דמי היוון במושבים
עו"ד גד שטילמן, יו"ר מרכז התאחדות האיכרים בישראל לשעבר. 30+ שנות ניסיון. צוות של 5 עורכי דין. מגדל משה אביב, רמת גן.
דמי היוון במושבים - היוון קרקע ומה כוללים דמי היוון מנהל מקרקעי ישראל ? כמה עולה דמי היוון ולמה חשוב להכיר חישוב דמי היוון מנהל מקרקעי ישראל לפני החלטה על עסקה הדורשת דמי היוון רשות מקרקעי ישראל
מה זה דמי היוון במושבים?
דמי היוון הם תשלום מראש של דמי החכירה לרשות מקרקעי ישראל לתקופה ארוכה, במקום תשלום שנתי, והם מקנים זכויות הקרובות לבעלות בקרקע.
בנחלה, היוון קרקע המותר היום מתייחס לחלקת המגורים, ששטחה הממוצע 2.5 דונם, והתשלום המלא מכונה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל "דמי רכישה". בשיחה היומיומית קוראים לו גם דמי היוון רשות מקרקעי ישראל, או בשמו הישן דמי היוון מנהל מקרקעי ישראל. חכירה מהוונת מאפשרת לרשום את זכויות החוכר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), וההסבר המלא על הנחלה עצמה מופיע במאמר על היוון נחלה.
מי ששואל מה זה דמי היוון שואל בדרך כלל גם מה ההבדל מדמי הסכמה. תשלום דמי היוון על חלקת המגורים משחרר אותה ממגבלות רמ"י על בנייה ומגורים, ואילו דמי הסכמה בנחלה נגבים במכירה. גם במשק עזר משלמים דמי היוון קרקע, לפי החלטה 1521 ובשיעורים אחרים, כפי שמופיע בטבלה שבפרק הבא.
מה שיעור דמי היוון בכל מסלול?
שיעור דמי היוון תלוי במסלול. דמי רכישה מלאים הם כשליש משווי חלקת המגורים, מסלול חלקי הוא 3.75%, ושטח מעבר ל-2.5 דונם מהוון ב-91%.
| מסלול | שיעור | על מה משלמים | מה מקבלים |
|---|---|---|---|
| דמי רכישה, היוון מלא | 33% בתוספת מע"מ | שווי חלקת המגורים בלי המבנים, בתוספת פוטנציאל | זכויות הקרובות לבעלות, בנייה מעל 160 מ"ר ופיצול בלי תשלום נוסף לרמ"י |
| מסלול 3.75% לפי החלטה 1553 | 3.75% | שווי חלקת המגורים | בנייה עד 375 מ"ר בלי דמי היתר, ביטול הרצף הדורי ואפשרות לפצל מגרש אחד |
| השלמה מ-3.75% לדמי רכישה | 29.25% | שווי חלקת המגורים כולה | הזכויות של דמי רכישה מלאים |
| פיצול מגרש אחד אחרי 3.75% | 29.25% | שווי המגרש שמפוצל | מגרש אחד שמופרד מהנחלה |
| חלקת מגורים מעל 2.5 דונם | 91% | שווי השטח הנוסף, כחצר בלי זכויות בניה | היוון השטח שמעבר ל-2.5 דונם |
| פל"ח, פעילות לא חקלאית | היוון חד פעמי ל-49 שנים, או 5% בכל שנה | שווי הקרקע לאותו שימוש | היתר בנייה לשימוש הלא חקלאי |
| משק עזר לפי החלטה 1521 | 5.5%, ועל היתרה 51% | בית של 160 מ"ר על חצר של 500 מ"ר, והיתרה עד 2 דונם | היוון משק העזר |
הבחירה בין המסלולים תלויה בבתים שמתכננים, בגודל חלקת המגורים ובכוונה לפצל או למכור. לפני בקשה להיתר כדאי להשוות בין דמי ההיתר על הבית המתוכנן לבין מסלול 3.75%, כפי שמפורט במאמר כמה מותר לבנות בנחלה. ההחלטה עצמה מוסברת במאמר מה קובעת החלטה 1553, שהחליפה את מסלולי ההיוון של החלטה 1523, והשיעורים במשק עזר מפורטים במאמר כמה עולה היוון משק עזר.
