מיסוי מכר נחלה חקלאית | מיסוי נחלה | מיסוי נחלות במושבים | מיסוי מכירת נחלה במושב  | מיסוי נחלה חקלאית | מיסוי ירושת נחלה | מיסוי מקרקעין נחלות

מכר נחלה – עריכה וניהול עסקאות מכר משק חקלאי

מכר נחלה הינה עסקה מורכבת ביותר מאחר ונחלה הינה "נכס" מקרקעין מיוחד. עריכת הסכם מכר או הסכם רכישת נחלה במושב מחייב בעל ניסיון משפטית שבדרך כלל אינה קיימת לעורכי דין המטפלים בנכסי נדל"ן "רגילים".

במכר נחלה חקלאית נאלץ המוכר להיפרד מחלק נכבד מכספי התמורה לטובת רשויות וגורמים מוסדיים שונים;

מכר נחלהרשות מקרקעי ישראל, כבעלת הקרקע, נהגה לגבות מאז הקמת "מנהל מקרקעי ישראל" ועד אפריל 2018 תשלום המכונה "דמי הסכמה". הרציונל בגביית התשלום שבעל הקרקע – רמ"י, מבקש ליהנות כבעלים מעליית שווי הקרקע ולא להשאיר בידי החוכר (ההורים, בן ממשיך בנחלה )את מלוא הרווח מעליית השווי בין היום בו רכש את הנחלה לבין היום בו מכר אותה. הנוסחה לחישוב דמי הסכמה מורכבת אולם אנו נוהגים לומר כי דמי ההסכמה שווים בקרוב לכשליש משוויה של עסק המכר. החל מאפריל 2018 מפצלת רשות מקרקעי ישראל את התשלומים שהיא גובה בעת המכר: בגין חלקת המגורים משלם המוכר לרמ"י תשלום המכונה  "דמי רכישה", בגין יתרת שטח הנחלה ממשיכה הרשות לגבות "דמי הסכמה". "דמי הרכישה" מחושבים על ידי השמאי הממשלתי לשטח של  2.5 דונם המיועדים למגורים בתוספת הפוטנציאל למגורים העתידי שניתן לממש בתכניות מתאר עתידיות ככל שיכולו על היישוב. בפועל הסכום יכול ויהיה גבוהה או נמוך משליש משווי חלקת המגורים. השווי מחושב ללא ערך המבנים הבנויים בחלקה. שיעור דמי ההיוון הינו – 33% מהשווי בתוספת מע"מ.  השווי שונה מיישוב ליישוב בהתאם לזכויות הבניה הקיימות בתכנית המתאר, וכן, כאמור, בהתאם לפוטנציאל העתידי להגדלת הזכויות למגורים באותו ישוב. בגין יתרת שווי הנחלה המהווה למעשה שטחים חקלאיים בלבד שערכם נמוך ביחס ל"חלקת המגורים" משלם מוכר דמי הסכמה שהם בקרוב "כשליש" משוויים.

בנוסף לדמי ההסכמה ודמי הרכישה גובות רשויות המס "מס שבח" ו"מס רכישה";

מס שבח בעסקת מכר נחלה

מס השבח חל על המוכר והוא מחושב בנפרד על בתי המגורים מיתרת השווי של השטחים החקלאיים וזכויות בניה בלתי מנוצלות הקיימות לאותה נחלה. הכנת השומה העצמית מחייבת הפרדה בין שווי כל בית ושווי יתרת הזכות. טרם השתת שיעור המס ניתן לנכות הוצאות ותשלומים כגון: דמי ההסכמה היחסיים, דמי הרכישה היחסיים, הוצאות שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, השקעות שהושקעו בנחלה ולא נדרש עליהם פחת ועוד. בעניין זה, ככל ומומחיותו של עוה"ד המטפל בעניין גבוה יותר החיסכון במס גדול יותר. שיעור מס השבח אינו זהה לכל בעל נחלה והוא תלוי במועד ושווי רכישת הנחלה או במועד קבלת במתנה או בהורשה.

מס רכישה בעסקת מכר נחלה

הקונה משלם לרשויות המס תשלום "מס רכישה". שיעור מס הרכישה ברכישת נחלה, שונה מנכסי מקרקעין אחרים והוא קבוע בסעיף ספציפי הקיים בחוק. בחישוב מס הרכישה יש להפריד בין השווי של כל אחת מהדירות ומשווי יתרת השטח. מדרגות המס החלות על דירות המגורים שבנחלה דומות למדרגות המס הקיימות בדירות מגורים בכל רחבי הארץ.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה גובה בעת המכר היטל השבחה. היטל ההשבחה המשולם מחושב לפי מחצית עליית ערך הנחלה בעקבות תכניות מתאר שהשביחו את זכויות הבניה בנחלה ושקיבלו "תוקף" בתקופה בה החזיק בעל הנחלה את נחלתו.

