קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל

לפני קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל (עד לא מזמן) היו מפוזרות החלטות הרשות וללא חיבור אחת אל השניה, מה גם שהיה לא מעט ערבוב וקושי למקד את החוקים לנושא הרצוי. באפריל שנה זו ,2019, בוטלו כל החלטות הרשות והן קובצו לאוגדן אחד המהווה סוג של ספר חוקים המתייחס לקרקעות המדינה בלבד. הרבה תוהים האם בכל מקום המדינה היא בעלת הקרקע של המדינה והתשובה היא שמדינת ישראל, בניגוד לרוב המדינות בעולם המערבי, היינה בעלים בפועל של כ – 90% מקרקעות המדינה.

המדינה האזרחים והקרקעות – קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל

לנוגעים בדבר קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל – אז מה בעצם מצב השימוש והבעלות של קרקעות בהן משתמשים ועליהן חיים אזרחי המדינה? מערכת היחסים של המדינה עם אזרחיה המחזיקים בקרקע כשוכרים או חוכרים מתנהלת מכוח חוזים הנשלטים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. מועצת מקרקעי ישראל המורכבת מפקידים ממשלתיים, על אף שאינה מוסד מחוקק סדור היא זו הקובעת את דרך ההתנהלות של המדינה עם אזרחיה בכל הקשור לזכויות בקרקעות המדינה ועל פי הפסיקה שהתפתחה מעמדן של החלטות הינו מעמד של "דין", היינו, מעמד השווה למעמד של חקיקה. נכון הדבר שבית המשפט העליון יכול ואף נוהג לבחון את סבירות ההחלטות אולם בשנים האחרונות נדיר ביותר שבית המשפט ביטל החלטה כלשהיא.

קודקס החלטות רמ"י

קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל מתווה את את המדיניות הקרקע, האגררית, של המדינה ומעצבת במידה ניכרת את עתידה הכלכלי אסטרטגי. כדי שלא רק אנשי המקצוע יוכלו לקרוא ולמצוא את ההחלטות העדכניות בנושאים השונים, וכדי להנגיש את ההחלטות המעודכנות והרלוונטיות ביותר לציבור לטובת יצירת שקיפות, ומניעת הרגשה של יישום שרירותי מול האזרח. החליט משרד האוצר האמון על רשות מקרקעי ישראל בשנת 2015 לייצר קודיפיקציה אשר תתעדכן מתקופה לתקופה ותשמש כלי ראשון לעוסקים בתחום ולציבור הכללי.

אולם הלכה למעשה, למרות ההצלחה של קודקס החלטות רמ"י המאוחד, מי שעומד היום לפניי רכישת נחלה, או מכר נחלה או שברצונו לבצע פרצלציה, הפרדת מגרש מנחלה, אינו יכול להסתפק בלקרוא את קובץ ההחלטות ועדיין, היות ויישום ההחלטות משתנה מנחלה לנחלה, והיות וישנן מספר רב מאוד של החלטות המסדירות מספר רב של מצבים, לדוגמה בנושא פיצול נחלה. נדרש האזרח לשוב ולפנות לבעלי מקצוע שונים כדי לבצע כל פעולה. לדוגמה הסדרת זכויותיו של בן ממשיך בנחלה אינה באה מכוח החלטות הרשות בלבד ויש להחיל את הוראות ההסכם. עם זאת עכשיו לאחר שיש קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל לא ברור איך היה אפשר להתנהל ללא קודקס החלטות רמ"י בעבר, מהלך זה חוסך המון זמן וסיבוכים בכל נושאי מקרקעין.

למה כדאי שיהיה קודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל

קודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל הכרחי כי למרבה הצער בניגוד למצב הרצוי בו חוק או שינוי בחוק עובר מסכת סדורה של בחינות מקצועיות בועדת חקיקה, בפרסומים והצבעות בכנסת, החלטות הרשות מתקבלות מעת לעת באופן ספורדי וכל שינוי קל בסעיף מסעיפיה של החלטה כלשהיא הביא לשינוי מספרה של אותה החלטה וביטול קודמתה.

