משק עזר במושבים – זכויות בניה, היוון וירושה

עו"ד גד שטילמן

משק עזר במושבים הוא נכס מקרקעין מיוחד השונה מנחלה, והוא שונה גם מ- "בתים מקצועיים" ו- "מגרשי מגורים" (בהרחבות). ייחודיותו נובעת מההיסטוריה הקשורה ליצירתם של משקי עזר בארץ: הקמת המושבים התבססה על נחלות אשר חולקו למתיישבים במושב בעת הקמתו. הנחלות כוללות חלקת מגורים ושטחים חקלאיים לפרנסתם של בעלי הנחלות. בעת הקמת המושב או בסמוך לאחר מכן, אירעו מקרים בהם המתיישב לא התפרנס מחקלאות והשטחים החקלאיים של הנחלה נגרעו ממנה. בדרך כלל אותו מתיישב התפרנס מעבודה מחוץ למסגרת המושב והחצר שמאחורי ביתו אפשרה לו השלמת הכנסה מלול, רפת ולעיתים גן ירק. ה"עזרה" בפרנסה מחקלאות היא מקור השם "משק עזר".

העובדה שבעל משק העזר מחזיק בחלקת מגורים במושב, אולם עיקר פרנסתו אינה חקלאות, הביאה את מנהל מקרקעי ישראל למסקנה (שעוגנה בהחלטות) לפיה לבעל משק העזר לא תהא זכות לבנות בית שני לבן ממשיך, שכן ממילא אין מי ש"ימשיך" את עבודת החקלאות שלכאורה אינה קיימת. ע לכן זכויות בנייה במשק העזר צומצמו ברמ"י ביחס לזכויות בנייה בנחלה וברוב רובם של משקי העזר ניתן לבנות בית אחד בלבד בשטח בנוי של 160 מ"ר.

בשנים האחרונות, כאשר הלולים והרפתות במשקי העזר נעלמו, נראה היה לרשויות התכנון שמדובר בתא שטח "בזבזני" מבחינת ניצולו למטרת מגורים לבית יחיד. ישנם מקרים שבמהלך השנים פוצלו משקי עזר למגרשים בתוכניות מפורטות, וחלוקת משקי העזר הביאה לכך שהמושב או רמ"י גרעו את המגרשים משטח משק העזר והקצו אותם למתיישבים חדשים.

לאחרונה נקבעו החלטות המאפשרות להוון את משק העזר (עד 2 דונם) ולהוסיף ולרכוש זכות לבית שני בשטח המהוון.

החלטה 1521[1] של רמ"י קבעה את עקרונות חישוב ההיוון ואת שיעור עלות תוספת הזכויות מעל ל- 160 מ"ר לבית אחד, והוסיפה וקבעה כי בעל המשק שהיוון את משקו יוכל להוסיף יחידת דיור ולבצע פיצול של בית נוסף. (על דרך חישוב ההיוון במשק עזר מייחד כתבה נפרדת).

החלטה 1521 אינה ניתנת למימוש, אלא אם רשויות התכנון יאשרו בתכנית מתאר זכות לתוספת בית במשקי העזר. לפיכך המועצה הארצית לתכנון ובניה שוקלת תיקון לתמ"א 35 שמטרתה לאפשר בניית בית נוסף בכל משק עזר במושב באופן שאם מספר יחידות הדיור במושב הגיעו למגבלת המכסה של הישוב לפי תמ"א 35 – הבית הנוסף לא יספר. נכון ליום כתיבת מאמר זה, קיימת המלצה לאשר תוספת יחידה נוספת, אולם ההמלצה טרם התגבשה לכדי תיקון לתמ"א.

אנו ממליצים לבעלי משקי עזר במושב להיות ערים לשינויים בתוכניות המתאר החלות על הישוב ולהקפיד שלא יהיה בהן כדי לצמצם את זכויות הבניה של משקיהם.

משק עזר במושב

נוטים לחשוב כי זכויות בניה בנחלות וזכויות בניה במשק עזר הן אותו הדבר אך זוהי טעות ואותו דבר כאשר מדובר על ירושות. בניגוד לירושת נחלה, ירושת משק עזר, מבחינת הוראות רמ"י, דומה לירושת כל נכס אחר על פי דיני הירושה של מדינת ישראל. היינו, אין חובה להוריש את משק העזר לילד אחד. יחד עם זאת ישנם מושבים המגבילים את העברת הזכויות ליותר מיורש אחד, בעיקר כאשר בעלי הזכויות במשקי העזר הינם חברי אגודה.

