכה בקבלה לחברות. הליך קבלת הקונה כחבר מחייב לעיתים בבחינה של מוסד המתמחה במתן חוות דעת על התאמת הקונה לחברות באגודה או בדיקה גרפולוגית, והמצאת אישור על היעדר רישום פליל. כמו כן נהוג לקיים ראיון מול "ועדת קבלה".

אישור ועדת קבלה או ועד ההנהלה אינו תחליף לאישור אסיפה הכללית של האגודה שהיא המוסד הקובע לקבלה לחברות. אם הצדדים לעסקה מקדמים את קיומה בתשלומים שונים ודיווחי מס ובסופו של יום הקונה לא מתקבל לחברות העסקה תסתבך ויהיה קשה ביותר להחזיר את הגלגל לאחור.

חשוב לדעת! לצדדים לחוזה המכר אין שליטה על מועד קיומה של האסיפה הכללית ויתכן והעסקה "תוקפה" בשל כך מספר חודשים.

למכור את הנחלה – מדריך תשלומים לאגודה

אגודות רבות מתנות את הקבלה לחברות בתשלום "להון האגודה" או תשלום תחת הגדרה אחרת. לרוב מדובר בסכומים סבירים אך יש אגודות המחייבות בסכומים גבוהים. על מנת להימנע מהפתעות על המוכר והקונה לברר את נוהל הקבלה לחברות ואת התשלומים שהאגודה גובה טרם חתימה על חוזה רכישת הנחלה.

חתימה על התחייבות לקיום החלטות האגודה – לסיום למכור את הנחלה – מדריך

בתקנונים ההיסטוריים של האגודות השיתופיות קיים פרק "קבלה לחברות" הכולל נוסח "כתב התחייבות" סטנדרטי לפיו מתחייב החבר החדש לקיים את החלטות המוסדות המוסמכים של האגודה. ישנן אגודות המוסיפות התחייבויות נוספות בחוזה או במסמכים אחרים.

עלולה להתגלות מחלוקת בין הקונה לאגודה בקשר לנוסח ההתחייבויות עליהן הוא נדרש לחתום ללא שיש לקונה יכולת לבטל את החוזה מול המוכר. על כן רצויי לדרוש לקבל את כל המסמכים הרלוונטיים טרם חתימה על חוזה הרכישה ולבחון את תכנם. גילוי התנגדות לסעיפים שונים עלול לסכן את הקונה באי קבלתו לחברות.

 

 

 

סגירת תפריט
צור קשר
close slider
עו"ד מושבים

עורך דין מקרקעין ברמת גן

עורך דין מושבים גד שטילמן טלפון: 03-613-2432

Call Now Button
סגור