רשות מקרקעי ישראל אורח החיים הכפרי – רמ"י רוצה לחסל את אורח החיים הכפרי

עו"ד גד שטילמן

פקח של רשות מקרקעי ישראל נכנס לצרכניה במושב במרכז הארץ, רכש מוצר בכמה שקלים ובעקבות כך נשלחה למושב דרישה לתשלום "דמי שימוש" במאות אלפי שקלים בטענה שהצרכניה נועדה לשירות חברי האגודה ולא לתושבים זרים. במושב אחר, הצרכניה ממוקמת במרכז המושב, בחלקה המוגדרת כשטח "לצרכי ציבור" ובנויים בה גם "בית- עם", מרפאה, מגרש ספורט ומבני ציבור נוספים. רמ"י דורשת פיצול "המגרש" עליו עומדת הצרכניה מהשטח הציבורי, במטרה להכין שומה לדמי שימוש ודמי היוון בגין שימוש מסחרי.

כמו כן, בוחנת הרשות, באמצעות פקחים מטעמה את השימושים הנעשים במבנים ציבוריים אחרים. כך, למשל, מבנים בהם מבוצעים חוגים בתשלום, בריכות שחייה, צהרונים, מועדון חברים או פאב המצוי במבנה ציבור בו נמכרת שתייה.
כל אלה נחשבים לשיטת הרשות "מבנים מסחריים" שאליבא דרמ"י יש להסדיר את המשך השימוש בהם כנגד תשלום "דמי היוון" – סכום השווה לשווי הקרקע לשימוש מסחרי "בשוק החופשי". .

חשוב להבין שאנחנו מדברים על שימוש במבני האגודה המשרתים את חברי הישוב ובעיקר התושבים הוותיקים נעדרי המתקשים להגיע למרכזי הקניות בעיר.. אין מדובר בפאוור סנטר, בקניון וגם לא בסופרמרקט של רמי לוי, אלא ב"צרכניות" המצויות בפריפריה שהן חלק בלתי נפרד מאורח החיים הכפרי מאז הקמתו. אף תושב עירוני לא יטרח להכנס לקיבוץ כדי לקנות חלב או חלבה. היכולת של מפעיל הצרכניה ו/או האגודה לשלם תשלומי היוון לרשות מקרקעי ישראל נמוכה ביותר. היה ויוטלו תשלומי דמי היוון למבני צרכניה, כפי הנראה, לא יהיה כלכלי לאגודה ולמפעיל הצרכניה לשלמם וכפועל יוצא מכך השירות החשוב הזה לציבור התושבים – ייסגר.

רמ"י חיסול אורח החיים הכפרי

רמ"י כבר הצליח לחסל במידה רבה את תחנות הדלק הפנימיות בתוך מושבים ובקיבוצים עת נדרשו לשלם דמי היוון כתנאי להמשך הפעלתן מאחר שלשיטתו הן לא שירתו רק את הכלים החקלאיים. כפועל יוצא מכך רבות מתחנות התדלוק הפנימיות נסגרו בשל חוסר כדאיות כלכלית לאגודה או למפעיל התחנה לשלם את הסכומים שדרשה הרשות. מצב דומה עלול להיות בבריכות השחייה, צהרונים, גני ילדים פרטיים ושירותים נוספים המסופקים לציבור מתוך "מבני ציבור". ההכנסות מעסקים אלה אינן מהוות מקור לרווח אלא מכסות בקושי את העלויות שלהן.

השירותים המסופקים ממבני האגודה בשטח "הציבורי" מהווים שירות חשוב ביותר, קהילת המתישבים ביישובים הכפריים נזקקת למקום זמין לרכישה של מוצרי צריכה בסיסים ושירותיים קהילתיים נוספים כגון; "צהרונים, גני ילדים פרטיים, חוגים" לנוער, בריכות שחיה, מרפאות, דואר, נוכח המרחק בו מצויים הישובים הכפריים מהמרכזים המסחריים ובשל האופי הקהילתי הקואופרטיבי המיוחד.

עניבת החנק של רשות מקרקעי ישראל מדאיגה ביותר שכן רוב המושבים תלויים בהכנסות מהמבנים שבבעלות האגודה לצורך כיסוי מינימליסטי של הוצאותיהן. כך גם הוועדים המקומיים שעושים שימוש ב"מבני ציבור" בהסדרים ובהסכמים מול האגודה המאפשרים גביית סכומים קטנים ומצטברים למימון פעילותם והשקעותיהם.
היה ורשות מקרקעי ישראל תמשיך במגמה המשנה את "סדרי עולם" בישובים הכפריים  שירותים שכאלה יסגרו כולם יפסידו: המועצות האזוריות יפסידו ארנונה ורמ"י לא יזכה לראות שקל אחד.

המשך פעולה

על מובילי המדיניות בתנועות המיישבות ויו"ר המועצות האזוריות, לפעול ביחד עם הישובים הכפריים לעצירת המינהל ולסייע בקביעת מנגנון מול הרשות שיאפשר שימוש "מעין מסחרי" מתוך מבנים שבבעלות האגודה והועד המקומי.
מוצע להשקיע חשיבה תכנונית מקיפה בהגדרות שונות של ייעודי הקרקע השייכים לאגודה כשטחי ציבור ולהקנות זכויות הבנייה תוך בחינת העלויות שידרשו לתשלום לרשויות השונות וזאת בכל תכנית מתאר חדשה של המושב.
אל תאפשרו לרמ"י לחנוק את אורח החיים הכפרי.

לנושאים נוספים תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים ועוד, עו"ד גד שטילמן עוסק בדיני אגודות שיתופיות וובדיני רשות מקרקעי ישראל.
רשות מקרקעי ישראל אורח החיים הכפרי

תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים

ביה"מ המחוזי מסייג את פס"ד חפציבה:
לא נסתם הגולל על טענת הזכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים ונושא תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים

תביעות זכויות היסטוריות בקיבוץ או במושב

בית המשפט המחוזי-מרכז דחה את בקשת רשות מקרקעי ישראל וקק"ל למחוק על הסף את תביעת מושב חבצלת השרון להגדלת הפיצויים המגיעים לאגודה ולחברי המושב מעבר לסכומים הקבועים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל בעת השבת קרקעות האגודה לרמ"י.

בנושא תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים אחרונה החליטה רמ"י על שינוי היעוד בקרקע המושב להגדלת העיר נתניה בבניה רוויה למגורים ובתוקף כך הודיעה למושב על הכוונה להפקיע מאות דונמים מחבריו. מדובר בשטחים חקלאיים נרחבים המוחזקים ברשותם מכוח חוזי חכירה עם קק"ל אנגליה כאשר זכויותיהם בחלקות ב' רשומות בלשכת רישום המקרקעין עוד מתקופת המנדט. עוד טרם קבלת דרישות ההשבה הוגשה על ידי המושב וחבריו תביעה להכרה בזכויותיהם ההיסטוריות ובין היתר דרשו פיצויי מוגדל בשל השקעותיהם לאורך שנים וזאת על פי תקדימים שהיו בעבר בהם הם העבירו מקרקעותיהם להרחבת שכונות מגורים. כמו כן טענה האגודה בתביעתה כי קיימת הפליה ביחס למגזר העירוני ביחס לזכויות הניתנות לבעלי המגרשים בשכונות סמוכות של העיר נתניה, שהוקמו על קרקעות האגודה לפני עשרות שנים.

כידוע, מאז "בג"צ הקשת המזרחית" נוהג רמ"י לפצות את חוכרים חקלאיים בסכומים המביאים ידי ביטוי רק את ערך השימוש החקלאי בקרקע. סכום הפיצוי המרבי למטעים בהחלטות הרשות מסתכם בסך מרבי של כ -50,000₪ לדונם (כולל בונוסים על פינוי במועד). התביעה של המושב ו 27 מחבריו לפיצוי מוגדל שהוגשה באמצעות עו"ד גד שטילמן העוסק בדיני אגודות שיתופיות ודיני רשות מקרקעי ישראל נתמכת בחוות דעתו של שמאי המקרקעין משה ברנע, שחישב את שיעור ההשבחות שביצעה האגודה לאורך שנים בלמעלה מ-80% מערך המקרקעין. כדי שלא ליפול למלכודת צמצם עו"ד גד שטילמן את עילות התביעה הקלאסיות הנהוגות בתביעות על זכויות היסטוריות: כתב תביעתו לא כולל כל טענה של "בעלות" בקרקע או "שותפות בקרקע", אלא טענות שמטרתן קביעה הצהרתית, לפיה מגיע לתובעים פיצוי כספי מוגדל בהשבת הקרקע לרשות בעת שינוי ייעודה החקלאי. חשוב להכיר תיק זה כשניגשים אל בנושא תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים

בהמשך אל תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים המדינה ביקשה למחוק את התביעה על הסף בהסתמכה על פסה"ד שניתן על ידי בית המשפט העליון ב"פרשת חפציבה" לפני כחצי שנה, בה צמצם בית המשפט העליון את זכותם של המושבים להגשת תביעות לזכויות היסטוריות.

