למכור את הנחלה - מדריך מכירת נחלה במושב
עו"ד גד שטילמן, יו"ר מרכז התאחדות האיכרים בישראל לשעבר. 30+ שנות ניסיון. צוות של 5 עורכי דין. מגדל משה אביב, רמת גן.
חושבים למכור את הנחלה - המדריך המלא שכדאי לקרוא לפני שמוכרים גז
למכור את הנחלה - מדריך
עורך דין במגזר החקלאי גד שטילמן בנוסף לנושאי ירושות, בן ממשיך ועוד מסביר במאמר זה על למכור את הנחלה - מדריך מבוקש בתחום זה מפני שמכירה כזו הינה עסקה מורכבת ביותר מאחר ונחלה הינה "נכס" מקרקעין מיוחד. בעת מכירת נחלה חקלאית נאלץ המוכר להיפרד מחלק נכבד מכספי התמורה לטובת רשויות וגורמים מוסדיים שונים. ברשימה שלהלן ובזו שנפרסם בשבוע הבא נסביר על התשלומים השונים וניתן דגשים חשובים בעת מכירת הנחלה.
בסרטון של המשרד, בן ממשיך, ירושת נחלה והבית לבן הממשיך.
מכירת נחלה מירושה נעשית רק אחרי שהזכויות נרשמו על שם יורש אחד, וההליך מפורט בהמשך, בפרק על חוזה המכר.
מה צריך לדעת לפני מכירת נחלה במושב?
מכירת נחלה במושב מחייבת תשלומים לרמ"י, לרשות המסים ולוועדה המקומית, וקבלה של הקונה לחברות באגודה לפני שהזכויות עוברות על שמו.
כל תשלום ומס על מכירת משק חקלאי מחושב לפי כללים משלו, וחלק מהם תלויים במה ששולם על הנחלה בעבר. הטבלה מרכזת את התשלומים והמיסים במכירת משק חקלאי, מי משלם כל אחד ולמי.
| תשלום | מי משלם | למי | מתי הוא חל |
|---|---|---|---|
| דמי רכישה | המוכר | רשות מקרקעי ישראל | על חלקת המגורים, כשלא שולמו בעבר |
| דמי הסכמה | המוכר | רשות מקרקעי ישראל | על יתרת השטח החקלאי |
| מס שבח | המוכר | רשות המסים | בחישוב נפרד לכל בית וליתרת הנחלה |
| מס רכישה | הקונה | רשות המסים | לפי שווי כל בית ויתרת השטח |
| היטל השבחה | המוכר | הוועדה המקומית | כשתכניות השביחו את הנחלה בתקופת ההחזקה |
| מע"מ | נקבע בחוזה | רשויות מע"מ | כשהמוכר עוסק חקלאי או כשהקונה עוסק |
| דמי שימוש | המוכר | רשות מקרקעי ישראל | כשיש מבנים בלי היתר או שימוש לא חקלאי |
| תשלום לאגודה | בדרך כלל הקונה | האגודה החקלאית | כתנאי לקבלה לחברות, לפי נוהל האגודה |
הטבלה מציגה את החלוקה המקובלת. בחוזה המכר אפשר להסכים על חלוקה אחרת, ובעסקת נטו הקונה לוקח על עצמו גם את התשלומים שחלים על המוכר.
למכור את הנחלה - מדריך "דמי הסכמה"
מאז הקמת "מנהל מקרקעי ישראל" ועד אפריל 2018 נהגה רשות מקרקעי ישראל, כבעלת הקרקע, לגבות תשלום המכונה "דמי הסכמה". הטעם בגביית התשלום הוא שבעל הקרקע (רמ"י) מבקש ליהנות כבעלים מעליית שווי הקרקע ולא להשאיר בידי החוכר (בעל הנחלה) את מלוא הרווח מעליית השווי בין היום בו רכש את הנחלה לבין היום בו מכר אותה. הנוסחה לחישוב דמי הסכמה מורכבת אולם מקובל לומר כי דמי ההסכמה שווים בקרוב לכשליש משוויה של עסק המכר. החל מאפריל 2018 מפצלת רשות מקרקעי ישראל את התשלומים שהיא גובה בעת המכר: בגין חלקת המגורים משלם המוכר לרמ"י תשלום המכונה "דמי רכישה", בגין יתרת שטח הנחלה ממשיכה הרשות לגבות "דמי הסכמה".
"דמי הרכישה" הינם למעשה היוון לצמיתות של זכויות הבניה ל"מגורים" בנחלה, הם מקנים לקונה זכויות הקרובות לבעלות בחלקת המגורים באופן שהקונה יוכל לבנות את מלוא הזכויות הקיימות בתוכניות המתאר הקיימות והעתידיות ויוכל לפצל מגרשים מתוך חלקת המגורים והכל ללא תשלום לרשות. במידה והקונה ימכור בעתיד את הנחלה הוא לא יידרש לשלם לרשות תשלומים כלשהם למעט סכום נמוך יחסית של דמי הסכמה בגין עליית שוויי השטח החקלאי. בפועל, בעת המכר, יערוך השמאי הממשלתי שומה לדמי רכישה ודמי הסכמה לשטח החקלאי. רצויי להתייעץ עם עורכי דין ושמאיים המתמחים בתחום על מנת לבדוק את השומות ולמצות את אפשרויות ההשגה ולצמצם את דרישות התשלום של הרשות.
חישוב דמי הסכמה במכירת נחלה
מאז אפריל 2018 החישוב נעשה בשני חלקים. על חלקת המגורים משולמים דמי רכישה, ועל השטח החקלאי משולמים דמי הסכמה, שהם סכום נמוך יחסית לשווי העסקה. מוכר ששילם בעבר דמי רכישה על חלקת המגורים יכול למכור אותה בלי דמי הסכמה, ונשאר לו לשלם דמי הסכמה על הערך החקלאי בלבד. לכן הצעד הראשון בכל חישוב הוא לברר מה כבר שולם על הנחלה ואיזו החלטה של רמ"י חלה עליה.
"דמי רכישה"
"דמי הרכישה" מחושבים על ידי השמאי הממשלתי לשטח של 2.5 דונם המיועדים למגורים בתוספת הפוטנציאל למגורים העתידי שניתן לממש שבתוכניות מתאר עתידיות ככל שיכולו על היישוב. בפועל הסכום יכול ויהיה גבוה או נמוך משליש משווי חלקת המגורים. השווי מחושב ללא ערך המבנים הבנויים בחלקה. שיעור דמי ההיוון הינו - 33% מהשווי בתוספת מע"מ. השווי שונה מיישוב ליישוב בהתאם לזכויות הבניה הקיימות בתוכנית המתאר, וכן, כאמור, בהתאם לפוטנציאל העתידי להגדלת הזכויות למגורים באותו ישוב.
בגין יתרת שווי הנחלה המהווה למעשה שטחים חקלאיים בלבד שערכם נמוך ביחס ל- "חלקת המגורים" משלם מוכר דמי הסכמה שהם בקרוב "כשליש" משוויים. במקרים בהם רכש המוכר את הנחלה בתמורה לאחר שנת 1992 יהיו דמי הרכישה 20% בלבד, ובמקרים בהם הנחלה נרכשה לפני 1993 יוכל המוכר לקזז 80% מדמי ההסכמה ששולמו בעבר.
מומחיות ברזי החלטות הרשות והוראות הביצוע שלה מאפשרת מיקסום הרווח למוכר ולקונה גם יחד.
בנוסף לדמי ההסכמה ודמי הרכישה גובות רשויות המס "מס שבח", "מס רכישה", "היטל השבחה" ומע"מ. בשבועות הבאים יתמקד המדריך בסוגיות אלה וכן בתשלומים לאגודה השיתופית. כן "ניגע" בקצרה במשמעותן של עסקאות נטו.
מכירת נחלות חקלאיות בעקבות החלטה 979
החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל, שמספרה היום החלטה 1523, היא זו שפיצלה את התשלום בעת המכר. מאפריל 2018 היא חלה גם על מכירת נחלות, ודמי רכישה במכירת נחלה נקבעים לפי שומה של השמאי הממשלתי לחלקת המגורים, כולל הפוטנציאל לבית שלישי או רביעי, בתוספת מע"מ ומס רכישה. בפועל הסכום גבוה באופן משמעותי מדמי ההסכמה שנגבו בעבר, ולכן מוכר שלא שילם דמי רכישה לפני המכירה ייפגש עם התשלום הזה בעסקה עצמה.
יש מקרים שבהם כדאי לבדוק את היוון הנחלה עוד לפני המכירה. רוב בעלי הנחלות הם ברי רשות, וההיוון מקנה זכויות הקרובות לבעלות ומאפשר רישום בטאבו. אחרי ההיוון משולמים במכירה דמי הסכמה על הערך החקלאי בלבד. ההצטרפות מחייבת תצ"ר מאושר והיעדר שימושים ובנייה בלי היתר בנחלה. השיעורים של כל מסלול מפורטים במדריך מה זה דמי היוון במושבים.
מוכרים נחלה? בודקים את התשלומים לפני החתימה
בדיקה לפני מכירת נחלה במושב, של מה שכבר שולם על הנחלה, של ההחלטה שחלה עליה ושל השומות, לפני שמתחייבים למחיר.
למכור את הנחלה - מדריך פירוט מצב מס שבח
מס השבח חל על המוכר והוא מחושב בנפרד על בתי המגורים, מיתרת השווי של השטחים החקלאיים וזכויות בניה בלתי מנוצלות הקיימות לאותה הנחלה. טרם השתת שיעור המס ניתן לנכות הוצאות ותשלומים כגון: דמי ההסכמה היחסיים, דמי הרכישה היחסיים, הוצאות שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, השקעות שהושקעו בנחלה ולא נדרש עליהם פחת ועוד. שיעור מס השבח אינו זהה לכל בעלי הנחלות והוא תלוי במועד ושווי רכישת הנחלה או במועד קבלת במתנה או בהורשה.
הכנת שומה עצמית למס שבח ומס הרכישה ולווי העסקה מול רשויות המס מחייבת ניסיון מקצועי בתחום על מנת למצות את מקסימום הרווח מסכום העסקה. לעיתים תכנון המס יוצר ניגוד עניינים בין הקונה למוכר בכל הקשור לדרך הגשת "השומה העצמית" וחלוקת השווי בין בתי המגורים ויתרת הנחלה. על כן רצוי לחשב מראש את סכומי המס טרם חתימה על חוזה המכר על מנת למצוא את העמק השווה ולא להיתקל במחלוקת בין הקונה למוכר לאחר חתימה החוזה.
מצב בו קיים בנחלה יותר מבית אחד מאפשר הקטנת תשלום מס השבח. עד לאחרונה ניתן היה להגדיר כ"דירת מגורים" כל מבנה המשמש למגורים בנחלה גם אם הוא נבנה ללא היתר או הוסב למגורים ממבנה חקלאי. בפסק דין שניתן בחודשים האחרונים נקבע שקיומו של היתר כדין הוא תנאי להגדרת "הבית" לצרכי מיסוי כ"דירת מגורים". פסק הדין הינו חדשני וניתן בנסיבות עובדתיות ספציפיות ויתכן שניתן לסייגו, אולם יש לו חשיבות תקדימית המחייבת לקחת בחשבון.
מס שבח במכירת נחלה, מה משפיע על הסכום
מס שבח מקרקעין מוטל על ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, ובנחלה הוא מחושב בנפרד לכל בית וליתרת השטח. בשומה העצמית שמוגשת לרשות המסים צריך לפרט שווי נפרד לכל בית מגורים וליתרת הנחלה, ואופן הניסוח של חוזה המכר משפיע ישירות על סכומי המס. לכן את חלוקת השווי בין הרכיבים קובעים יחד עם ניסוח החוזה, ולא אחריו. פירוט על מיסוי מכירת משק חקלאי, על כל המיסים שחלים בעסקה, מופיע במדריך על מיסוי נחלות במושבים.
מס רכישה
את "מס רכישה" משלם הקונה לרשויות המס ושיעורו ברכישה, שונה מנכסי מקרקעין אחרים. בחישוב מס הרכישה יש להפריד בין השווי של כל אחד מבתי המגורים שבנחלה ומשווי יתרת השטח. מדרגות המס החלות על דירות המגורים שבנחלה דומות למדרגות המס הקיימות בדירות מגורים בכל רחבי הארץ.
קיומם של שני בתי מגורים בנחלה יצור בהכרח מצב ששיעור המס על הבית השני יהא גבוה. המצב החוקי נכון להיום הוא שברכישת דירת מגורים שנייה משלם הקונה 8% משווי הבית השני. ההגדרה איזה מבין הבתים הןא הבית השני וקביעת שוויו נתונה לדיון מול רשות המיסים. רצויי לבחון היטב את הכדאיות בקיומו של הבית הואיל ובד"כ קונה הנחלה הורס את הבנוי על הנחלה בסמוך לקבלת החזקה, לפיכך יש להיערך נכון למכר "פיזית" ו- "משפטית".
חישוב מס רכישה נחלה
חישוב מס רכישה בנחלה מתחיל מחלוקת השווי שנקבעה בשומה העצמית, שווי לכל אחד מבתי המגורים ושווי ליתרת השטח, ועל כל רכיב חלות מדרגות המס שלו. מכיוון שהקונה משלם את מס הרכישה והמוכר משלם את מס השבח, לכל צד יש אינטרס אחר בחלוקה, ולכן כדאי לחשב את המס על מכירת משק חקלאי מצד המוכר ומצד הקונה יחד לפני החתימה.
מע"מ
נוסף לכל אלה נדרש לעיתים המוכר לשלם מע"מ על ערך השטחים החקלאיים ששימשו אותו בייצור הכנסתו. רשויות מע"מ מתייחסות לקרקע המשמשת בייצור הכנסה כאילו היא "ציוד" חקלאי שברכישתו ובמכירתו על החקלאי לדווח ולכלול את רכיב המס בדיווחי ההכנסות שלו לרשויות מע"מ. לרוב, בעלי הנחלות אינם מודעים לקיומו של מס זה ובדיעבד נולד ויכוח בין הקונה למוכר בעניין התשלום של המע"מ. ברוב המקרים הקונים אינם "עוסקים בחקלאות" ואין להם כוונה לעסוק בחקלאות, כפועל יוצא בעת מכר הנחלה נולד חיוב שיש להתייחס אליו בגוף חוזה המכר ולחשב אותו ולדאוג לתשלומו.
מושבים בהם האגודה מהווה "איחוד עוסקים" והקונה נכנס לאיחוד העוסקים במקום המוכר ניתן לקזז את המע"מ בתוך האגודה. כך גם במידה שהקונה מתכוון לקיים משק חקלאי וממילא הוא יוכל לנכות את רכיב המע"מ שבעסקה בדיווחיו.
בפועל, ברוב העסקאות המע"מ אינו משולם בעת המכר, כי הוא חל רק כשהמוכר הוא עוסק חקלאי או כשהקונה הוא עוסק. גם כשהוא חל, אפשר לרוב לקזז אותו במסגרת האגודה החקלאית, ואת השאלה מי נושא בו ומתי הוא משולם קובעים בחוזה.
תשלומי דמי שימוש;
המורכבות של מכר נחלה נובע גם מבעיות הקיימות בנחלה או שהיו קיימות אף ללא ידיעת המוכר. עם דיווח על עסקת המכר מגיע פקח של רשות מקרקעי ישראל לבדוק את המצב בשטח הנחלה ביחס למסמכים והיתרי הבניה הקיימים בתיק הרשות. במידה ודו"ח הפקח מגלה מבנים שנבנו ללא היתר או שימושים חורגים שאינם חקלאיים הרשות מעלה דרישות להריסה או לתשלום "דמי שימוש" כתנאי לאישור העברה.
"דמי שימוש" גובה רשות מקרקעי ישראל בגין שימוש שנעשה על ידי בעל הנחלה במבנים שנבנו ללא היתר או הוסבו לשימושים שלא על פי היעוד המקורי שלהם, כגון מבנים חקלאיים שהוסבו למגורים או לשכירות. במידה וידוע לרמ"י על קיומם של מבנים כאמור לא תאושר עסקת מכר טרם ישלם המוכר דמי שימוש בגין שימוש שאינו חקלאי. השמאי הממשלתי עורך שומה לשווי השימוש בקרקע לפי סוג השימוש, במכפלת השטח הבנוי ותקופת השימוש.
מומלץ לבחון היטב מראש טרם המכירה את מצב המבנים בנחלה והשימוש בהם ביחס להיתרי הבניה ולשקול בחיוב הריסה או הכשר בבקשה להיתר.
בדיקות לפני מכירת נחלה במושב
לפני מכירת נחלה במושב כדאי לעשות את הבדיקות האלה עוד לפני שמחתימים קונה, כי כל אחת מהן יכולה לעכב את אישור העסקה או לשנות את המחיר שיישאר ביד.
| מה בודקים | למה זה חשוב |
|---|---|
| מעמד הזכויות | האם המוכר בר רשות או חוכר, ומה שולם בעבר לרמ"י על הזכויות בנחלה |
| תצ"ר ורישום | היוון ורישום בטאבו מחייבים תצ"ר מאושר |
| מבנים בלי היתר | פקח רמ"י בודק את השטח מול תיק הרשות, ומבנה בלי היתר מחייב הריסה או דמי שימוש. כדאי להשוות את הבנוי לזכויות הבניה בנחלה |
| שימוש לא חקלאי | מבנה שהוסב למגורים או להשכרה הוא שימוש חורג בנחלה, וכך גם פעילות לא חקלאית בנחלה (פל"ח) שלא הוסדרה |
| מכסת הקרקע | חריגה ממכסת הדונמים של המושב עלולה להביא לגריעת שטחים מעובדים |
| יורשים ובן ממשיך | האם נקבע בן ממשיך, והאם יש יורשים שזכאים לפיצוי |
| חובות לאגודה | חוב של המוכר לאגודה הוא חוב אישי שלו, ומבררים אותו לפני החתימה |
את מעמד הזכויות והמבנים בודקים מול תיק הנחלה ברמ"י ומול תיק הבניין בוועדה המקומית, ואת החובות מול האגודה.
יש בנחלה מבנה בלי היתר? בודקים לפני שהפקח מגיע
בדיקה של המבנים והשימושים בנחלה מול היתרי הבניה ותיק הרשות, והחלטה אם להרוס או להכשיר לפני הדיווח על העסקה.
היטל השבחה במכירת נחלה
היטל השבחה הוא התשלום לוועדה המקומית, והוא חל במכירה כשתכניות שקיבלו תוקף השביחו את הנחלה בתקופה שבה המוכר החזיק בה.
למכור את הנחלה - מדריך היטל השבחה
כעקרון, את היטל ההשבחה גובה הוועדה המקומית מהמוכר בעת המכר. היטל ההשבחה מחושב לפי מחצית עליית ערך הנחלה בעקבות תוכניות מתאר שהשביחו את זכויות הבניה בנחלה ושקיבלו "תוקף" בתקופה בה החזיק בעל הנחלה את נחלתו. תכנית מתאר המשביחה את הנחלה יכולה להיות תכנית המוסיפה זכויות בניה ומאפשרת בנית בתים גדולים יותר, או תוספת בתים, וכן יכולה להיות תכנית "מינורית" כגון תכנית המשנה קווי בניין, זכות לבניית מרתפים, זכות לבניית מבנים לפעילות לא חקלאית ועוד.
לא תמיד ניתן לממש את כל זכויות הבניה שבתוכניות "המשביחות" ויש הצדקה להגיש השגה כנגד דרישת תשלום היטל ההשבחה בעת מכר הנחלה, כך למשל, לעיתים לא ניתן לבנות מבנים לפעילות לא חקלאית בשל קרבתם של בתי מגורים או חוסר מקום בחצר המשק. כך גם לגבי בריכות שחייה, מרתפים וכיוב'. ניתן לצמצם באופן משמעותי את ההיטל בעת מכר הנחלה תוך ניתוח קפדני של כל רכיב בשומה ושל התוכניות החלות.
היטל השבחה גם על בעל נחלה שהוא בר רשות
היטל השבחה חל לפי החוק על בעלים ועל חוכר לדורות, ובעלי נחלות שהם ברי רשות לא שילמו אותו. בית המשפט העליון קבע אחרת ברע"א 725/05 ועדה מקומית שומרון נ' בלוך, ב-3.9.2014, ומאז ההיטל נגבה גם מברי רשות. התשלום נדחה למועד המימוש, כלומר למכירה או להוצאת היתר בניה. פירוט נוסף מופיע במדריך על היטל השבחה בנחלה.
למכור את הנחלה - מדריך הסכם מכר עם עו"ד מומחה חוסך הרבה כסף ותסבוכות
לסיכום חשוב לדעת - המלאכה בעניין זה אמורה להתחיל כבר בשלב הראשוני של ניסוח נכון של טיוטת הסכם המכר ופירוט נכון של המסמכים הנלווים לחוזה הנדרשים לצורך העברת הזכויות. עריכת הסכם מכר לנחלה במושב מחייבת מומחיות ספציפית ולכן רצוי להסתייע בעו"ד שמעבר לניסיון הנדלני ולהתמחותו באגודות שיתופיות הוא בעל ניסיון ייחודי במכר נחלות ומשקי עזר זאת על מנת לצמצם באופן חוקי ונאות את התשלומים החלים במכר מסוג זה. ככל ומומחיותו של עוה"ד המטפל בעניין גבוה יותר החיסכון במס גדול יותר.
עסקת נטו בנחלה או עסקת ברוטו
בעסקת נטו המוכר קובע את הסכום שיישאר בידו, והקונה לוקח על עצמו את התשלומים שחלים על המוכר. מאז אפריל 2018 החיסכון בעסקת נטו נוגע בעיקר למס השבח, והסיכון נשאר אצל המוכר. אם לקונה לא יהיו הכספים, אי תשלום מס השבח הוא עבירה פלילית גם כשהחוזה מטיל את התשלום על הקונה. לכן בעסקת נטו מעריכים מראש את מס השבח, דורשים בטוחה, מפקידים את הכספים בחשבון נאמנות שבשליטת עורך הדין של המוכר וקובעים לוחות זמנים. הסבר מלא מופיע במאמר על עסקת נטו למכר נחלה.
מכירת נחלה מירושה
נחלה שעברה בירושה אפשר למכור, אבל קודם צריך לקבוע מי מקבל אותה. לפי סעיף 114 לחוק הירושה משק חקלאי עובר ליורש אחד, שמפצה את שאר היורשים, ורמ"י אינה מאשרת פיצול של הנחלה. בפועל הנחלה עוברת לבן הזוג שנשאר בחיים, ליורש שהיורשים הסכימו עליו או לפי צו של בית המשפט, ורק אחרי שהזכויות נרשמו על שמו אפשר למכור. העברה בירושה פטורה מתשלום לרמ"י, ומס עזבון אינו חל בישראל מאז 1981.
לעומת זאת, פיצוי לאחים מכסף שמחוץ לעזבון נחשב למכירה לצורכי מס. המפצה משלם מס רכישה, והאחים שמקבלים את הפיצוי משלמים מס שבח. בית המשפט לענייני משפחה קבע שהפיצוי נמדד לפי שווי הנחלה נטו, "הסכום שהיה נותר אילו הנחלה היתה נמכרת בשוק החופשי לאדם זר". הרחבה על ההליך מופיעה במדריך על ירושת נחלה.
למכור את הנחלה - מדריך הרכב ומבנה
למכור את הנחלה - מדריך המשך - רשות מקרקעי ישראל אינה מאשרת העברת זכויות בנחלה מבלי שהצדדים לעסקה חותמים על טופס מיוחד המפרט את הרכב המשק החקלאי, והאגודה החקלאית מוסיפה את חתימתה כאישור על נכונות הפרטים. בדרך כלל האגודה לא תחתום על המסמך האמור ללא קבלת הקונה כחבר באגודה.
בטופס הסטנדרטי של הרשות יש לפרט את המבנים הקיימים מועד בנייתם ואת הרכב המשק החקלאי ומספר החלקות והדונמים. הטופס מאושר על ידי הקונה והמוכר בתצהיר והוא מהווה "צילום" מצב קיים. מוצע להקפיד על הפרטים הנרשמים הואיל ומסמך זה מאפשר לרשות באמצעות מחלקת הפיקוח לבדוק אם נוספו מבנים או שטחים בנויים ללא היתר המחייבים הריסה או תשלום דמי היתר כתנאי לאישור העסקה. כמו כן מאפשר הרישום לרשות לבדוק אם מספר הדונמים החקלאיים של המוכר אינם עולים על "מכסת הקרקע לנחלה" כפי שנקבעה לאותו מושב. במידה וקיימת חריגה עלולה הרשות להתנות את המכר בגריעת שטחים מעובדים.
בנוסף חובה על המוכר והאגודה לחתום על טופס דומה לגבי הרכב הנחלה והמבנים הקיימים בה במסגרת הדיווח לרשויות המס. הפרטים בטופס זה משמשים לבחינת שווי בתי המגורים ושווי המחוברים (מבנים חקלאיים ומטעים) לצורך חישוב מס שבח ומס רכישה. אי דיוק עלול להביא לחיובי מס שגויים. יש לבחון היטב את הרישום ולוודא התאמת הפרטים בין הטפסים.
למכור את הנחלה - מדריך קבלה לחברות
יש לנסח את חוזה המכר עם תנאי מתלה לפיו הקונה יתקבל לחברות באגודה. בניגוד לרכישת בתים בהרחבה או משקי עזר שבעלים אינם חברים, רכישת כזו כרוכה בקבלה לחברות. הליך קבלת הקונה כחבר מחייב לעיתים בבחינה של מוסד המתמחה במתן חוות דעת על התאמת הקונה לחברות באגודה או בדיקה גרפולוגית, והמצאת אישור על היעדר רישום פליל. כמו כן נהוג לקיים ראיון מול "ועדת קבלה".
אישור ועדת קבלה או ועד ההנהלה אינו תחליף לאישור אסיפה הכללית של האגודה שהיא המוסד הקובע לקבלה לחברות. אם הצדדים לעסקה מקדמים את קיומה בתשלומים שונים ודיווחי מס ובסופו של יום הקונה לא מתקבל לחברות העסקה תסתבך ויהיה קשה ביותר להחזיר את הגלגל לאחור.
חשוב לדעת! לצדדים לחוזה המכר אין שליטה על מועד קיומה של האסיפה הכללית ויתכן והעסקה "תוקפה" בשל כך מספר חודשים.
מה האגודה רשאית לבדוק בקונה
בעניין מושב עולש (ת"א 17132-03-09) נקבע שסירוב לקבל קונה בגלל חובות של המוכר לאגודה הוא חוסר תום לב. לפי פסק הדין, "הפרמטר היחיד לקבלת חבר חדש הוא איכותו הפרסונאלית של המועמד מבחינת אישיותו, אופיו, כישוריו ויכולתו להתנהל בחברה המושבית". חוב של המוכר הוא חוב אישי שלו, ו"אגודה אינה יכולה לנכס לעצמה זכות של נושה מובטח ראשון". פירוט על ההליך מופיע במאמר על קבלה לחברות באגודה.
למכור את הנחלה - מדריך תשלומים לאגודה
אגודות רבות מתנות את הקבלה לחברות בתשלום "להון האגודה" או תשלום תחת הגדרה אחרת. לרוב מדובר בסכומים סבירים אך יש אגודות המחייבות בסכומים גבוהים. על מנת להימנע מהפתעות על המוכר והקונה לברר את נוהל הקבלה לחברות ואת התשלומים שהאגודה גובה טרם חתימה על חוזה רכישת הנחלה.
בניגוד לרכישת בית בהרחבה, במכירת נחלה רשות מקרקעי ישראל אינה אוסרת על התשלום להון האגודה, ולכן השאלה היא גובה התשלום ולא עצם החיוב.
חתימה על התחייבות לקיום החלטות האגודה - לסיום למכור את הנחלה - מדריך
בתקנונים ההיסטוריים של האגודות השיתופיות קיים פרק "קבלה לחברות" הכולל נוסח "כתב התחייבות" סטנדרטי לפיו מתחייב החבר החדש לקיים את החלטות המוסדות המוסמכים של האגודה. ישנן אגודות המוסיפות התחייבויות נוספות בחוזה או במסמכים אחרים.
עלולה להתגלות מחלוקת בין הקונה לאגודה בקשר לנוסח ההתחייבויות עליהן הוא נדרש לחתום ללא שיש לקונה יכולת לבטל את החוזה מול המוכר. על כן רצויי לדרוש לקבל את כל המסמכים הרלוונטיים טרם חתימה על חוזה הרכישה ולבחון את תכנם. גילוי התנגדות לסעיפים שונים עלול לסכן את הקונה באי קבלתו לחברות.
האגודה מעכבת את קבלת הקונה?
בדיקה של תקנון האגודה, של המסמכים שהקונה נדרש לחתום עליהם ושל התשלומים, לפני שהעסקה נתקעת.
מכירת משק חקלאי, נחלה מול משק עזר
לא כל משק חקלאי במושב הוא נחלה, וההבדל קובע אילו תשלומים חלים, ולכן לפני מכירת נחלה במושב בודקים קודם את סוג המשק. בעלי משק עזר אינם חברים באגודה, ולכן המכירה של משק עזר אינה מחייבת קבלה לחברות. במשק עזר מותר בית אחד בלבד, ולפי הוראות רמ"י שטחו מוגבל ל-160 מ"ר, ובית גדול יותר מחייב תשלום נוסף לרשות. קונה שלא היוון את המשק משלם דמי חכירה שנתיים של 1% משווי המשק בלי בית המגורים, ולכן לרוב משתלם לו להוון אותו.
גם במשק עזר חלים על המוכר תשלומים ומיסים במכירת משק, שמקטינים את התמורה נטו שנותרת בידו לכדי כ-60% מהתמורה ברוטו. ההבדלים מפורטים במאמר על ההבדל בין משק עזר לנחלה ובמדריך למכירת משק עזר.
טעויות שעולות ביוקר במכירת נחלה במושב
שש טעויות שחוזרות בעסקאות מכר נחלות במושבים.
לחתום לפני שמחשבים את המיסים
מס שבח במכירת נחלה ומס הרכישה של הקונה תלויים בחלוקת השווי בין הבתים ליתרת הנחלה, ואת החלוקה קובעים לפני החתימה.
להתעלם ממבנה בלי היתר
פקח רמ"י בודק את השטח עם הדיווח על העסקה, ומבנה בלי היתר מעכב את האישור עד הריסה או תשלום דמי שימוש.
לסמוך על אישור ועדת הקבלה
המוסד הקובע הוא האסיפה הכללית של האגודה, ולצדדים אין שליטה על מועד כינוסה.
עסקת נטו בלי בטוחות
כשבעסקת נטו בנחלה הקונה לוקח על עצמו את מס השבח, נדרשים חשבון נאמנות, בטוחה ולוחות זמנים כדי שהמוכר לא יישאר חשוף.
לא לבדוק מה כבר שולם לרמ"י
מוכר ששילם בעבר דמי רכישה משלם במכירה דמי הסכמה על הערך החקלאי בלבד, וזה משנה את החישוב כולו.
למכור מירושה לפני הרישום
קודם קובעים מי היורש שמקבל את הנחלה ורושמים אותה על שמו, ורק אחר כך מוכרים.
לפני מכירת נחלה במושב, מה מצב הנחלה שלכם
בחרו את המשפט שמתאר את מצבכם היום
קודם בודקים מה כבר שולם
הצעד הראשון הוא הערכת שווי נחלה ובירור אם שולמו בעבר דמי רכישה, איזו החלטה של רמ"י חלה על הנחלה, ומה צפוי במס שבח ובהיטל השבחה. מהבדיקה הזו נגזר הסכום שבאמת יישאר בידכם.
קודם רושמים את הנחלה על יורש אחד
נחלה עוברת ליורש אחד שמפצה את שאר היורשים, והמכירה אפשרית רק אחרי שהזכויות נרשמו על שמו. במכירת נחלה מירושה כדאי לתכנן את הפיצוי לאחים ואת המכירה יחד, כי לשניהם יש השלכות מס.
כאן הבדיקה דחופה יותר
רמ"י בודקת את השטח עם הדיווח על העסקה, ומבנה בלי היתר או שימוש חורג מעכבים את אישור ההעברה עד הריסה או תשלום דמי שימוש. מומלץ לבחון את המבנים ולהחליט על הסדרה לפני שמחתימים קונה.
איך משרדנו מלווה מכירת נחלה במושב
ליווי מכר נחלות ומשקי עזר נעשה אצלנו בחמישה שלבים, מהבדיקה הראשונה ועד אישור העברת הזכויות, מתוך ניסיון של יותר מ-30 שנה בדיני מושבים ונחלות.
בדיקת הנחלה
בדיקת מעמד הזכויות, מה שולם בעבר לרמ"י, ההחלטה שחלה על הנחלה, המבנים והשימושים בשטח והרכב המשק.
תכנון המס והתשלומים
הערכת שווי נחלה עם שמאי, תכנון המס על מכירת משק חקלאי, חישוב מוקדם של דמי הרכישה, דמי ההסכמה, מס השבח, מס הרכישה והיטל ההשבחה, וחלוקת השווי בין הבתים ליתרת הנחלה.
ניסוח חוזה המכר
חוזה עם תנאי מתלה לקבלה לחברות, טיפול בשאלת המע"מ, ובעסקת נטו גם בטוחות וחשבון נאמנות.
קבלה לחברות באגודה
ליווי מול ועדת הקבלה והאסיפה הכללית, ובדיקת המסמכים וההתחייבויות שהאגודה דורשת מהקונה.
אישורי רמ"י ורשויות המס
הגשת הדיווחים והטפסים, בדיקת השומות והשגה עליהן כשיש לכך בסיס, עד אישור העברת הזכויות.
הצוות שלנו
עו״ד גד שטילמן
מייסד המשרד, נוטריון, בורר ומגשר
עו״ד אריאל רוט
מושבים, נחלות ומקרקעין
עו״ד רום שטילמן
מושבים, נחלות ומקרקעין
עו״ד סהר חסן
מושבים, נחלות ומקרקעין
עו״ד דניאלה חסן
מושבים, נחלות ומקרקעין
קרוליין אלמז
מנהלת המשרד
שאלות נפוצות
אילו תשלומים חלים במכירת נחלה במושב?
המוכר משלם דמי רכישה ודמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל, מס שבח לרשות המסים והיטל השבחה לוועדה המקומית, והקונה משלם מס רכישה. לעיתים מתווספים מע"מ, דמי שימוש על מבנים בלי היתר ותשלום לאגודה בקבלה לחברות.
כמה נשאר למוכר נחלה מתוך מחיר העסקה?
בעבר נהגו לומר שבמכירת נחלה במושב נותרים למוכר כ-60% משווי העסקה, והיום ישנם מקרים רבים שבהם נותרים בידיו 50% ואף פחות, בעיקר בגלל דמי הרכישה. הסכום בפועל תלוי במה ששולם בעבר לרמ"י, במועד הרכישה ובמספר הבתים בנחלה, ולכן מתחילים בהערכת שווי נחלה ובחישוב התשלומים.
מה ההבדל בין דמי הסכמה לדמי רכישה?
מאז אפריל 2018 דמי רכישה במכירת נחלה משולמים על חלקת המגורים ומקנים זכויות הקרובות לבעלות, ודמי הסכמה משולמים על יתרת השטח החקלאי. מוכר ששילם דמי רכישה בעבר משלם במכירה דמי הסכמה על הערך החקלאי בלבד, ולכן חישוב דמי הסכמה במכירת נחלה מתחיל בבירור מה שולם.
האם אפשר למכור נחלה שירשנו?
כן, מכירת נחלה מירושה אפשרית אחרי שהנחלה נרשמה על שם יורש אחד. לפי חוק הירושה משק חקלאי עובר ליורש אחד שמפצה את האחרים, ורמ"י אינה מאשרת פיצול. ההעברה בירושה עצמה פטורה מתשלום לרמ"י.
מה זו עסקת נטו בנחלה ומה הסיכון בה למוכר?
בעסקת נטו המוכר קובע כמה יישאר בידו, והקונה משלם את התשלומים שחלים עליו. הסיכון הוא שהקונה לא ישלם את מס השבח, ולכן נדרשים הערכה מוקדמת של המס, בטוחה וחשבון נאמנות שבשליטת עורך הדין של המוכר.
האם האגודה יכולה לסרב לקבל את הקונה לחברות?
האגודה בוחנת את המועמד, אבל לפי פסק הדין בעניין מושב עולש היא אינה רשאית לסרב לקונה בגלל חובות של המוכר. ההחלטה הסופית היא של האסיפה הכללית, ולכן חוזה המכר כולל תנאי מתלה לקבלה לחברות.
מה קורה כשיש בנחלה מבנים בלי היתר בזמן מכירה?
עם הדיווח על העסקה מגיע פקח של רמ"י לבדוק את השטח. מבנה בלי היתר או שימוש חורג מעכבים את אישור ההעברה עד הריסה או תשלום דמי שימוש, ולכן כדאי לבחון אותם לפני המכירה.
מה כולל מיסוי מכירת משק חקלאי, ומי משלם כל מס?
המיסים במכירת משק חקלאי הם מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה לוועדה המקומית, ולעיתים גם מע"מ. מס שבח במכירת נחלה חל על המוכר, ומס רכישה חל על הקונה. חישוב מס רכישה בנחלה ומס השבח נעשים לפי אותה חלוקת שווי בין בתי המגורים ליתרת הנחלה, ולכן כדאי לחשב אותם יחד לפני החתימה. המס העיקרי על מכירת משק חקלאי הוא בדרך כלל מס השבח, ולצידו התשלומים לרמ"י, דמי רכישה ודמי הסכמה. במיסוי מכירת משק חקלאי מע"מ חל רק כשהמוכר הוא עוסק חקלאי או כשהקונה הוא עוסק, ובמושבים שבהם האגודה פועלת כאיחוד עוסקים אפשר לרוב לקזז אותו בתוך האגודה.
מה השתנה במכירת נחלות חקלאיות בעקבות החלטה 979?
מאפריל 2018 רמ"י מפצלת את התשלום בעת המכר. על חלקת המגורים משולמים דמי רכישה לפי שומה של השמאי הממשלתי, כולל הפוטנציאל לבית שלישי או רביעי, ועל השטח החקלאי משולמים דמי הסכמה. בפועל הסכום גבוה מדמי ההסכמה שנגבו בעבר.
האם מוכר נחלה משלם היטל השבחה?
כן, כשתכניות שקיבלו תוקף בתקופה שבה החזיק בנחלה השביחו אותה. ההיטל הוא מחצית עליית השווי, הוועדה המקומית גובה אותו מהמוכר, ומאז פסק דין בלוך מ-2014 הוא חל גם על ברי רשות.
אודות עו"ד גד שטילמן
שוקלים מכירת נחלה במושב? מתכננים את העסקה לפני החתימה
30+ שנות ניסיון בדיני מושבים, נחלות ומקרקעין חקלאי