המינהל מספסר - "עושק כבשת הרש" דמי היוון במושבים
המינהל אחראי להאמרת מחירי הקרקע במושבים ובקיבוצים וגובה יותר משוויה באופן הגורם לבעלי המשקים, בנסיבות מסויימות, לאבד את כל רכושם בשל חוב משכנתא פעוט.
הקפאת ה"הרחבות" כתוצאה מהחלטת המינהל שלא לאפשר למושבים לקבל פיצוי בגין הקרקע, ששונה יעודה, ובנוסף ביטול זכותם של "בני הישוב" לקבל עדיפות ברכישת המגרשים שנוצרים בתכנון הרחבות, יצרו תמריץ שלילי לשינוי יעוד קרקע למגורים במושבים. מציאות זו קיבעה תנאים כלכליים בהם שינוי היעוד מביא להפסד כלכלי למושבים ולחבריהם.
נוכח הקפאת הבניה בקיבוצים ובהיעדר היצע של מגרשים במושבים, שווי בתי המגורים במגזר החקלאי עולה וימשיך לעלות בשיעורים גבוהים בהרבה מאלו שבמגזר העירוני. מה גם שתמ"א 35 מהווה מחסום תכנוני ברוב המושבים לתוספת יחידות מגורים בתוך הנחלות.
העלאת מחירי הקרקע המלאכותית מעשירה את המינהל בגביית דמי היוון בקיבוצים, במושבים, היוון נחלות ומשק עזר. ובמקרים קיצוניים אף גורמת לבעלי משקים לאבד את נחלתם.
איך קורה שבעלת משק מוצאת את עצמה גרה במחסן ? היוון קרקע
המקרה של גב' ד' מראה איך היוון קרקע בפיצול מגרש מהנחלה יכול לעלות יותר מתמורת הבית עצמו, כשהשומה נערכת ארבע שנים אחרי המכירה.
גב' ד' חולה באי ספיקת כליות, עוברת טיפולי דיאליזה שלושה-ארבעה ימים בשבוע, מתגוררת מזה מספר שנים עם ילדיה במחסן בשטח 50 מ"ר ששופץ באופן מינימליסטי למגורים, המצוי בחצר נחלתה במושב בעמק חפר. ד' נאבקת מזה מספר שנים בבנק "כרמל-איגוד למשכנתאות", המבקש להוציאה מביתה ולממש באמצעות כונס נכסים את נחלתה, בשל חוב שערכו הריאלי נמוך מ- 10% משווי הנחלה כולה.
לאחר שבעלה המנוח נקלע לחובות, מינה הבנק כונס נכסים למימוש הנחלה. הליכי הכינוס הביאו, למרבה הצער, לפטירתו בטרם עת של מר ד' משיברון לב. האלמנה ושני ילדיה מצאו עצמם בודדים מול אימת הליכי הכינוס של הבנק. על מנת לכסות את חובם ללא שיצטרכו למכור את הנחלה בשלמותה ביקשו לפצל את בית מגוריהם מהנחלה, ששוויו היה גבוה לאין ערוך משווי החוב לבנק. הפיצול נעשה על פי הוראת אגף 62 של מינהל מקרקעי ישראל, הוראה זו מאפשרת הפרדה של בית מגורים מהנחלה עם מגרש בשטח של כ- 500 מ"ר.
בתחילת שנת 2009 נמכר בית המגורים תמורת 1,450,000 ₪. גב' ד' וילדיה עברו לגור במחסן בשטח של כ- 50 מ"ר שבחצר הנחלה. בשל המורכבות הבירוקרטית של וועדות התכנון עברו 4 שנים עד שניתן "תוקף" לתוכנית הפיצול. או אז, נדרש כונס הנכסים ממינהל מקרקעי ישראל להעביר מקופת הכינוס תשלום בסך 1,426,800 ₪ עבור הפיצול. בנוסף נדרש לשלם דמי רכישה בסך 5% מהסכום הנ"ל, ותשלומים שונים למועצה ולוועדה המקומית המסתכמים בכ- 200,000 ₪ נוספים.
