"עסקת נטו" למכר נחלה

הדרך הבטוחה למכר

עסקת נטו למכר נחלה – בשנים האחרונות התגברו עסקאות מכר של נחלות ומשקי עזר, המכונות "עסקאות נטו". מדובר בעסקת נדל"ן בה המוכר מגדיר את הסכום שהוא מעוניין שיוותר בידו כשכל תשלומי החובה החלים עליו על פי דין משולמים על ידי הקונה. עסקה שכזו מבטיחה "שקט" כלכלי ונפשי למוכר, ובלבד, שחוזה המכר מנוסח נכון והעסקה כוללת הוראות מתאימות ובטחונות לחלק מתשלומי חובה החלים על המוכר.

עסקת נטו למכר נחלה היא עסקה שמתקיימת לא פעם בשנים האחרונות. עסקאות מכר נטו מוכרות שנים רבות והן הקנו לאורך שנים חסכון בתשלומי חובה למוכר ולקונה כאחד, ובלבד שהן אם הם נוסחו בחוזה מקצועי והוצגו באופן נכון לרשויות המס ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י). בשנים האחרונות קטן החסכון שניתן "לייצר" בעסקאות נטו אך הפופולריות של עסקאות אלה גדלה.

עסקאות נטו למכר נחלות

רוב בעלי הנחלות בארץ מחזיקים בנחלותיהם כ"ברי רשות" של האגודה. "בר רשות" אינה חזקה קניינית לפי חוק המקרקעין. הואיל והיטל השבחה חל על פי חוק התכנון והבניה רק על "בעלים" או "חוכרים לדורות", בעת מכר נחלה לא נדרשו בעלי הנחלות שהינם "ברי רשות" לשלם היטל השבחה.

השינוי בעניין זה חל  בתחילת 2015 בעקבות פס"ד של ביהמ"ש העליון ("פרשת בלוך"). מכח פסק הדין החלו ועדות התכנון לגבות מבעלי נחלות המוכרים את נחלתם היטל השבחה.

באפריל 2018 החלה רמ"י ליישם את החלטה *979 (מספר מקורי). יישום ההחלטה מחייב בעל הנחלה המוכר את נחלתו לשלם במקום "דמי ההסכמה" שהיו נהוגים בעבר, "דמי רכישה" בגין חלקת המגורים, ו"דמי הסכמה" רק בגין יתרת הנחלה.

רכישת נחלה – "דמי הרכישה" אינם בד"כ תלויים בשווי העסקה אלא בהערכת השמאי הממשלתי לגבי שווי חלקת המגורים עם פוטנציאל עתידי (יחידה שלישית או רביעית). על סכום זה מצורף מע"מ ומס רכישה.

מניסיון השנים האחרונות מתברר ש"דמי הרכישה" גבוהים באופן משמעותי מ"דמי ההסכמה" שנהגו בעבר. כך שאם בעבר נהגו לומר שלמוכר נותר כ-60% משווי העסקה, היום, ישנם מקרים רבים שהסכום הנותר בידי המוכר הינו 50% ואף ולמטה מכך. הסיבה העיקרית להפחתת הסכום נובעת מדרך חישוב מעוותת של "דמי הרכישה" המתבססת על מחיר למ"ר למגורים בבתים בהרחבה, שהינו מחיר גבוה ממחיר למ"ר בנחלות, וכן לעיוותים נוספים שלגביהן הוגשה בימים אלה תובענה ייצוגית.

בעוד בעבר ניתן היה בתוך עסקאות נטו למכר נחלה להביא לחסכון משמעותי בתשלומי חובה הן למוכר והן לקונה; לאחר אפריל 2018 החיסכון הוא בעיקר במס שבח. יחד עם זאת, הקושי לאמוד את כל תשלומי החובה הגדיל את האינטרסים של מוכרי נחלות להבטיח את הסכום שיקבלו ב"עסקאות נטו".

