נחלה ומשק עזר – שטילמן משרד עורכי דין מקרקעין https://shtilman.co.il עורך דין מקרקעין, עורך דין מושבים, עו"ד נחלות, מגזר חקלאי, רמ"י Mon, 25 Dec 2023 12:19:32 +0000 he-IL hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.1 https://shtilman.co.il/wp-content/uploads/2018/05/cropped-SHTILMAN-32x32.pngנחלה ומשק עזר – שטילמן משרד עורכי דין מקרקעיןhttps://shtilman.co.il 32 32 פיצול נחלה – פיצול מגרש מנחלהhttps://shtilman.co.il/%d7%a4%d7%99%d7%a6%d7%95%d7%9c-%d7%a0%d7%97%d7%9c%d7%94/ https://shtilman.co.il/%d7%a4%d7%99%d7%a6%d7%95%d7%9c-%d7%a0%d7%97%d7%9c%d7%94/#comments Sun, 10 Sep 2023 05:48:35 +0000 https://shtilman.co.il/?p=1305 פיצול נחלה מנהל מקרקעי ישראל הוא נושא מורכב שעל העו"ד המתעסק בפיצול זה להכיר באופן יסודי ומעמיק. עלות פיצול מגרש היא עניין שיש לטפל בו במקצועיות מוחלטת תוך ניסיון עשיר והכרת החוקים והתקנות ללא יוצא מן הכלל. תפעול לא נכון שח פיצול מחלות במושבים יכול לגרום נזק רב ולשנות את מאזן פיצול נחלה עלות ותועלת. עלות פיצול מגרש מטרידה לא מעט אנשים ובצדק, בניהול מיסוי לא נכון ובידיים שאינם מנוסות יכול למצוא עצמו בעל נחלה ללא רווח כלל. פיצול נחלה עלות מיסוי וניהול נכון יעשה את כל ההבדל בין מצב של רווח והפסד.

פיצול נחלה – פיצול מגרש מנחלה

פיצול נחלה במושב
פיצול נחלה במושבים

פיצול נחלה מינהל מקרקעי ישראל, על פי עקרונות רשות מקרקעי ישראל, אינה ניתנת לפיצול אולם ניתן לפצל מגרש/ים מנחלה. תפיסת העולם של רמ"י שהנחלה אמורה לשמש לפרנסתה של משפחה אחת מעיבוד חקלאי של שטחי הנחלה. מאחר ופיצולה של הנחלה עלול להקשות על הפרנסה מחקלאות נאסרה פיצולה. תפיסת עולם זו שמקורה בשנות ה – 20 של המאה הקודמת אינה מתאימה למציאות הכלכלית של שנות ה – 2000, אולם למרבה הפלא, המדינה ובעקבותיה בתי המשפט, נאחזים ב"עיקרון שלמות הנחלה" עד היום.

יחד עם זאת, הפרדה של מגרש לבית מגורים מתוך הנחלה מותרת. הפרדה שכזו מכונה בטעות "פיצול נחלה" אולם היא למעשה "פיצול של מגרש מנחלה".

פיצול נחלה במושבים לבניית בית מגורים

פיצול נחלות במושבים – פיצול מגרש לבניית בית מגורים אושר על ידי רשות מקרקעי ישראל כבר בשנת 1999 בהוראת האגף החקלאי מס' 62. הוראה זו בתוקף עד היום והיא קובעת כי בעל נחלה יכול להפריד בתכנית מתאר מגרש בשטח של חצי דונם מנחלתו. הזכויות במגרש יוענקו למי שבעל הנחלה יורה כנגד תשלום היוון בשיעור 91% מערך המגרש בשוק החופשי.

עלות פיצול מגרש מנחלה – פיצול נחלה מינהל מקרקעי ישראל

עלות פיצול מגרש – מבחינה כלכלית "פיצול מגרש מנחלה" לפי הוראת אגף 62 מחייב את בעל הנחלה לרכוש את המגרש השייך לו במחיר השווה למחירו של המגרש בשוק חופשי. מדובר בתוצאה לא כלכלית ועל כן מעטים המקרים בהם נעשה שימוש בהוראה זו עד היום.