תביעות זכויות היסטוריות מושב – חוק מקרקעין

סכסוכים תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים – חרף האמירות המפורשות של בית המשפט העליון קבעה שופטת בית המשפט המחוזי רותי שמולביץ כי לא שוכנעה ברלוונטיות טענת קק"ל ורמ"י כי חוק המקרקעין אינו מכיר באפשרות רכישת זכויות קנייניות במקרקעין על דרך השבחתם…. בית המשפט הוסיף וקבע כי הטענות של התובעים שמגיע להם פיצוי מוגדל, וכן הטענה שהתובעים מופלים לרעה ביחס לזכויות של בעלי חלקות מגורים במגזר העירוני, ראויות לבירור משפטי לאחר שהפער בין המגזרים נוצר והעצים בעקבות הרפורמה שביצעה רמ"י בשנים האחרונות, שאפשרה לחוכרים במגזר העירוני להוון את זכותם לבעלות מלאה כמעט ללא תשלום ומאידך חוזי החכירה המוצעים היום לצורך חידוש חכירה משנים את זכויות החקלאים לרעה ומקפחים אותם.

בית המשפט גם דחה את טענת רמ"י כי הסמכות לדון בטענת ההפליה בין המגזר החקלאי למגזר העירוני, נתונה לבג"צ בהישענו על פסקה 34 לפסק הדין ב"פרשת הקשת המזרחית", בה קבע כב' השופט תיאודור אור, כי תביעות פרטניות יש לדון בבית המשפט המחוזי.
כמו כן, דחה בית המשפט את הטענה של התיישנות ושיהוי שנטענה על ידי פרקליטות המדינה. ביהמ"ש קיבל את טענות התובעים שעילת התביעה אינה נסמכת על אירועים שאירעו לפני עשרות שנים, אלא היא תולדה של התנהגות רשות מקרקעי ישראל, אשר באופן הדרגתי ומתמשך ולאורך שנים יצרה מציאות חדשה בה רוקנו זכויותיהם החוזיות של בעלי הנחלות מכל תוכן בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל.

כמו כן, דחה בית המשפט את טענת קק"ל ורמ"י לפיה החוזים חדשים שנחתמו על ידי חלק מהחברים בשנת 1995 שינו את זכויותיהם באופן המהווה ויתור על זכויות קודמות. תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים מושפע מכך שבית המשפט קבע לעניין זה, כי יש לבחון עובדתית את טענת התובעים שלא ניתן היה לנהל מו"מ על תוכן החוזים והם נחתמו בלית ברירה, וכן שמדובר בטענות פרשניות ומשפטיות המחייבות בירור.

עורך דין תביעות זכויות היסטוריות במושב

בכל הקשור אל תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים  עוה"ד גד שטילמן המייצג את התובעים אומר שהחלטה זו של בית המשפט המחוזי מסייגת את פסק דינו הגורף של כבוד השופט גרוסקופ ב"פרשת חפציבה", בה קבע כי טענות על השקעות בקרקע והפלייה ביחס למגזר העירוני, הינן טענות גנריות ואינן מסוג הטענות הראויות לדיון בתביעות מושבים כנגד רשות מקרקעי ישראל. כמו כן יש בהחלטה זו כדי לצמצם את ההלכה של בית המשפט העליון "בפרשת חפציבה" שם נדחתה התביעה מחמת התיישנות.
לעל ייעוץ בתחום תביעות זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים  ניתן לפנות אל עו"ד שטילמן גד בכל שלב

תביעות זכויות היסטוריות במושב | זכויות ההיסטוריות של הקיבוצים והמושבים | תביעות זכויות היסטוריות בקיבוץ | תביעות זכויות היסטוריות מושב |תביעת זכות היסטורית במושב |  תביעת זכות היסטורית בקיבוץ

קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל

לפני קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל (עד לא מזמן) היו מפוזרות החלטות הרשות וללא חיבור אחת אל השניה, מה גם שהיה לא מעט ערבוב וקושי למקד את החוקים לנושא הרצוי. באפריל שנה זו ,2019, בוטלו כל החלטות הרשות והן קובצו לאוגדן אחד המהווה סוג של ספר חוקים המתייחס לקרקעות המדינה בלבד. הרבה תוהים האם בכל מקום המדינה היא בעלת הקרקע של המדינה והתשובה היא שמדינת ישראל, בניגוד לרוב המדינות בעולם המערבי, היינה בעלים בפועל של כ – 90% מקרקעות המדינה.

המדינה האזרחים והקרקעות – קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל

לנוגעים בדבר קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל – אז מה בעצם מצב השימוש והבעלות של קרקעות בהן משתמשים ועליהן חיים אזרחי המדינה? מערכת היחסים של המדינה עם אזרחיה המחזיקים בקרקע כשוכרים או חוכרים מתנהלת מכוח חוזים הנשלטים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. מועצת מקרקעי ישראל המורכבת מפקידים ממשלתיים, על אף שאינה מוסד מחוקק סדור היא זו הקובעת את דרך ההתנהלות של המדינה עם אזרחיה בכל הקשור לזכויות בקרקעות המדינה ועל פי הפסיקה שהתפתחה מעמדן של החלטות הינו מעמד של "דין", היינו, מעמד השווה למעמד של חקיקה. נכון הדבר שבית המשפט העליון יכול ואף נוהג לבחון את סבירות ההחלטות אולם בשנים האחרונות נדיר ביותר שבית המשפט ביטל החלטה כלשהיא.

קודקס החלטות רמ"י

קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל מתווה את את המדיניות הקרקע, האגררית, של המדינה ומעצבת במידה ניכרת את עתידה הכלכלי אסטרטגי. כדי שלא רק אנשי המקצוע יוכלו לקרוא ולמצוא את ההחלטות העדכניות בנושאים השונים, וכדי להנגיש את ההחלטות המעודכנות והרלוונטיות ביותר לציבור לטובת יצירת שקיפות, ומניעת הרגשה של יישום שרירותי מול האזרח. החליט משרד האוצר האמון על רשות מקרקעי ישראל בשנת 2015 לייצר קודיפיקציה אשר תתעדכן מתקופה לתקופה ותשמש כלי ראשון לעוסקים בתחום ולציבור הכללי.

אולם הלכה למעשה, למרות ההצלחה של קודקס החלטות רמ"י המאוחד, מי שעומד היום לפניי רכישת נחלה, או מכר נחלה או שברצונו לבצע פרצלציה, הפרדת מגרש מנחלה, אינו יכול להסתפק בלקרוא את קובץ ההחלטות ועדיין, היות ויישום ההחלטות משתנה מנחלה לנחלה, והיות וישנן מספר רב מאוד של החלטות המסדירות מספר רב של מצבים, לדוגמה בנושא פיצול נחלה. נדרש האזרח לשוב ולפנות לבעלי מקצוע שונים כדי לבצע כל פעולה. לדוגמה הסדרת זכויותיו של בן ממשיך בנחלה אינה באה מכוח החלטות הרשות בלבד ויש להחיל את הוראות ההסכם. עם זאת עכשיו לאחר שיש קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל לא ברור איך היה אפשר להתנהל ללא קודקס החלטות רמ"י בעבר, מהלך זה חוסך המון זמן וסיבוכים בכל נושאי מקרקעין.

למה כדאי שיהיה קודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל

קודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל הכרחי כי למרבה הצער בניגוד למצב הרצוי בו חוק או שינוי בחוק עובר מסכת סדורה של בחינות מקצועיות בועדת חקיקה, בפרסומים והצבעות בכנסת, החלטות הרשות מתקבלות מעת לעת באופן ספורדי וכל שינוי קל בסעיף מסעיפיה של החלטה כלשהיא הביא לשינוי מספרה של אותה החלטה וביטול קודמתה.