מיגע נוסף הקשור אל עסקת נטו במכר נחלות

יש לקרוא בהרחבה לעוד מידע הקשור בכך בקישור זכויות בניה בנחלה כמו גם אם זקוקים למידע לגבי חלוקה ומה הדרך הטובה ביותר עבורך במצבך הספציפי ניתן להתקשר ולקבל את המידע הנדרש. סוג העסקה הכדאי עבורך יהיה לא פעם נגזרת של המטרה אותה ברצונך להשיג והאפשרויות העומדות בפניך. ניתן גם לקרוא במידה ורלוונטי לתיק של מידע על פיצולים בקישור – פיצול נחלה

עסקת נטו למכר נחלה – זהירות

אך יש להיזהר! עסקת נטו היא עסקה עם סיכוני כישלון בביצועה נוכח העובדה שהקונה עלול לא לדעת מה סכומים המצטברים שיהא עליו לשלם ולעתים הוא עלול להיקלע למצוקה תזרימית שתמנע את השלמת העסקה.

כמו כן, ישנם תשלומים, כגון מס שבח, שיש להבטיח שישולמו במועד הואיל ואי תשלומם על ידי המוכר מהווה עבירה פלילית וקנסות כבדים. העובדה שבחוזה מוטל התשלום על הקונה אינה פוטרת את המוכר מחובת התשלום.

מומלץ לאמוד את סכום מס השבח ולקחת מקדמי בטחון. יש להקפיד ולדרוש הפקדת הסכום בחשבון נאמנות בשליטת ב"כ המוכר. העובדה שתשלומי חובה אחרים הם בעיקר באינטרס של הקונה המעוניין בפירעונם על מנת לרשום את הנחלה על שמו, אין בה כדי לשחרר את המוכר מהחבות שבדין.

אנו ממליצים לאמוד את כלל התשלומים בשקיפות ולוודא שיש לקונה את ההון הדרוש וכן לקבוע לוחות זמנים לתשלום שלא ישאירו את המוכר כבעל הזכויות בנחלה לאורך שנים רבות.

פנו אלינו בכל הקשור אל בן ממשיך ירושות, נחלות וכל נושא בתחום מקרקעין בו אנו מתמחים ומכירים את כל החומרים הרלוונטיים הן בתאוריה והן במעשי.

מכירת משק עזר

בעל משק עזר במושב המבקש למכור את משקו, יודע בדרך כלל ומכיר את ההבדלים בין משק עזר לנחלה. הבדלים אלו אינם מוכרים, בדרך כלל, לרוכש משק העזר המגיע מהמגזר העירוני. המונח "משק" והמונח "נחלה" נראים מובנים בציבור הרחב באופן זהה על אף שלמונחים אלה משמעות שווה מבחינה קניינית ותכנונית. על מנת למנוע, חלילה, הטעיה, על בעל משק עזר להבהיר לרוכש פוטנציאלי מטעמו את ההבדל בין שני סוגי נכסים אלו כאשר ההבדל המהותי ביותר בניהם הינו בזכויות הבניה:

לבעל נחלה יש זכות לבנות בית לעצמו, בית נוסף לבנו "הממשיך" ( בן ממשיך ), ויחידת מגורים נוספת לנכדו (הנשוי). בעתיד ניתן יהיה לבנות בית שלישי בנחלה, נפרד מהבתים הללו, וזאת לפי תיקון 1ב' לתמ"א 35, תיקון זה אפשר לכל בעלי הנחלות ברחבי הארץ בנית בית אחד נוסף.

לעומת זאת, בעל משק עזר מוגבל בבניית בתי מגוריו, בדרך כלל יש לבעל משק עזר זכות לבניית בית אחד בלבד. לפי הוראות רשות מקרקעי ישראל (המינהל) שטח הבית מוגבל ל-160 מ"ר וככל בקשה להיתר בנייה לפיה מבקש בעל משק העזר לבנות בית בשטח גדול יותר, הוא יידרש לשלם לרשות "דמי היתר". רק במקרים נדירים מאד מאפשר חוזה החכירה של משק עזר בניתם של שני בתי מגורים.