משמעות הדבר היא שכל התמורה אשר נכנסה לקופת הכינוס כתוצאה ממכירת הבית הועברה למינהל מקרקעי ישראל ולכונס הנכסים נותר חוב בקופת הכינוס ליתר הרשויות. התוצאה של העסקה האומללה היתה הפסד עצום: גב' ד' מצאה עצמה לאחר מכירת בית מגוריה בחוב גבוה יותר מזה שהיה לה טרם מכירתו וקופת הכינוס שהיתה אמורה לממן את כל החוב לבנק נמצאת במינוס תקציבי.
נוכח התוצאה, הגיש כונס הנכסים לרשם ההוצאה לפועל בקשה להמשך הליכי הכינוס ומכירת יתרת הנחלה הכוללת את המחסן בו מתגוררים האלמנה וילדיה.
יובהר כי לאחר פטירתו של המנוח עמד החוב לבנק (על פי נתוני הבנק) על סך של כ- 440,000 ₪ בעוד ששווי הנחלה באותה עת היה כ- 4,400,000 ₪. אולם, נוכח פיצול הנחלה ירד ערכה של הנחלה ל- 2,200,000 ₪ (היום) ושווי הנטו שיוותר מהמכר לאחר תשלום דמי הסכמה ומס שבח מוערך בשווי יתרת החוב לבנק.
כך קרה, שתוצאות הליכי הכינוס הכושלים הביאו את האלמנה להישאר חסרת פרוטה וללא קורת גג, בעוד הבנק נהנה במשך כל השנים האלה מריבית פיגורים בשיעור ממוצע של כ- 11% המושתתת על קרן חוב ההלוואה.
מעבר לשאלת אחריותו של בנק "כרמל-איגוד למשכנתאות" לכישלון. עולה השאלה: מה הגורמים שהביאו לתוצאה הקפקאית? התשובה לשאלה ברורה אך מורכבת:
פרצלציה - במצב המשפטי הרגיל, חלקה ביעוד "מגורים" עליה ניתן לבנות יותר מיחידת מגורים אחת, ניתנת לחלוקה למגרשים ללא עלות. אולם, במגזר החקלאי המצב שונה: העמדה אבסורדית ובלתי נתפסת של המינהל ("רשות מקרקעי ישראל") היא שפיצול בית מגורים מחלקת המגורים של נחלה (עליה ניתן לבנות יותר משתי יחידות מגורים) מחייבת את בעל הנחלה לרכוש בשנית את המגרש עליו עומד הבית בסכום עלותו בשוק החופשי! (91% דמי היוון). זאת, על אף שהוא רכש את הקרקע בעבר במחיר מלא, ובעת רכישת הנחלה שולמו למינהל "דמי הסכמה" בשיעור של כ- 1/3 משווי העסקה כולה.
כלומר, בני הזוג ד' קנו את הקרקע במחיר מלא מהמוכרים, המינהל קיבל באותה עת כ- 33% משווי העסקה. בעת אישור הפיצול, קיבל המינהל תשלום מלא נוסף בשיעור 91% משווי הקרקע המפוצלת, היינו, בני הזוג ד' שילמו 100% מהשווי של הקרקע של המגרש למוכרי הנחלה + מס רכישה, והאלמנה נאלצה לשלם באמצעות קופת הכינוס עוד 91% + מס רכישה (סה"כ כ- 205%). מסכום זה המינהל קיבל 124% והיתרה נותרה אצל מוכרי הנחלה.
עמדה בלתי נתפסת זו של המינהל, המעוגנת בהוראת אגף 62, חורגת מכל "סבירות" ו"מידתיות"ומהווה גזילה של ממש של בעלי הנחלות והפלייתם באופן קיצוני מחוכרים במגזר העירוני.