פתרון – קובץ החלטות מינהל מקרקעי ישראל

קובץ החלטות מינהל מקרקעי ישראל הוא קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל שאוגד בצורה כזו שיהיה סדר וביקורת. לאורך שנים  לפני איגוד קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל היו מאות החלטות שבוטלו ונולדו, החלטות חדשות דומות ואף זהות כמעט לחלוטין והציבור היה צריך למצוא דרכו בסבך ובעומס ההצטלבויות מספרי ההחלטות, מבלי שהיתה לו יכולת אמיתית להבין איזה מספר של החלטה קשור לאיזה נושא שלגביו הוא מתעניין. מצב זה היה מתיש ומעיק ועל כן נולד הפתרון בתצורת קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל.

המצב לפני קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל

שוב נחדד שהחלטות מועצת רשות מקרקעי ישראל היו מפורסמות ומתקבלות לפי סדר כרונולוגי לפי זמן אך לא באותם נושאים. ואם בוטלה החלטה מסוימת מספרה עדיין היה קיים ולכן היה צורך לבדוק את כל המספרים קדימה ואחורה על מנת להבין מהי ההחלטה העדכנית ביותר ומה כבר לא רלוונטי בנושא.

על מנת לעשות סדר קובצו כל ההחלטות שבתוקף אל קודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל, ומעתה ואילך משמש קודקס החלטות רשות מקרקעי ישראל ( הנקרא גם קודקס החלטות רמ"י ) אוגדן חוקי המקרקעין של מקרקעי המדינה המסדיר את מערכת היחסים שבין המדינה לאזרחיה.

לסיכום קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל מעכשיו והלאה

מעתה, שינוי בסעיפי האוגדן לא ישנה את מספרי סעיפיו, ושינויי קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל יעשה בדומה לשינויי בחוק, על ידי הוספת תתי סעיפים, או ביטול סעיפים. בסוף קובץ החלטות מינהל מקרקעי ישראל ישנו מקרא שאמור לאפשר לנו למצוא את דרכנו ביחס למספרי ההחלטות האחרונות. למרבה הצער אין הפניה באתר הרשות ממספר ההחלטה האחרונה שבוטלה למספר הסעיף הרלוונטי בקובץ ההחלטות החדש. לייעוץ והכוונה נוספים בנושא קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל ונושאי מקרקעין שונים בין אם מדובר על צוואות וירושות , נחלות ועדות שונות וכדומה.. פנו בהקדם אל עורך דין מושבים מומחה בתחום.

קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל | קובץ החלטות מינהל מקרקעי ישראל | קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל | קודקס החלטות רמ"י | קודקס החלטות רשות מקרקעי ישראל | קודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל

החל מסוף שנת 2019 קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל של כל ההחלות.

החלטה 1591 ועדכוני החלטות רשות מקרקעי ישראל

עדכוני החלטות רשות מקרקעי ישראל

בתאריך 24.12.2018 התכנסה מועצת מקרקעי ישראל ועדכנה מס' החלטות. כולל החלטה 1591, החלטה 1580, והחלטה 1581.
להלן תקציר ההחלטות שהתקבלו.

החלטה 1591

דמי רכישה

דמי רכישה הם למעשה תשלום המשולם על ידי בעל נחלה לטובת היוון חלקת המגורים של נחלתו.

"היוון" משמע, תשלום מראש של דמי חכירה שנתיים לתקופה ארוכה. תשלום דמי הרכישה המהוונים מאפשר לבעל הנחלה לקבל זכויות הקרובות לבעלות בחלקת המגורים של נחלתו. התשלום הינו בשיעור של 33% + מע"מ משווי 2.5 דונם כאשר השמאי הממשלתי מייחס לתא שטח זה  את כל זכויות הבניה למגורים הקיימות בתוספת של לפחות יחידת מגורים נוספת אחת. השמאי הממשלתי מעריך את שווי הקרקע ללא בתי המגורים הבנויים בפועל.

תשלום דמי הרכישה מנתק למעשה את מערכת היחסים שבין בעל הנחלה לבין רשות מקרקעי ישראל (המינהל) בכל הקשור לבניה של מבני מגורים ומבטל את כל המגבלות הקיימות מבחינת רשות מקרקעי ישראל על בנייה למגורים על חלקת המגורים.

דמי רכישה פוטרים את בעל הקרקע ממגבלת שטח הבניה הקיימת ברשות העומדת על 160 מ"ר לבית של בעל הנחלה ו-160 מ"ר לביתו של הבן הממשיך וכן המגבלה של 55 מ"ר של הבית המיועד לנכד. בנייה מעל המכסה הנ"ל מחייבת תשלום המכונה "דמי היתר". המגבלות היחידות שיחולו על בעל הנחלה לאחר תשלום דמי הרכישה יהיו מגבלות התכנון הקיימות בתכניות המתאר החלות על היישוב.

דמי הרכישה אף פוטרים את בעל הנחלה מתשלום בעת פיצול מגרשים ובתי מגורים וכן פוטר תשלום דמי הרכישה את הצורך לתשלום "דמי הסכמה" בעת מכירת הזכויות בנחלה (למעט דמי הסכמה המשולמים בגין יתרת הקרקע החקלאית שערכה היחסי הינו זניח ביחס לשווי חלקת המגורים).

כאמור תשלום דמי הרכישה פוטר את בעל הנחלה מהדרישה לשלם לרשות מקרקעי ישראל עבור "דמי היתר" ודמי הסכמה, אך אינו פוטר מתשלומים המחוייבים (פל"ח), כגון: אחסנה (מחסנים) שאינה חקלאית, משרדים, בית מלאכה וכו'. בגין שימושי פל"ח גובה הרשות תשלומי דמי היוון מלאים בשווי 91% משווי השימוש, על פי הערכת השמאי הממשלתי.

החלטה 1591 – תשלום דמי היוון

החלטה 1591 הינה ההחלטה המסדירה את תשלום דמי ההיוון – דמי הרכישה, והינה החלטה המחליפה את החלטות הקודמות בנושא (בעבר ההחלטות שהסדירו את דמי הרכישה היו: החלטה 979, החלטה 1155, החלטה 1355, החלטה 1464, החלטה 1523, החלטה 1553.) החלטה 1591, מאפשרת את היוון חלקת המגורים של הנחלה בתשלום דמי רכישה באופן וולנטרי לכל בעל נחלה שיחפוץ בכך ומי שאינו מעוניין או שאינו יכול לעמוד בתשלום אינו מחוייב לשלם סכום כלשהו. יחד עם זאת, בעת מכר הנחלה מחוייב בעל הנחלה (המוכר) את זכויותיו בנחלה מחוייב בתשלום דמי הרכישה במקום דמי הסכמה וזאת החל מאפריל 2018, כך שלמעשה רוכש נחלה קונה את הנחלה כאשר חלקת המגורים מהוונת.

תשלום חלקי – 3.75%

בעל נחלה אשר אינו מעוניין לשלם את מלוא סכום דמי הרכישה – דמי ההיוון – יכול לשלם על חשבון דמי הרכישה תשלום מקדמי בסך 3.75% משווי חלקת המגורים של הנחלה. תשלום זה מקנה לו זכויות מוגבלות, ביחס להיוון מלא: תשלום 3.75%  מסיר את מגבלת 160 המ"ר לבית מגורים התשלום מאפשר ניוד זכויות בניה מבית מגורים אחד לבית מגורים אחר ובלבד שמכסת השטח הכולל של בתי המגורים לא תעלה על 375 מ"ר.

תשלום זה גם "משחרר" בניית בית קטן בשטח של 55 מ"ר, אשר צמוד לאחד משני הבנתים האחרים, אותו מאשרת הרשות רק כאשר לבעל הנחלה שיש לו נכד נשוי.

יובהר כי תשלום דמי הרכישה אינו מקנה זכויות לבנית בית שלישי, נוסף, נפרד וגדול, כל עוד תכנית המתאר של הישוב אינה מאפשרת בניה של בית עצמאי שלישי.

אולם ומאחר שרבים מהישובים ורוב המועצות האזוריות נערכים בימים אלה לשינוי תכניות המתאר בישובים באופן שיאפשר בניה של בית שלישי ופיצולו, הרי שתשלום דמי הרכישה יאפשר בעתיד גם את בנית הבית השלישי ופיצולו ללא תשלום לרשות.

היחס בין תשלום דמי רכישה לתשלום היטל השבחה

יש לזכור כי תשלום דמי הרכישה הינו רק במערכת היחסים שבין בעל הנחלה לרשות מקרקעי ישראל (המינהל) ואין לתשלום זה כל קשר ליחסים מול המועצה האזורית/הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. גם לאחר תשלום דמי רכישה חייב בעל הנחלה בתשלום היטל השבחה בגין תוספת זכויות בניה ובגין פיצול מגרש מנחלה.

