פיצול חלקת המגורים בנחלה

החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל 979 ואישורה על ידי בית המשפט העליון מהווה צעד חשוב לשינוי המיוחל, שיאפשר בעתיד לשים קץ לסכסוכי משפחה הנובעים מירושת המשק החקלאי- משפחתי.

כדי להבין את שורש הבעיה היוצר את המחלוקת עלינו להרחיק אל העבר לתקופת ההקמה של המושבים בארץ: המוסדות המיישבים ערכו בדיקה כלכלית שמטרתה הייתה לקבוע מה גודל שטח הקרקע המאפשר למשפחה אחת להתפרנס מחקלאות. שטח הקרקע לנחלה בודדת, המכונה “תקן נחלה למשפחה”, לא נקבע באופן זהה באזורי הארץ; השוני נובע ממכסות המים שהיו באותה עת ומסוגי הגידולים שאפיינו כל אזור ואזור.

פיצול נחלה | פיצול מגרש מנחלהההנחה שעמדה בפני הגורמים המיישבים הייתה שכל משפחת חקלאים תגדל בחצר ביתה לצריכה עצמית גידולי ירק, תרנגולות ומספר פרות חולבות ואילו החלקות החקלאיות הנוספות ישמשו לייצור תוצרת חקלאית שתימכר לפרנסה. חישוב שטח הקרקע המהווה את “תקן נחלה למשפחה” התבסס על רמת החיים הנדרשת ל”מחיה בכבוד” כפי שהיה בשנות ה- 20 עד אמצע שנות ה- 50. גם הרווח מדונם קרקע חקלאית חושב לפי הרווחים המקובלים באותם שנים. כך למשל, באזור מרכז מישור החוף החישוב הכלכלי הראה כי 30 דונם פרדס יקנה פרנסה בכבוד למשפחה אחת. כאשר מתוך השטח האמור כ-7 דונם מהווים חלקת מגורים ושטחים “מופשרים” לטובת שטחי הציבור של המושב בשטח “המחנה”.

לעיני הגורמים המיישבים עמד החשש שעם פטירתם של בעלי הנחלה תחולק הנחלה בין יורשיהם על פי דיני הירושה. חלוקת הנחלה עלולה לגרום לערעור הבסיס הכלכלי לפיו חושב “תקן הנחלה למשפחה”, היינו, חלוקת השטחים החקלאיים ליותר ממשפחה אחת לא תאפשר ליורשים להתפרנס מחקלאות וכפועל יוצא מכך תוזנח הקרקע החקלאית של הנחלה.

נוכח החשש האמור עיגנו המוסדות המיישבים בחוזי החכירה הוראות חוזיות הקובעות שאין להעביר בחיים או מכח צוואה את הנחלה ליותר מילד אחד ובן זוגו. מגבלה זו חייבה לעיתים קביעת בן ממשיך אחד עוד בחיי ההורים וכפועל יוצא מכך החלו סכסוכי הירושה עוד בחייהם של בעלי הנחלה.

פיצול נחלה – תקן הנחלה למשפחה

מאז שנות השבעים התערער בהדרגה הבסיס הכלכלי לפיו נקבע “תקן הנחלה למשפחה”: הסובסידיות לחקלאות צומצמו לחלוטין, מכסות המים נגזרו למחצית, הרווח מדונם קרקע חקלאית ירד ביחס לשכר הממוצע במשק, הארץ נפתחה ליבוא מוצרי מזון מחו”ל ורמת החיים הכללית עלתה. איש לא מצפה באמת שחקלאי יתקיים על גידול גינת ירק בחצרו עם מספר תרנגולות, שתי פרות חולבות לצריכה עצמית ושלושים דונם פרדס. היום, ללא מיכון חקלאי ועיבוד שטחים נרחבים אין סיכוי לחקלאי בודד להתקיים. למרות שעובדה זו ברורה וגלויה לעיני כל, עיקרון שלמות הנחלה נותר בעינו; מינהל מקרקעי ישראל נאחז עד לאחרונה בעיקרון האנכרוניסטי האוסר את פיצול הנחלה תוך עצימת עיניים מהמציאות הקיימת.

החלטה 979 נולדה לאחר שני עשורים בהם נאבק המגזר החקלאי בהמלצות ועדות שונות שהוקמו לעניין זה כמו “ועדת רונן” ו”ועדת מילגרום”. אך ככל שחלפו השנים מינהל מקרקעי ישראל התחזק בעמדותיו הבלתי פשרניות שלא להעניק לבעלי הנחלות זכויות של ממש בחלקת המגורים והקפיד לעמוד על איסור חלוקת הנחלה בין היורשים.