עלות פיצול מגרש בהחלטה 979 של רשות מקרקעי ישראל (שמספרה היום הינו 1523), קבעה רשות מקרקעי ישראל שניתן לבצע פיצול של מגרש מנחלה כנגד תשלום בסך השווה לשליש משווי המגרש בשוק החופשי. ההחלטה אינה מגבילה את מספר הפיצולים ולכאורה מי שמשלם "דמי רכישה" לפי החלטה 1523 יכול, מבחינת רשות מקרקעי ישראל, לפצל יותר ממגרש אחד מחלקת המגורים של נחלתו. המגבלה בדבר מספר הפיצולים תלויה במספר היחידות שתכנית המתאר מאפשרת לבנות בנחלות שבאותו יישוב, כשלעולם חובה להשאיר בית אחד לבעל הנחלה עם יתרת השטח החקלאי והחברות באגודה. עלות פיצול מגרש משתנה בהתאם למספר גורמים באותו השטח אך חובה להכיר לעומק את נושא פיצול נחלה עלות ומיסוי וספציפית לנחלה שלך.

פיצול מגרשים מנחלה ( פיצול נחלות במושבים )

פיצול נחלה במושב 2023
פיצול נחלה במושב של יחידות מגורים ומגרשים

פיצול נחלה מינהל מקרקעי ישראל – נהוג לסדיר את הפיצול מבחינה תכנונית בתכנית מתאר "נקודתית" החלה על שטח חלקה א' של הנחלה בלבד. הליכי התכנון שהיו מקובלים עד לאחרונה חייבו גם את אישור הועדות המחוזיות ועל כן הליכי התכנון לפיצול המגרש ארכו מספר שנים.

בכל הקשור אל פיצול נחלות במושבים שטח המגרש שניתן לפצל תלוי במיקום המושב בארץ והוא נגזר מהוראות לוח 1 של בתמ"א 35. כך, לדוגמה, במרכז הארץ גודל המגרש המקסימלי עומד על כ-330 מ"ר. יחד עם זאת כשמפצלים בית מגורים בנוי יש להתחשב ב"קווי הבניין", היינו במרחקי המינימום בין קירות הבית לגבולות המגרש כפי שהם קבועים בתכנית המתאר של אותו יישוב. פיצול בית קיים, מביא בדרך כלל לתוצאה ששטח המגרש המפוצל גדול לעיתים גם מחצי דונם.

ישנם ישובים רבים המכינים תכניות מתאר המאפשרות לכל בעלי הנחלות לבצע פיצולים של יחידות מגורים ומגרשים באופן שמיתר את הצורך בהכנת תכנית נקודתית על ידי בעל הנחלה בעצמו ועל חשבונו. פיצול נחלה עלות ומידע נוסף בהתאם למיקום הנחלה

פיצול מגרש של נחלה – "המודל" האחרון שאושר

"המודל" האחרון שאושר למושב "כפר חיים" לפיצול מגרשים מנחלה מאפשר פיצול מנחלה באמצעות תצ"ר במקום תכנית מתאר "נקודתית" (תב"ע נקודתית). המודל הומצא על יד עוה"ד גד שטילמן ומתכנן הערים אילן אייזן והוא אומץ בתקנונים של המושבים ברחבי הארץ.

פיצול נחלה במושב 2024

עלות פיצול מגרש
פיצול נחלה מינהל מקרקעי ישראל

למידע נוסף בכל הקשור אל פיצול נחלות במושבים ניתן לפנות אלינו בכל שלב בדרך, מומלץ לקבל תמונת מצב לפני התחלת עסקת מכר ולהעזר בליווי צמוד בכל הקשור אל נושא פיצול נחלות במושבים

האופציה האפשרית כיום בנושא ההחלטות של רשות מקרקעי ישראל (בעבר הייתה החלטה 1523) להפריד על ידי הפקעת מגרש מתוך מגרש חלקת המגורים, אפשרה שינוי מהותי במושבים ונתנה את האפשרות להפוך חלק מהנחלה למגרש נפרד שניתן לממשו ועדיין להשאיר את הזכויות בנחלה לבעליה ואת הזכויות לחלק אותה בין צאצאי בעלי הנכסים, בן ממשיך וכדומה.