בעניין קביעת זכויות המגורים בחלקת המגורים במושב עובדים

החלטה זו מעדכנת את החלטה 1553 שהינה גלגולה של החלטה 979.
בהחלטה זו אין שינוי דרמטיים.
תיקון אחד הינו סעיף מתוך פרק העברת הזכויות הקובע כי על אף ההנחיות בדבר תשלום דמי רכישה בעת העברת הזכויות גם אם לא הצטרף החוכר בעבר להסדר, הרי שניתן לבחור במסלול של תשלום דמי הסכמה בהתאם להוראת החלטת מועצה מספר 534, חרף ביטולה, כל עוד החוכר מחזיק חוזה בתוקף והוא עומד על המשך תחולתו או שהחוכר מבקש לממש זכאותו לחידוש חוזה שהיה בידו, בתנאים הנקובים בו. במצבים אלה, לא ישולמו דמי רכישה, ההסדר הקבוע בהחלטה זו לא יחול ויוסיפו לחול תנאי החוזה הקיים.
החלטה זו הייתה קיימת גם בהחלטה 1553, אלא שהוספה התייחסות להחלטה 534.
כמו כן בעוד החלטה 1553 קבעה כי יישום ההחלטה מותנה בקבלת תקציב שיאפשר מימושה , העדכון ביטל סעיף זה.

החלטה 1580

המועצה החליטה למנות ועדה ציבורית שתבחן את הסוגיות הבאות:

1.1.       אפשרות החלתן של הנחות אזורי עדיפות לאומית על תעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים.
1.2.       אפשרות השכרת יחידות המגורים בחלקת המגורים.

החלטות בנושאים אלו ישפיעו על קבלת ההחלטות בעניין הקמת פל"ח בחלקת המגורים של הנחלה.
כמו כן, מתן אפשרות חוקית להשכיר יחידות מגורים בתוך חלקת המגורים, עשוי אף הוא להקל באופן משמעותי על התפרנסותן של בעלי הנחלות.

החלטה 1581

בעניין שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה

החלטה זו מעדכנת את החלטה 1458 ומעניקה "הקלות" לכאורה לבעל זכויות שהגיע לגיל הפנסיה והוא מסדיר את השימושים הלא מוסדרים בנחלתו בתוך שנתיים ממועד ההחלטה.
כזכור, החלטה 1458 קבעה כי מבנה הפל"ח ימוקם בתוך חלקת המגורים בשטח של 2.5 דונם והם יוותרו תמיד כחלק מהנחלה וכי  שטח המבנה לא יעלה על 500 מ"ר וכולל את השימושים שאושרו מחוץ לחלקת המגורים. תעסוקה לא חקלאית מוגדרת בתכניות תקפות החלות על כל יישוב.
באותה החלטה גם נקבע כי תנאי לביצוע עסקה בהתאם להחלטה זו הינו הסדרת השימושים הלא מוסדרים בנחלה, לרבות תשלום בגין תקופת העבר והעמדת ערבויות להבטחת ההסדרה.

תיקון החלטה 1581

במסגרת התיקון, החלטה 1581 הוספה התייחסות ספציפית להסדרת תשלומי עבר כדלקמן:
בעל זכויות שהגיע לגיל פנסיה אשר יסדיר, תוך שנתיים ממועד כניסתה לתוקף של החלטה זו, את השימושים הלא מוסדרים בנחלה, יהיה זכאי להסדרת חובותיו בקשר לשימושים שניתן להסדירם בהתאם להחלטה זו, עבור שימושי התעסוקה הלא חקלאית  הלא מוסדרים, בתנאים שלהלן:

1. עבור חובות עבר שנוצרו עד למועד כניסתה לתוקף של החלטה זו –  6% מערך הקרקע למועד ההסדרה עבור תקופת השימוש אך לא יותר מתקופה של 4 שנים (עד 24% מערך הקרקע במצטבר לתקופה שקדמה להחלטה זו, גם אם משך השימוש הבלתי מוסדר לתעסוקה לא חקלאית היה ארוך יותר).
2. עבור חובות עבר שנוצרו ממועד אישורה של החלטה זו ועד למועד ההסדרה בפועל – 6% מערך הקרקע לשנה או החלק היחסי ממנה;
3. שיעור התשלום לשנה עבור חובות עבר למבני קיט כפרי יהיה כלהלן ויעודכן ככל שיעודכן סעיף 1.10.1. להחלטת מועצה מספר 1567:

6% מערך הקרקע – באזור שאינו אזור עדיפות לאומית;

4% מערך הקרקע – באזור עדיפות לאומית ב';

3% מערך הקרקע – באזור עדיפות לאומית א';

1% מערך הקרקע – באזור קו עימות;

עוד נקבע כי הסדר זה לא יחול על שימוש לגביו ניתן פסק דין והתשלום בעד השימוש יעמוד על כל תקופת השימוש הלא מוסדר בנחלה, וכי בסמכות ועדת פשרות של הרשות ובמסגרת שיקול דעתה הבלעדי, להחיל את ההסדר האמור במסגרת פשרה בהליכים המתנהלים בבתי המשפט.

החלטה 1591 רמי | החלטה 1580 | החלטה 1581 | רמ"י החלטה 1591

פסק דין תקדימי בעניין הוצאת חבר מאגודה שיתופית ויישום החלטה 970 של מועצת מקרקעי ישראל

בפסק דין תקדימי של כב' השופט חיים טובי בבית המשפט המחוזי בתל אביב, קיבל בית המשפט באופן חלקי תביעת חברים במושב בית חרות כנגד אגודה וקבע כי חברותו של החבר פוקעת על פי רצונו וזאת מבלי שתפקע זכותו בנחלה.

העתירה הוגשה על רקע החלטת בית המשפט העליון בעניינו של אמיר דרורי (בג"ץ 1793/03) שבעקבותיו נתקבלה החלטת המועצה מס' 970 הקובעת כי הפסקת חברות באגודה לא תחייב, בכל הנוגע לרשות מקרקעי ישראל, ביטול זכות המתיישב בנחלתו וכי האגודה תמסור לבעלי הנחלה את החלקות החקלאיות בהתאם למכסת הקרקע לנחלה ביישוב.
הסעד אותו העניק בית המשפט לתובע התבסס על סעיף 6ד לתקנון האגודה אשר לפיו חברותו של חבר נפסקת "בצאתו את האגודה" לאחר מתן הודעה למזכיר האגודה. בניגוד לעמדת האגודה אשר טענה כי יש לפרש את המילים "בצאתו את האגודה" כמחייבת עזיבת היישוב בפועל והעתקת מגורי הפורש מחוץ ליישוב, קבע בית המשפט כי עזיבה בפועל של המושב מופיעה דווקא בסעיף 6ג לתקנון שם נכתב כי החברות פוסקת "בעוקרו את מושבו מהמושב". בית המשפט הטעים זאת והסביר כי לו כטענת האגודה, יש צורך לעזוב את המושב בפועל, כי אז מה טעם בהוספת סעיף 6ד לתקנון.
בית המשפט הוסיף וקבע כי דרישת האגודה כי התובעים יעקרו ממקום מושבם כתנאי להוצאתם מהחברות פוגעת בזכות היסוד של חופש ההתאגדות, הטומנת בחובה גם את החופש שלא להתאגד.

בית המשפט הוסיף וחיזק את עמדתו על בסיס מדיניות רשות מקרקעי ישראל שבאה לידי ביטוי גם בהחלטה 1311, ובה נקבע באופן ברור בסעיף 13 שהיה בעל זכות בנחלה שהפסיק את חברותו באגודה, זכאי להמשיך להחזיק בנחלה גם לאחר פקיעת חברותו.

