תצ"ר – פתח לסכסוכי גבולות

– חלק ב' (כתבה שנייה בסדרת מאמרים)

עו"ד גד שטילמן

התצ"ר (תכנית לצרכי רישום) מגדיר במדויק את הגבול שבין הנחלות ולעל פיו נרשמות חלקות בלשכת רישום המקרקעין. הרישום הינו סופי ואינו ניתן לשינויי אלא בנסיבות נדירות.

יש נטייה שגויה לייחס את המילה "טאבו" ל – "בעלות", אולם רישום בטאבו (בלשכת רישום המקרקעין) אינו בהכרח רישום "בעלות"; רישום ב"טאבו", בכל הקשור לבעלי נחלות, משמעו – רישום שם בעל הנחלה כבעל זכויות חכירה בלבד.

הקמת "מרכז המשבצות" ו"ועדות תכנון משותפות";

בשנת 1977 הובן שיש צורך דחוף להסדיר תשתית תכנונית שתאפשר רישום זכויות חכירה, לשם כך הוקם "מרכז המשבצות" שהיה אמור לרכז את כל העבודה בהכנת תכניות לצרכי רישום ורישום החלקות בטאבו למושבים. אלא שהכנת תכנית מחייבת תכנית מתאר בתוקף ולא היו בפועל תכניות עדכניות למושבים. לייעול זמן הכנת תכניות חדשות הוקמו בשנת 1987 חמש ועדות תכנון שכל אחת מהן משותפת למספר רב של מועצות אזוריות. לועדות אלה ניתנה סמכות לאישור תכנית כמו של ועדה מחוזית.

במהלך השנים הוכנו ב"ועדות המשותפות" למעלה מ – 300 תכניות למושבים ו"מרכז המשבצות" טיפל בכ-250 מהם, אולם בשל מחדלי מינהל מקרקעי ישראל ומדיניותו, העבודה הרבה שנעשתה לא הביאה לתוצאה הסופית של רישום זכויות החכירה בטאבו לאף בעל נחלה אחד!

בין לבין התכניות התיישנו ורמת הדיוק שנקבעה במפ"י לתוכנית לצורך רישום השתנתה. על מנת לאלץ את המושבים להשלים בכוחות עצמם את התצ"רים קבעה רמ"י תנאי לכניסת בעלי הנחלות להחלטה 979 (מספר מקורי*) – קיום תוכנית לצרכי רישום לישוב.

כיצד מכינים תצר?

הסדר זה אמור להביא לידי ביטוי בתשריט מדוייק את גבולות המגרשים שבתכנית המתאר האחרונה, אלא שהכנת תכנית שכזו מסתמכת גם על נתונים נוספים.

סכסוך גבולות מתגלע כשכל אחד מהשכנים מסתמך בטענותיו לגבי גבול נחלתו, על מפה אחרת או נתונים שונים משל שכנו.

על מנת לחקור את מקור הסכסוך בין השכנים יש להבין את דרך "הולדתו" של ההליך:

בין אם מדובר על קניית נחלה או בעל נחלה ותיק יש להכיר את החומר. הכנה זו מחייבת איסוף מידע מקדים ורישומו "בשכבות" זו על גבי זו ("קומפילציה"): יש להעלות על תשריט אחד את נקודות הגבול ההיסטוריות לסמן על גבי אותה מפה את הדרכים, המבנים והגדרות הקיימים במצבם היום; לצורך כך נעזרים גם בצילומי אויר העוברים עיבוד ממוחשב לתשריט ("אורטופוטו"). על לגבי שכבות אלה מסמנים את גבולות המגרשים לפי המפות על-פיהן הוקם הישוב כגון: "מפות הסוכנות" וכן מעלים את רישום "מפת המשבצת" שהוכנה על ידי רמ"י, ועל גבי כל אלה מעלים את תכניות המתאר שבתוקף.

מרחב "הטעות" שבהגשת תכנית רישום;

תפקידו של המודד בהכנת התכנית – להתאים את תכנית הרישום לגבולות המגרשים המסומנים בתכנית המתאר האחרונה. אך הוא אינו יכול להתעלם מיתר הנתונים שאינם תואמים זה לזה.

אחת הבעיות המרכזיות היא קנה המידה ועובי הקווים בתכניות, המשאירים מקום נרחב לשיקול דעת המודד. כך למשל, תכניות של "הוועדות המשותפות" נערכו בקנה מידה של 1:5000. המשמעות היא שקו בעובי 1 מילימטר רוחבו האמיתי 5 מטר! על המודד המכין היום תוכנית לצורכי רישום להחליט היכן יעבור הגבול בדיוק של 5 סנטימטרים. לשם כך הוא נעזר גם בהנחיות המתקבלות מחברי הוועד, אשר לא באשמתם, אינם מונעים תמיד משיקולים מקצועיים ואובייקטיביים.

מיקום הגבול בתכניות לרוב לא ידוע לבעלי הנחלות הואיל והחוק לא מחייב את סימון הגבולות בשטח אלא רק הכנת תשריט, וכן, החוק אינו מחייב פרסום תכנית רישום ל"התנגדויות" בדומה לתכניות מתאר. לעיתים, הבדל בין הגבול במציאות לבין מיקום הגבול החוקי מתגלה לאחר שנים רבות עת אחד השכנים מזמין מודד לסימון גבולות חלקתו.

(במאמרנו הבא נסביר כיצד ניתן לצמצם מראש את המחלוקות בין השכנים ואיך על האגודה לנהוג בהכנת תכנית לרישום). ניתן לפנות אלינו בכל הנשואים הקשורים בתחום ביניהם פיצול נחלה, ירושות צוואות וכדומה.

תכנית לצרכי בניה – סוף מעשה במחשבה תחילה

תצ"ר חלק שלישי (מאמר שלישי בסדרת מאמרים)

לאחר פטירת הוריו החליט גיל  לחזור ולגור במושב עם בת זוגו וילדיהם. בני הזוג קיבלו היתר בניה לביתם ולחומה מסביב לחלקת מגוריהם.

מייד עם תחילת הבניה, ראובן, שכנם ממערב, גילה לתדהמתו שבניית החומה חודרת לתוך שטח נחלתו אל מעבר לשדרת הברושים וקו המים אשר שימשו את הגבול ההיסטורי שבין הנחלות "מקדמת דנא". שמעון, שכנם ממזרח, גילה שהחומה עוברת במרכז הדרך המשותפת הקיימת "מאז ומעולם" ואשר ששימשה מעבר לשתי הנחלות. "החומה חוסמת את הדרך ולא אוכל להיכנס לעורף נחלתי" אמר שמעון לגיל וביקש שימנע מהמשך הבניה.  גיל השיב בנימוס: "זה לא עניין אישי, אשתי היא זו המבקשת להקים את גדר, זה בגלל הילדים והכלב".