תנאי הבסיס על מנת לאפשר פיצול של מגרש מתוך חלקת המגורים הואשעל בעל הזכויות להצטרף להסדר מה שיתן את האפשרות לחתימה על הסכם חכירה למגורים במגרש שחולק והופרד משאר הנחלה בצירוף של הזכות לבניה. אפשרי להגיש בקשה עם תכנית מגרש לפיצול מתוך הקרקע לחלקת המגורים על מנת לקבל את אישור המינהל טרם הצטרף של המתיישב להסדר אך יש להכיר כי התממשות התכנית תהיה בכפוףובתנאי להצטרפות אל ההסד

המחזיק בנחלה, או בעל הזכות בנחלה (במסגרת של הסכם המשבצת) יכול להגיש אל מקרקעי ישראל מחלקה החקלאית בקשה כי ברצונו לקחת חלק בהסדר החדש ולבקשה זו יש לצרף טופס חתום ממתיישב ומהאגודה של בקשה כולל תשריט חלקת המגורים בחלקה א, כמו כן אישור מטעם האגודה, רישום זכויות והתחייבות האגודה בהתאם לתמא שלושים וחמש (עמדיה במסכת יחידות הדיור). הבקשה תהיה מותנת ברישוום ספר רשם מקרקעין של חלקה א ותשלום חלקת המגורים לבניה, הסדר של שימוש לא מוסדר בנחלה, מגורים של החוכר בנחלה.

קניית נחלה ומכר איך יודעים האם משתלם כלכלית? יש לתהות על כך ובצדק וחשוב לבדוק זאת לעומק.  חשוב לפני שנכנסים לתהליך בנושא לברר מהי עלות הפרצלציה וכך לבדוק האם יש הצדקה כלכלית למהלך שכזה. יש להכיר את המיסוי לפרטי פרטים ולהתייעץ עם עורך דין המתמקצע במיוחד בזה ובעל המיומנות הנדרשת לכך. חלק מהתשלומים יכללו  היטל השבה לוועדה לתכנון ובניה,  תשלום לרמ"י עבור דמי ההיוון של המגרש  ומס הרכישה

עורך דין פיצול נחלה 2024

פיצול נחלה מינהל מקרקעי ישראל
עלות פיצול מגרש

פיצול נחלה מנהל מקרקעי ישראל 2024 | פיצול מגרשים מנחלה | פיצול נחלות | פיצולי נחלה 2023 | פיצול נחלה מינהל מקרקעי ישראל | עלות פיצול מגרש | פיצול נחלה עלות | פיצול נחלות במושבים |פיצול נחלה במושבים | פיצול נחלה 2023 / 2023 | פיצול נחלה במשק חקלאי | פיצול מגרש מנחלה | עורך דין לפיצול נחלה | פיצול נחלה עלות | פיצול נחלה במושבים

]]>
https://shtilman.co.il/%d7%a4%d7%99%d7%a6%d7%95%d7%9c-%d7%a0%d7%97%d7%9c%d7%94/feed/ 6
פל"ח – פעילות לא חקלאית בנחלהhttps://shtilman.co.il/%d7%a4%d7%9c%d7%97/ https://shtilman.co.il/%d7%a4%d7%9c%d7%97/#comments Sun, 09 Jan 2023 15:01:27 +0000 https://shtilman.co.il/?p=1407

פעילות לא חקלאית בנחלה ( פל"ח במושבים ) פל"ח בנחלה מידע על שימושי פל"ח ומהי פעילות לא חקלאית בנחלה

פל"ח בנחלה שימושי פל"ח
פעילות לא חקלאית בנחלה

פל"ח פעילות לא חקלאית בנחלה

החלטה 1458 – הסדרת שימושים מסחריים בנחלות חקלאיות

כעקרון נחלה מיועדת לפעילות חקלאית בלבד. המשבר בחקלאות הביא את בעלי הנחלות לחפש פרנסה ממקורות נוספים. כוחות השוק דחפו ודחקו את החקלאים במושבים להסב מבנים חקלאיים שהיו במשק לשימושים שאינם חקלאיים. בהדרגה הפכו המחסן, הרפת והלול למחסן רהיטים או מסגרייה קטנה, קליניקה, משרד לבעלי מקצוע, או ליחידות מגורים. שימוש זה נחשב פעילות לא חקלאית, המוכרת במושבים בראשי התיבות פל"ח.

פעילות לא חקלאית בנחלה
פל"ח בנחלה
שימושי פל"ח

פיצול נחלה – פעילות זו נוגדת את השימושים המותרים בתכניות המתאר ומבחינה זו מהווה עבירה פלילית לפי חוק התכנון והבניה. על עבירות שכאלה נוהגת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ולעיתים גם הועדה המחוזית להגיש כתבי אישום. כמו כן, פעילות זו נוגדת את הוראות חוזה השכירות או החכירה שבין האגודה לרמ"י או בין רמ"י לבעל הנחלה ולפיכך גם רשות מקרקעי ישראל נוהגת להגיש כנגד בעלי הנחלות תביעה להפסקת שימושים חורגים ו/או להריסת מבנים שנבנו למטרות חורגות או ללא היתר. הרשות מוסיפה ותובעת דמי שימוש בגין השימושים החורגים.