בית המשפט קבע כי לאור יציאת החברים מהאגודה, זכאים התובעים לקבל לידיהם את סכום פדיון המניות שערכה ייקבע על ידי רואה החשבון של האגודה.
בכל מה שקשור למסירת החלקה החקלאית לידי התובעים, דחה בית המשפט את הסעד המבוקש. יצויין כי במושב בית חרות כל שטחי המשבצת החקלאית כולל כל חלקות ב' ו- ג', מעובדות על ידי האגודה, והמושב לא איפשר מעולם לחברים לעבד חלקות ב' בעצמם. לפיכך הגיע ביהמ"ש למסקנה כי התגבש "נוהג" המצביע על הסכמת כלל חברי האגודה לפיו האגודה מתנהלת כמושב שיתופי, ולא כמושב עובדים.
בית המשפט קבע כי התובעים לא התנגדו להסכמות החברתיות בעניין העיבוד המשותף ובעניין יצירת השעבוד לטובת נושי האגודה, ולא פעלו לביטולם החל משנת 1995, המועד בו נקלע המושב לקשיים, ועד להגשת התביעה.
בהתייחס להחלטה 970 וכן לסעיף 25 ל"הסכם המשבצת" שאימץ החלטה זו, נקבע בפסק הדין, כי החלטה זו לא נועדה להתערב ביחסיים החוזיים שבין המתיישב לאגודה והיא לא משנה את ההסכמות החברתיות הנהוגות במושב. בית המשפט התייחס פחות להוראה הפוזיטיבית שבסעיף 2 להחלטה 970 המחייבת את האגודה, לכאורה, להעמיד לרשות בעלי הנחלות קרקע לעיבוד חקלאי, והעניק פרשנות לסעיפי החלטה 970 ולסעיף 25 להסכם המשבצת שלפיהם, לא תוענק זכות עודפת למתיישב הפורש מעבר לזו הקיימת לחברים, והואיל וכל חברי האגודה לא קיבלו קרקע חקלאית לעיבודם הפרטי, גם התובעים אינם זכאיים לכך.
בכל הקשור לסעד המבוקש כנגד רשות מקרקעי ישראל להחכיר לתובעים את החלקה החקלאית בעיבוד ישיר, דחה בית המשפט את הטענה וקבע, ראשית, כי כאמור לעיל, זכות הראשונים האם למסור קרקע חקלאית לעיבוד חקלאי שמורה לאגודה, ושנית, כי לא התקיימו התנאים הנדרשים לצורך כך בהחלטה 970.
כמו כן דחה בית המשפט את הסעד המבוקש כנגד רשות מקרקעי ישראל, לחייבה לחתום על חוזה חכירה ישיר מול התובעים לאחר ביצוע פיצול נחלה.

מאת:

עורך דין מקרקעין גד שטילמן ועו"ד אריאל רוט

החלטה 1560

בימים האחרונים עודכנה החלטה 1455 ומספר ההחלטה כיום הינו החלטה 1560.
החלטה זו מאפשרת לישובים החקלאיים לשנות את הייעוד החקלאי למטרת תעסוקה.
הגדרת "תעסוקה" בהחלטה האחרונה עודכנה והיא כוללת "תעשייה, תעשייה עתירת ידע, מלאכה, אחסנה, תחנת דלק, משרדים, מסחר, תיירות, מלונאות או לשימוש כלכלי אחר".
החלטה 1560 הינה החלטה ותיקה שעברה תהפוכות רבות ותחילתה בהחלטה 717 אשר בית המשפט העליון ביטל אותה במסגרת פסק הדין הידוע "בג"ץ הקשת המזרחית".

החלטה 1560 מאפשרת החכרת קרקע למטרות תעסוקה בישובים חקלאיים

ההחלטה מאפשרת החכרת קרקע למטרות תעסוקה ככל שקיימת תכנית מאושרת ולחילופין מאפשרת להגיש תכנית לשינוי ייעוד.
יישוב חקלאי שאינו באזור עדיפות לאומית או קו עימות יוכל להקים פרויקט בשטח של עד 60 דונם נטו, ביישוב חקלאי באזור עדיפות לאומית ב' – עד 80 דונם נטו וביישוב חקלאי באזור עדיפות לאומית א' או בקו עימות – עד 120 דונם נטו.
בתחילה ייחתם הסכם פיתוח ל-3 שנים בין רשות מקרקעי ישראל לבין המושב או התאגיד שיוקם על ידו לצורך כך, ובהמשך ייחתם הסכם חכירה למשך 49 שנה עם אפשרות להארכתו למשך 49 שנים נוספות.
רמ"י מאפשרת ליישוב החקלאי לצמצם את הסיכונים ולהעביר חלק מזכויותיו בתאגיד ליזם אחר, ובלבד שזכויות האגודה בתאגיד שיוקם לצורך כך לא יפחתו מ- 26% בכל אחד מאלה: בהון המניות בתאגיד, בזכות למנות מנהלים בתאגיד ובזכות לרווחים מהתאגיד. במקרים חריגים רמ"י יכולה לאשר לאגודה כי חלקה בתאגיד יפחת מ – 26%.

החלטה 1560 – דמי חכירה

לצורך ההקצאה ישולמו לרשות מלוא דמי החכירה המהוונים, על פי השיעור הנהוג לייעוד המבוקש באזור בו מצוי היישוב.
חשוב להתייחס לחבויות המיסוי שייתכן ויידרשו מתוקף העסקה, ובין היתר מס שבח ומס רכישה: הקצאת הקרקע והיוונה מחייבות תשלום מס רכישה, הקצאת מניות התאגיד ליזם יחייבו במס וכמו כן השכרת הקרקע תחויב במס, ככל והיא תהיה לפרק זמן של למעלה מ-25 שנים. כמו כן יחול תשלום היטל השבחה למועצה האזורית. בהסכמים בין המושב ליזם חשוב להתייחס לשאלה על ידי מי ישולמו תשלומים אלו.
קיימת אפשרות נוספת במקום קבלת חוזה חכירה לטווח ארוך ותשלום דמי היוון גבוהים מאוד עבור 49 שנים, והיא, קבלת הרשאה לשימוש זמני בדרך של שימוש חורג לתקופת זמן קצובה: באזור שאינו אזור עדיפות לאומית או קו עימות תשלום של 5% מערך הקרקע לשימוש החורג, באזור עדיפות לאומית ב' – 3% מערך הקרקע, באזור עדיפות לאומית א' – 2% מערך הקרקע ובקו עימות – 0%.

החלטה 1560 מותנית על ידי רמ"י

כניסה למסגרת החלטה 1560 מותנית על ידי רמ"י בהסדרת גבולות משבצת הקבע של הישוב החקלאי וקבלת התחייבות האגודה למתווה להסדרת השימושים הלא מוסדרים הקיימים בחלקות ב' ו – ג' במשבצת, לרבות העמדת ערבויות לצורך הבטחת הסדרת השימושים הלא מוסדרים.
חשוב לציין – מתוקף היות הפרויקט – פרויקט יזמי, מן הסתם קיימים בו סיכוני רווח והפסד כמו בכל יזמות אחרת וחשוב לבצע בדיקות כלכליות ושמאיות בטרם קבלת החלטות.
ניתן לחשוב על פתרונות נוספים לצמצום סיכוני האגודה בפרויקט. למשל, ניתן להסכים מול היזם כי התאגיד המשותף בו האגודה מחזיקה לפחות 26%, ישכיר את השימוש בשטח לצד שלישי אשר יחכיר את הקרקע הריקה ויקים עליה את הפרויקט וכך תבטיח לעצמה האגודה תשלום מוסכם וקבוע מראש המהווה 26% מדמי השכירות, תוך שכל סיכוני הפרויקט יוטלו על היזמים ו/או השוכרים. במקרה כאמור חשוב לשים לב לזהות, ככל שקיימת, או ליחסי הגומלים בין היזם המחזיק ב-74% בתאגיד לבין שוכר השטח ולניגוד העניינים העלול לצמוח בשל כך שיפעל לרעת האגודה.
לסיכום, מדובר בפרויקטים שיש בהם פוטנציאל רב עבור המושבים, אשר יכולים ליצור הכנסות נוספות לאגודה, אך מאידך גיסא חשוב לשים לב לסיכונים הקיימים ולפעול לצמצומם, עד כמה שניתן.

משרדנו מתמחה בייצוג בהליכי מו"מ בין מושבים ליזמים ואנו עומדים לשירותכם בכל עת.

גד שטילמן עורך דין מקרקעין מושבים ועו"ד אריאל רוט

דמי היתר מנהל מקרקעי ישראל

דמי היתר מנהל מקרקעי ישראל כמו גם דמי שימוש רשות מקרקעי ישראל חשוב להכיר ולהיות בקיא בנושא דמי היתר רמ"י, כמו גם דמי שימוש רמ"י וזאת על מנת לדעת כיצד לפעול

דמי היתר מנהל מקרקעי ישראל – התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה מס' 1304 שהינה החלטה המתקנת ומבטלת את החלטה 1181, אשר עוסקת בהליכים הפרוצדוראליים להשגות של שומות מקרקעין מול רשות מקרקעי ישראל. פיצול נחלה

החלטה זו אינה משנה באופן מהותי את החלטה 1181 משנת 2009, שקבעה מנגנון אחיד לטיפול בהשגות חוכרים על שומות מקרקעין כגון דמי חכירה, דמי היתר, דמי שימוש וכד', תוך פיצול הליכי ההשגה להליך ראשוני של "השגה ראשונה" והליך נוסף של "השגה שנייה" וכן הקמת "ועדת השגות" המורכבת משלושה חברים: משפטן הכשיר לכהן כשופט בית משפט השלום המכהן כיו"ר הוועדה, השמאי הממשלתי ושמאי מקרקעין ששמו כלול ברשימת השמאים המכריעים.