ראובן ושמעון הזדרזו לבקש צו מניעה לבניית החומה. בית המשפט דחה את תביעתם. "הגבול על פי התכניות לצורכי בניה הן הקובעות את מיקום החומה ולא גבול הברושים וקו המים" קבע השופט. כמו כן אישר בית המשפט את בניית החומה על גבול תוכנית לצרכי בניה במרכז הדרך המשותפת. בית המשפט נימק החלטתו:  "התצר תואם לתכנית המפורטת של המושב שקיבלה תוקף לפני שנים רבות ושאליה לא התנגדו התובעים; תכנית הרישום תקבע בהליך מדידה קפדני שעבר בדיקה ואישור בוועדה המקומית ובמרכז למיפויי ישראל והוא, ורק הוא, קובע את הגבול. ההיתר שניתן על ידי הועדה לבניית החומה ניתן כדין".

המודד, מטעם גיל ותמר שהעיד כמומחה בבימ"ש, אישר כי אכן התכנית רישום אינה תואמת לגבולות ההיסטוריים, אולם הוסיף והסביר "הגבולות ההיסטוריים לא מדויקים וכך גם סימוני הגבול שסומנו בעת הקצאת הקרקע למתיישבים הראשונים". טענות התובעים כי איש לא הציג בפניהם את הגבולות לפי התכנית המפורטת האחרונה והועד לא טרח לידע אותם על שינויי התוכניות לצורכי בניה, לא הועלו.

זאת ועוד, התברר כי "התזוזה" של גבול התצ"ר ביחס לגבולות ההיסטוריים קיימת לא רק בנחלת גיל אלא בכל הנחלות שבאותו הרחוב.

ניתן להכנס לקישור הבא למידע לגבי – אישור זכויות בנחלה

הפתרון לסכוכי גבולות;

עת מושב מכין תצ"ר עליו לפעול בשקיפות מול כלל תושבי הישוב, הזמנת תכנית זו  בדרך כלל אינה כוללת סימון גבולות בעמודי סימון. אנו בדעה שעל הועד להזמין במסגרת תכנית רישום  סימון גבולות בשטח בעמודי סימון  על מנת שכל בעל נכס יוכל לראות את מיקום פינות חלקתו ולהבין את משמעות ההבדל בין גבול תכנית לרישום המתוכננת לגבולות לפיהם מתקיימים יחסי השכנות בינו לשכניו לאורך שנים.

כמו כן על האגודה להזמין מהמודד מפה אישית לכל בעל נכס המסמנת את גבולות תכניות הרישום ביחס למבנים שבחצרו כבר בשלב הראשוני, טרם העברת המפות לאישור הועדה המקומית.

אין כל ספק שעבודה שכזו תייקר את עלות המודד וכנראה תביא להתנגדויות של חברים, אולם, ניתן יהיה בזמן אמת למצוא  פתרונות בסיוע בעלי מקצוע. בגיבויי מנגנון הסדר שיאושר בהחלטות האסיפה הכללית ניתן יהיה להסדיר מחלוקות  בגישור ובבוררות.

כמו כן יוכל המודד, בהסתמך על מיקום הגבולות ההיסטוריים כפי שהם קיימים בשטח, לקבל "הקלות" בהכנת התכנית באישור הועדה המקומית וכן לאשר "הקלות" מכח הסכמות על החלפת שטחים בין שכנים. כך למשל מקובל להקנות לאחד שטח בחזית נחלתו על חשבון שכנו לטובת שטח שיקבל שכנו בגב הנחלה. תהליך זה של הכנת תכנית כזו או אחרת בהסכמה תארך זמן רב אולם הוא יחסוך מאבקים בבימ"ש.

פעילות שקופה של ועד האגודה תוך מתן מידע אמין לחברים,  משפרת את פעילות הועד ומשרה אוירה טובה וחיובית, הדבר נכון תמיד לא כל שכן בהכנות תכניות לצרכי רישום המשפיעות על כל חבר באופן אישי.

עו"ד מקרקעין גד שטילמן

תיקון 116 לחוק התכנון והבניה גורם אי נחת, בלשון המעטה, לבעלי הנחלות. מדובר במציאות משפטית חדשה המאפשרת לרשויות התכנון להטיל קנסות כבדים ללא משפט על בעלי נכסים, בשל בניה ללא היתר או שימוש חורג. תיקון 116 לחוק המכונה לעתים בטעות תקנה 116 או סעיף 116 לחוק, חל על כל אזרחי המדינה באשר הם: בעיר, בכפר, וכמובן במושבים, בקיבוצים ויישובי המיעוטים.

תכנון ובניה – יש לומר ביושר שכל מי שבנה ללא היתר או קיים שימוש חריג בנחלתו, ידע בסתר ליבו שהוא מסתכן בקנסות לועדה המקומית ובתשלומי "דמי שימוש" לרשות מקרקעי ישראל. נהגנו "לטמון ראשנו בחול" ו-"לדחות את הקץ" בתקוה שאולי יהיה שינוי במצב התכנוני והמשפטי שיאפשר "להכשיר את השרץ".

תיקון 116 לחוק התכנון והבניה – מציאות בלתי אפשרית

אכן אנו נמצאים במציאות בלתי אפשרית: השטחים החקלאיים שהוקנו למתיישבים הראשונים במושבים אינם מאפשרים פרנסה מחקלאות בכבוד. המדיניות החקלאית של ממשלת ישראל לדורותיה, הביאה את רוב בעלי הנחלות לנטוש את העיבוד החקלאי ולרכזו בידי בודדים. רוב הרפתות והלולים בנחלות הוזנחו, משפחות בעלי נחלה התרחבו ללא יכולת לאפשר לילדיהם לגור במחיצתם במושב. מציאות עגומה זו היא שהביאה אותנו, כאנשים נורמטיביים שומרי חוק לבניה לא היתר ושימוש חורג במבנים שננטשו.

נגד תיקון 116 לחוק התכנון והבניה

המציאות טופחת היום על פנינו בהגברת האכיפה, ובעקבותיה לאחרונה רבו המקטרגים כנגד תיקון 116. בניסיון להתמודד עם כובד ידה של המדינה כלפינו אף קמה תנועה פוליטית בבחירות האחרונות לכנסת ששמה לעצמה מטרה לבטל את מה שמכונה על ידה בטעות "סעיף 116". אך אם נתעלם מהבעיה האישית שלנו כמושבניקים או קיבוצניקים ונתייחס לחקיקה באובייקטיביות עלינו להודות שבעצם יש הגיון בחוק. אין סיבה של ממש מדוע בעל שטח פרטי בעיר, בעיירת הפיתוח או במושבה חקלאית יהיה חייב לבנות רק לפי היתר שיתקבל כדין ולהשתמש בבניין שבבעלותו רק לפי ייעודו ואילו במושבים ובקיבוצים יהיה כאוס, אנדרלמוסיה תכנונית ואנרכיה באכיפה.

תמ"א 35

הבסיס לקיומה של מדיניות תכנונית מודרנית הוא תכנון נכון ושמירה קפדנית על הוראות תוכניות המתאר. בשנת 2005 אישרה הממשלה את תמ"א 35 – "תוכנית המתאר הארצית המשולבת לבניה, לפיתוח ולשימור", שנועדה להגדיר את מדיניות התכנון ופריסת היישובים בישראל. מטרותיה המוצהרות של התוכנית – "לתת מענה לצורכי הבנייה והפיתוח של המדינה תוך שמירה על השטחים הפתוחים ועל עתודות הקרקע לדורות הבאים". על פי תמ"א 35 הכין כל מחוז תכנון תוכניות מתאר מחוזיות (תמ"מ) המפרטות ברזולוציה גבוהה יותר את ייעודי הקרקע.