פתרון – קובץ החלטות מינהל מקרקעי ישראל

קובץ החלטות מינהל מקרקעי ישראל הוא קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל שאוגד בצורה כזו שיהיה סדר וביקורת. לאורך שנים  לפני איגוד קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל היו מאות החלטות שבוטלו ונולדו, החלטות חדשות דומות ואף זהות כמעט לחלוטין והציבור היה צריך למצוא דרכו בסבך ובעומס ההצטלבויות מספרי ההחלטות, מבלי שהיתה לו יכולת אמיתית להבין איזה מספר של החלטה קשור לאיזה נושא שלגביו הוא מתעניין. מצב זה היה מתיש ומעיק ועל כן נולד הפתרון בתצורת קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל.

המצב לפני קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל

שוב נחדד שהחלטות מועצת רשות מקרקעי ישראל היו מפורסמות ומתקבלות לפי סדר כרונולוגי לפי זמן אך לא באותם נושאים. ואם בוטלה החלטה מסוימת מספרה עדיין היה קיים ולכן היה צורך לבדוק את כל המספרים קדימה ואחורה על מנת להבין מהי ההחלטה העדכנית ביותר ומה כבר לא רלוונטי בנושא.

על מנת לעשות סדר קובצו כל ההחלטות שבתוקף אל קודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל, ומעתה ואילך משמש קודקס החלטות רשות מקרקעי ישראל ( הנקרא גם קודקס החלטות רמ"י ) אוגדן חוקי המקרקעין של מקרקעי המדינה המסדיר את מערכת היחסים שבין המדינה לאזרחיה.

לסיכום קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל מעכשיו והלאה

מעתה, שינוי בסעיפי האוגדן לא ישנה את מספרי סעיפיו, ושינויי קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל יעשה בדומה לשינויי בחוק, על ידי הוספת תתי סעיפים, או ביטול סעיפים. בסוף קובץ החלטות מינהל מקרקעי ישראל ישנו מקרא שאמור לאפשר לנו למצוא את דרכנו ביחס למספרי ההחלטות האחרונות. למרבה הצער אין הפניה באתר הרשות ממספר ההחלטה האחרונה שבוטלה למספר הסעיף הרלוונטי בקובץ ההחלטות החדש. לייעוץ והכוונה נוספים בנושא קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל ונושאי מקרקעין שונים בין אם מדובר על צוואות וירושות , נחלות ועדות שונות וכדומה.. פנו בהקדם אל עורך דין מושבים מומחה בתחום.

קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל | קובץ החלטות מינהל מקרקעי ישראל | קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל | קודקס החלטות רמ"י | קודקס החלטות רשות מקרקעי ישראל | קודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל

החל מסוף שנת 2019 קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל של כל ההחלות.

החלטה 1591 ועדכוני החלטות רשות מקרקעי ישראל

עדכוני החלטות רשות מקרקעי ישראל

בתאריך 24.12.2018 התכנסה מועצת מקרקעי ישראל ועדכנה מס' החלטות. כולל החלטה 1591, החלטה 1580, והחלטה 1581.
להלן תקציר ההחלטות שהתקבלו.

החלטה 1591

דמי רכישה

דמי רכישה הם למעשה תשלום המשולם על ידי בעל נחלה לטובת היוון חלקת המגורים של נחלתו.

"היוון" משמע, תשלום מראש של דמי חכירה שנתיים לתקופה ארוכה. תשלום דמי הרכישה המהוונים מאפשר לבעל הנחלה לקבל זכויות הקרובות לבעלות בחלקת המגורים של נחלתו. התשלום הינו בשיעור של 33% + מע"מ משווי 2.5 דונם כאשר השמאי הממשלתי מייחס לתא שטח זה  את כל זכויות הבניה למגורים הקיימות בתוספת של לפחות יחידת מגורים נוספת אחת. השמאי הממשלתי מעריך את שווי הקרקע ללא בתי המגורים הבנויים בפועל.

תשלום דמי הרכישה מנתק למעשה את מערכת היחסים שבין בעל הנחלה לבין רשות מקרקעי ישראל (המינהל) בכל הקשור לבניה של מבני מגורים ומבטל את כל המגבלות הקיימות מבחינת רשות מקרקעי ישראל על בנייה למגורים על חלקת המגורים.