נכון הדבר שהוראת אגף 62 שונתה בהחלטות 979 ו- 1155 אולם עד היום, מאז שנת 2007 (מועד קבלת החלטה 979 במועצת מקרקעי ישראל) היא לא יושמה! מה גם שלא ניתן ליישמה ברוב הנחלות בישראל בשל תנאים מקדמיים חסרים (כגון: תוכנית לצרכי רישום וכיוצ"ב).
עולה מן האמור כי גב' ד' יכלה להרוויח ממכר ביתה אגב פיצולו מהנחלה לכל היותר את שווי עלות הבניה של הבית, שכן, את עלות הקרקע עליו עומד ביתה היא נאלצה לשלם בשנית למינהל. אולם לדאבונה עליית שווי הקרקע ממועד המכר ועד מועד תשלום ההיוון למינהל גרעה ממנה אף את ההפרש.
חישוב שומת דמי היוון בקיבוצים / דמי היוון במושבים לפי יום הכנת השומה
אם נדקדק בפרטי השומה של המינהל נגלה כי גם בדרך החישוב של שומת דמי ההיוון יש משום "גזלת כבסת הרש": השמאי הממשלתי והמינהל לא עורכים את השומה לפי יום העסקה אלא לפי יום הכנת השומה, וזו מעוכבת על ידם עד לאחר מתן אישור "תוקף" לתוכנית הפיצול. גישה זו מביאה לידי כך שהאלמנה מגלמת שלא בצדק את שווי עליית הקרקע. יצויין כי תשלומי חובה אחרים החלים במכר, כמו "מס שבח" ו"היטל השבחה" נערכים לפי שווי הקרקע ביום העסקה ולא לפי שווי ביום הכנת השומה. אולם המינהל מתעקש "למסות" עסקאות לפי היום בו השמאי הממשלתי נדרש להכין את חוות דעתו, וזו כידוע מתעכבת עד להשלמת הליכי התכנון בועדות התכנון שלא לדבר על העיכוב הרגיל הקיים בפעילות המינהל במגזר החקלאי.
השגה על שומת דמי היוון
שומת דמי היוון של רמ"י אינה סופית. לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל מגישים השגה ראשונה, ועל ההחלטה בה אפשר להגיש השגה שנייה בפני ועדת השגות בת שלושה חברים.
בראש ועדת ההשגות יושב משפטן הכשיר לכהן כשופט שלום, ולצידו השמאי הממשלתי ושמאי מרשימת השמאים המכריעים. להשגה על שומת דמי היוון מצרפים חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעם המשיג, והמועדים להגשה קצרים ונספרים מיום קבלת השומה.
טעות טכנית בשומה מתקנים בבקשה נפרדת, ומי שרוצה לחתום על עסקה במקביל להשגה משלם חלק מהשומה והמחלוקת נדונה בהשגה. אותו מסלול חל גם על שומות של דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל, ולכן השגה על שומת דמי היוון נבחנת לפני שמשלמים, לא אחרי.
לא בטוחים איזה מסלול היוון משתלם לכם?
בדיקה של מה שכבר שולם על הנחלה, של הבתים שאתם מתכננים ושל שומת דמי היוון, לפני התשלום לרשות.
המשכות ההליכים בועדות התכנון - דמי היוון מנהל מקרקעי ישראל
פיצול מגרש מחלקה ללא תוספת זכויות בניה הינו הליך תכנוני פשוט ביותר המוגש כ"תב"ע נקודתית". אלא שמסיבות השמורות עם ועדות התכנון, הליכים אלו אורכים עד לסיומם למעלה משלוש שנים. בתקופה זו עולה ערך מגרשי המגורים במושבים בעשרות אחוזים.