בשנים אחרונות, בהתאמה לתמ"א 35 ולתמ"מ, מוכנות "תוכניות כוללניות" לערים, לישובים הכפריים ולשטחים הפתוחים. מטרתן של כל אלה להוות בסיס להכנת "תוכניות מפורטות" לשכונות בערים ולישובים כפריים מכוחן ניתן יהיה לקבל היתרי בניה. "הירידה" מהתכנון הארצי אל התכנון המפורט לכל "פיסת" קרקע מאפשר ראיה היקפית רחבה ארוכת תווך של פני מדינתנו בעתיד תוך שמירה על שטחים פתוחים, שמירה על צביון כפרי לישובים הכפריים והתחשבות תכנונית בנתון הסטטיסטי המדאיג לפיו במדינת ישראל יהיו 15 מיליון תושבים בעוד 20 שנים.

תיקון 116 לחוק התכנון והבניה – מאבק לחיות בכבוד

מאבקנו בתיקון 116 מעמיד אותנו בעיני כלל הציבור והרשויות, כאזרחים המבקשים פריבילגיה ולא כאזרחים הנאבקים מאבק צודק לחיות בכבוד. לטעמנו, יש לראות במצב זה הזדמנות. עלינו לכוון את כל האנרגיות והמאמצים שלנו ביחד על מנת להגיע אל מצב של הוספת זכויות בניה בנחלות בתוכניות מפורטות חדשות ובעיקר – זכויות לבתי מגורים לילדנו ומבנים להשכרה לפרסתנו, וכן לדרוש, ובצדק, לממש את זכויות הבניה הנוספות כנגד תשלום סביר ובר השגה.

בימים אלה נערכים במועצות האזוריות ובמושבים תוכניות להוספת בית שלישי. יש לנצל ההזדמנות ולמקסם את זכויות הבניה.

תיקון זכויות הבניה בתוכניות המתאר, ומאבק ציבורי לתשלום סביר למימושן, תוך קביעת מנגנון הדרגתי לאכיפה הם המפתח לפתרון.

להמשך כתבות בנושא בן ממשיך ועוד נושאים הקשורים לנחלות, צוואות סוגיות מקרקעין ועוד תוכל למצוא בדפי האתר. לשאלות והכוונה בנושאים שונים בצחום מקרקעין ניתן להתקשר ולקבל ייעוץ זמין וממוקד לנושא בו אתם מתחבטים. כנסו לקישורי האתר למידע נוסף או השאירו פרטים בצור קשר ונחזור אליכם בהקדם. לעוד מאמרי מידע בתחום תכנון ובניה היכנסו ללשונית בראש העמוד.

היטל השבחה משולם בגין תכניות מתאר שהשביחו את הנכס והוא משולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה.

ההיטל מוסדר בתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה, וקובע כי התשלום יחול על בעלים של נכס או חוכר לדורות בלבד.

מאחר ורוב הנחלות ומשקי העזר במגזר בחקלאי הינם במעמד של ברי רשות ללא חוזה חכירה, הוועדות המקומיות של המועצות המקומיות לא נהגו לגבות היטלי השבחה על נכסים שכאלה אלא רק מבעלי נחלות שהיה להם חוזה חכירה ישיר מקרן קיימת לישראל בעיקר במושבים שהוקמו בשנות ה-20 וה-30 של המאה הקודמת.

בעקבות הליך משפטי שיזמה הוועדה המקומית לתכנון ובניה – שומרון, שעניינו מכירת נחלה במושבה גבעת עדה, קבע בית המשפט העליון כי יש לגבות היטל השבחה גם מבעלי נחלות שהינם במעמד של בר רשות. פס"ד ניתן בשנת 2014 ומאז נוהגות כל הוועדות המקומיות לגבות היטלי השבחה גם מבעלי נחלות ומשקי עזר.

חישוב היטל השבחה בנחלה;

היטל ההשבחה מחושב לפי שווי העלייה בערך המקרקעין בגין התכנית המשביחה וסכומו הינו מחצית מעליית השווי, נכון ליום מתן תוקף לתכנית, בצירוף הצמדה.

מתי גובה הוועדה המקומית היטל השבחה?

היטל ההשבחה נגבה רק בעת "מימוש" הנכס; מימוש מוגדר בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה: על פי שתי אפשרויות: האחת, בעת מכירת הנכס. השנייה, בעת בניה מכח הזכויות שהוקנו בתכנית החדשה – המשביחה. היינו, בעת הגשת הבקשה להיתר בגין זכויות הבניה שנוספו באותה תכנית.

לאור האמור ברי כי כל מוכר נחלה או משק עזר מחויב בהיטל השבחה אם הייתה תכנית משביחה ולא שולם עליה היטל השבחה קודם לרכישת הנכס על ידו. כמו כן, משולם היטל השבחה בכל עת שבכל נחלה או משק עזר יבקש לבנות תוספת כלשהי אשר הוסדרה בשתכנית מתאר "חדשה", כגון, תכניות שהגדילו את שטח המותר לבתי המגורים, הוסיפו יחידה שלישית בנחלה, הוסיפו זכות למרתפים, הוסיפו זכויות לבניית מבנים לפעילות לא חקלאית (פל"ח), שינו מרחקים של קווי בניין הוסיפו זכויות לבריכות שחייה וכד'.

הוועדות המקומיות לתכנון ובניה נוהגות לגבות היטלי השבחה בגין פיצול של מגרש או מגרשים מנחלה או ממשק עזר, הואיל ולטענת הוועדה, קיומה של אפשרות הפיצול מכוח תכנית מגדיל את שווי המקרקעין ומעלה את ערכה של הנחלה.

משרדנו מטפל באופן שוטף בהשגות על היטלי השבחה בשיתוף פעולה מול שמאים מקצועיים המתמחים בתחום "המגזר החקלאי". הסוגיות שעומדות במחלוקת אינן רק שמאיות אלא סוגיות משפטיות רבות. הניסיון, הידע וההבנה המשפטית מיושמת במקרים רבים בכדי לצמצם באופן משמעותי את הסכומים הנדרשים על ידי הוועדות המקומיות בהיטלי השבחה. לדוגמה ניתן להקטין באורך משמעותי את היטלי ההשבחה בגין תכניות המאפשרות פעילות לו חקלאית (פל"ח) נוכח המציאות הספציפית הקיימת ברוב הנחלות המגבילות את הבניה  ולעיתים מעמידות את הזכות לבניית מבנים לפעילות לא חקלאית כזכות ערטילאית בלבד שאינה ניתנת למימוש בפועל.

נושא המיסוי ואף היטל ההשבחה צריך לעמוד לנגד עיניו של עורך הדין גם בעת בהכנת הטיוטה הראשונה של ההתקשרות החוזית בין מוכר נחלה לקונה הנחלה, ובהסכמים בין יורשים ואף בהכנת צוואות, הואיל ואופן ניסוחו של חוזה המכר משפיע השפעה ישירה על העלות

הועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור.