דמי רכישה פוטרים את בעל הקרקע ממגבלת שטח הבניה הקיימת ברשות העומדת על 160 מ"ר לבית של בעל הנחלה ו-160 מ"ר לביתו של הבן הממשיך וכן המגבלה של 55 מ"ר של הבית המיועד לנכד. בנייה מעל המכסה הנ"ל מחייבת תשלום המכונה "דמי היתר". המגבלות היחידות שיחולו על בעל הנחלה לאחר תשלום דמי הרכישה יהיו מגבלות התכנון הקיימות בתכניות המתאר החלות על היישוב.

דמי הרכישה אף פוטרים את בעל הנחלה מתשלום בעת פיצול מגרשים ובתי מגורים וכן פוטר תשלום דמי הרכישה את הצורך לתשלום "דמי הסכמה" בעת מכירת הזכויות בנחלה (למעט דמי הסכמה המשולמים בגין יתרת הקרקע החקלאית שערכה היחסי הינו זניח ביחס לשווי חלקת המגורים).

כאמור תשלום דמי הרכישה פוטר את בעל הנחלה מהדרישה לשלם לרשות מקרקעי ישראל עבור "דמי היתר" ודמי הסכמה, אך אינו פוטר מתשלומים המחוייבים (פל"ח), כגון: אחסנה (מחסנים) שאינה חקלאית, משרדים, בית מלאכה וכו'. בגין שימושי פל"ח גובה הרשות תשלומי דמי היוון מלאים בשווי 91% משווי השימוש, על פי הערכת השמאי הממשלתי.

החלטה 1591 – תשלום דמי היוון

החלטה 1591 הינה ההחלטה המסדירה את תשלום דמי ההיוון – דמי הרכישה, והינה החלטה המחליפה את החלטות הקודמות בנושא (בעבר ההחלטות שהסדירו את דמי הרכישה היו: החלטה 979, החלטה 1155, החלטה 1355, החלטה 1464, החלטה 1523, החלטה 1553.) החלטה 1591, מאפשרת את היוון חלקת המגורים של הנחלה בתשלום דמי רכישה באופן וולנטרי לכל בעל נחלה שיחפוץ בכך ומי שאינו מעוניין או שאינו יכול לעמוד בתשלום אינו מחוייב לשלם סכום כלשהו. יחד עם זאת, בעת מכר הנחלה מחוייב בעל הנחלה (המוכר) את זכויותיו בנחלה מחוייב בתשלום דמי הרכישה במקום דמי הסכמה וזאת החל מאפריל 2018, כך שלמעשה רוכש נחלה קונה את הנחלה כאשר חלקת המגורים מהוונת.

תשלום חלקי – 3.75%

בעל נחלה אשר אינו מעוניין לשלם את מלוא סכום דמי הרכישה – דמי ההיוון – יכול לשלם על חשבון דמי הרכישה תשלום מקדמי בסך 3.75% משווי חלקת המגורים של הנחלה. תשלום זה מקנה לו זכויות מוגבלות, ביחס להיוון מלא: תשלום 3.75%  מסיר את מגבלת 160 המ"ר לבית מגורים התשלום מאפשר ניוד זכויות בניה מבית מגורים אחד לבית מגורים אחר ובלבד שמכסת השטח הכולל של בתי המגורים לא תעלה על 375 מ"ר.

תשלום זה גם "משחרר" בניית בית קטן בשטח של 55 מ"ר, אשר צמוד לאחד משני הבנתים האחרים, אותו מאשרת הרשות רק כאשר לבעל הנחלה שיש לו נכד נשוי.

יובהר כי תשלום דמי הרכישה אינו מקנה זכויות לבנית בית שלישי, נוסף, נפרד וגדול, כל עוד תכנית המתאר של הישוב אינה מאפשרת בניה של בית עצמאי שלישי.

אולם ומאחר שרבים מהישובים ורוב המועצות האזוריות נערכים בימים אלה לשינוי תכניות המתאר בישובים באופן שיאפשר בניה של בית שלישי ופיצולו, הרי שתשלום דמי הרכישה יאפשר בעתיד גם את בנית הבית השלישי ופיצולו ללא תשלום לרשות.