האחריות לעליית שווי הקרקע מוטלת על כתפי המועצה הארצית לתכנון ובניה ומינהל מקרקעי ישראל אשר חברו יחד להקפאה של הבניה במושבים ובקיבוצים. המדיניות התכנונית הנכפת בתמ"א 35 (תוכנית מתאר ארצית הקובעת את מספר הבתים בכל ישוב) חוסמת הוספת יחידות דיור במושבים. המושבים שעוד נותרה להם זכות לממש את מספר היחידות הקבועות בתמ"א 35 נחסמו בהכנת תוכניות מתאר חדשות בהחלטה המינהל שלא לאפשר למושבים - בעלי הזכויות בקרקע - לקבל פיצוי בגין הקרקע שנלקחת מהם בעת שינוי ייעודה, וכן בביטול זכותם לאפשר לבני הישוב לקבל עדיפות ברכישת המגרשים שנוצרים בתכנון. כך יצר המינהל תמריץ שלילי לשינוי יעוד קרקע ל"מגורים" במושבים.
כמה עולה דמי היוון - חישוב דמי היוון מנהל מקרקעי ישראל
בהיעדר היצע של מגרשים במגזר החקלאי, שווי מגרשי המגורים ובתי המגורים עולה וימשיך לעלות בשיעורים גבוהים בהרבה מאלו שבמגזר העירוני. בנסיבות אלה אין להתפלא שבנק "כרמל-איגוד למשכנתאות" הגיע לתוצאה לפיה שווי שומת המינהל להיוון המגרש גבוהה משווי בית מגורים עם המגרש.
איך השמאי הממשלתי מחשב דמי היוון קרקע
את דמי ההיוון לא מחשבים לפי טבלה. השמאי הממשלתי קובע את שווי הקרקע של חלקת המגורים בלי המבנים הבנויים עליה, ומוסיף "פוטנציאל" לפי זכויות הבניה שלדעתו קיימות באותו יישוב להוספת בתים בנחלות. דמי רכישה הם כשליש מהשווי הזה, בתוספת מע"מ, ולכן דמי היוון קרקע על חלקות דומות יכולים להגיע לסכומים שונים מאוד ביישובים שונים.
גם במכירת נחלה, מאפריל 2018 דמי רכישה נקבעים לפי שומה של השמאי הממשלתי לחלקת המגורים, כולל הפוטנציאל לבית שלישי או רביעי. מי ששואל כמה עולה דמי היוון בנחלה שלו צריך אם כך שומה של הקרקע המסוימת, ואין מחשבון מדויק שמחליף אותה. מה שאפשר לבדוק מראש הוא הגורמים שישפיעו על הסכום.
שווי הקרקע ביישוב
שווי מגרשי המגורים במושב, שעולה בהיעדר היצע של מגרשים במגזר החקלאי.
זכויות הבניה בתכנית
הפוטנציאל שהשמאי מוסיף לפי זכויות הבניה שקיימות ביישוב להוספת בתים בנחלות.
גודל חלקת המגורים
על שטח מעבר ל-2.5 דונם נגבים 91% משוויו, אלא אם מצמצמים את החלקה ל-2.5 דונם.
המסלול שנבחר
3.75% עם זכויות מצומצמות, דמי רכישה מלאים, או השלמה של 29.25% בהמשך.
מועד הכנת השומה
השומה נערכת לפי יום הכנתה ולא לפי יום העסקה, ועיכוב בוועדות התכנון מייקר אותה.
תשלומים נלווים
מע"מ, ולעיתים מס רכישה, ובפיצול מגרש גם היטל השבחה לוועדה המקומית.
מה מקבלים אחרי תשלום דמי היוון?
אחרי תשלום דמי היוון במושבים במסלול המלא, חלקת המגורים משוחררת ממגבלות רמ"י על בנייה ומגורים, ובמכירה לא משלמים עליה דמי הסכמה.
אחרי תשלום דמי רכישה בעל הנחלה יכול לבנות בתים ששטחם גדול מ-160 מ"ר ולפצל אותם בלי תשלום נוסף לרמ"י, ומבחינת הרשות אין מגבלה על מספר הבתים בחלקת המגורים. התשלום מבטל גם את דרישת הרצף הדורי, ובמכירת הנחלה דמי ההסכמה נגבים רק על יתרת השטח החקלאי.
תשלום דמי היוון מאפשר גם חלוקה של מגרשים מהנחלה בלי תוספת תשלום לרמ"י, והיטל השבחה משולם לוועדה המקומית רק בעת הפיצול. הפרטים במאמר איך מפצלים מגרש מהנחלה.