חובה על בעל משק עזר להבהיר לקונה שרכישת משק העזר ללא היוון הזכויות במשק תיצור מצב חדש, לפיו הקונה יהיה מחויב בתשלום דמי חכירה שנתיים גבוהים לעין שיעור לאלו ששילם המוכר, בשווי של 1% משווי המשק (ללא בית המגורים). מדובר בסכום גבוה במיוחד אשר מצדיק, מבחינה כלכלית, את תשלום דמי היוון במקום דמי הסכמה בעת ביצוע עסקת המכר.

בעת מכירת משק עזר חלים על המוכר תשלומים שונים המקטינים את התמורה נטו הנותרת בידו לכדי כ-60% משווי התמורה ברוטו. התשלום העיקרי משולם לרשות מקרקעי ישראל (למינהל) ומכונה "דמי הסכמה" ונהוג לומר שהוא שווה לכ-33% משווי המשק ללא ערך המגורים הבנוי עליו. מס שבח משולם לרשויות המס, בגין זכויות בניה לא מנוצלות. חישוב מס השבח לבית המגורים הינו זהה לחישות מס שבח בעת מכירת כל דירת מגורים אחרת אולם נוכח העובדה שמדובר בבית הבנוי בחצר שלעיתים יש בה זכויות בניה נוספות ובמקרים רבים גם זכות לשימושים חקלאיים נוספים, יש להיעזר לעניין זה במומחים בעלי ידע מקצועי ספציפי.

על מנת לצמצם א המס למינימום – הוועדה המקומית לתכנון ובניה נוהגת לגבות בעת המכר היטל השבחה בגין תכניות מתאר שהשביחו את משק העזר במהלך השנים. התמחות ספציפית והכרה משפטית של ההחלטות הרלוונטיות במועצת רשות מקרקעי ישראל והבנה של תכניות המתאר, הכרחית בניסוח חוזה המכר במטרה למקסם את התמורה נטו שתיוותר בידי המוכר, ולצמצם את עלויות העסקה.

החלטת רמ"י האחרונה למשקי עזר, שמספרה 1521, מגדירה את עקרונות ההיוון של משק העזר. אנו ממליצים לקונה למוכר לשתף פעולה על  מנת להגיע לתוצאה לפיה אגב עסקת המכר ישלם המוכר דמי היוון במקום דמי הסכמה. יתכן שדמי היוון יהיו נמוכים מדמי הסכמה ואף אם אינם נמוכים קיים לקונה אינטרס לשלם את ההפרש על מנת לבטל את החיוב בדמי החכירה השנתיים בשיעור 1% לשנה.

היוון המשק אפשרי על פי החלטה 1521 עד שטח של 2 דונם והוא יקנה לקונה בעתיד (כשתהא תכנית מתאימה) זכות לתוכנית יחידת דיור ופיצולה כנגד תשלום דמי היוון נוספים.

כל המידע הקשור לעסקה מחייב ניתוח נכון על ידי עורך דין מקרקעין בעל מומחיות בתחום. משרדנו, המתמחה בתחום המגזר החקלאי, שולט גם בכל הקשור לעסקאות מכר של משקי עזר ויכול לסייע למוכר משק העזר להגיע לתוצאה מיטבית מבחינת סכומי הנטו שייוותרו בידו. לשאלות נוספות הכוונה וייעוץ ניתן לפנות אלינו בכל שלב ולקבל מענה מדויק

מכירת משק עזר | קניית משק עזר | מכירת משק עזר | מכירת משקי עזר | משק עזר מכירה | מכירה משק עזר

מיסוי נחלות במושבים – מיסוי נחלה חקלאית

פעילות לא חקלאית בנחלה עורך דין מיסוי נחלות – "מיסוי משק חקלאי" או "מיסוי נחלה" הינם מונחים שנעשה בהם לרוב שימוש שגוי הואיל ורוב המשתמשים במונח מיסוי משק חקלאי, מתכוונים לא רק ל"מיסים" המשולמים לרשות המיסים, אלא גם לתשלומי חובה אחרים המשולמים לרשות מקרקעי ישראל, למועצה האזורית ולאגודה החקלאית.

לתשלומי החובה יש שלושה אספקטים;

האחד – מיסים שוטפים החלים על בעל נחלה בגין אחזקתה והשימוש בה.