היחס בין תשלום דמי רכישה לתשלום היטל השבחה

יש לזכור כי תשלום דמי הרכישה הינו רק במערכת היחסים שבין בעל הנחלה לרשות מקרקעי ישראל (המינהל) ואין לתשלום זה כל קשר ליחסים מול המועצה האזורית/הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. גם לאחר תשלום דמי רכישה חייב בעל הנחלה בתשלום היטל השבחה בגין תוספת זכויות בניה ובגין פיצול מגרש מנחלה.

בעניין קביעת זכויות המגורים בחלקת המגורים במושב עובדים

החלטה זו מעדכנת את החלטה 1553 שהינה גלגולה של החלטה 979.
בהחלטה זו אין שינוי דרמטיים.
תיקון אחד הינו סעיף מתוך פרק העברת הזכויות הקובע כי על אף ההנחיות בדבר תשלום דמי רכישה בעת העברת הזכויות גם אם לא הצטרף החוכר בעבר להסדר, הרי שניתן לבחור במסלול של תשלום דמי הסכמה בהתאם להוראת החלטת מועצה מספר 534, חרף ביטולה, כל עוד החוכר מחזיק חוזה בתוקף והוא עומד על המשך תחולתו או שהחוכר מבקש לממש זכאותו לחידוש חוזה שהיה בידו, בתנאים הנקובים בו. במצבים אלה, לא ישולמו דמי רכישה, ההסדר הקבוע בהחלטה זו לא יחול ויוסיפו לחול תנאי החוזה הקיים.
החלטה זו הייתה קיימת גם בהחלטה 1553, אלא שהוספה התייחסות להחלטה 534.
כמו כן בעוד החלטה 1553 קבעה כי יישום ההחלטה מותנה בקבלת תקציב שיאפשר מימושה , העדכון ביטל סעיף זה.

החלטה 1580

המועצה החליטה למנות ועדה ציבורית שתבחן את הסוגיות הבאות:

1.1.       אפשרות החלתן של הנחות אזורי עדיפות לאומית על תעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים.
1.2.       אפשרות השכרת יחידות המגורים בחלקת המגורים.

החלטות בנושאים אלו ישפיעו על קבלת ההחלטות בעניין הקמת פל"ח בחלקת המגורים של הנחלה.
כמו כן, מתן אפשרות חוקית להשכיר יחידות מגורים בתוך חלקת המגורים, עשוי אף הוא להקל באופן משמעותי על התפרנסותן של בעלי הנחלות.

החלטה 1581

בעניין שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה

החלטה זו מעדכנת את החלטה 1458 ומעניקה "הקלות" לכאורה לבעל זכויות שהגיע לגיל הפנסיה והוא מסדיר את השימושים הלא מוסדרים בנחלתו בתוך שנתיים ממועד ההחלטה.
כזכור, החלטה 1458 קבעה כי מבנה הפל"ח ימוקם בתוך חלקת המגורים בשטח של 2.5 דונם והם יוותרו תמיד כחלק מהנחלה וכי  שטח המבנה לא יעלה על 500 מ"ר וכולל את השימושים שאושרו מחוץ לחלקת המגורים. תעסוקה לא חקלאית מוגדרת בתכניות תקפות החלות על כל יישוב.
באותה החלטה גם נקבע כי תנאי לביצוע עסקה בהתאם להחלטה זו הינו הסדרת השימושים הלא מוסדרים בנחלה, לרבות תשלום בגין תקופת העבר והעמדת ערבויות להבטחת ההסדרה.

תיקון החלטה 1581

במסגרת התיקון, החלטה 1581 הוספה התייחסות ספציפית להסדרת תשלומי עבר כדלקמן:
בעל זכויות שהגיע לגיל פנסיה אשר יסדיר, תוך שנתיים ממועד כניסתה לתוקף של החלטה זו, את השימושים הלא מוסדרים בנחלה, יהיה זכאי להסדרת חובותיו בקשר לשימושים שניתן להסדירם בהתאם להחלטה זו, עבור שימושי התעסוקה הלא חקלאית  הלא מוסדרים, בתנאים שלהלן:

