קרקע חקלאית מה מותר לעשות בה, מה אסור, ומי מחליט

הייעוד החקלאי מתיר עיבוד חקלאי, ולצידו מבנים ושימושים שנועדו לשרת את החקלאות, בכפוף להיתר בנייה. כל שימוש אחר, גם כשהוא נראה זניח, הוא שימוש חורג שדורש אישור מראש.

התשובה המדויקת תלויה בתוכנית שחלה על החלקה ובזהות הזכות בקרקע. אותה פעולה עצמה יכולה להיות מותרת בחלקה אחת ואסורה בחלקה שגובלת בה, כי התוכנית או ההסכם שונים.

בקרקע שנחכרה מרשות מקרקעי ישראל, חוק ההתיישבות החקלאית מחייב את המחזיק לעבד את הקרקע בעצמו ולא להעביר את השימוש בה לאחר. השכרה לצד שלישי שיעבד את השטח נכללת בשימושים שמנויים בתוספת הראשונה לחוק, וטעונה היתר.

יש הבחנה שחשוב להכיר. עיבוד על ידי שכירים או על ידי קבלן שמבצע את העבודה על חשבון המחזיק אינו נחשב העברת שימוש. ההבדל בין שתי האפשרויות נמצא בתנאי ההתקשרות ולא בשמה.

שימוש חורג הוא שימוש בקרקע או במבנה למטרה שלא הותרה בתוכנית או בתנאי ההיתר. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מוסמכת להתיר אותו לפי סעיף 146 לחוק התכנון והבנייה.

היתר לשימוש חורג מתוכנית ניתן לתקופה מוגבלת שנקבעת מראש, לפי סעיף 148. בתום התקופה נדרשת פנייה חדשה, והמשך השימוש בלי לחדש אותו חושף להליך פלילי ולדרישת דמי שימוש. בקרקע חקלאית הבקשה נבחנת גם מול הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, ובקרקע מוחכרת גם מול רשות מקרקעי ישראל.

בהסכמי החכירה החקלאית מול רשות מקרקעי ישראל יש סעיף שלפיו עם שינוי ייעוד הקרקע לייעוד אחר מסתיים הסכם החכירה והקרקע מושבת לרשות. המחזיק זכאי לפיצוי על השקעותיו בקרקע ועל ביטול זכותו, בשיעור שקובעת מועצת מקרקעי ישראל.

כלומר אישור התוכנית כשלעצמו אינו הופך את המחזיק לבעל קרקע לבנייה. מה שקובע כמה הוא מקבל בפועל הוא ההסכם, ההחלטות שחלות עליו והתקופה שבה נכנס לקרקע, וזו בדיקה פרטנית.

שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה, לפי סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. החבות קמה כשתוכנית משביחה את המקרקעין, למשל כשהיא משנה ייעוד או מוסיפה זכויות בנייה.

בקרקע חקלאית השאלה מי חייב בהיטל אינה תמיד פשוטה, והיא תלויה בסוג הזכות. כשהזכות אינה בעלות או חכירה לדורות אלא זכות של בר רשות, הנושא נדון בפסיקה, וזו אחת הנקודות שבהן בדיקה מוקדמת משנה את התוצאה.

את זהות הזכות הנמכרת, את התוכנית שחלה על החלקה, את מצב הרישום והפרצלציה, את השימושים שכבר קיימים בשטח, את השעבודים והחובות ואת חבות המס שתיווצר.

כשהקרקע משווקת לציבור על בסיס ציפיות לשינוי ייעוד, מתווספת לכך שומה לפי תקן 22, שמחייבת להציג את הסבירות לשינוי ואת לוח הזמנים הצפוי. את הבדיקות האלה עושים לפני החתימה, כי אחריה הן כבר לא משנות את העסקה.

קרקע חקלאית פרטית רשומה בטאבו על שם הבעלים, ואינה כפופה להסכם חכירה מול רשות מקרקעי ישראל ולמגבלות שנובעות ממנו. קרקע מוחכרת מרשות מקרקעי ישראל כפופה להסכם, למדיניות ולהחלטות המועצה, וזכות של בר רשות במשבצת מושב מוגבלת עוד יותר.

שלושתן כפופות במלואן לדיני התכנון והבנייה. כלומר גם בקרקע פרטית לחלוטין, הייעוד קובע מה מותר לעשות, והשימוש החורג טעון היתר.

קודם כל בודקים מי שלח אותו ומה בדיוק נטען בו. מכתב מהוועדה המקומית, מרשות מקרקעי ישראל ומהוועדה לפי חוק ההתיישבות הם שלושה הליכים שונים עם מועדים שונים, ולעיתים שלושתם רצים במקביל על אותו שימוש.

לרוב יש מועד להגיב, והוא קצר. אפשר להעביר אלינו את המכתב ואת פרטי החלקה, ונאמר באיזה הליך מדובר ומה הצעדים הבאים.