דמי שימוש רשות מקרקעי ישראל – ועדת השגות רשות מקרקעי ישראל

החלטה 1304 לא שינתה את המנגנון האמור, אך יחד עם זאת, הכניסה בו מספר תיקונים אשר בחלקם מיטיבים במעט עם החוכר, דוגמת הארכת המועדים להגשת ההשגה וכן מתן אפשרות להגשת בקשה לתיקון טעות טכנית בשומה.

עוד יצוין כי החלטה 1304 יצרה אבחנה בין "מחלוקת שמאית" ל"מחלוקת משפטית" כאשר מההחלטה עולה כי השמאי שדן בהשגה הראשונה או ועדת השגות רשאים לדון במחלוקת משפטית, אך יחד עם זאת, ככל וסבורים שההכרעה בשאלה המשפטית אינה בסמכותם, כי אז רשאים לעכב את הדיון עד להכרעה בשאלה המשפטית. מידע על פיצוי אחים בן ממשיך

דמי שימוש חורג | דמי שימוש בקרקע | דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל

בין יתר התיקונים אשר הוכנסו בהחלטה החדשה:

1. 1.מתן אפשרות של בקשה לתיקון טעות טכנית של השומה. תיקון טכני אינו מחייב הגשת שומה והיא תוגש תוך 21 יום. תיקון טעות כולל: טעות אריתמטית בתחשיב השומה, הזכויות הקנייניות במקרקעין, פרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין והמצב התכנוני החל על המקרקעין.

1. 2.השימוש במושג "עיון החוזר" לגבי ההשגה הראשונה בוטל וכעת הוא נקרא "השגה ראשונה" כאשר הערעור על ה"השגה הראשונה" נקרא "השגה שנייה" (השגה בפני ועדת השגות).
1. 3.עפ"י ההחלטה החדשה, להשגה על שומה חייבים לצרף חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעם המשיג.
1. 4.לוחות הזמנים להגשת ההשגות תוקנו והוארכו. השגה ראשונה תוגש בתוך 60 יום מיום קבלת השומה (לעומת 30 יום ע"פ החלטה 1181). השגה שנייה תוגש בתוך 45 יום מיום קבלת ההחלטה בהשגה הראשונה.
1. 5.נקבע כי הוראות ההחלטה זו אינן חלות על לגבי השגה על עצם החיוב כמו למשל על הזכויות הקנייניות, או על פרשנות להחלטות המועצה.
1. 6.עפ"י החלטה 1181, כאשר בנוסף למחלוקת השמאית התקיימה גם מחלוקת משפטית, לא ניתן היה לדון במחלוקת השמאית עד להכרעה במחלוקת המשפטית. עפ"י החלטה 1304 ניתן לבצע את ההליכים במקביל.
1. 7.נותרה על כנה ההחלטה שע"מ לחתום על חוזה עסקה במקביל להשגה יש לשלם 75% מהשומה או הסכום שאינו שנוי במחלוקת – לפי הגבוה ביניהם. בהחלטה 1304 הוסף והובהר הברור מאליו, כי ניתן לשלם גם את כל סכום השומה.

דמי היתר רמ"י – דמי שימוש רמ"י

הובהר כי הדברים אמורים גם לגבי השגה על שומה בגין דמי שימוש חורג וגם לגבי שומה בגין דמי היתר עבור בניה ללא היתר. לעניין זה יצוין כי לדעתנו, ככל והשומה לדמי שימוש ו/או דמי היתר לא יוצאת במסגרת "עסקה", כי אז נראה שאין חובת תשלום כתנאי שההשגה תובא לדיון.

דמי שימוש חורג | דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל | דמי שימוש בקרקע | עורך דין מנהל מקרקעי ישראל | עורך דין מקרקעין רמת גן | דמי היתר פיצול מגרש | דמי היתר והיטל השבחה | דמי היתר מנהל | דמי שימוש חורג | דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל | דמי שימוש בקרקע | דמי היתר מנהל מקרקעי ישראל | דמי שימוש רשות מקרקעי ישראל | ועדת השגות רשות מקרקעי ישראל | דמי היתר רמ"י | דמי שימוש רמ"י

פסק הדין התקדימי לפיו ניתן תוקף לחוזה חכירה מול רמ"י גם בלא שנחתם

חוזה חכירה מה זה?

בשנות ה-60 נתנה רמ"י הסכמתה להחכיר שטח של מאות דונמים לתושבי פרדס חנה, ולצורך כך הקימו המועמדים לקבלת השטח, אגודה שיתופית חקלאית בשם "נחלות". חברי האגודה נשאו בעלויות פינוי הקרקע עם הסוכנות היהודית ורמ"י.

התובע היה חבר באגודה מיום היווסדה ומעבד שטח של כ-14.85 דונם מזה כ-50 שנה. בהמשך, רמ"י הוציאה החלטה להחתים את חברי האגודה על חוזי חכירה אישיים, בין היתר גם עבור התובע. התובע זומן למשרדי רמ"י ע"מ לחתום על חוזה חכירה מהוון או לא, עבור שלושת החלקות שהחזיק, ואולם, כשהגיע לשם לא נמצא ההסכם, כאשר בעקבות טרגדיה אישית ומשפחתית שקרתה בסמוך לאחר מכן, נשכח הדבר מלבו של התובע ולא היה ער לעובדה שאין בידו חוזה חתום, בעוד כל חברי האגודה האחרים חתמו על חוזה.

בשנים האחרונות בעקבות סדר שעשה בנו של התובע בחלקות המוחזקות על ידי התובע, לא נמצא החוזה ובעקבות כך פנה התובע לרמ"י לחתום עמה על הסכם. מידע על פיצול נחלה

רמ"י סירבה לבקשה וטענה כי היום אינה יכולה להחכיר את השטח לתובע וחל עליה חוק המכרזים וכן לגבי חלקה אחת מתוך השלושה שהינה בייעוד תעשייתי, לא ניתן על פי החלטות רמ"י להשכיר לייעוד חקלאי. התובע עורכי הדין גד שטילמן ואריאל רוט הגיש תביעה לחייב את רמ"י לחתום על הסכם חכירה. מתוך כתב ההגנה של רמי נודע לתובע שבמשרדי רמ"י קיים חוזה מוכן לחתימה.

בפסק דין תקדימי וחשוב קבע ביהמ"ש המחוזי בחיפה מפי כב' השופטת יעל וילנר כי לאור התנהלות הצדדים במשך השנים הרבות, מתוך אומד דעת הצדדים שעולה באופן ברור מן הכתובים ומהתנהגותם, יש להכיר בתוקפו של החוזה שנערך בין רמ"י לתובע, חרף העובדה שבסופו של דבר לא נחתם החוזה בין הצדדים.

בית המשפט קיבל את טענות התובע בעניין וקבע כי התנאים הנדרשים לצורך השתכללותו של חוזה, שהינם גמירות דעת ומסוימות, התקיימו, כפי שעולה מטיוטת החוזה שהייתה מוכנה לחתימה וזהה לחוזים שנחתמו עם חקלאיים אחרים, וכן מהחלטות רמ"י שתקבלו בעניין שמעידים על גמירות דעת, כאשר החוזה בא רק לעגן הסכמות שהיו קיימות כבר קודם לכן. דמי היתר מנהל מקרקעי ישראל

חוזה חכירה מנהל

חוזה חכירה מנהל – חוזה חכירה מה זה חוזה חכירה מהוון ועוד נמידע בעניין:

פיצוי אחים בן ממשיך – כמו כן למד זאת בית המשפט מהתנהגות הצדדים במשך השנים, כאשר הוכח על ידי מומחה לפענוח תצ"א כי השטח היה מעובד לאורך כל השנים, ומצד שני רמ"י לא דרשה מהתובע מעולם לפנות את השטח ולבטל את החוזה.

בית המשפט הוסיף וקיבל את טענת התובע והסתמך בפסק דינו על ההלכה שנקבעה בע"א 692/86 בוטובסקי נ' גת, שם נקבע שהיעדר חתימת הצדדים על חוזה, אין בו כדי לקבוע שהסכמות הצדדים לא השתכללו כבר.

