מכר נחלה – עריכה וניהול עסקאות מכר משק חקלאי

מכר נחלה הינה עסקה מורכבת ביותר מאחר ונחלה הינה “נכס” מקרקעין מיוחד. עריכת הסכם מכר או הסכם רכישת נחלה במושב מחייב בעל ניסיון משפטית שבדרך כלל אינה קיימת לעורכי דין המטפלים בנכסי נדל”ן “רגילים”.

במכר נחלה חקלאית נאלץ המוכר להיפרד מחלק נכבד מכספי התמורה לטובת רשויות וגורמים מוסדיים שונים;

מכר נחלהרשות מקרקעי ישראל, כבעלת הקרקע, נהגה לגבות מאז הקמת “מנהל מקרקעי ישראל” ועד אפריל 2018 תשלום המכונה “דמי הסכמה”. הרציונל בגביית התשלום שבעל הקרקע – רמ”י, מבקש ליהנות כבעלים מעליית שווי הקרקע ולא להשאיר בידי החוכר את מלוא הרווח מעליית השווי בין היום בו רכש את הנחלה לבין היום בו מכר אותה. הנוסחה לחישוב דמי הסכמה מורכבת אולם אנו נוהגים לומר כי דמי ההסכמה שווים בקרוב לכשליש משוויה של עסק המכר. החל מאפריל 2018 מפצלת רשות מקרקעי ישראל את התשלומים שהיא גובה בעת המכר: בגין חלקת המגורים משלם המוכר לרמ”י תשלום המכונה  “דמי רכישה”, בגין יתרת שטח הנחלה ממשיכה הרשות לגבות “דמי הסכמה”. “דמי הרכישה” מחושבים על ידי השמאי הממשלתי לשטח של  2.5 דונם המיועדים למגורים בתוספת הפוטנציאל למגורים העתידי שניתן לממש בתכניות מתאר עתידיות ככל שיכולו על היישוב. בפועל הסכום יכול ויהיה גבוהה או נמוך משליש משווי חלקת המגורים. השווי מחושב ללא ערך המבנים הבנויים בחלקה. שיעור דמי ההיוון הינו – 33% מהשווי בתוספת מע”מ.  השווי שונה מיישוב ליישוב בהתאם לזכויות הבניה הקיימות בתכנית המתאר, וכן, כאמור, בהתאם לפוטנציאל העתידי להגדלת הזכויות למגורים באותו ישוב. בגין יתרת שווי הנחלה המהווה למעשה שטחים חקלאיים בלבד שערכם נמוך ביחס ל”חלקת המגורים” משלם מוכר דמי הסכמה שהם בקרוב “כשליש” משוויים.

בנוסף לדמי ההסכמה ודמי הרכישה גובות רשויות המס “מס שבח” ו”מס רכישה”;

מס שבח בעסקת מכר נחלה

מס השבח חל על המוכר והוא מחושב בנפרד על בתי המגורים מיתרת השווי של השטחים החקלאיים וזכויות בניה בלתי מנוצלות הקיימות לאותה נחלה. הכנת השומה העצמית מחייבת הפרדה בין שווי כל בית ושווי יתרת הזכות. טרם השתת שיעור המס ניתן לנכות הוצאות ותשלומים כגון: דמי ההסכמה היחסיים, דמי הרכישה היחסיים, הוצאות שכר טרחת עו”ד, דמי תיווך, השקעות שהושקעו בנחלה ולא נדרש עליהם פחת ועוד. בעניין זה, ככל ומומחיותו של עוה”ד המטפל בעניין גבוה יותר החיסכון במס גדול יותר. שיעור מס השבח אינו זהה לכל בעל נחלה והוא תלוי במועד ושווי רכישת הנחלה או במועד קבלת במתנה או בהורשה.

מס רכישה בעסקת מכר נחלה

הקונה משלם לרשויות המס תשלום “מס רכישה”. שיעור מס הרכישה ברכישת נחלה, שונה מנכסי מקרקעין אחרים והוא קבוע בסעיף ספציפי הקיים בחוק. בחישוב מס הרכישה יש להפריד בין השווי של כל אחת מהדירות ומשווי יתרת השטח. מדרגות המס החלות על דירות המגורים שבנחלה דומות למדרגות המס הקיימות בדירות מגורים בכל רחבי הארץ.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה גובה בעת המכר היטל השבחה. היטל ההשבחה המשולם מחושב לפי מחצית עליית ערך הנחלה בעקבות תכניות מתאר שהשביחו את זכויות הבניה בנחלה ושקיבלו “תוקף” בתקופה בה החזיק בעל הנחלה את נחלתו.

בנוסף לכל אלה נדרש לעיתים המוכר לשלם מע”מ על ערך השטחים החקלאיים ששימשו אותו בייצור הכנסתו.

לעיתים נאלץ הקונה לשלם תשלומים לאגודה החקלאית אליה הוא מצטרף כחבר בד בבד לרכישת הנחלה.

רשות מקרקעי ישראל הנפיקה סדרה של מסמכים שעל המוכר, הקונה והאגודה לחתום בעת ביצוע עסקת המכר. אף רשויות המס דורשות מילוי טופס מיוחד המפרט את רכיבי הנחלה השונים והמבנים הקיימים בה.

ניתן להבין שנדרש ניסיון רב על מנת לדעת לצמצם באופן חוקי ונאות את כל אחד מהתשלומים החלים במכר נחלה. המלאכה בעניין זה אמורה להתחיל כבר בשלב הראשוני של ניסוח נכון של טיוטת הסכם המכר ופירוט נכון של המסמכים הנלווים לחוזה הנדרשים לצורך העברת הזכויות. המורכבות של מכר נחלה נובע גם מבעיות הקיימות בנחלה או שהיו קיימות אף ללא ידיעת המוכר, כמו מבנים שנבנו לאורך ההיסטוריה ללא היתר או שהוסבו ממבנים חקלאיים לשימושים אחרים. עם דיווח על עסקת המכר מגיע פקח של רשות מקרקעי ישראל לבדוק את המצב בשטח הנחלה ביחס למסמכים והיתרי הבניה הקיימים בתיק הרשות. במידה ודו”ח הפקח מגלה בניה ללא היתר או שימושים חורגים שאינם חקלאיים הרשות מעלה דרישות להריסה או לתשלום “דמי שימוש” שהצדדים לעסקה לא ידעו מראש עליהם.

סגירת תפריט
צור קשר
close slider

עורך דין מושבים גד שטילמן
טלפון: 03-613-2432

סגור