1. עבור חובות עבר שנוצרו עד למועד כניסתה לתוקף של החלטה זו –  6% מערך הקרקע למועד ההסדרה עבור תקופת השימוש אך לא יותר מתקופה של 4 שנים (עד 24% מערך הקרקע במצטבר לתקופה שקדמה להחלטה זו, גם אם משך השימוש הבלתי מוסדר לתעסוקה לא חקלאית היה ארוך יותר).
2. עבור חובות עבר שנוצרו ממועד אישורה של החלטה זו ועד למועד ההסדרה בפועל – 6% מערך הקרקע לשנה או החלק היחסי ממנה;
3. שיעור התשלום לשנה עבור חובות עבר למבני קיט כפרי יהיה כלהלן ויעודכן ככל שיעודכן סעיף 1.10.1. להחלטת מועצה מספר 1567:

6% מערך הקרקע – באזור שאינו אזור עדיפות לאומית;

4% מערך הקרקע – באזור עדיפות לאומית ב';

3% מערך הקרקע – באזור עדיפות לאומית א';

1% מערך הקרקע – באזור קו עימות;

עוד נקבע כי הסדר זה לא יחול על שימוש לגביו ניתן פסק דין והתשלום בעד השימוש יעמוד על כל תקופת השימוש הלא מוסדר בנחלה, וכי בסמכות ועדת פשרות של הרשות ובמסגרת שיקול דעתה הבלעדי, להחיל את ההסדר האמור במסגרת פשרה בהליכים המתנהלים בבתי המשפט.

החלטה 1591 רמי | החלטה 1580 | החלטה 1581 | רמ"י החלטה 1591

פסק דין תקדימי בעניין הוצאת חבר מאגודה שיתופית ויישום החלטה 970 של מועצת מקרקעי ישראל

בפסק דין תקדימי של כב' השופט חיים טובי בבית המשפט המחוזי בתל אביב, קיבל בית המשפט באופן חלקי תביעת חברים במושב בית חרות כנגד אגודה וקבע כי חברותו של החבר פוקעת על פי רצונו וזאת מבלי שתפקע זכותו בנחלה.

העתירה הוגשה על רקע החלטת בית המשפט העליון בעניינו של אמיר דרורי (בג"ץ 1793/03) שבעקבותיו נתקבלה החלטת המועצה מס' 970 הקובעת כי הפסקת חברות באגודה לא תחייב, בכל הנוגע לרשות מקרקעי ישראל, ביטול זכות המתיישב בנחלתו וכי האגודה תמסור לבעלי הנחלה את החלקות החקלאיות בהתאם למכסת הקרקע לנחלה ביישוב.
הסעד אותו העניק בית המשפט לתובע התבסס על סעיף 6ד לתקנון האגודה אשר לפיו חברותו של חבר נפסקת "בצאתו את האגודה" לאחר מתן הודעה למזכיר האגודה. בניגוד לעמדת האגודה אשר טענה כי יש לפרש את המילים "בצאתו את האגודה" כמחייבת עזיבת היישוב בפועל והעתקת מגורי הפורש מחוץ ליישוב, קבע בית המשפט כי עזיבה בפועל של המושב מופיעה דווקא בסעיף 6ג לתקנון שם נכתב כי החברות פוסקת "בעוקרו את מושבו מהמושב". בית המשפט הטעים זאת והסביר כי לו כטענת האגודה, יש צורך לעזוב את המושב בפועל, כי אז מה טעם בהוספת סעיף 6ד לתקנון.
בית המשפט הוסיף וקבע כי דרישת האגודה כי התובעים יעקרו ממקום מושבם כתנאי להוצאתם מהחברות פוגעת בזכות היסוד של חופש ההתאגדות, הטומנת בחובה גם את החופש שלא להתאגד.

בית המשפט הוסיף וחיזק את עמדתו על בסיס מדיניות רשות מקרקעי ישראל שבאה לידי ביטוי גם בהחלטה 1311, ובה נקבע באופן ברור בסעיף 13 שהיה בעל זכות בנחלה שהפסיק את חברותו באגודה, זכאי להמשיך להחזיק בנחלה גם לאחר פקיעת חברותו.