על מנת לפטור את משבר הדיור חוקק חוק הוד"ל (ועדות דיור לאומיות) על פיו קוננו ועדות מחוזיות שבסמכותם לאשר תכניות שינוי ייעוד בהליך מקוצר מאוד.
עיקר עבודתן של הותמ"ל בשנים האחרונות התמקדה בהפשרת קרקעות חקלאיות של מושבים צמודי דופן לערים במרכז הארץ. מדובר בתכניות דורסניות המפקיעות באופן אגרסיבי שטחים פתוחים נרחבים תוך מתן פיצוי זניח לבעלי הזכויות בקרקע ופגיעה של ממש באופיים הכפרי של היישובים הסמוכים.
הסמכויות הנרחבות שניתנו לותמ"ל והפרוצדורה התכנונית לאישור התכניות מקשים באופן מהותי על הליכי ההתנגדות לתכנית וכפועל יוצא מכך נאלצו מושבים לפנות לערכאות השיפוטיות על מנת לשמור על זכויותיהם הקנייניות והחוזיות.
משרדנו מייצג מספר מושבים, אגודות ובעלי נחלות בניסיונות תיאום של תכניות הנערכות בותמ"ל וכן בהתנגדויות ובעתירות מנהליות כנגד תכניות שכאלו.

גביית היטל ההשבחה בגין שימושי פל"ח עת מכירת נחלות ראוי שיעבור מן העולם

עת נמכרת נחלה, גובה הוועדה המקומית לתכנון ובניה היטל השבחה. "היטל ההשבחה" משולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה והוא מחושב על ידי השמאי מטעמה לפי מחצית עליית השווי של הנחלה הנובעת מכל תכנית שהשביחה את זכויות הבניה, ובכללן תכניות שהתירו שימושים לפעילות לא חקלאית (פל"ח). מדובר בתשלומים כבדים המשולמים בעת המכר למרות שהבניה בפועל לפל"ח עשויה להתקיים בעוד שנים רבות, וברוב המקרים אינה אפשרית.
לדעתנו אין זה נכון לחייב בתשלום היטל השבחה בעת המכירה. לדעתנו ראוי לגבות את ההיטל בגין הפעילות הלא חקלאית רק בעת מימוש בפועל – דהיינו רק בעת שמוגשת בקשה להיתר בניה לשימושי פל"ח.
בשומות המכריעות קיימות גישות שונות – באשר להיקף ההשבחה הנובע מאישור תכניות פל"ח. מאז שאושרו תכניות פל"ח המימוש בפועל בבניית מבנים לפעילות לא חקלאית בהיתר היה מזערי עד כדי "זניח". הסיבות לאי המימוש הינן תכנוניות וכלכליות; המגבלות שהוטלו בתכניות המתאר על מבקשי ההיתר ודרישות ועדות התכנון היקשו על קבלת ההיתרים.
בד"כ ההיטל הנדרש על ידי הועדה המקומית הינו גבוה ומוכרי נחלות אינן נוטים לנהל הליכים משפטיים כנגד דרישת התשלום מחשש לעיכוב בביצועה של עסקת המכר. אולם מי שמנהל את מאבקו זוכה לרוב להפחתה ניכרת בתשלום;
להלן 3 דוגמאות הממחישות את ההבדלים והגישות השונות בנושא:
בשומה מכרעת בגין שימושי פל"ח במושב "כפר סירקין" נדרשו המוכרים לשלם 163,121 ₪. השמאי המכריע קבע כי ההשבחה מסתכמת כדי 117,000 ₪.
בשומה מכרעת מיום 17.7.2017 נקבעה השבחה במושב "יד רמב"ם" כדי 160,400 ₪ בגין 500 מ"ר שימושי פל"ח. השמאי המכריע קבע כי ההשבחה מסתכמת כדי 12,000 ₪ – בלבד.
וועדת ערר מחוזית של מחוז המרכז דנה בשאלת ההשבחה מתכנית לפל"ח במושב "בית גמליאל". הועדה דרשה היטל בסך 163,000. השמאי ארז כהן שמונה על ידי הועדה כשמאי מייעץ קבע שלא נוצרה כל השבחה מתכנית פל"ח וזאת נוכח המגבלות הרבות והמגוונות המוטלות על מימוש הזכויות לפל"ח על פי התכנית. בניתוח מפורט הגיע השמאי למסקנה כי רוכשים פוטנציאלים של נחלה בשנות ה 2000 מוכנים לשלם תמורת בית מגורים באזור כפרי עם חצר רחבת ידיים והסיכויי שיפעלו להפעיל בעצמם עסק בהתאם למגבלות שבתכנית הינו אפסי. כמו כן הבהיר השמאי כהן כי השימוש בפל"ח בא על חשבון שטח החצר לרבות דרכי גישה, חניה ותפעול בשטח כולל של 700 מ"ר ויש לקחת בחשבון את הפחתת שווי הנחלה בגין אובדן שטח החצר. החלטתו אומצה במלואה בהחלטת ועדת הערר.
סיכומו של דבר – בהינתן התכניות הרלוונטיות, לבחינה האם חלה או לא חלה השבחה בערך הקרקע, אנו למדים כי אפילו שתכניות אלו מאפשרות הקמת מבנים בשטח של 500 מ"ר אשר לכאורה "משביחים" את שווי הנחלה, עינינו הרואות, כי בשילוב עם המגבלות השונות, הן מכוח התכניות והן מכוח מדיניות רמ"י, המגבלות גוברות על אפשרויות המימוש בפועל ומכאן שלא נכון להטיל את היטל ההשבחה בגין פל"ח בעת המכר.
דוגמאות אלה ממחישות את הפערים העצומים בין השומות של הוועדה לפסיקות של השמאים המכריעים.
לדעתנו, גביית ההיטל בעת בקשת היתר בניה יהיה הוגן ואף יעיל יותר. מאחר שאז יוגדר השימוש המדויק על פי בקשת בעל הנחלה בעוד שבעת המכר מחושב ההיטל באופן הערטילאי ולא ריאלי.
המגמה היום במושבים היא לצמצם שימושי פל"ח נרחבים – הפוגמים באיכות החיים של חברי המושב בכלל ושל השכנים בפרט. התועלת בדחיית ההיטל למימוש בבניה בפועל תהא תרומה אפשרית לאיכות החיים במושבים. שכן, מי שרכש משק והמוכר שילם את היטל ההשבחה יש מוטיבציה לנצל זכויות בניה שממילא לא יעלו לו בהיטל נוסף.

הפשרת קרקעות הוא תחום מורכב שיש להכיר לעומק לפני שניגשים להליך כזה או אחר. שינוי ייעוד קרקע הוא הליך מבוקש עקב היכולת להפוך קרקע חקלאית לשמישה למגורים וכיוצא בזה. לפני שמשקעים משאבים חשוב לבצע בדיקת ייעוד קרקע. בדיקה לייעוד קרקע היא קריטית להחלטה עסקית ותכנון להמשך הנכס. איך בודקים ייעוד קרקע ולמה חשוב לשים לב?

זכויות בנחלה – תהליך הפשרת קרקע חקלאית הוא תהליך מורכב שיש להכיר לעומק לפני התחלתו. הפשרה לקרקע היא אפשרית במצבים מסוימים אך חשוב להתייעץ עם עו"ד  הפשרה לקרקעות על מנת לקבל מצב מדויק לקרקע שלך.