השני – תשלומי חובה החלים בעת מכר. היינו מיסוי על מכירת נחלה.

והשלישי – מיסים החלים בעת הורשת נחלה. היינו מיסוי ירושת נחלה או מיסוי הורשת נחלה.

עורך דין מיסוי נחלות – תשלומי חובה שוטפים

תשלומים למועצה האזורית

בן ממשיך – בתשלומים השוטפים החלים על בעל נחלה נכללים תשלומים מוניציפאליים, כגון: ארנונה לבתי המגורים, ארנונה למבנים האחרים הקיימים בנחלה, וארנונה חקלאית לשטחים החקלאיים. ישנם מושבים שתשלומי הארנונה נגבים באמצעות האגודה או הועד המקומי ומועברים למועצה האזורית. הארנונה החקלאית מוסדרת בחוקי עזר של הרשות המוניציפאלית (מועצה מקומית או מועצה אזורית או עירייה) והיא שונה מרשות לרשות. מבחינה עקרונית אין כל הצדקה הבדלים אולם ישנן מועצות אזוריות שלא גובות בכלל מסויי מקרקעין – ארנונה חקלאית. וישנן מועצות או עיריות הגובות סכומי עתק שאינם הגיוניים ביחס לרווח החקלאי.

תשלומים עבור מים וביוב

כמו כן ישנם תשלומי שוטפים בגין מים המשולמים לעיתים לאגודה החקלאית המספקת את המים לחבריה ולתושבי הישוב, או לוועד המקומי, או לגוף אחר המספק מים לתושבי האגודה ולחברי האגודה החקלאית לשטחיהם החקלאיים.  כשהאגודה הינה ספקית המים החיוב בגין מים אינו אחיד בין המושבים השונים ואף לא בין תושבים באותו ישוב וקיימת לאגודה סמכות לקבוע את מחיר המים לפי הוצאותיה לרבות תוספת עבור "קרן שמורה" שנועדת לתיקונים הדרושים במערכת המים.

מאחר והאגודה היא האחראית על האספקה ובמקרה של תקלות במערכת עליה לשאת בעלויות באמצעות כספי חבריה, ישנן אגודה הגובות מתושבי הישוב שאינם חברים סכומים גבוהים יותר מהחברים עצמם. כמו כן ישנן אגודה הגובות תעריף נמוך מחברי האגודה הואיל ובשטח החברים קיימים גידולים חקלאיים או בעלי חיים ומחיר המים לחקלאות נמוך מזה הנדרש לצריכה ביתית.

יאמר בהערת אגב כי אנו ממליצים להפריד בין שעוני המים של בתי המגורים המצויים בחלקת המגורים של הנחלה לשעוני המים המספקים מים לצרכים החקלאיים שבחלקה א'. כמו כן המועצה האזורית, או גורם מטעמה (כגון: תאגיד המים), גובה אגרת ביוב לפי צריכה או לפי קריטריונים סטטיסטיים.

אגרות והיטלי שמירה

עורך דין מיסוי נחלות שטילמן, במסגרת תשלומי החובה השוטפים נכללים במועצות רבות גם היטלי שמירה מכח חוק עזר. ההיטל נגבה רק במקרה והמועצה מחילה על הישובים חובת שמירה והישוב או התושב מבקש לשלם את ההיטל במקום חובת השמירה. אין מדובר ב- מיסוי נחלה חקלאית אלא מיסוי התושב הגר בנחלה, אולם באופן כללי יש לקחת בחשבון עלות זו שאינה קיימת בישובים עירוניים.

דמי חכירה שנתיים

רשות מקרקעי ישראל גובה מבעלי נחלות ומשקי עזר "דמי חכירה שנתיים", תשלום זה נגבה לרוב באמצעות האגודה החקלאית ומחויב בחשבון החבר/תושב. למעשה אין מדובר במיסוי נחלות אלא בתשלום "שכירות" ביחסי המדינה כבעלת הקרקע לבין בעל הנחלה כ"שוכר". כאשר תקופת השכירות ארוכת שנים מכונים דמי השכירות כ"דמי חכירה".