רכישת משק עזר או מכירת משק עזר מחייבת מומחיות מצד עו"ד המטפל בעסקה. בהעדר ידע מתאים, שליטה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובעקרונות המיסוי החלים על המשק, יוותר בידי המוכר סכום נמוך משמעותית מהשווי לו ציפה כנטו והקונה לא ייהנה מיתרונות הגלומים בהיוון חלקת המגורים אגב ביצוע עסקת הרכישה.

למכירת משק עזר וחישוב היוון, אנו נייחד מאמר נפרד שיפורסם בהמשך. ניתן לקבל מידע נוסף בקישור – מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה

משרד עו"ד גד שטילמן בעל נסיון של למעלה משלושים שנה בייצוג מושבים ובעלי נחלות ומשקי עזר, דיני תכנון ובניה, במשפט המסחרי האזרחי ודיני המקרקעין על כל תתי העיסוק שבו ובעיקר מול רשות מקרקעי ישראל, ירושת המשק, בן ממשיך, בית שלישי, הסכמי ירושה, צוואות, שינוי יעוד, שימושים חורגים ועוד. כאשר מדובר על נחלה ומשק עזר יש להבין את החומר המשפטי לעומק ולהבין את היתרונות והחסרונות בכל צעד בהליך אותו עומדים לעבור. אנו מתמחים בכל הקשור אל פיצול נחלה וכל הקושר אל מושבים משק עזר במושבים וכדומה.

כתובתנו: מגדל משה אביב ז'בוטינסקי 7 רמת גן

ניתן ליצור עימנו קשר בטלפון 03-6132432 או באמצעות המייל caroline@ts-law.co.il

[1] החלטה 1521 מצויה בסעיף 8.14 לקובץ החלטות רמ"י.

מה זה משק עזר במושבים

משק עזר מה זה – משק עזר במושבים זהו נכס מקרקעין מיוחד השונה מנחלה, והוא שונה גם מ"בתים מקצועיים" ו"מגרשי מגורים" (בהרחבות).
בנושא בתים במושבים למכירה הייחודיות של משק העזר נובעת מההיסטוריה הקשורה ליצירתם של משקי עזר בארץ. הקמת המושבים התבססה על נחלות אשר חולקו למתיישבים במושב בעת הקמתו.

הנחלות כוללות חלקת מגורים ושטחים חקלאיים לפרנסתו של בעל הנחלה. בעת הקמת המושב או בסמוך לאחר מכן, אירעו מקרים בהם המתיישב לא התפרנס מחקלאות והשטחים החקלאיים של הנחלה נגרעו ממנו. בדרך כלל אותו מתיישב התפרנס מעבודה מחוץ למסגרת המושב והחצר שמאחורי ביתו אפשרה לו השלמת הכנסה מגידול בעלי חיים כגון לול, רפת ולעיתים גן ירק. ה"עזרה" בפרנסה מחקלאות היא מקור השם "משק עזר".

זכויות בניה במשק עזר

לפני בתים במושבים למכירה נבין את זכויות הבניה במשק עזר. העובדה שבעל משק העזר מחזיק בחלקת מגורים במושב, אולם עיקר פרנסתו אינה חקלאות, הביאה את מנהל מקרקעי ישראל למסקנה שעוגנה בהחלטות, לפיהן לבעל משק העזר לא תהא זכות לבנות בית שני לבן ממשיך, שכן ממילא אין מי שימשיך את עבודת החקלאות שאינה קיימת. משמע, זכויות בנייה במשק העזר צומצמו ביחס לזכויות בנייה בנחלה וברוב רובם של המקרים הם מצטמצמים מבחינת רמ"י לזכות בנייה של בית אחד בן 160 מ"ר.

בשנים האחרונות כאשר הלולים והרפתות במשקי העזר נעלמו ואינם, נראה היה לרשויות התכנון שמדובר בתא שטח "בזבזני" מבחינת ניצולו למטרת מגורים בלבד לבית יחיד. במושבים רבים במהלך השנים, פוצלו משקי עזר למגרשים בתכניות מפורטות, וחלוקת משקי העזר הביאה לכך שהמושב – כאגודה שיתופית או רמ"י, גרעו את המגרשים משטח משק העזר והקצו אותם למתיישבים חדשים.

חלוקת משק עזר למכירה | פיצול משקי עזר

זכות חלוקת משק עזר או פיצול משק עזר לא הייתה נתונה לבעל משק העזר עצמו. בשנה האחרונה נקבעו החלטות ברשויות התכנון לבקשת מקרקעי ישראל המאפשרות להוון משק העזר (עד 2 דונם) ולהוסיף ולרכוש זכות לבית שני במשק עזר שיוותר כקניינו של בעל המשק עצמו.