בנוסף לכל אלה נדרש לעיתים המוכר לשלם מע"מ על ערך השטחים החקלאיים ששימשו אותו בייצור הכנסתו.

לעיתים נאלץ הקונה לשלם תשלומים לאגודה החקלאית אליה הוא מצטרף כחבר בד בבד לרכישת הנחלה.

רשות מקרקעי ישראל הנפיקה סדרה של מסמכים שעל המוכר, הקונה והאגודה לחתום בעת ביצוע עסקת המכר. אף רשויות המס דורשות מילוי טופס מיוחד המפרט את רכיבי הנחלה השונים והמבנים הקיימים בה.

ניתן להבין שנדרש ניסיון רב על מנת לדעת לצמצם באופן חוקי ונאות את כל אחד מהתשלומים החלים במכר נחלה. המלאכה בעניין זה אמורה להתחיל כבר בשלב הראשוני של ניסוח נכון של טיוטת הסכם המכר ופירוט נכון של המסמכים הנלווים לחוזה הנדרשים לצורך העברת הזכויות. המורכבות של מכר נחלה נובע גם מבעיות הקיימות בנחלה או שהיו קיימות אף ללא ידיעת המוכר, כמו מבנים שנבנו לאורך ההיסטוריה ללא היתר או שהוסבו ממבנים חקלאיים לשימושים אחרים. עם דיווח על עסקת המכר מגיע פקח של רשות מקרקעי ישראל לבדוק את המצב בשטח הנחלה ביחס למסמכים והיתרי הבניה הקיימים בתיק הרשות. במידה ודו"ח הפקח מגלה בניה ללא היתר או שימושים חורגים שאינם חקלאיים הרשות מעלה דרישות להריסה או לתשלום "דמי שימוש" שהצדדים לעסקה לא ידעו מראש עליהם.

מיסוי נחלה

מיסוי נחלה"מיסוי משק חקלאי" או "מיסוי נחלה" הינם מונחים שנעשה בהם לרוב שימוש שגוי הואיל ורוב המשתמשים במונח מיסוי משק חקלאי, מתכוונים לא רק ל"מיסים" המשולמים לרשות המיסים, אלא גם לתשלומי חובה אחרים המשולמים לרשות מקרקעי ישראל, למועצה האזורית ולאגודה החקלאית.

לתשלומי החובה יש שלושה אספקטים;

האחד – מיסים שוטפים החלים על בעל נחלה בגין אחזקתה והשימוש בה.

השני – תשלומי חובה החלים בעת מכר.

והשלישי – מיסים החלים בעת הורשת נחלה.

תשלומי חובה שוטפים

תשלומים למועצה האזורית

בתשלומים השוטפים החלים על בעל נחלה נכללים תשלומים מוניציפאליים, כגון: ארנונה לבתי המגורים, ארנונה למבנים האחרים הקיימים בנחלה, וארנונה חקלאית לשטחים החקלאיים. ישנם מושבים שתשלומי הארנונה נגבים באמצעות האגודה או הועד המקומי ומועברים למועצה האזורית.

תשלומים עבור מים וביוב

כמו כן ישנם תשלומי שוטפים בגין מים המשולמים לעיתים לאגודה החקלאית המספקת את המים לחבריה ולתושבי הישוב, או לוועד המקומי, או לגוף אחר המספק מים לתושבי האגודה ולחברי האגודה החקלאית לשטחיהם החקלאיים.  כשהאגודה הינה ספקית המים החיוב בגין מים אינו אחיד בין המושבים השונים ואף לא בין תושבים באותו ישוב וקיימת לאגודה סמכות לקבוע את מחיר המים לפי הוצאותיה לרבות תוספת עבור "קרן שמורה" שנועדת לתיקונים הדרושים במערכת המים. מאחר והאגודה היא האחראית על האספקה ובמקרה של תקלות במערכת עליה לשאת בעלויות באמצעות כספי חבריה, ישנן אגודה הגובות מתושבי הישוב שאינם חברים סכומים גבוהים יותר מהחברים עצמם. כמו כן ישנן אגודה הגובות תעריף נמוך מחברי האגודה הואיל ובשטח החברים קיימים גידולים חקלאיים או בעלי חיים ומחיר המים לחקלאות נמוך מזה הנדרש לצריכה ביתית. יאמר בהערת אגב כי אנו ממליצים להפריד בין שעוני המים של בתי המגורים המצויים בחלקת המגורים של הנחלה לשעוני המים המספקים מים לצרכים החקלאיים שבחלקה א'.