תשלומים לאגודה החקלאית

האגודה החקלאית נוהגת לגבות תשלומים מחבריה על פי החלטות מוסדותיה המוסמכים. האגודות נוהגות לכנות את התשלום במונחים שונים, כגון: "מיסי אגודה" או "דמי חבר" וכד'.

היטלי פיתוח

עורך דין מיסוי נחלות היטלי פיתוח מהם? היטלים אינם מוגדרים בחוק כ"מיסים" אולם מחמת טעות נוהגים לקרוא לכלול אותם במסגרת "מיסוי מקרקעין". היטלים נגבים מכח חוקי עזר של המועצה האזורית והם משולמים בד"כ בגין עבודות פיתוח כגון: היטל כבישים ומדרכות, היטל ניקוז, היטל הטמנת צנרת ועוד.

מיסוי מכירת נחלה במושב

מיסוי על מכירת נחלה

בעת מכירת הנחלה ידרשו הצדדים לשלם תשלומי חובה רבים שעיקרם:

תשלומים לרשות מקרקעי ישראל – "דמי רכישה" בגין היוון חלקת המגורים ו"דמי הסכמה" בגין יתרת שטח הנחלה.

לרשויות המס משולם – מס שבח (החל על מוכרי הנחלה) ומס רכישה (החל על הקונים).

הועדה המקומית לתכנון ובניה גובה בעת מכר נחלה – "היטל השבחה".

מס ערך מוסף (מע"מ) משולם בגין מיסוי קרקע החקלאית. לרוב מס זה אינו משולם בעת המכר הואיל והוא חל רק אם המוכר הינו "עוסק חקלאי" או כשהקונה הינו "עוסק". גם כשחל מע"מ ניתן לרוב לקזזו במסגרת האגודה החקלאית המהווה "איחוד עוסקים" או במסגרת העסקים של המוכרים או הקונים.

האגודות השיתופיות נוהגות לעיתים לגבות תשלום בעת מכר נחלה. התשלום נגבה ל"הון האגודה" על פי החלטות האסיפה הכללית או מכח תקנון האגודה או למטרה אחרת. התשלום הנגבה בעת כניסת חבר לאגודה אינו "בלתי חוקי", זאת, בניגוד לתשלום הנגבה בעת העברת זכויות בנכס בו המעביר אינו חבר באגודה והעברת הזכויות בנכס אינה כרוכה בהכרח בכניסת הרוכש לחברות לאגודה.

מיסוי נחלה בהורשה – מיסוי ירושת נחלה

במדינת ישראל אין חובת תשלום של מיסים בעת פטירה.

בעבר היה קיים "מס עיזבון" (בין השנים 1960 ל – 1981) אולם מס העיזבון בוטל, ומאז שנת 1981 קיים פטור מלא. פטור בתשלום בשל פטירה קיים גם כלפי רשות מקרקעי ישראל והוא חל באופן מלא בהעברת זכויות מכח ירושה בנחלות ומשקי עזר.

משרדנו מתמחה בכל הקשור לתשלומי חובה / מיסי נחלה ואנו מייעצים באופן שוטף לאגודות, וליחידם בהתמודדות עם נושאי המיסוי.

יש לזכור, בהקשר למיסוי בעסקאות מכר, כי אופן ניסוח החוזה משפיע דרמטית על סכומי המס שיוטלו על הצדדים.

מיסוי נחלות במושבים | מיסוי נחלה חקלאית | מיסוי מכירת נחלה במושב | מיסוי ירושת נחלה חקלאית | מיסוי על מכירת נחלה | מיסוי מקרקעין פיצול נחלה | מיסוי קרקעות | מיסוי מקרקעין | מיסוי קרקע חקלאית | מיסוי נחלות במושבים | מיסוי נחלה חקלאית | מיסוי מכירת נחלה במושב | מיסוי ירושת נחלה חקלאית | מיסוי על מכירת נחלה | מיסוי מקרקעין |  מיסוי קרקעות | מיסוי מקרקעין | מיסוי קרקע חקלאית | עורך דין מיסוי נחלות