בית המשפט קבע כי לאור יציאת החברים מהאגודה, זכאים התובעים לקבל לידיהם את סכום פדיון המניות שערכה ייקבע על ידי רואה החשבון של האגודה.
בכל מה שקשור למסירת החלקה החקלאית לידי התובעים, דחה בית המשפט את הסעד המבוקש. יצויין כי במושב בית חרות כל שטחי המשבצת החקלאית כולל כל חלקות ב' ו- ג', מעובדות על ידי האגודה, והמושב לא איפשר מעולם לחברים לעבד חלקות ב' בעצמם. לפיכך הגיע ביהמ"ש למסקנה כי התגבש "נוהג" המצביע על הסכמת כלל חברי האגודה לפיו האגודה מתנהלת כמושב שיתופי, ולא כמושב עובדים.
בית המשפט קבע כי התובעים לא התנגדו להסכמות החברתיות בעניין העיבוד המשותף ובעניין יצירת השעבוד לטובת נושי האגודה, ולא פעלו לביטולם החל משנת 1995, המועד בו נקלע המושב לקשיים, ועד להגשת התביעה.
בהתייחס להחלטה 970 וכן לסעיף 25 ל"הסכם המשבצת" שאימץ החלטה זו, נקבע בפסק הדין, כי החלטה זו לא נועדה להתערב ביחסיים החוזיים שבין המתיישב לאגודה והיא לא משנה את ההסכמות החברתיות הנהוגות במושב. בית המשפט התייחס פחות להוראה הפוזיטיבית שבסעיף 2 להחלטה 970 המחייבת את האגודה, לכאורה, להעמיד לרשות בעלי הנחלות קרקע לעיבוד חקלאי, והעניק פרשנות לסעיפי החלטה 970 ולסעיף 25 להסכם המשבצת שלפיהם, לא תוענק זכות עודפת למתיישב הפורש מעבר לזו הקיימת לחברים, והואיל וכל חברי האגודה לא קיבלו קרקע חקלאית לעיבודם הפרטי, גם התובעים אינם זכאיים לכך.
בכל הקשור לסעד המבוקש כנגד רשות מקרקעי ישראל להחכיר לתובעים את החלקה החקלאית בעיבוד ישיר, דחה בית המשפט את הטענה וקבע, ראשית, כי כאמור לעיל, זכות הראשונים האם למסור קרקע חקלאית לעיבוד חקלאי שמורה לאגודה, ושנית, כי לא התקיימו התנאים הנדרשים לצורך כך בהחלטה 970.
כמו כן דחה בית המשפט את הסעד המבוקש כנגד רשות מקרקעי ישראל, לחייבה לחתום על חוזה חכירה ישיר מול התובעים לאחר ביצוע פיצול נחלה.

מאת:

עורך דין מקרקעין גד שטילמן ועו"ד אריאל רוט

החלטה 1560

בימים האחרונים עודכנה החלטה 1455 ומספר ההחלטה כיום הינו החלטה 1560.
החלטה זו מאפשרת לישובים החקלאיים לשנות את הייעוד החקלאי למטרת תעסוקה.
הגדרת "תעסוקה" בהחלטה האחרונה עודכנה והיא כוללת "תעשייה, תעשייה עתירת ידע, מלאכה, אחסנה, תחנת דלק, משרדים, מסחר, תיירות, מלונאות או לשימוש כלכלי אחר".
החלטה 1560 הינה החלטה ותיקה שעברה תהפוכות רבות ותחילתה בהחלטה 717 אשר בית המשפט העליון ביטל אותה במסגרת פסק הדין הידוע "בג"ץ הקשת המזרחית".

החלטה 1560 מאפשרת החכרת קרקע למטרות תעסוקה בישובים חקלאיים

ההחלטה מאפשרת החכרת קרקע למטרות תעסוקה ככל שקיימת תכנית מאושרת ולחילופין מאפשרת להגיש תכנית לשינוי ייעוד.
יישוב חקלאי שאינו באזור עדיפות לאומית או קו עימות יוכל להקים פרויקט בשטח של עד 60 דונם נטו, ביישוב חקלאי באזור עדיפות לאומית ב' – עד 80 דונם נטו וביישוב חקלאי באזור עדיפות לאומית א' או בקו עימות – עד 120 דונם נטו.
בתחילה ייחתם הסכם פיתוח ל-3 שנים בין רשות מקרקעי ישראל לבין המושב או התאגיד שיוקם על ידו לצורך כך, ובהמשך ייחתם הסכם חכירה למשך 49 שנה עם אפשרות להארכתו למשך 49 שנים נוספות.
רמ"י מאפשרת ליישוב החקלאי לצמצם את הסיכונים ולהעביר חלק מזכויותיו בתאגיד ליזם אחר, ובלבד שזכויות האגודה בתאגיד שיוקם לצורך כך לא יפחתו מ- 26% בכל אחד מאלה: בהון המניות בתאגיד, בזכות למנות מנהלים בתאגיד ובזכות לרווחים מהתאגיד. במקרים חריגים רמ"י יכולה לאשר לאגודה כי חלקה בתאגיד יפחת מ – 26%.