חשוב לבדוק היטב את נושא שינוי ייעוד קרקע חקלאית לפני שפועלים. חשוב לבחור עורך דין שינוי ייעוד קרקע במתמקצע בנושא שינוי ייעוד לקרקע ביום יום, על מנת להיות בעל הניסיון הנדרש לצלוח את הנושא

שינוי ייעוד קרקע חקלאית

הפשרת קרקע חקלאית היא למעשה שינוי יעוד ויש לקחת בחשבון כי תהליך הפשרת קרקע חקלאית עלול להיות ארוך וסבוך וחשוב לקחת ליווי של עו"ד המתמקצע בתחום מקרקעין אך בתהליכי הפשרת קרקע בפרט. מעבר להכרת החוקים והתקנות בנושא שינוי ייעוד קרקע חקלאית מינהל ועבודה מול גופים בתחום המקרקעין דורשים מיומנות וניסיון. כמובן שיש לבצע בדיקת ייעוד קרקע כמו גם סיכויים סיכונים לגבי הצלחת התהליך בקרקע ספציפית וכדומה.

שינוי יעוד – הפשרת קרקע חקלאית

איך בודקים ייעוד קרקע הפשרת קרקעות

בדיקת ייעוד קרקע עו"ד קרקעות גד שטילמן – הפשרת קרקע בדרך של שינוי ייעוד במטרה להשבחתו בתכנית מתאר, הינו נושא שעבר שינוי בתפיסת העולם התכנונית של מדינת ישראל. בעבר בעלי קרקעות היו נוהגים ליזום שינוי ייעוד בקרקע חקלאית אשר בבעלותם, וועדות התכנון היו דנות בבקשות ומאשרות (או לא מאשרות) את התכנון המוצע. באופן האמור התפתחו הערים והיישובים וגדלו בהדרגה על חשבון השטחים החקלאיים הצמודים להם בדרך של "תלאי על תלאי".

שינוי ייעוד קרקע

שינוי ייעוד לקרקע

עם מתן תוקף לתמ"א 31 (תכנית מתאר ארצית 31) ואחריה לתמ"א 35, שונתה הגישה התכנונית לאישור תכניות מתאר: תכנית המתאר הארצית קבעה אזורי המיועדים לפיתוח עירוני, אזורים לשימור, מערכות כבישים, וגודלם של יישובים כפריים, והכל במטרה ליצירת איזון בין צרכי הפיתוח של המדינה לבין ראייה מפוקחת מבחינה תכנון של פני המדינה לדורות הבאים.

שינוי ייעוד קרקע

התכנית הארצית, תמ"א 35, מסמנת את האזורים השונים על פני המדינה לפי "מרקמים" שכל מרקם יכול להחיל מספר ייעודי קרקע. כך מתגבשת תמונה בפאזל של מרקמים תוך שמירה על רצף שטחים פתוחים, ועיבוי הערים נעשה בעיקר בהגדלת הצפיפות.

הפשרה לקרקעות – שינוי ייעוד קרקע בתכנית מתאר

יש לבצע בדיקת ייעוד קרקע. על בסיס התכנית הארצית נדרשו וועדות התכנון המחוזיות להכין תכניות מתאר מחוזיות (תמ"מ) מפורטות יותר, ועל פי התוכניות המחוזיות היישובים, ביחד עם ועדות התכנון המקומיות, מכינים "תכניות כוללניות", לכל ישוב ועד. "תכנית כוללנית" הינה סוג של "תכניות אב" סטטוטורית שאינה מקנה אפשרות להוציא מכוחה היתרי בנייה, אבל היא קובעת באופן מפורט למדי את התכנון העתידי של אותו ישוב.
התכנון האמור, היורד לרזולוציה ההולכת וגדלה, מאפשר ראיה ממעוף הציפור של פני המדינה כולה תוך תכנון רב שכבתי שנועד לשמר את האינטרסים הלאומיים לדורות הבאים. ( למידע על העברת נחלות יש ללחוץ על הקישור – בן ממשיך )

איך בודקים ייעוד קרקע? תהליך "הפשרת קרקע"

מכר נחלה – נכון להיום יכולים בעלי קרקעות ליזום תכניות מפורטות רק אם הן עולות בקנה אחד עם התכנון הרב שכבתי "שמעליהן", היינו בהתאמה לתכנית הכוללנית, המחוזית והארצית החלות על אותה הקרקע.
המערכת של התכנון הארצי נמצאת היום בשלב הסופי של הכנת תכניות כוללניות. יישובים שהתכנית הכוללנית שלהם טרם הושלמה מתקשים להביא לידי אישור תכניות מפורטות.

הפשרה לקרקע – בדיקה לייעוד קרקע

לאור האמור לעיל ברי כי יזמות לשינוי ייעוד קרקע חקלאית ורכישת קרקע לצרכי השקעה מחייבת בחינה תכנונית מעמיקה של עורכי דין ומתכנני ערים המתמצאים במערך התכנוני על מנת להנחות בצורה נאותה את בעלי הזכויות בקרקע, והמשקיעים ברכישת קרקעות, מה ניתן ומה לא ניתן לצפות, מבחינה תכנונית, ואלו שטחים הם בעלי פוטנציאל התכנות להפשרה והשבחה, מה הם סיכויי ההצלחה לשינוי ייעוד.

שינוי יעוד קרקע חקלאית בבעלות המדינה (רשות מקרקעי ישראל)

במקביל לשינוי במדיניות התכנון הלאומית חלו גם שינויים במדיניות האגררית, הקניינית, של רשות מקרקעי ישראל המחזיקה ומנהלת למעלה מ- 90% מקרקעות המדינה. מאז פרשת "הקשת המזרחית הדמוקרטית" (בג"צ 244/00) בה ביטל בית המשפט העליון החלטות מינהל המקנות זכויות לחוכרי קרקעות במדינה בעת שינוי יעודן, עומדת רשות מקרקעי ישראל על כך שחוכרי קרקע חקלאית לא ייהנו משינוי ייעוד של קרקע בחכירתם כאשר מבוצע שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לייעוד מגורים, מסחר, תעסוקה, תעשייה וכו'.

במצב היום, הפיצוי אותו מקבלים חוכרי קרקע חקלאית בשינוי ייעוד של קרקע חקלאית הינו זניח בייחס לשווי הקרקע לאחר שינוי ייעודה. המדינה, היא ורק היא, זו שתקבל ותהנה ממלוא הזכויות בקרקע המופשרת ותשווק אותה במכרז, למרבה במחיר.