מכירת משק חקלאי – מכר נחלות

מכר נחלות – משרדנו עוסק בכל הקשור אל רכישת נחלה חוזה מכר נחלה  כמו גם מיסוי מכר נחלה חקלאית. כאשר ניגשים אל מיסוי נחלה יש להכיר לעומק מיסוי נחלות במושבים ולהיות בעל הניסיון הנדרש לצלוח מיסוי מכירת נחלה במושב כמו גם קניית נחלה. מיסוי נחלה חקלאית הוא מורכב, בין אם מדובר על  מיסוי ירושת נחלה, מיסוי מקרקעין נחלות, נדלן במושבים וכדומה אנו נשמח לספק את הייעוץ והליווי הנדרש.

חוזה מכר נחלה / קניית נחלה – עריכה וניהול עסקאות מכר משק חקלאי רכישת משק

קניית משק חקלאי כשמדובר על נדלן במושבים נפגוש לא פעם בנושא מכר נחלה שהינה עסקה מורכבת ביותר מאחר ונחלה הינה "נכס" מקרקעין מיוחד. עריכת הסכם מכר או הסכם רכישת נחלה במושב מחייב בעל ניסיון משפטית נדלן במושבים שבדרך כלל אינה קיימת לעורכי דין המטפלים בנכסי נדל"ן "רגילים".

במכר נחלה חקלאית נאלץ המוכר להיפרד מחלק נכבד מכספי התמורה לטובת רשויות וגורמים מוסדיים שונים;

רכישת משק – רשות מקרקעי ישראל, כבעלת הקרקע, נהגה לגבות מאז הקמת "מנהל מקרקעי ישראל" ועד אפריל 2018 תשלום המכונה "דמי הסכמה". הרציונל בגביית התשלום שבעל הקרקע – רמ"י, מבקש ליהנות כבעלים מעליית שווי הקרקע ולא להשאיר בידי החוכר (ההורים, בן ממשיך בנחלה) את מלוא הרווח מעליית השווי בין היום בו רכש את הנחלה לבין היום בו מכר אותה. הנוסחה לחישוב דמי הסכמה מורכבת אולם אנו נוהגים לומר כי דמי ההסכמה שווים בקרוב לכשליש משוויה של עסק המכר.

החל מאפריל 2018 מפצלת רשות מקרקעי ישראל את התשלומים שהיא גובה בעת המכר: בגין חלקת המגורים משלם המוכר לרמ"י תשלום המכונה  "דמי רכישה", בגין יתרת שטח הנחלה ממשיכה הרשות לגבות "דמי הסכמה". "דמי הרכישה" מחושבים על ידי השמאי הממשלתי לשטח של  2.5 דונם המיועדים למגורים בתוספת הפוטנציאל למגורים העתידי שניתן לממש בתכניות מתאר עתידיות ככל שיכולו על היישוב. בפועל הסכום יכול ויהיה גבוה או נמוך משליש משווי חלקת המגורים.

כשמדובר על מכירת משקים חקלאיים השווי מחושב ללא ערך המבנים הבנויים בחלקה. שיעור דמי ההיוון הינו – 33% מהשווי בתוספת מע"מ.  השווי שונה מיישוב ליישוב בהתאם לזכויות הבניה הקיימות בתכנית המתאר, וכן, כאמור, בהתאם לפוטנציאל העתידי להגדלת הזכויות למגורים באותו ישוב. בגין יתרת שווי הנחלה המהווה למעשה שטחים חקלאיים בלבד שערכם נמוך ביחס ל"חלקת המגורים" משלם מוכר דמי הסכמה שהם בקרוב "כשליש" משוויים.