כמו כן קיבל בית המשפט את טענת התובע כי על רמ"י כרשות מנהלית חלה חובת תום לב מוגברת והתנערותה מהחוזה אינה עולה בקנה אחד עם דרישת ההגינות הנדרשת מרשות ציבורית, במיוחד על רקע כך שרמ"י חתמה על חוזים מול כלל חברי האגודה, ועתה היא מבקשת להתנער מהתחייבותה כלפי התובע.

יצוין כי התובע הוסיף להעלות טיעונים בעניין חובתה של רמ"י להחכיר היום את חלקות העיבוד, כולל את השטח בייעוד תעשייתי על רקע היות השטח מעובד על ידו במשך כל השנים, ועל רקע כך שאין מניעה גם כיום להחכיר שטח בייעוד שונה לצורך שימוש חקלאי עד למימוש התב"ע. ואולם בית המשפט קבע שהוא אינו נדרש לסוגיות אלה, לאחר שכבר הכריע כי יש תוקף לחוזה משנות ה-70, ועל כן, נקודת הזמן בה יש לבדוק את חוקיות החוזה, היא באותה מועד, כאשר אין חולק שבמועד זה לא הייתה שום בעיה חוקית.

פסק הדין הינו חשוב ותקדימי לא רק בגלל שניתן תוקף להסכם ללא חתימתו, אלא בכך שיש להכיר בתקיפות חוזה למפרע, גם אם נוהלי רמ"י השתנו במהלך השנים והיום לא ניתן להחכיר קרקע לחקלאות בשטחים בעלי ייעוד לא חקלאי.

חוזה חכירה מנהל | עורך דין מקרקעין | חוזה חכירה | חוזה חכירה מנהל | חוזה חכירה מה זה | חוזה חכירה מהוון

המינהל מספסר – "עושק כבשת הרש" דמי היוון במושבים

המינהל אחראי להאמרת מחירי הקרקע במושבים ובקיבוצים וגובה יותר משוויה באופן הגורם לבעלי המשקים, בנסיבות מסויימות, לאבד את כל רכושם בשל חוב משכנתא פעוט.

הקפאת ה"הרחבות" כתוצאה מהחלטת המינהל שלא לאפשר למושבים לקבל פיצוי בגין הקרקע, ששונה יעודה, ובנוסף ביטול זכותם של "בני הישוב" לקבל עדיפות ברכישת המגרשים שנוצרים בתכנון הרחבות, יצרו תמריץ שלילי לשינוי יעוד קרקע למגורים במושבים. מציאות זו קיבעה תנאים כלכליים בהם שינוי היעוד מביא להפסד כלכלי למושבים ולחבריהם.

נוכח הקפאת הבניה בקיבוצים ובהיעדר היצע של מגרשים במושבים, שווי בתי המגורים במגזר החקלאי עולה וימשיך לעלות בשיעורים גבוהים בהרבה מאלו שבמגזר העירוני. מה גם שתמ"א 35 מהווה מחסום תכנוני ברוב המושבים לתוספת יחידות מגורים בתוך הנחלות.
העלאת מחירי הקרקע המלאכותית מעשירה את המינהל בגביית דמי היוון בקיבוצים, במושבים, היוון נחלות ומשק עזר. ובמקרים קיצוניים אף גורמת לבעלי משקים לאבד את נחלתם.

איך קורה שבעלת משק מוצאת את עצמה גרה במחסן ? היוון קרקע

גב' ד' חולה באי ספיקת כליות, עוברת טיפולי דיאליזה שלושה-ארבעה ימים בשבוע, מתגוררת מזה מספר שנים עם ילדיה במחסן בשטח 50 מ"ר ששופץ באופן מינימליסטי למגורים, המצוי בחצר נחלתה במושב בעמק חפר. ד' נאבקת מזה מספר שנים בבנק "כרמל-איגוד למשכנתאות", המבקש להוציאה מביתה ולממש באמצעות כונס נכסים את נחלתה, בשל חוב שערכו הריאלי נמוך מ- 10% משווי הנחלה כולה.

לאחר שבעלה המנוח נקלע לחובות, מינה הבנק כונס נכסים למימוש הנחלה. הליכי הכינוס הביאו, למרבה הצער, לפטירתו בטרם עת של מר ד' משיברון לב. האלמנה ושני ילדיה מצאו עצמם בודדים מול אימת הליכי הכינוס של הבנק. על מנת לכסות את חובם ללא שיצטרכו למכור את הנחלה בשלמותה ביקשו לפצל את בית מגוריהם מהנחלה, ששוויו היה גבוה לאין ערוך משווי החוב לבנק. הפיצול נעשה על פי הוראת אגף 62 של מינהל מקרקעי ישראל, הוראה זו מאפשרת הפרדה של בית מגורים מהנחלה עם מגרש בשטח של כ- 500 מ"ר.

בתחילת שנת 2009 נמכר בית המגורים תמורת 1,450,000 ₪. גב' ד' וילדיה עברו לגור במחסן בשטח של כ- 50 מ"ר שבחצר הנחלה. בשל המורכבות הבירוקרטית של וועדות התכנון עברו 4 שנים עד שניתן "תוקף" לתוכנית הפיצול. או אז, נדרש כונס הנכסים ממינהל מקרקעי ישראל להעביר מקופת הכינוס תשלום בסך 1,426,800 ₪ עבור הפיצול. בנוסף נדרש לשלם דמי רכישה בסך 5% מהסכום הנ"ל, ותשלומים שונים למועצה ולוועדה המקומית המסתכמים בכ- 200,000 ₪ נוספים.

משמעות הדבר היא שכל התמורה אשר נכנסה לקופת הכינוס כתוצאה ממכירת הבית הועברה למינהל מקרקעי ישראל ולכונס הנכסים נותר חוב בקופת הכינוס ליתר הרשויות. התוצאה של העסקה האומללה היתה הפסד עצום: גב' ד' מצאה עצמה לאחר מכירת בית מגוריה בחוב גבוה יותר מזה שהיה לה טרם מכירתו וקופת הכינוס שהיתה אמורה לממן את כל החוב לבנק נמצאת במינוס תקציבי.

נוכח התוצאה, הגיש כונס הנכסים לרשם ההוצאה לפועל בקשה להמשך הליכי הכינוס ומכירת יתרת הנחלה הכוללת את המחסן בו מתגוררים האלמנה וילדיה.

יובהר כי לאחר פטירתו של המנוח עמד החוב לבנק (על פי נתוני הבנק) על סך של כ- 440,000 ₪ בעוד ששווי הנחלה באותה עת היה כ- 4,400,000 ₪. אולם, נוכח פיצול הנחלה ירד ערכה של הנחלה ל-  2,200,000 ₪ (היום) ושווי הנטו שיוותר מהמכר לאחר תשלום דמי הסכמה ומס שבח מוערך בשווי יתרת החוב לבנק.

כך קרה, שתוצאות הליכי הכינוס הכושלים הביאו את האלמנה להישאר חסרת פרוטה וללא קורת גג, בעוד הבנק נהנה במשך כל השנים האלה מריבית פיגורים בשיעור ממוצע של כ- 11% המושתתת על קרן חוב ההלוואה.

מעבר לשאלת אחריותו של בנק "כרמל-איגוד למשכנתאות" לכישלון. עולה השאלה: מה הגורמים שהביאו לתוצאה הקפקאית? התשובה לשאלה ברורה אך מורכבת:

פרצלציה – במצב המשפטי הרגיל, חלקה ביעוד "מגורים" עליה ניתן לבנות יותר מיחידת מגורים אחת, ניתנת לחלוקה למגרשים ללא עלות. אולם, במגזר החקלאי המצב שונה: העמדה אבסורדית ובלתי נתפסת של המינהל ("רשות מקרקעי ישראל") היא שפיצול בית מגורים מחלקת המגורים של נחלה (עליה ניתן לבנות יותר משתי יחידות מגורים) מחייבת את בעל הנחלה לרכוש בשנית את המגרש עליו עומד הבית בסכום עלותו בשוק החופשי! (91% דמי היוון). זאת, על אף שהוא רכש את הקרקע בעבר במחיר מלא, ובעת רכישת הנחלה שולמו למינהל "דמי הסכמה" בשיעור של כ- 1/3 משווי העסקה כולה.

כלומר, בני הזוג ד' קנו את הקרקע במחיר מלא מהמוכרים, המינהל קיבל באותה עת כ- 33% משווי העסקה. בעת אישור הפיצול, קיבל המינהל תשלום מלא נוסף בשיעור 91% משווי הקרקע המפוצלת, היינו, בני הזוג ד' שילמו 100% מהשווי של הקרקע של המגרש למוכרי הנחלה + מס רכישה, והאלמנה נאלצה לשלם באמצעות קופת הכינוס עוד 91% + מס רכישה (סה"כ כ- 205%). מסכום זה המינהל קיבל 124% והיתרה נותרה אצל מוכרי הנחלה.