מתי כדאי לשקול תשלום דמי היוון?
תשלום דמי היוון במושבים נבחן בדרך כלל כשמתכננים לבנות, לפצל מגרש או למכור את הנחלה, וכשחלקת המגורים בנחלה גדולה מ-2.5 דונם.
בנייה מעל 160 מ"ר
משווים בין דמי ההיתר על הבית המתוכנן לבין הצטרפות למסלול 3.75%, שמתיר עד 375 מ"ר בלי דמי היתר.
פיצול מגרש
במסלול 3.75% אפשר לפצל מגרש אחד בתוספת 29.25% משוויו, ואחרי דמי רכישה מלאים בלי תשלום נוסף לרמ"י.
לפני מכירת הנחלה
המוכר משלם דמי רכישה ודמי הסכמה לרמ"י, ולכן בודקים מה כבר שולם. המדריך במאמר על מכירת נחלה במושב.
חלקת מגורים מעל 2.5 דונם
מצמצמים את החלקה ל-2.5 דונם, או מהוונים את היתרה בתשלום של 91% משוויה.
פל"ח בנחלה
כתנאי להיתר, היוון חד פעמי ל-49 שנים או 5% משווי הקרקע בכל שנה. הפרטים במאמר על פל"ח בנחלה.
קניית משק עזר
קונה שלא היוון את משק העזר משלם דמי חכירה שנתיים של 1% משווי המשק בלי בית המגורים. ראו היוון משק עזר לפי החלטה 1521.
דמי היוון והנחלה שלכם, מה המצב היום
בחרו את המשפט שמתאר את מצבכם היום
קודם משווים בין המסלולים
דמי היתר על הבית המתוכנן, מסלול 3.75% או דמי רכישה מלאים. ההשוואה נעשית לפי הבתים שמתכננים ולפי מה שהתכנית ביישוב מתירה.
בודקים מה כבר שולם על חלקת המגורים
מה ששולם בעבר קובע אם נדרשים דמי רכישה, השלמה של 29.25% או דמי הסכמה, ומהם נגזרת העלות של הפיצול או של המכירה.
כאן הזמן קצר
המועד להשגה על שומת דמי היוון נספר מיום קבלת השומה. כדאי לבדוק אותה מול שמאי מטעמכם לפני שמשלמים.
איך משרדנו מלווה בעלי נחלות בתשלום דמי היוון
ליווי בנושא דמי היוון במושבים נעשה אצלנו בארבעה שלבים, כחלק מייצוג המגזר החקלאי במשרד ומתוך ניסיון של יותר מ-30 שנה בדיני מושבים ונחלות.
בדיקת הזכויות
מה רשום ברמ"י על הנחלה, מה כבר שולם על חלקת המגורים ומה גודלה.
השוואת המסלולים
דמי היתר, מסלול 3.75% ודמי רכישה, לפי הבתים המתוכננים ולפי התכנית ביישוב.
בדיקת השומה
בחינת שומת דמי היוון רשות מקרקעי ישראל מול שמאי מטעמכם, והגשת השגה כשיש לכך בסיס, במועדים הקבועים.
ליווי עד הרישום
הפיצול או המכירה מול רמ"י וועדות התכנון, עד רישום הזכויות.
הצוות שלנו
עו״ד גד שטילמן
מייסד המשרד, נוטריון, בורר ומגשר
עו״ד אריאל רוט
מושבים, נחלות ומקרקעין
עו״ד רום שטילמן
מושבים, נחלות ומקרקעין
עו״ד סהר חסן
מושבים, נחלות ומקרקעין
עו״ד דניאלה חסן
מושבים, נחלות ומקרקעין
קרוליין אלמז
מנהלת המשרד
שאלות נפוצות
מה זה דמי היוון?
דמי היוון הם תשלום מראש של דמי החכירה לרשות מקרקעי ישראל לתקופה ארוכה. בנחלה ההיוון חל על חלקת המגורים, התשלום המלא נקרא "דמי רכישה", והוא מקנה זכויות הקרובות לבעלות ומאפשר לרשום את הזכויות בטאבו.