בנוסף לדמי ההסכמה ודמי הרכישה גובות רשויות המס "מס שבח" ו"מס רכישה";

מס שבח בעסקת מכר נחלה

מכר נחלות מס השבח חל על המוכר והוא מחושב בנפרד על בתי המגורים מיתרת השווי של השטחים החקלאיים וזכויות בניה בלתי מנוצלות הקיימות לאותה נחלה. הכנת השומה העצמית מחייבת הפרדה בין שווי כל בית ושווי יתרת הזכות. טרם השתת שיעור המס ניתן לנכות הוצאות ותשלומים כגון: דמי ההסכמה היחסיים, דמי הרכישה היחסיים, הוצאות שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, השקעות שהושקעו בנחלה ולא נדרש עליהם פחת ועוד. בעניין זה, ככל ומומחיותו של עוה"ד המטפל בעניין גבוה יותר החיסכון במס גדול יותר. שיעור מס השבח אינו זהה לכל בעל נחלה והוא תלוי במועד ושווי רכישת הנחלה או במועד קבלת במתנה או בהורשה.

מכירת משקים חקלאיים – מס רכישה בעסקת רכישת נחלה

כדי לעשות סדר בכל הקשור אל נדלן במושבים נבין את מס הרכישה כשמדובר בנחלה. הקונה משלם לרשויות המס תשלום "מס רכישה". שיעור מס הרכישה ברכישת נחלה, שונה מנכסי מקרקעין אחרים והוא קבוע בסעיף ספציפי הקיים בחוק. בחישוב מס הרכישה יש להפריד בין השווי של כל אחת מבתי המגורים שבנחלה ומשווי יתרת השטח. מדרגות המס החלות על דירות המגורים שבנחלה דומות למדרגות המס הקיימות בדירות מגורים בכל רחבי הארץ.

היטל השבחה

הוועדה המקומית לתכנון ובניה גובה בעת המכר היטל השבחה. היטל ההשבחה המשולם מחושב לפי מחצית עליית ערך הנחלה בעקבות תכניות מתאר שהשביחו את זכויות הבניה בנחלה ושקיבלו "תוקף" בתקופה בה החזיק בעל הנחלה את נחלתו. תכנית מתאר המשביחה את הנחלה יכולה להיו תכנית המוסיפה זכויות בניה ומאפשר בניה של בתים גדולים יותר, או תוספת בתים, וכן יכולה להיות תכנית "מינורית" כגון תכנית המשנה קווי בניין, זכו לבניית מרתפים, ברכות שחייה, זכות לבניית מבנים לפעילות לא חקלאית ועוד.

במקרים רבים לא ניתן לממש את כל זכויות הבניה שבתכניות "המשביחות" ויש הצדקה להגיש השגה כנגד דרישת תשלום היטל ההשבחה בעת מכר הנחלה, כך למשל, לעיתים לא ניתן לבנות מבנים לפעילות לא חקלאית בשל קרבתם של בתי מגורים או חוסר מקום בחצר המשק. כך גם לגבי בריכות שחייה, מקרים רבים דומים מאפשרים לצמצם באופן משמעותי את ההיטל בעת מכר הנחלה תוך ניתוח קפדני של כל רכיב בשומה של השמאי מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה וניתוח של התכניות החלות. לאחרונה מתרחב הנוהג של קניית נחלה או קניית משק חקלאי במחיר נטו, היינו, שהקונה משלם את תשלומי החובה החלים על המוכר. במקרים שכאלה קיימת חשיבות בצמצום היטל ההשבחה גם לקונה.

מע"מ במכר נחלה – קניית משק חקלאי

בנוסף לכל אלה נדרש לעיתים המוכר לשלם מע"מ על ערך השטחים החקלאיים ששימשו אותו בייצור הכנסתו. רשויות מע"מ מתייחסות לקרקע המשמשת בייצור הכנסה כאילו היא "ציוד" חקלאי שברכישתו ובמכירתו על החקלאי לדווח ולכלול את רכיב המס בדיווחי ההכנסות שלו לרשויות מע"מ. לרוב, בעלי הנחלות אינם מודעים לקיומו של מס זה ובדיעבד נולד ויכוח בין הקונה למוכר בעניין התשלום של המע"מ.

במושבים בהם האגודה מהווה "איחוד עוסקים" והקונה נכנס לאיחוד העוסקים במקום המוכר ניתן לקזז את המע"מ בתוך האגודה.

ישנת מקרים בהם הקונה מתכוון לקיים משק חקלאי וממילא הוא יוכל לנכות את רכיב המע"מ שבעסקה בדיווחיו.