כמו כן המועצה האזורית, או גורם מטעמה (כגון: תאגיד המים), גובה אגרת ביוב לפי צריכה או לפי קריטריונים סטטיסטיים.

אגרות והיטלי שמירה

במסגרת תשלומי החובה השוטפים נכללים במועצות רבות גם היטלי שמירה מכח חוק עזר. ההיטל נגבה רק במקרה והמועצה מחילה על הישובים חובת שמירה והישוב או התושב מבקש לשלם את ההיטל במקום חובת השמירה.

דמי חכירה שנתיים

רשות מקרקעי ישראל גובה מבעלי נחלות ומשקי עזר "דמי חכירה שנתיים", תשלום זה נגבה לרוב באמצעות האגודה החקלאית ומחויב בחשבון החבר/תושב.

תשלומים לאגודה החקלאית

האגודה החקלאית נוהגת לגבות תשלומים מחבריה על פי החלטות מוסדותיה המוסמכים.

האגודות נוהגות לכנות את התשלום במונחים שונים, כגון: "מיסי אגודה" או "דמי חבר" וכד'.

היטלי פיתוח

היטלים אינם מוגדרים בחוק כ"מיסים" אולם מחמת טעות נוהגים לקרוא להם מיסים. היטלים נגבים מכח חוקי עזר של המועצה האזורית והם משולמים בד"כ בגין עבודות פיתוח כגון: היטל כבישים ומדרכות, היטל ניקוז, היטל הטמנת צנרת ועוד.

המיסים החלים בעת מכירת נחלה

בעת מכירת הנחלה ידרשו הצדדים לשלם תשלומי חובה רבים שעיקרם:

תשלומים לרשות מקרקעי ישראל – "דמי רכישה" בגין היוון חלקת המגורים ו"דמי הסכמה" בגין יתרת שטח הנחלה.

לרשויות המס משולם – מס שבח (החל על מוכרי הנחלה) ומס רכישה (החל על הקונים).

הועדה המקומית לתכנון ובניה גובה בעת מכר נחלה – "היטל השבחה".

מס ערך מוסף (מע"מ) משולם בגין הקרקע החקלאית. לרוב מס זה אינו משולם בעת המכר הואיל והוא חל רק אם המוכר הינו "עוסק חקלאי" או כשהקונה הינו "עוסק". גם כשחל מע"מ ניתן לרוב לקזזו במסגרת האגודה החקלאית המהווה "איחוד עוסקים" או במסגרת העסקים של המוכרים או הקונים.

האגודות השיתופיות נוהגות לעיתים לגבות תשלום בעת מכר נחלה. התשלום נגבה ל"הון האגודה" על פי החלטות האסיפה הכללית או מכח תקנון האגודה או למטרה אחרת. התשלום הנגבה בעת כניסת חבר לאגודה אינו "בלתי חוקי", זאת, בניגוד לתשלום הנגבה בעת העברת זכויות בנכס בו המעביר אינו חבר באגודה והעברת הזכויות בנכס אינה כרוכה בהכרח בכניסת הרוכש לחברות לאגודה.

מיסוי נחלה בהורשה – מיסוי ירושת נחלה

במדינת ישראל אין חובת תשלום של מיסים בעת פטירה.

בעבר היה קיים "מס עיזבון" (בין השנים 1960 ל – 1981) אולם מס העיזבון בוטל, ומאז שנת 1981 קיים פטור מלא. פטור בתשלום בשל פטירה קיים גם כלפי רשות מקרקעי ישראל והוא חל באופן מלא בהעברת זכויות מכח ירושה בנחלות ומשקי עזר.

 משרדנו מתמחה בכל הקשור לתשלומי חובה/מיסי נחלה ואנו מייעצים באופן שוטף לאגודות, וליחידם בהתמודדות עם נושאי המיסוי.

יש לזכור, בהקשר למיסוי בעסקאות מכר, כי אופן ניסוח החוזה משפיע דרמטית על סכומי המס שיוטלו על הצדדים.

סגירת תפריט
צור קשר
close slider
עו"ד מושבים

עורך דין מקרקעין ברמת גן

עורך דין מושבים גד שטילמן טלפון: 03-613-2432

סגור