החלטה 979 בנוסחה האחרון ספגה ביקורת קשה ומוצדקת מהמגזר החקלאי, אך למרות הביקורת, מן הראוי לבחון את מחצית הכוס המלאה: החלטה 979 מאפשרת לבעלי הנחלות להשתחרר מכבלי מינהל מקרקעי ישראל ולרכוש את זכויות הבניה הקיימות או העתידיות בחלקת המגורים לפי שני מסלולים שונים: האחד, רכישת 375 מ”ר ל”מגורים” בתשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים. תשלום זה מאפשר בניית בית שלישי (קטן) שבנייתו הייתה אפשרית עד אישור החלטה 979 רק אם לבעל הנחלה היה נכד נשוי, כמו כן מאפשר תשלום זה (3.75%) בניה של בתי מגורים ששטחם עולה על 160 מ”ר ללא תשלום “דמי היתר” ופיצול בית מגורים מהנחלה בעלות של 1/3 משווי המגרש עליו עומד הבית (כחצי דונם). המסלול השני העומד לבחירת בעלי הנחלות לפי החלטה 979 רכישת מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים כנגד תשלום בסך השווה ל- 1/3 משווי החלקה כולה (כ- 2.5 דונם בד”כ). תשלום זה המכונה “דמי רכישה”‘ מאפשר שחרור מלא של בעל הנחלה מכבליו של המינהל (בכל הקשור לבניית בתי מגורים). כנגד תשלום “דמי רכישה” מסיר מינהל מקרקעי ישראל את כל ההגבלות החלות לבניה למגורים מבעל הנחלה: התשלום מאפשר (מבחינתו של המינהל) בניית בתי מגורים ללא הגבלה מספרית, ללא הגבלת שטח הבתים, ללא הגבלה על מספר הפיצולים של בתים וללא כל צורך בקיומו של רצף דורי. כמו כן יהא בעל הנחלה פטור מתשלום “דמי הסכמה” בעת מכירת הנחלה בעתיד.

יחד עם זאת, יש לזכור שתשלום “דמי רכישה” אינו מסיר את המגבלות התכנוניות הקבועות בתוכניות המתאר החלות על חלקות המגורים. נכון להיום תוכניות המתאר עדיין מגבילות את מספר יחידות המגורים בנחלות לשלוש יחידות בשני מבנים. סביר להניח שנוכח עמדת המינהל בהחלטה 979 והמהלכים המבוצעים על ידי מרכז המועצות האזוריות, תוך שנים ספורות ישונו תוכניות המתאר באופן שיאפשר בניית יחידת מגורים שלישית עצמאית ואף למעלה מזה.

המועצה הארצית לתכנון ובניה פתחה את הפתח להוספת יחידת מגורים בנחלה בתיקון לתמ”א 35 (תכנית מתאר ארצית 35) בתיקון נקבע כי הוספת יחידת מגורים בנחלה לא תספר במניין הבתים המותרים לבניה באותו יישוב.
שינוי תכנוני זה, מאפשר הכנת תכניות מפורטות למושבים להוספת בית שלישי וביחד עם יישום החלטה 979 (1464, 1523) ניתן כבר היום לתכנן את חלוקת זכויות הבניה בנחלה בין ילדיהם של בעלי הנחלה.

פיצול בתי מגורים מתוך הנחלה גורע מבעל הנחלה זכויות בניה בהתאמה, כך למשל, אם בעתיד ניתן יהיה לבנות שלוש יחידות מגורים עצמאיות ובעל הנחלה יפצל שתי יחידות לשניים מילדיו, ניתן יהיה לבנות בנחלה רק בית מגורים אחד. בנסיבות אלה שווי הנחלה המפוצלת יקטן והפער בין שווי הנחלה שתיוותר בידי היורש השלישי לבין שווי יחידות המגורים המפוצלות ניתן יהיה לגישור בתשלומי איזון נמוכים.

נראה בעליל שניתן כבר היום לערוך הסכמים משפחתיים המבוססים על חלוקה עתידית זו ולהטמיע אפשרות זו בצוואות של בעלי נחלות.

(הערה: החלטה 979 שונתה ומספריה התחלפו: 1155, 1355, 1464, 1523)
נראה בעליל שניתן כבר היום לערוך הסכמים משפחתיים המבוססים על חלוקה עתידית .

פיצול נחלה | החלטה 979 | החלטה 1523 | החלטה 1464

סגירת תפריט
צור קשר
close slider

עורך דין מושבים גד שטילמן
טלפון: 03-613-2432

 
סגור