אולם ברוב מכירת משקים חקלאיים מדובר במקרים שהקונים אינם "עוסקים בחקלאות" ואין להם כ כוונה לעסוק בחקלאות בעוד המוכר היה חקלאי, כפועל יוצא מכר בעת מכר הנחלה נולד חיוב שיש להתייחס אליו בגוף חוזה המכר ולחשב אותו ולדאוג לתשלומו. גם בעניין זה ככל שניסיונו של בא כח מוכר הנחלה טוב יותר ניתן לצמצם את החיוב לרבות א הסכום עליו יחול המשולם מתוך ככל שווי התמורה ברכישת הנחלה.

תשלומים לאגודה

נדלן במושבים ותשלומים לאגודה – לעיתים נאלץ הקונה לשלם תשלומים לאגודה החקלאית אליה הוא מצטרף כחבר בד בבד לרכישת הנחלה. רשות מקרקעי ישראל אינה מאשרת העברת זכויות בנחלה מבלי שהצדדים לעסקה חותמים על טופס מיוחד המפרט את הרכב המשק והאגודה החקלאית מוסיפה את חתימתה כאישור על נכונות הפרטים. בדרך כלל האגודה לא תחתום על המסמך האמור ללא קבלת הקונה כחבר באגודה  בעת רכישת הנחלה.

הליך קבלת הקונה כחבר כרוך בדרך כלל בראיון מול "ועדת קבלה", חתימה על מסמכים שונים שחלקם מפורטים בתקנון האגודה, אישור ועד האגודה והאסיפה הכללית. ישנן אגודות רבות המתנות את הקבלה לחברות בתשלום שעל החבר הנכנס לשלם לאגודה "להון האגודה" או תחת הגדרה אחרת. אין מדובר בתשלום אסור מבחינת רשות מקרקעי ישראל, בניגוד לתשלומים שכאלה שאסורים בעת רכישת בית בהרחבת מושב. על מנת להימנע מהפתעות על המוכר והקונה לברר את כל נוהל הקבלה לחברות ואת התשלומים שהאגודה גובה טרם חתימה על חוזה רכישת הנחלה.

רשות מקרקעי ישראל הנפיקה סדרה של מסמכים שעל המוכר, הקונה והאגודה לחתום בעת ביצוע עסקת המכר. אף רשויות המס דורשות מילוי טופס מיוחד המפרט את רכיבי הנחלה השונים והמבנים הקיימים בה.

מהאמור לעיל ניתן להבין שנדרש ניסיון רב על מנת לדעת לצמצם באופן חוקי ונאות את כל אחד מהתשלומים החלים במכר נחלה. המלאכה בעניין זה אמורה להתחיל כבר בשלב הראשוני של ניסוח נכון של טיוטת הסכם המכר ופירוט נכון של המסמכים הנלווים לחוזה הנדרשים לצורך העברת הזכויות.

המורכבות של מכר נחלה נובע גם מבעיות הקיימות בנחלה או שהיו קיימות אף ללא ידיעת המוכר, כמו מבנים שנבנו לאורך ההיסטוריה ללא היתר או שהוסבו ממבנים חקלאיים לשימושים אחרים. עם דיווח על עסקת המכר מגיע פקח של רשות מקרקעי ישראל לבדוק את המצב בשטח הנחלה ביחס למסמכים והיתרי הבניה הקיימים בתיק הרשות. במידה ודו"ח הפקח מגלה בניה ללא היתר או שימושים חורגים שאינם חקלאיים הרשות מעלה דרישות להריסה או לתשלום "דמי שימוש" שהצדדים לעסקה לא ידעו מראש עליהם.

רכישת נחלה | קניית נחלה | חוזה מכר נחלה | מיסוי מכר נחלה חקלאית | מיסוי נחלה | מיסוי נחלות במושבים | מיסוי מכירת נחלה במושב  | מיסוי נחלה חקלאית | מיסוי ירושת נחלה | מיסוי מקרקעין נחלות | פיצול נחלה | קניית נחלה | קניית משק חקלאי | רכישת משק | מכירת משק חקלאי | מכר נחלות | מכירת משקים חקלאיים