מדיניות קניינית זו הביאה למעשה למצב בו לא קיים אינטרס עסקי לחוכרי קרקע חקלאית לשנות את הייעוד, אלא בדרך כלל – להפך, לחוכרים יש אינטרס להתנגד לשינוי הייעוד בתקווה שמדיניות אגררית זו תשתנה בעתיד ויוענקו להם זכויות טובות יותר מאלו המוקנות היום. בניגוד לחוכרי קרקעות מהמדינה, מי שמחזיק קרקע "בבעלות" נהנה ממלוא היקף ההשבחה שבשינוי היעוד. מידע על- חוזה חכירה

תהליך הפשרת קרקע חקלאית – זכות ייזום בקרקעות המדינה

יחד עם זאת, לעיתים, קיים אינטרס גם לחוכרים בשינוי ייעוד הואיל וקיימת זכות לקבל "זכות ייזום" לגבי 20% מהשטח המוחכר ולידיהם שעבר שינויי הייעוד. החלטות הרשות מאפשרות לחוכר חקלאי לקבל, ללא מכרז, במחיר השמאי הממשלתי, 20% מהקרקע שהייתה ברשותו ועברה שינוי יעוד. החוכר אמור לשלם לרשות מקרקעי ישראל את הערך המלא החדש של 20% מהקרקע לאחר שינוי יעודה, ולקבל בתמורה 20% מהשטח שהופשר. הקניית הקרקע בדרך זו מאפשרת לחוכר החקלאי להינות משווי ה"ייזום", היינו מהרווח הנוצר ממימוש הבנייה וממכירה של הזכויות בייעוד החדש.

במידה ולחוכר החקלאי אין את ההון הדרוש לשלם לרמ"י ולבנות את המבנים בשטח שרכש, הוא יכול להסב את זכויותיו בתמורה כספית ליזמים וקבלנים. זכות הייזום מצטרפת לזכות לפיצוי בגין השבת הקרקע. את סכומי הפיצוי ניתן להגדיל ב"בונוסים" אם ההשבה מרצון נעשית תוך פרקי זמן קצרים הקבועים בהחלטות השונות.

הפשרת קרקעות – בדיקת ייעוד קרקע

מכל האמור ברור כי שינוי ייעוד של קרקע חקלאית המוחזקת בחכירה לדורות מחייבת מומחיות משפטית ספציפית והתמצאות בהחלטות רשות מקרקעי ישראל כדי למצות את מקסימום ההטבות כפי שהן משתנות חדשות לבקרים בהחלטות המועצה והוראות האגף השונות. למשרדנו ניסיון של למעלה מ- 30 שנים בתחום שינויי ייעוד קרקע חקלאית בבעלות פרטית ובחכירה, ואנו שולטים בתחום התכנון והבניה, מתמצאים בתכניות המתאר הקיימות ובעלי ידע בתכניות המתאר העתידיות.

התמחות זו, יחד עם הכרה מעמיקה של החלטות רשות מקרקעי ישראל הביאה אותנו להצלחה בליווי משפטי של שינוי ייעוד קרקע חקלאית, בכל רחבי הארץ, במושבים, בקיבוצים, במושבות ובערים. כמו כן הידע והניסיון של משרדנו מסייעים למשקיעים ויזמים בקבלת החלטות לרכישת מקרקעין חקלאים או מקרקעין בשלבי שינוי ייעוד שונים.

שינוי יעוד דורש עורך דין בעל ניסיון

עורך דין בעל ניסיון הפשרת קרקעות – שינוי ייעוד קרקע, הפשרת קרקע חקלאית, בדיקת ייעוד קרקע, תהליך הפשרת קרקע חקלאית. משרדנו עוסק בנושאים נוספים ביניהם פיצול נחלה יקושות וכל הקשור אל קרקעות, נדל"ן,  ודיני מקרקעין.

בדיקת ייעוד קרקע | בדיקה לייעוד קרקע | איך בודקים ייעוד קרקע | הפשרת קרקעות | שינוי ייעוד קרקע | הפשרת קרקע חקלאית | תהליך הפשרת קרקע  | תהליך הפשרת קרקע חקלאית | שינוי יעוד | הפשרת קרקע

שינוי ייעוד קרקע | שינוי ייעוד קרקע חקלאית | שינוי ייעוד קרקע חקלאית מינהל | בדיקת ייעוד קרקע | תהליך הפשרת קרקע חקלאית | תהליך הפשרת קרקע | הפשרה לקרקע | הפשרה לקרקעות | שינוי ייעוד לקרקע

תביעה על סך 1,200,000,000 ₪ הוגשה לועדה המקומית שומרון בגין תמ"א 35

425 חקלאים, אגודות שיתופיות ובעלי חלקות חקלאיות שבתחום שיפוט הועדה המקומית לתכנון ובניה – "שומרון" הגישו באמצעות עו"ד תכנון ובניה גד שטילמן תביעה בגין ירידת ערך של המקרקעין שבבעלותם הנובעת מהוראות תוכנית מתאר ארצית – תמ"א 35. על פי חוות השמאי ארז כהן ממשרד שמאים קציר פרידמן ברק ושות' נזקם של התובעים מסתכם בסך של מליארד ומאתיים מליון ₪.

לטענת התובעים, הנזק הנגרם לשווי המקרקעין מתמ"א 35 נובע גם מתוכנית מתאר מחוזית – "תמ"מ 6" ותיקון 5/6 לתמ"מ המוכנה: "סובב בקעת הנדיב".

תמ"מ 6 ייעדה את רוב הקרקעות החקלאיות שבתחום היישובים בנימינה, פרדס-חנה, גבעת עדה וזכרון יעקב ליעודים חקלאיים תחת הגדרות של: " שטח פתוח / חקלאי מוגן", "שטח חקלאי / נוף כפרי פתוח" ו- "רצועת נחל וסביבתו". יעודי קרקע אלו הטילו מגבלות רבות על ניצול הקרקע למטרות חקלאיות ומניעת פיתוח עתידי. תוכנית "סובב בקעת הנדיב" הוסיף שכבות נוספות של מגבלות תכנוניות המצטרפות זו על גבי זו, כגון: "מסדרונות אקולוגיים" ו- "שטח חקלאי שמור".

תוכניות החדשות מתהדרות במטרה הנעלה של "שמירה על המורשת החקלאית" אולם לטענת התובעים מילים אלה ריקות מתוכן; המגבלות החדשות מדכאות כל אפשרות לפיתוח חקלאי מודרני וכפועל יוצא מכך הם יאלצו לנטוש את המשך העיבוד החקלאי מחמת חוסר כדאיות כלכלית בהמשך העיבוד.

עד היום לא התקבלה כל החלטה בהתנגדויות שהוגשו, על אף שחלפו למעלה מארבע וחצי שנים מיום הגשת ההתנגדויות לתמ"מ. בין לבין, אושרה תמ"א 35 אשר מסמנת, בדומה לתמ"מ 6 ו- 6/5, את רוב הקרקעות הנדונות במרקמים המיועדים לשימור.

בעוד שעל פי התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, מותר לעשות כל שימוש חקלאי בשטחים החקלאיים, לרבות בניית מבנים המשרתים את היעוד החקלאי, כגון: חממות, בתי רשת, בתי צמיחה, סככות למיון ואריזה, וכו'. התוכניות המתאר החדשות מונעות כל אפשרות לבניית מבנים חקלאיים לרבות חממות ובתי צמיחה. כמו כן הן מאיינות לחלוטין את זכויות הבניה למגורים הקיימות בתוכניות שבתוקף.