כמה עולה דמי היוון בנחלה?
אין סכום קבוע. דמי רכישה הם כשליש משווי חלקת המגורים בלי המבנים ובתוספת פוטנציאל, לפי שומה של השמאי הממשלתי, ועל זה מע"מ. במסלול החלקי משלמים 3.75% משווי חלקת המגורים, ועל שטח מעבר ל-2.5 דונם 91% משוויו.
מה ההבדל בין מסלול 3.75% לבין דמי רכישה של 33%?
לפי החלטה 1553, תשלום של 3.75% מקנה זכויות מצומצמות, בנייה של עד 375 מ"ר בלי דמי היתר, ביטול הרצף הדורי ואפשרות לפצל מגרש אחד בתוספת 29.25% משוויו. דמי רכישה מלאים מקנים זכויות הקרובות לבעלות בכל חלקת המגורים, ומי ששילם 3.75% יכול להשלים אליהם בהמשך.
איך מחושבת שומת דמי היוון?
השמאי הממשלתי קובע את שווי הקרקע של חלקת המגורים בלי המבנים, ומוסיף פוטנציאל לפי זכויות הבניה שלדעתו קיימות ביישוב. השומה נערכת לפי יום הכנתה ולא לפי יום העסקה, ולכן עיכוב בהליכי התכנון יכול לייקר אותה.
האם אפשר להגיש השגה על שומת דמי היוון?
כן. מגישים השגה ראשונה, ועל ההחלטה בה אפשר להגיש השגה שנייה בפני ועדת השגות בת שלושה חברים. מצרפים חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעם המשיג, והמועדים קצרים ונספרים מיום קבלת השומה.
מה מקבלים אחרי תשלום דמי היוון?
אחרי דמי רכישה מלאים אפשר לבנות בתים גדולים מ-160 מ"ר ולפצל אותם בלי תשלום נוסף לרמ"י, אין מגבלה מצד הרשות על מספר הבתים, ובמכירה דמי ההסכמה נגבים רק על יתרת השטח החקלאי. כמה בתים אפשר לבנות בפועל קובעת התכנית ביישוב.
מה קורה כשחלקת המגורים גדולה מ-2.5 דונם?
מצמצמים את חלקת המגורים ל-2.5 דונם, או מהוונים את השטח הנוסף בתשלום של 91% משוויו, כשהשווי נקבע כחצר בלי זכויות בניה.
האם על דמי היוון משלמים גם מע"מ ומסים?
כן. על שיעורי ההיוון מתווספים מע"מ, ולעיתים מס רכישה, ובפיצול מגרש גם היטל השבחה לוועדה המקומית, שמשולם בעת הפיצול.
כמה עולה היוון משק עזר?
לפי החלטה 1521, על בית מגורים של 160 מ"ר שבנוי על חצר של 500 מ"ר משלמים 5.5%, ועל יתרת הזכויות בשטח של עד 2 דונם 51% מערך הקרקע. קונה שלא היוון את משק העזר משלם דמי חכירה שנתיים של 1% משווי המשק בלי בית המגורים.
אפשר לשלם 3.75% עכשיו ולהשלים לדמי רכישה בהמשך?
כן. מי ששילם 3.75% משווי חלקת המגורים יכול להשלים בעתיד לדמי רכישה בתוספת של 29.25% משווי החלקה כולה.
אודות עו"ד גד שטילמן
שוקלים לשלם דמי היוון? בודקים את המסלול ואת השומה לפני התשלום
30+ שנות ניסיון בדיני מושבים, נחלות ומקרקעין חקלאי
דמי היוון במושבים | בן ממשיך | דמי היוון בקיבוצים | דמי היוון למינהל מקרקעי ישראל | עו"ד מינהל מקרקעי ישראל | היוון קרקע | דמי היוון מנהל מקרקעי ישראל | כמה עולה דמי היוון | חישוב דמי היוון מנהל מקרקעי ישראל | דמי היוון רשות מקרקעי ישראל
*רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת
