תצ"ר תכנית לצרכי תשלום

תצ"ר – תכנית לצרכי רישום מידע בנושא וכיצד יש להימנע מסכסוך. כאשר רוצים להסדיר גבולות על ידי תצר יש לעשות זאת במיומנות. לרוב כאשר מבקשים להסדיר הליך של תכניות לצורכי רישום נתקלים במהמורות בדרך

תצ"ר – פתח לסכסוכי גבולות

– חלק ב' (כתבה שנייה בסדרת מאמרים)

עו"ד גד שטילמן

התצ"ר (תכנית לצרכי רישום) מגדיר במדויק את הגבול שבין הנחלות ולעל פיו נרשמות חלקות בלשכת רישום המקרקעין. הרישום הינו סופי ואינו ניתן לשינויי אלא בנסיבות נדירות.

יש נטייה שגויה לייחס את המילה "טאבו" ל – "בעלות", אולם רישום בטאבו (בלשכת רישום המקרקעין) אינו בהכרח רישום "בעלות"; רישום ב"טאבו", בכל הקשור לבעלי נחלות, משמעו – רישום שם בעל הנחלה כבעל זכויות חכירה בלבד.

הקמת "מרכז המשבצות" ו"ועדות תכנון משותפות";

בשנת 1977 הובן שיש צורך דחוף להסדיר תשתית תכנונית שתאפשר רישום זכויות חכירה, לשם כך הוקם "מרכז המשבצות" שהיה אמור לרכז את כל העבודה בהכנת תכניות לצרכי רישום ורישום החלקות בטאבו למושבים. אלא שהכנת תכנית מחייבת תכנית מתאר בתוקף ולא היו בפועל תכניות עדכניות למושבים. לייעול זמן הכנת תכניות חדשות הוקמו בשנת 1987 חמש ועדות תכנון שכל אחת מהן משותפת למספר רב של מועצות אזוריות. לועדות אלה ניתנה סמכות לאישור תכנית כמו של ועדה מחוזית.

במהלך השנים הוכנו ב"ועדות המשותפות" למעלה מ – 300 תכניות למושבים ו"מרכז המשבצות" טיפל בכ-250 מהם, אולם בשל מחדלי מינהל מקרקעי ישראל ומדיניותו, העבודה הרבה שנעשתה לא הביאה לתוצאה הסופית של רישום זכויות החכירה בטאבו לאף בעל נחלה אחד!

בין לבין התכניות התיישנו ורמת הדיוק שנקבעה במפ"י לתוכנית לצורך רישום השתנתה. על מנת לאלץ את המושבים להשלים בכוחות עצמם את התצ"רים קבעה רמ"י תנאי לכניסת בעלי הנחלות להחלטה 979 (מספר מקורי*) – קיום תוכנית לצרכי רישום לישוב.

כיצד מכינים תצר?

הסדר זה אמור להביא לידי ביטוי בתשריט מדוייק את גבולות המגרשים שבתכנית המתאר האחרונה, אלא שהכנת תכנית שכזו מסתמכת גם על נתונים נוספים.

סכסוך גבולות מתגלע כשכל אחד מהשכנים מסתמך בטענותיו לגבי גבול נחלתו, על מפה אחרת או נתונים שונים משל שכנו.

על מנת לחקור את מקור הסכסוך בין השכנים יש להבין את דרך "הולדתו" של ההליך:

בין אם מדובר על קניית נחלה או בעל נחלה ותיק יש להכיר את החומר. הכנה זו מחייבת איסוף מידע מקדים ורישומו "בשכבות" זו על גבי זו ("קומפילציה"): יש להעלות על תשריט אחד את נקודות הגבול ההיסטוריות לסמן על גבי אותה מפה את הדרכים, המבנים והגדרות הקיימים במצבם היום; לצורך כך נעזרים גם בצילומי אויר העוברים עיבוד ממוחשב לתשריט ("אורטופוטו"). על לגבי שכבות אלה מסמנים את גבולות המגרשים לפי המפות על-פיהן הוקם הישוב כגון: "מפות הסוכנות" וכן מעלים את רישום "מפת המשבצת" שהוכנה על ידי רמ"י, ועל גבי כל אלה מעלים את תכניות המתאר שבתוקף.

מרחב "הטעות" שבהגשת תכנית רישום;

תפקידו של המודד בהכנת התכנית – להתאים את תכנית הרישום לגבולות המגרשים המסומנים בתכנית המתאר האחרונה. אך הוא אינו יכול להתעלם מיתר הנתונים שאינם תואמים זה לזה.

אחת הבעיות המרכזיות היא קנה המידה ועובי הקווים בתכניות, המשאירים מקום נרחב לשיקול דעת המודד. כך למשל, תכניות של "הוועדות המשותפות" נערכו בקנה מידה של 1:5000. המשמעות היא שקו בעובי 1 מילימטר רוחבו האמיתי 5 מטר! על המודד המכין היום תוכנית לצורכי רישום להחליט היכן יעבור הגבול בדיוק של 5 סנטימטרים. לשם כך הוא נעזר גם בהנחיות המתקבלות מחברי הוועד, אשר לא באשמתם, אינם מונעים תמיד משיקולים מקצועיים ואובייקטיביים.

מיקום הגבול בתכניות לרוב לא ידוע לבעלי הנחלות הואיל והחוק לא מחייב את סימון הגבולות בשטח אלא רק הכנת תשריט, וכן, החוק אינו מחייב פרסום תכנית רישום ל"התנגדויות" בדומה לתכניות מתאר. לעיתים, הבדל בין הגבול במציאות לבין מיקום הגבול החוקי מתגלה לאחר שנים רבות עת אחד השכנים מזמין מודד לסימון גבולות חלקתו.

(במאמרנו הבא נסביר כיצד ניתן לצמצם מראש את המחלוקות בין השכנים ואיך על האגודה לנהוג בהכנת תכנית לרישום). ניתן לפנות אלינו בכל הנשואים הקשורים בתחום ביניהם פיצול נחלה, ירושות צוואות וכדומה.

תכנית לצרכי בניה – סוף מעשה במחשבה תחילה

תצ"ר חלק שלישי (מאמר שלישי בסדרת מאמרים)

לאחר פטירת הוריו החליט גיל  לחזור ולגור במושב עם בת זוגו וילדיהם. בני הזוג קיבלו היתר בניה לביתם ולחומה מסביב לחלקת מגוריהם.

מייד עם תחילת הבניה, ראובן, שכנם ממערב, גילה לתדהמתו שבניית החומה חודרת לתוך שטח נחלתו אל מעבר לשדרת הברושים וקו המים אשר שימשו את הגבול ההיסטורי שבין הנחלות "מקדמת דנא". שמעון, שכנם ממזרח, גילה שהחומה עוברת במרכז הדרך המשותפת הקיימת "מאז ומעולם" ואשר ששימשה מעבר לשתי הנחלות. "החומה חוסמת את הדרך ולא אוכל להיכנס לעורף נחלתי" אמר שמעון לגיל וביקש שימנע מהמשך הבניה.  גיל השיב בנימוס: "זה לא עניין אישי, אשתי היא זו המבקשת להקים את גדר, זה בגלל הילדים והכלב".

ראובן ושמעון הזדרזו לבקש צו מניעה לבניית החומה. בית המשפט דחה את תביעתם. "הגבול על פי התכניות לצורכי בניה הן הקובעות את מיקום החומה ולא גבול הברושים וקו המים" קבע השופט. כמו כן אישר בית המשפט את בניית החומה על גבול תוכנית לצרכי בניה במרכז הדרך המשותפת. בית המשפט נימק החלטתו:  "התצר תואם לתכנית המפורטת של המושב שקיבלה תוקף לפני שנים רבות ושאליה לא התנגדו התובעים; תכנית הרישום תקבע בהליך מדידה קפדני שעבר בדיקה ואישור בוועדה המקומית ובמרכז למיפויי ישראל והוא, ורק הוא, קובע את הגבול. ההיתר שניתן על ידי הועדה לבניית החומה ניתן כדין".

המודד, מטעם גיל ותמר שהעיד כמומחה בבימ"ש, אישר כי אכן התכנית רישום אינה תואמת לגבולות ההיסטוריים, אולם הוסיף והסביר "הגבולות ההיסטוריים לא מדויקים וכך גם סימוני הגבול שסומנו בעת הקצאת הקרקע למתיישבים הראשונים". טענות התובעים כי איש לא הציג בפניהם את הגבולות לפי התכנית המפורטת האחרונה והועד לא טרח לידע אותם על שינויי התוכניות לצורכי בניה, לא הועלו.

זאת ועוד, התברר כי "התזוזה" של גבול התצ"ר ביחס לגבולות ההיסטוריים קיימת לא רק בנחלת גיל אלא בכל הנחלות שבאותו הרחוב.

ניתן להכנס לקישור הבא למידע לגבי – אישור זכויות בנחלה

הפתרון לסכוכי גבולות;

עת מושב מכין תצ"ר עליו לפעול בשקיפות מול כלל תושבי הישוב, הזמנת תכנית זו  בדרך כלל אינה כוללת סימון גבולות בעמודי סימון. אנו בדעה שעל הועד להזמין במסגרת תכנית רישום  סימון גבולות בשטח בעמודי סימון  על מנת שכל בעל נכס יוכל לראות את מיקום פינות חלקתו ולהבין את משמעות ההבדל בין גבול תכנית לרישום המתוכננת לגבולות לפיהם מתקיימים יחסי השכנות בינו לשכניו לאורך שנים.

כמו כן על האגודה להזמין מהמודד מפה אישית לכל בעל נכס המסמנת את גבולות תכניות הרישום ביחס למבנים שבחצרו כבר בשלב הראשוני, טרם העברת המפות לאישור הועדה המקומית.

אין כל ספק שעבודה שכזו תייקר את עלות המודד וכנראה תביא להתנגדויות של חברים, אולם, ניתן יהיה בזמן אמת למצוא  פתרונות בסיוע בעלי מקצוע. בגיבויי מנגנון הסדר שיאושר בהחלטות האסיפה הכללית ניתן יהיה להסדיר מחלוקות  בגישור ובבוררות.

כמו כן יוכל המודד, בהסתמך על מיקום הגבולות ההיסטוריים כפי שהם קיימים בשטח, לקבל "הקלות" בהכנת התכנית באישור הועדה המקומית וכן לאשר "הקלות" מכח הסכמות על החלפת שטחים בין שכנים. כך למשל מקובל להקנות לאחד שטח בחזית נחלתו על חשבון שכנו לטובת שטח שיקבל שכנו בגב הנחלה. תהליך זה של הכנת תכנית כזו או אחרת בהסכמה תארך זמן רב אולם הוא יחסוך מאבקים בבימ"ש.

פעילות שקופה של ועד האגודה תוך מתן מידע אמין לחברים,  משפרת את פעילות הועד ומשרה אוירה טובה וחיובית, הדבר נכון תמיד לא כל שכן בהכנות תכניות לצרכי רישום המשפיעות על כל חבר באופן אישי.