עמדה בלתי נתפסת זו של המינהל, המעוגנת בהוראת אגף 62, חורגת מכל "סבירות" ו"מידתיות"ומהווה גזילה של ממש של בעלי הנחלות והפלייתם באופן קיצוני מחוכרים במגזר העירוני.

נכון הדבר שהוראת אגף 62 שונתה בהחלטות 979 ו- 1155 אולם עד היום, מאז שנת 2007 (מועד קבלת החלטה 979 במועצת מקרקעי ישראל) היא לא יושמה! מה גם שלא ניתן ליישמה ברוב הנחלות בישראל בשל תנאים מקדמיים חסרים (כגון: תוכנית לצרכי רישום וכיוצ"ב).

עולה מן האמור כי גב' ד' יכלה להרוויח ממכר ביתה אגב פיצולו מהנחלה לכל היותר את שווי עלות הבניה של הבית, שכן, את עלות הקרקע עליו עומד ביתה היא נאלצה לשלם בשנית למינהל. אולם לדאבונה עליית שווי הקרקע ממועד המכר ועד מועד תשלום ההיוון למינהל גרעה ממנה אף את ההפרש.

חישוב שומת דמי היוון בקיבוצים / דמי היוון במושבים לפי יום הכנת השומה

אם נדקדק בפרטי השומה של המינהל נגלה כי גם בדרך החישוב של שומת דמי ההיוון יש משום "גזלת כבסת הרש": השמאי הממשלתי והמינהל לא עורכים את השומה לפי יום העסקה אלא לפי יום הכנת השומה, וזו מעוכבת על ידם עד לאחר מתן אישור "תוקף" לתוכנית הפיצול. גישה זו מביאה לידי כך שהאלמנה מגלמת שלא בצדק את שווי עליית הקרקע. יצויין כי תשלומי חובה אחרים החלים במכר, כמו "מס שבח" ו"היטל השבחה" נערכים לפי שווי הקרקע ביום העסקה ולא לפי שווי ביום הכנת השומה. אולם המינהל מתעקש "למסות" עסקאות לפי היום בו השמאי הממשלתי נדרש להכין את חוות דעתו, וזו כידוע מתעכבת עד להשלמת הליכי התכנון בועדות התכנון שלא לדבר על העיכוב הרגיל הקיים בפעילות המינהל במגזר החקלאי.

המשכות ההליכים בועדות התכנון – דמי היוון מנהל מקרקעי ישראל

פיצול מגרש מחלקה ללא תוספת זכויות בניה הינו הליך תכנוני פשוט ביותר המוגש כ"תב"ע נקודתית". אלא שמסיבות השמורות עם ועדות התכנון, הליכים אלו אורכים עד לסיומם למעלה משלוש שנים. בתקופה זו עולה ערך מגרשי המגורים במושבים בעשרות אחוזים.

האחריות לעליית שווי הקרקע מוטלת על כתפי המועצה הארצית לתכנון ובניה ומינהל מקרקעי ישראל אשר חברו יחד להקפאה של הבניה במושבים ובקיבוצים. המדיניות התכנונית הנכפת בתמ"א 35 (תוכנית מתאר ארצית הקובעת את מספר הבתים בכל ישוב) חוסמת הוספת יחידות דיור במושבים. המושבים שעוד נותרה להם זכות לממש את מספר היחידות הקבועות בתמ"א 35 נחסמו בהכנת תוכניות מתאר חדשות בהחלטה המינהל שלא לאפשר למושבים – בעלי הזכויות בקרקע – לקבל פיצוי בגין הקרקע שנלקחת מהם בעת שינוי ייעודה, וכן בביטול זכותם לאפשר לבני הישוב לקבל עדיפות ברכישת המגרשים שנוצרים בתכנון. כך יצר המינהל תמריץ שלילי לשינוי יעוד קרקע ל"מגורים" במושבים.

כמה עולה דמי היוון – חישוב דמי היוון מנהל מקרקעי ישראל

בהיעדר היצע של מגרשים במגזר החקלאי, שווי מגרשי המגורים ובתי המגורים עולה וימשיך לעלות בשיעורים גבוהים בהרבה מאלו שבמגזר העירוני. בנסיבות אלה אין להתפלא שבנק "כרמל-איגוד למשכנתאות" הגיע לתוצאה לפיה שווי שומת המינהל להיוון המגרש גבוהה משווי בית מגורים עם המגרש.

דמי היוון במושבים  | בן ממשיך | דמי היוון בקיבוצים | דמי היוון למינהל מקרקעי ישראל | עו"ד מינהל מקרקעי ישראל |  היוון קרקע |  דמי היוון מנהל מקרקעי ישראל | כמה עולה דמי היוון | חישוב דמי היוון מנהל מקרקעי ישראל | דמי היוון רשות מקרקעי ישראל

אין להירתע מהתנהלותו הכוחנית של המינהל ובכל מקרה בו קיימת הצדקה עובדתית ומשפטית, על הקיבוצים, המושבים וחוכרים פרטיים לעמוד על זכויותיהם בהליכים משפטיים

ראשיתו של ההליך בתביעה שהגיש מושב גבעת שפירא בשנת 2009 כנגד מינהל מקרקעי ישראל וקרן הקיימת לישראל. בתביעתם ביקשו המושב וחבריו לחייב את המינהל למסור להם חוזי חכירה אשר יסדירו אחת ולתמיד את מלוא זכויותיהם בקרקע ובאופן הלוקח בחשבון את כל השקעותיו של המושב וחבריו בקרקעות "משבצת האגודה";

המינהל שהיה מודע לכך כי נהג להחתים באופן שיטתי וללא כל אפשרות לשנות את נוסח החוזים את כל המושבים בארץ נעתר כבר בפתח ההתדיינות למסור טיוטות של חוזה חכירה אישי המיועד לכל אחד מחברי האגודה, וכן חוזה חכירה המיועד לקרקעות "משבצת האגודה". נוכח הסכמת המינהל צומצמה המחלוקות לטיבן והיקפן של הזכויות כפי שהן באות לידי ביטוי בהוראות טיוטות חוזי החכירה שמסר המינהל לתובעים.

אולם במקביל להמצאת החוזים החליט המינהל לנקוט במהלך התקפי שנועד לשמש משקל נגד לתביעה שהגישו המושב וחבריו. בתביעת הנגד שהגיש המינהל הוא טען כי טענות המושב וחבריו בתביעתם מהווה הפרת ההסכמים שהיו בין קרן קיימת לישראל ומינהל מקרקעי ישראל במשך שנים ולפיכך ביקש לבטל את זכויותיהם בקרקעות המדינה ודרש לפנותם ממשבצת הישוב.
ב"כ המושב, עוה"ד גד שטילמן ואורי לאואר הגישו בקשה למחיקת תביעת המינהל על הסף.
ביום 22.7.2012 קבע כב' ביהמ"ש המחוזי (הש' פרופ' עופר גרוסקופ) בהחלטה חסרת תקדים כי המינהל כלל אינו יכול לתבוע את הסעדים שהתבקשו בתביעתו, הורה על מחיקת התביעה ואף חייב את מינהל מקרקעי ישראל בהוצאות הבקשה.

עוה"ד גד שטילמן המייצג את המושב מציין כי מחיקה על הסף של תביעת מינהל מקרקעי ישראל כנגד חוכרים הינה החלטה נדירה. לדעתו, הגשת התביעה מלכתחילה לא הייתה כנה אלא היא נועדה לזרוע אימה ופחד אצל חברי המושב שינעו אותם לחזור מתביעתם. המהלך של המינהל הדורש פינוי של יישוב קיים במרכז הארץ שהוקם עוד טרם הקמת המדינה, נועד לנסות ולטרפד את גל התביעות המוגשות בידי מושבים וקיבוצים בעת באחרונה כנגד המינהל ובתביעות אלו הם מבקשים לקבל הכרה משפטית הולמת להשקעות שהשקיעו במקרקעי הישוב, ושאינן באות לידי ביטוי כלשהו במערכת היחסים הסבוכה שבין המינהל לבין המגזר החקלאי.

לדברי עוה"ד שטילמן, אין להירתע מהתנהלותו הכוחנית של המינהל ובכל מקרה בו קיימת הצדקה עובדתית ומשפטית, על הקיבוצים, המושבים וחוכרים פרטיים לעמוד על זכויותיהם בהליכים משפטיים.