המשמעות של הטלת ההגבלות הנ"ל על החקלאות, הינה פגיעה ביכולת של התובעים כחקלאים בחבל ארץ זה לעשות שימוש בחלקות לפרנסתם, פגיעה ביכולתם "להתחרות" עם חקלאיים אחרים באזורים אחרים של הארץ, עצירת ההתפתחות הטכנולוגית, מניעת התייעלות והגבלה על גידולים חקלאיים "מודרניים" ו- "אינטנסיביים". כל אלה יובילו כאמור לקריסת החקלאות באזור!!
עוד נטען בתביעה כי הקרקעות החקלאיות שבתחום המושבות זכרון יעקב, בנימינה גבעת עדה ופרדס חנה כרכור היו בעלות פוטנציאל לשינוי יעוד ושווין נסחר בעבר בערכי שווי העולים על שווי "קרקע חקלאית טהורה". על פי חוות הדעת השמאית, שווי הקרקעות החקלאיות נע בעבר בגבולות שבין 10,000$ – 50,000$ לדונם, ובממוצע שווי של 30,000$ לדונם. כתוצאה מפרסום תמ"מ 6 ואישור תמ"א 35 צפוי שווין ירד לשווי שבגבולות 5,000$ – 10,000$ לדונם.

לאור האמור לעיל, קובע השמאי ארז כהן כי סה"כ ירידת הערך של הקרקעות נאמדת בסכום של כ- 300,000,000 $ שהםכ- 1,200,000,000 ₪ (מיליארד ומאתיים מליון שקלים חדשים).

הערה: על החלטות הועדות המקומיות לדחיית התביעה הוגש ערר שטרם הוכרע. ראה כתבה נוספת בעניין תכנון ובניה, מאי 2018.

המדינה נכנעה בבג"צ ותשלם פיצוי מלא בגין הפקעות כבישים

לאחר 4 למעלה מארבע שנים של דיונים בבג"צ, הסכימה המדינה לקבל את עתירתו של חקלאי תושב בנימינה, שיוצג על ידי עו"ד תכנון ובניה גד שטילמן ואורי לאואר לשנות את הקריטריונים לתשלום פיצויים בגין הפקעת קרקע באופן שמהיום ואילך בעל המקרקעין יהיה זכאי לתשלום מלא בגין המקרקעין המופקעים.

מאז 1943 ועד הכרעת בג"צ נהגה המדינה להפקיעה שטחים לצורך סלילה והרחבה של כבישים מכח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943. על פי הפקודה המנדטורית המדינה שילמה פיצויים רק אם השטח המופקע היה גדול מרבע משטח החלקה המופקעת.

העותר טען כי השימוש בפקודה המנדטורית אינו מידתי ופוגע בזכות הקניין של האזרח וכי לא יעלה על הדעת שקומץ חקלאים בעלי החלקות הסמוכות לקטע הכביש המורחב, והם בלבד, יהיו אלה שיממנו ברכושם את צרכי כלל הציבור בסלילתם והרחבתם של כבישים בישראל.

נוכח חשיבותה של העתירה היא הועברה לדיון בפני הרכב של שבעה שופטים ברשות כב' הנשיאה דורית ביניש. ביהמ"ש העליון קבע שעל המדינה לקבוע, קריטריונים לתשלום פיצויים שיעלו בקנה אחד עם עקרונות חוק יסוד כב' האדם וחירותו.

לצורך גיבוש הקריטריונים ונוכח הסוגיה המורכבת התקיימו מספר רב של ישיבות בשיתוף מחלקת הייעוץ והחקיקה של משרד המשפטים, נציגי משרד התחבורה, האוצר והמשפטים לרבות מנהלת מחלקת הבג"צים בפרקליטות המדינה והמשנה ליועץ המשפטי של הממשלה. לאחר עבודת המטה גובש מסמך קריטריונים מתוקן שהוגש לבג"צ בימים אלה. מסמך הקריטריונים האחרון מקבל הלכה למעשה את עמדת העותר שיוצג על ידי עוה"ד שטילמן גד; בהודאתה אישרה המדינה כי נוכח עיגון מעמדה של זכות הקניין כזכות חוקתית בחוק יסוד: כב' האדם וחירותו, ולאור הצעת החוק הממשלתית לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) הוחלט שהמדינה תשלם פיצוי על מלוא השטח המופקע עפ"י החלטה של "ועדה מכרעת". התשלום ישולם כאמור על מלוא השטח המופקע למעט מקרים בהם הנפקע מסרב להתפנות מהמקרקעין או במקרים בהם יתרת הקרקע המופקעת הושבחה או שבעת רכישת הקרקע המופקעת ידע הקונה כי הקרקע מיועדת להפקעה.

מאבקם של עורכי הדין גד שטילמן ואורי לאואר הביא בהליך זה לשינוי מרחיק לכת במדיניות ההפקעות בישראל ולשינוי חקיקתי ששם קיץ ל- "כתם" מביש בחקיקה הישראלית.
לדעתנו, פקודת הדרכים הינה שריד חקיקתי היסטורי מתקופת המנדט שאפשר לשלטון להשתלט על רכוש הפרט ללא פיצוי. במקור הפקודה חוקקה ע"י הנציב הבריטי על רקע מלחמת העולם השניה לצרכי "הגנת הארץ" בלבד. על אף שסכנות הקיום של המדינה חלפו ומאמצי "הפיתוח" של תחילת שנות החמישים כבר לא קיימים היום, המשיך שר התחבורה להפקיע מכח הפקודה שטחים לצרכי סלילת כבישים והרחבתם ללא תשלום תוך פגיעה קשה בזכות הקניין. נראה כי נוהל פסול ובלתי מידתי זה הגיע לקיצו.

פיצוי בגין פקעה מהמטר הראשון | פיצוי בגין פקעה לכביש | הפקעה כביש

בערר מס' 230,231,232/05 קיבלה ועדת ערר המחוזית ערר שהוגש ע"י קיבוץ עין השופט כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ומינהל מקרקעי ישראל; להלן עובדות המקרה:

קיבוץ עין השופט בעל חוזה חכירה לתקופה שהסתימה בשנת 1990 ולא חודשה. הקיבוץ הגיש בקשה לקבלת היתר בניה למפעל שהקים בקיבוץ. מינהל מקרקעי ישראל התנגד לחתום על הבקשה בטענה שהסכם החכירה של הקיבוץ לא חודש וכל עוד הקיבוץ לא יוותר על זכויות החכירה הרשומות על שמו לא יחתום על הבקשה להיתר.

נוכח העדר אישור המינהל החליטה הועדה המקומית שלא לדון בבקשה. כנגד החלטה זו הגיש הקיבוץ ערר לועדת הערר המחוזית.

ועדת הערר קבעה כי במקרים בהם מינהל מקרקעי ישראל מסרב לחתום על הבקשה מנימוקים שאינם תכנוניים, על הועדה המקומית לדון בקשה גם ללא אישורו.
כמו כן הוסיפה ועדת הערר וקבעה כי הועדה המקומית אינה בעלת סמכות לדון בשאלות חוזיות וקנייניות ביחסים שבין מינהל מקרקעי ישראל למחזיקים בקרקעותיה, סמכות זו נתונה לבתי המשפט.
במקרה והמינהל מתנגד למתן היתר בניה מטעמים חוזיים או קניינים, עליו לפנות לבתי המשפט המוסמכים בבקשות מתאימות, אולם, כל עוד לא עשה כן הרי שעל הועדה המקומית לדון בבקשה לגופה ולתת את ההיתר המבוקש.

בכל הקשור למעמד מינהל מקרקעי ישראל בוועדה המקומית, הבהירה ועדת הערר כי זכותו של המינהל אינה שונה מזכותו של כל בעלים אחר במקרקעין והיא מצטמצמת להשמעת טענותיו בוועדה קודם שזו תכריע בבקשה לגופה. היה התנגדותו של המינהל נדחית אין הוא יכול לפנות לועדת ערר.

באשר להתנהלות המינהל הוסיפה הועדה: "אין ספק כי בעניינינו מדובר בפגיעה בזכות קניינית של העורר, הוא בעל הזכויות במקרקעין, והמינהל מונע ממנו, על דרך של סעד עצמי, מלממש את הזכויות עליהם, וזאת בשל מחלוקת קניינית גרידא. וכבר למדנו . . . כי זוהי אינה דרך ראויה ללכת בה – כאשר קיימת מחלוקת לגבי קניין, יש לפנות לערכאות הנוגעות לעניין, ולא למנוע מבעל הזכויות מלממשן, המדובר בפגיעה מהותית בזכות הקניין של העורר, אשר אין להתירה."

בערר מס' 84/05 הגישה חברת "בזק" ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה שסירבה לתת היתר להקמת אנטנות קודם שהמינהל יחתום על הבקשה. מינהל מקרקעי ישראל סרב לחתום על הבקשה בטענה שלבזק אין זכות בקרקע ולא קיים חוזה בכתב בין הצדדים. ועדת ערר קבעה כי נוכח העובדה שהמינהל אינו טוען כי אינו מסכים להקמת אנטנות וכל טענותיו מתמצות בכך שאין לעוררת חוזה עימו, מדובר בסכסוך כספי שראוי שיוכרע בבימ"ש בהליכים המתאימים; אולם, סכסוך זה לא יכול שימנע קבלת הכרעה תכנונית בבקשה להיתר בניה. ועדת ערר הגיעה למסקנה כי הועדה המקומית אינה יכולה להתנות את הבקשה להיתר בחתימת המינהל ועליה לנקוט בהליכים הקבועים בתקנות 2 ב', 2 ג'. הפרוצדורה הקבועה בתקנות אלה מחייבות מתן הודעה לזכאים אחרים בקרקע, היינו, במקרה זה, למינהל מקרקעי ישראל. על פי התקנות, ככל שתוגש על ידי המינהל התנגדות לבקשה מטעמים תכנונים, על הועדה יהא להכריע בהתנגדות. היה והתנגדות המינהל תהא מטעמים חוזיים או קניינים על הועדה לדחותה על הסף ולתת היתר הבניה תוך 30 יום.

לאור ההחלטות בעררים הנ"ל נפתחה הדלת בפני קיבוצים, מושבים, בעלי נחלות ומשקי עזר להגיש בקשות להיתרי בניה לגבי המקרקעין שברשותם ולקבל את ההיתר גם ללא חתימת מינהל מקרקעי ישראל על התוכניות. לשם כך יהא על המבקשים להמציא לוועדה המקומית לתכנון ובניה הוכחה לקיומה של זכות "בר רשות" במקרקעין. המבקשים צריכים לשלוח את בקשת ההיתר למינהל מקרקעי ישראל ולבקש את אישורו או לחילופין להודיע על התנגדותו. היה והתנגדות המינהל לא תהא במישור התכנוני על הועדה לתת את ההיתר.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה מיועדת בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

כאשר מדובר על נכסים בשטח גדול, הדבר יכול להביא לחיוב פתאומי המגיע לסך של מאות אלפי ₪! כך למשל טיפל משרדנו בחיוב ארנונה לבריכת שחיה במושב שקיבל חיוב רטרואקטיבי של 7 שנים בסך של למעלה מחצי מיליון ₪.

במקרה זה, הוגשה ע"י משרדנו עתירה מנהלית כנגד החיוב הרטרואקטיבי, שבעקבותיה הסכימה המועצה האזורית להתפשר עם מרשתנו וסכום החוב נמחק כמעט לחלוטין.

יודגש כי באופן עקרוני, קובעים בתי המשפט כי רשות אינה יכולה להטיל מיסי ארנונה באופן רטרואקטיבי וזאת מאחר והדבר פוגע ב"מידת ההסתמכות" של בעל הנכס, ואולם, ככל שביהמ"ש יגיע למסקנה כי מידת ההסתמכות לא נפגעה, או שלכל הפחות האינטרס הציבורי לגביית מס אמת גובר עליה, יכול שהחיוב הרטרואקטיבי יאושר. כך למשל אם יתברר כי בעל הנכס היה מודע לטעות והעלים אותה מהרשות המקומית, הוא לא יוכל להסתתר מאחורי "מידת ההסתמכות".

במקרה האמור, שטח בריכת השחייה הינו בשטחה ובניהולה של אגודה שיתופית חקלאית, אשר משלמת למועצה האזורית תשלומי ארנונה באופן כוללני עבור כל המבנים, השטחים והמתקנים שנמצאים בשטחה. החיוב לא היה מפורט די הצורך והאגודה פנתה מפעם לפעם למועצה לצורך קבלת פירוט, אולם לא נענתה.
חשוב להדגיש כי בהתקבל שומה, באפשרות בעל הנכס לערער על כך בשני מסלולים. כאשר המחלוקת הינה מחלוקת משפטית יש לפנות באופן ישיר לביהמ"ש המחוזי ב"עתירה מנהלית", כדוגמת חוקיות מס רטרואקטיבי.

המסלול השני הינו כאשר מדובר על טענות עובדתיות כנגד גודל הנכס או סיווגו וכד'. במצב דברים זה יש צורך להגיש "השגה" לפני "מנהל הארנונה" במועצה. לאחר ש"מנהל הארנונה" מכריע ב"השגה" ניתן לערער על החלטתו לפני "ועדת ערר" לענייני ארנונה אשר ממונה אף היא על ידי הרשות המקומית. על החלטת "ועדת ערר" ניתן לערער לביהמ"ש המחוזי במסגרת "ערעור מנהלי". עולה מן האמור שכאשר לנישום טענות משפטיות וטענות אחרות כנגד החיוב, הוא נאלץ לנהל הליכים משפטיים נפרדים בערכאות שונות, דבר המסרבל את ההליכים וכרוך בהוצאות רבות. ואולם, מניסיוננו, במקרים מוצדקים, עשויה הרשות המקומית "לרדת" מדרישתה, כאשר בעל הנכס עומד על זכויותיו.

דוגמה נוספת לחיוב שבוטל ברובו הינו בעת"מ 932-03-12 סתוי נ.מ.ש תחנות דלק נ' עיריית אור עקיבא. במקרה זה נדרשה בעלת תחנת הדלק לשלם תשלום ארנונה רטרואקטיבי לעיריית אור עקיבא לאחר ששטח תחנת הדלק עבר לתחום שיפוטה מתחום שיפוט המועצה המקומית בנימינה – גבעת עדה. ביהמ"ש המחוזי ביטל חלק עיקרי מן החיוב. במקביל הוגשה השגה כנגד דרך החישוב של הארנונה. ה"השגה" נדחתה ע"י "מנהל הארנונה", אך במסגרת ערר שהוגש ל"ועדת ערר", הסתיימה המחלוקת בפשרה.