משק עזר במושבים מה החוקים שיש להכיר? הסבר על כל הקשור בזכויות בניה היוון וירושה כאשר מדובר על משק עזר במושב. יש לקבל יעוץ מעורך דין המתמחה ספציפית במושבים משק עזר ונחלות
משק עזר במושבים – זכויות בניה, היוון וירושה
עו"ד גד שטילמן
משק עזר במושבים הוא נכס מקרקעין מיוחד השונה מנחלה, והוא שונה גם מ- "בתים מקצועיים" ו- "מגרשי מגורים" (בהרחבות). ייחודיותו נובעת מההיסטוריה הקשורה ליצירתם של משקי עזר בארץ: הקמת המושבים התבססה על נחלות אשר חולקו למתיישבים במושב בעת הקמתו. הנחלות כוללות חלקת מגורים ושטחים חקלאיים לפרנסתם של בעלי הנחלות. בעת הקמת המושב או בסמוך לאחר מכן, אירעו מקרים בהם המתיישב לא התפרנס מחקלאות והשטחים החקלאיים של הנחלה נגרעו ממנה. בדרך כלל אותו מתיישב התפרנס מעבודה מחוץ למסגרת המושב והחצר שמאחורי ביתו אפשרה לו השלמת הכנסה מלול, רפת ולעיתים גן ירק. ה"עזרה" בפרנסה מחקלאות היא מקור השם "משק עזר".
העובדה שבעל משק העזר מחזיק בחלקת מגורים במושב, אולם עיקר פרנסתו אינה חקלאות, הביאה את מנהל מקרקעי ישראל למסקנה (שעוגנה בהחלטות) לפיה לבעל משק העזר לא תהא זכות לבנות בית שני לבן ממשיך, שכן ממילא אין מי ש"ימשיך" את עבודת החקלאות שלכאורה אינה קיימת. ע לכן זכויות בנייה במשק העזר צומצמו ברמ"י ביחס לזכויות בנייה בנחלה וברוב רובם של משקי העזר ניתן לבנות בית אחד בלבד בשטח בנוי של 160 מ"ר.
בשנים האחרונות, כאשר הלולים והרפתות במשקי העזר נעלמו, נראה היה לרשויות התכנון שמדובר בתא שטח "בזבזני" מבחינת ניצולו למטרת מגורים לבית יחיד. ישנם מקרים שבמהלך השנים פוצלו משקי עזר למגרשים בתוכניות מפורטות, וחלוקת משקי העזר הביאה לכך שהמושב או רמ"י גרעו את המגרשים משטח משק העזר והקצו אותם למתיישבים חדשים.
לאחרונה נקבעו החלטות המאפשרות להוון את משק העזר (עד 2 דונם) ולהוסיף ולרכוש זכות לבית שני בשטח המהוון.
החלטה 1521[1] של רמ"י קבעה את עקרונות חישוב ההיוון ואת שיעור עלות תוספת הזכויות מעל ל- 160 מ"ר לבית אחד, והוסיפה וקבעה כי בעל המשק שהיוון את משקו יוכל להוסיף יחידת דיור ולבצע פיצול של בית נוסף. (על דרך חישוב ההיוון במשק עזר מייחד כתבה נפרדת).
החלטה 1521 אינה ניתנת למימוש, אלא אם רשויות התכנון יאשרו בתכנית מתאר זכות לתוספת בית במשקי העזר. לפיכך המועצה הארצית לתכנון ובניה שוקלת תיקון לתמ"א 35 שמטרתה לאפשר בניית בית נוסף בכל משק עזר במושב באופן שאם מספר יחידות הדיור במושב הגיעו למגבלת המכסה של הישוב לפי תמ"א 35 – הבית הנוסף לא יספר. נכון ליום כתיבת מאמר זה, קיימת המלצה לאשר תוספת יחידה נוספת, אולם ההמלצה טרם התגבשה לכדי תיקון לתמ"א.
אנו ממליצים לבעלי משקי עזר במושב להיות ערים לשינויים בתוכניות המתאר החלות על הישוב ולהקפיד שלא יהיה בהן כדי לצמצם את זכויות הבניה של משקיהם.
משק עזר במושב
נוטים לחשוב כי זכויות בניה בנחלות וזכויות בניה במשק עזר הן אותו הדבר אך זוהי טעות ואותו דבר כאשר מדובר על ירושות. בניגוד לירושת נחלה, ירושת משק עזר, מבחינת הוראות רמ"י, דומה לירושת כל נכס אחר על פי דיני הירושה של מדינת ישראל. היינו, אין חובה להוריש את משק העזר לילד אחד. יחד עם זאת ישנם מושבים המגבילים את העברת הזכויות ליותר מיורש אחד, בעיקר כאשר בעלי הזכויות במשקי העזר הינם חברי אגודה.
רכישת משק עזר או מכירת משק עזר מחייבת מומחיות מצד עו"ד המטפל בעסקה. בהעדר ידע מתאים, שליטה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובעקרונות המיסוי החלים על המשק, יוותר בידי המוכר סכום נמוך משמעותית מהשווי לו ציפה כנטו והקונה לא ייהנה מיתרונות הגלומים בהיוון חלקת המגורים אגב ביצוע עסקת הרכישה.
למכירת משק עזר וחישוב היוון, אנו נייחד מאמר נפרד שיפורסם בהמשך. ניתן לקבל מידע נוסף בקישור – מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה
משרד עו"ד גד שטילמן בעל נסיון של למעלה משלושים שנה בייצוג מושבים ובעלי נחלות ומשקי עזר, דיני תכנון ובניה, במשפט המסחרי האזרחי ודיני המקרקעין על כל תתי העיסוק שבו ובעיקר מול רשות מקרקעי ישראל, ירושת המשק, בן ממשיך, בית שלישי, הסכמי ירושה, צוואות, שינוי יעוד, שימושים חורגים ועוד. כאשר מדובר על נחלה ומשק עזר יש להבין את החומר המשפטי לעומק ולהבין את היתרונות והחסרונות בכל צעד בהליך אותו עומדים לעבור. אנו מתמחים בכל הקשור אל פיצול נחלה וכל הקושר אל מושבים משק עזר במושבים וכדומה.
כתובתנו: מגדל משה אביב ז'בוטינסקי 7 רמת גן
ניתן ליצור עימנו קשר בטלפון 03-6132432 או באמצעות המייל caroline@ts-law.co.il
[1] החלטה 1521 מצויה בסעיף 8.14 לקובץ החלטות רמ"י.