החלטה 1560 – דמי חכירה

לצורך ההקצאה ישולמו לרשות מלוא דמי החכירה המהוונים, על פי השיעור הנהוג לייעוד המבוקש באזור בו מצוי היישוב.
חשוב להתייחס לחבויות המיסוי שייתכן ויידרשו מתוקף העסקה, ובין היתר מס שבח ומס רכישה: הקצאת הקרקע והיוונה מחייבות תשלום מס רכישה, הקצאת מניות התאגיד ליזם יחייבו במס וכמו כן השכרת הקרקע תחויב במס, ככל והיא תהיה לפרק זמן של למעלה מ-25 שנים. כמו כן יחול תשלום היטל השבחה למועצה האזורית. בהסכמים בין המושב ליזם חשוב להתייחס לשאלה על ידי מי ישולמו תשלומים אלו.
קיימת אפשרות נוספת במקום קבלת חוזה חכירה לטווח ארוך ותשלום דמי היוון גבוהים מאוד עבור 49 שנים, והיא, קבלת הרשאה לשימוש זמני בדרך של שימוש חורג לתקופת זמן קצובה: באזור שאינו אזור עדיפות לאומית או קו עימות תשלום של 5% מערך הקרקע לשימוש החורג, באזור עדיפות לאומית ב' – 3% מערך הקרקע, באזור עדיפות לאומית א' – 2% מערך הקרקע ובקו עימות – 0%.

החלטה 1560 מותנית על ידי רמ"י

כניסה למסגרת החלטה 1560 מותנית על ידי רמ"י בהסדרת גבולות משבצת הקבע של הישוב החקלאי וקבלת התחייבות האגודה למתווה להסדרת השימושים הלא מוסדרים הקיימים בחלקות ב' ו – ג' במשבצת, לרבות העמדת ערבויות לצורך הבטחת הסדרת השימושים הלא מוסדרים.
חשוב לציין – מתוקף היות הפרויקט – פרויקט יזמי, מן הסתם קיימים בו סיכוני רווח והפסד כמו בכל יזמות אחרת וחשוב לבצע בדיקות כלכליות ושמאיות בטרם קבלת החלטות.
ניתן לחשוב על פתרונות נוספים לצמצום סיכוני האגודה בפרויקט. למשל, ניתן להסכים מול היזם כי התאגיד המשותף בו האגודה מחזיקה לפחות 26%, ישכיר את השימוש בשטח לצד שלישי אשר יחכיר את הקרקע הריקה ויקים עליה את הפרויקט וכך תבטיח לעצמה האגודה תשלום מוסכם וקבוע מראש המהווה 26% מדמי השכירות, תוך שכל סיכוני הפרויקט יוטלו על היזמים ו/או השוכרים. במקרה כאמור חשוב לשים לב לזהות, ככל שקיימת, או ליחסי הגומלים בין היזם המחזיק ב-74% בתאגיד לבין שוכר השטח ולניגוד העניינים העלול לצמוח בשל כך שיפעל לרעת האגודה.
לסיכום, מדובר בפרויקטים שיש בהם פוטנציאל רב עבור המושבים, אשר יכולים ליצור הכנסות נוספות לאגודה, אך מאידך גיסא חשוב לשים לב לסיכונים הקיימים ולפעול לצמצומם, עד כמה שניתן.

משרדנו מתמחה בייצוג בהליכי מו"מ בין מושבים ליזמים ואנו עומדים לשירותכם בכל עת.

גד שטילמן עורך דין מקרקעין מושבים ועו"ד אריאל רוט