קניית משק עזר היוון

החלטה 1521 קבעה את עקרונות תשלום ההיוון, את שיעור עלות תוספת הזכויות מעל ל- 160 מ"ר לבית אחד, והוסיפה וקבעה כי בעל המשק יוכל לחלק את משק העזר למכירה או שלא, ולבצע פיצול משק עזר של בית אחד שיוותר קניינו הפרטי.

משק עזר ירושה

בניגוד ירושת נחלה, ירושת משק עזר דומה לירושת כל נכס אחר על פי דיני הירושה של מדינת ישראל. היינו, אין חובה להוריש את משק העזר לילד אחד, וניתן להורישו למספר יורשים.

רכישת משק עזר למכירה | מכירת משק עזר

בתים במושבים למכירה או רכישת משק עזר, או מכירת משק עזר מחייבת מומחיות מצד עו"ד המטפל בעסקה, הואיל ובהעדר ידע מתאים ושליטה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובעקרונות המיסוי החלים על המשק, יוותר בידי המוכר סכום נמוך משמעותית משווי התמורה, והקונה לא יהנה מיתרונות הגלומים בהיוון חלקת המגורים אגב ביצוע עסקת הרכישה.

כאשר אתם תוהים על ההבדלים בין נכס כזה או אחר ומה הזכויות בסוגי הקרקע השונים, חשוב להכיר את החוקים והתקנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמקצע בכך לפני נקיטת פעולה כזו או אחרת, שימו לב כי על אף שיש קווים כלליים דרכם ניתן לקבל תמונה רחבה על מצב וסוג הקרקע, כל מקרה לגופו וישנם שינויים קריטיים מקרקע אחת לחברתה. על מנת להיות בטוחים כי אתם אכן בוחרים נכון פנו בשלב ראשוני אל בירור מעמיק של השטח בבעלותכים ולימדו את האפשרויות העומדות בפניכם וכך תוכלו למצות את הזכויות שלכם בקרקע.

משק זה הוא שטח שאינו נחלה על אף שלעתים מזכיר אותה. מטרתו היא עיבוד הקרקע באופן חקלאי בשילוב עם יחידת מגורים, בעלי הזכויות במשקי העזר אינם בעלי זכות בקרקע על אף שהם מתגוררים בה וחלק מהאגודה השיתופית. על פי החלטת רמ"י הקרקע שניתנה למטרת סוג זה של משק מטרתה עיבוד חקלאי ומגורים והיא לא נחלה כהגדרתה.

מגישים בקשות

מי רשאי להגיש בקשה?  חוכר שברשותו חוזה חכירה "משקי העזר" יכול להגיש בקשה. משק זה ביישוב חקלאי כולל בחוזה משבצת של יישוב חקלאי. יש לחתום טרם ביצוע התהליך המבוקש על חוזה חכירה ישירות עם בעל הזכויות על מנת שהשטח יוחסר בהמשך מחוזה המשבצת.

בהגשת הבקשה חשוב לדייק במילוי הטופס לבקשת המשק ויש לצרף אליו את כל המסמכים הנדרשים לרשות מקרקעי ישראל וזאת בהתאם אל הפן העסקי בתחום שבו נמצא משק מסוג זה שבעקבות סוג פעילות חקלאית זו מוגשת הבקשה.

במידה ולא הוחסר דבר והוגשו המסמכים כראוי הבקשה תעבור לטיפול ברשות מקרקעי ישראל – ביחידות המקצועיות. המגיש יקבל הודעה כי המסמכים אכן התקבלו ויקבל שובר אגרה לתשלום ומספר תיק אישי לבקשה.

לרוב כאשר יש חוסרים או תיקון שיש לעשות יוחזרו כל המסמכים עם הבקשה כולה לפונים על מנת לשלוח אותה באופן מדויק ונכון. במידה והבקשה לא אושרה תישלח הודעת דחיה בכתב. על מנת להגיש את הבקשה ניתן לשלוח אותה בדואר רשום ואין צורך להגיע אל רש"י.

מהם ההבדלים בין משקים לעזר לבין נחלה?

בישראל נמצא את משקי העזר לצידם של הנחלות החקלאיות. לא פעם מתבלבלים בין שני סוגי קרקעות אלו כי הן דומות במראה ובעיקר כאשר מדובר על קרקע בעלת חלקת עיבוד נוספת לא בהמשך ובצמוד אל בית המגורים. אז מה בכל זאת מבדיל בין השניים? מנהל מקרקעי ישראל מבדיל לגמרי בין תנאי החכירה לנחלה ובין התנאים לחכירת משקי עזר וזאת בשלושה נושאים עיקריים, בנחלה יש אישור לבנות שניים עד שלוש יחידות דיור וזאת על פי ההחלטה שח מועצת מקרקעי ישראל, זה כאשר במשק יש לרוב אישור יחידת מגורים אחת אלא אם כן הותרה בניית שתי יחידות בהסכם המתיישב.

יש הבדל שני והוא תשלומי דמי חכירה שונים, בין אם מדובר על כך או על דמי שכירות על פי חוזה המשבצת. וההבדל השלישי יהיה בכל הקשור אל שימוש לא חקלאי. בנחלה יש בתנאים מסוימים את האפשרות להסדיר שימוש לא חקלאי ובמשק יש איסור מוחלט לשימוש שכזה.

במשך השנים אפשר לשים לב כי גם בעלי זכויות במשק נוטים לבקש הכרה כנחלה וזאת על מנת להנות מהיתרונות של נחלה חקלאית ואפשרות למימוש הזכויות והתנאים הטובים יותר מהם יכולים בעלי הזכויות בנחלה להרוויח. בעקבות המדיניות של המשקים יש שונות בין משק למשק וניתן למצוא באותו ישוב תנאים שונים של חכירה לכל משק על אף שהם נמצאים באותו המושב. וכך יכול לקרות מצב בו לאחד יש אישור והיתר לבניית שני בתים במגרש המגורים ולאחר לא. או לדוגמה חידוש חוזה חכירה לאחד בקלות ולאחר סירוב וכדומה. על כן עולה השאלה מה זה בדיוק משק מסוג זה ואיך ניתן להגדיר אותו?

למעשה קרקע למטרת הסדרה לעזר חקלאי למטרה זו וכוללת יחידת מגורים אחת, על פי נוסח הסכמי המשבצת תחשב לקרקע של משקי העזר המדוברים בפסקאות הנ"ל, וזאת בתנאי שזו אינה מוגדרת כנחלה. משק חקלאי זה יהיה קטן יותר ביחס לגודל שטח נחלה ולכן לרוב אין באפשרות בעל קרקע זו להתקיים מחקלאות בלבד אלא תוכל לשמש אותו הקרקע להשלמת ההכנסה.

איך ניתן להשתמש בקרקע ?

ההחלטה של המועצה למקרקעי ישראל מספר שבע חמש חמש,  מטרתה שיהיה  ניתן לעשות שימוש שאינו חקלאי לתעסוקה בחלקת המגורים של נחלה מאפשרת שימוש בתחומה של חלקת המגורים בנחלה למטרה שאינה בהכרח חקלאית. וכתוב בתקנה זו זו כי חלקת מגורים בתוך נחלות חקלאיות במושבים היא חלק מתוך נחלה אלף ותגיע לממדים של 2.5 דונם ולא יותר מכך.

לעומת זאת השימוש בקרקע במשק עזר יהיו מוגבלים למגורים  ולעיבוד חקלאי ותו לא של חוכר הקרקע. אין שום הצדקה לכך כי במשקי העזר לא אפשרי שיהיה שימוש מלבד שימוש חקלאי ודווקא מפני כי משקי העזר יכולים לכלכל את החוכר רק באופן חלקי ועליו לשלב את הכנסת החקלאות עם מקור פרנסה נוסף, ועל כן על פי הגיון זה, זקוק בעל משק להיתר זה אף יותר מחוכר נחלה היכול להתפרנס לרוב מחקלאות בלבד ( בזכות השטח הגדול שברשותו).

נושא נחלות ומשקים היינו מעניין ומורכב ואין בכתבה זו בלבד על מנת להבין את כולו ואת המענה לסוגיות שנושא זה מעלה. בהמשך נפרט על בעיות נוספות הצצות בתחום זה ולכל שאלה ותהייה ניתן לפנות אלינו בכל שלב בדרך ומומלץ כבר בשלב הראשוני, זאת על מנת לבסס את ההליך המתאים למצבכם ולוודא כי הכל יעשה באופן הנכון והמדויק ביותר ובכך לחסוך זמן כסף ומאמצים. במידה וכבר פעלתם בנושא ואתם זקוקים לערער על החלטה כזו או אחרת פנו בהקדם ופרטו את כל המידה הרלוונטי לנושא על מנת שנוכל לעזור ולהביא אל מיצוי הזכויות שלכם בהקדם.

תחומי התמחות של גד שטילמן עורך דין משק חקלאי

משק עזר במושבים – זכויות | החלטה 1521 | פיצול חלוקת משק עזר | רכישת משק עזר | ירושה | נחלה | ירושת משק עזר | משק עזר או נחלה | בן ממשיך | במושב | משקי עזר במושבים | משקי עזר במושב | מכירת משק עזר | החלטה 1591