פל"ח בנחלה – שימושי פל"ח

בשנים האחרונות הבינו גם ברמ"י וגם ברשויות התכנון שראוי למצוא מתווה שמסדיר את "הפעילות הלא חקלאית" ולהכשירה על מנת לאפשר לבעלי הנחלות להתפרנס מ- פל"ח.
החלטת המינהל הראשונה בעניין ה- פל"ח הייתה החלטה 979 שמספרה שונה היום מספר ההחלטה העדכנית הינו החלטה 1458. הרציונל שעומד בבסיס ההחלטה היה שמי שרוצה להכשיר שימוש שאינו חקלאי נדרש לפנות למינהל מקרקעי ישראל להסדרת השימושים במישור התכנוני והקנייני. במישור התכנוני עליו להגיש בקשה מתאימה לוועדות התכנון ובמישור הקנייני עליו לקבל את אישור רמ"י באמצעות חוזה חדש שיחתם מול רשות מקרקעי ישראל, כנגד תשלום כספי המביא לידי ביטוי את שווי ההפרש בין השימוש החקלאי לשימוש החדש המבוקש.

תביעה פלילית ותביעה אזרחית

שימוש חורג בנחלה – גם רמ"י וגם רשויות התכנון גוררות את בעל הנחלה לבית המשפט
במצב בו מתקיימת פעילות לא חקלאית בנחלה שאינה מוסדרת, מגיעות רשויות התכנון ומגישות כתבי אישום כנגד בעלי הנחלות הנאלצים להתמודד ולהתגונן כנגד אישום על עבירות פליליות לפי חוק התכנון ובניה.

פל"ח בנחלה – שימושי פל"ח בהליך הפלילי יכול בית המשפט, להטיל קנסות כבדים ואף במקרי קיצון עונש מאסר בפועל.
במקביל להליך הפלילי יכולה גם רשות מקרקעי ישראל להגיש תביעה אזרחית להפסקת השימושים החורגים והריסת המבנים וכן תביעה כספית לתשלום "דמי שימוש". תביעה זו כנגד בעל הנחלה יכולה להגיע לסכומים גבוהים מאוד המתווספים על הקנסות שרשויות התכנון דורשות בהליך הפלילי.

הסדרת הפעילות

שימושי פל"ח פעילות לא חקלאית בנחלה חוזה חדש – קניית הזכות ל- פל"ח במושבים מרשות מקרקעי ישראל. בעל הנחלה נדרש לפנות לוועדה לתכנון ובניה ולהגיש בקשה לשימוש ספציפי, כלומר ישנו שוני בין אם מדובר במשרד, מגורים או חנות. הסדרת הפעילות נעשית בשני מישורי: מול רשויות התכנון ומול רשות מקרקעי ישראל. נדרש להוציא היתר למבנים ולשימוש בהם מול רשויות התכנון, הליך קבלת ההיתר בוועדה לתכנון ובניה כולל גם את הצורך לקבל חתימת הסכמה מבעלת הקרקע – רשות מקרקעי ישראל.

פעילות לא חקלאית בנחלה

רשות מקרקעי ישראל מתנה את הסכמתה בתשלום כספי בשיעור של 5% לשנה, (כל שנה) משווי הקרקע לאותו שימוש או הכשרת הפעילות לצמיתות על ידי היוון הזכויות בתשלום חד-פעמי בשיעור בשווי 91% משווי הקרקע.

פל"ח

דמי שימוש הוגן

בכל הקשור אל פעילות לא חקלאית בנחלה אחד מהקשיים שמערימים על הסדרת ה- שימושי פל"ח היא דרישת רשות מקרקעי ישראל לתשלום רטרואקטיבי בגין השימוש הלא חקלאי שעשה בעבר. מאחר והתשלום לעתיד עומד על 91% משווי הקרקע, התוספת לתשלום בגין העבר עולה על 100% משווי המקרקעין בשוק החופשי. מדובר בתוצאה קשה שברוב המקרים אינה כלכלית לבעל הנחלה.

שימושי פל"ח הם עניין נפוץ כאשר מדובר בנחלות, קרקעות במושבים וכדומה, חשוב להתקשר מול עורך דין המתמקצע בכך על מנת להגיע אל מיצוי הזכויות שלך ולקדם את האינטרסים שלך בנושא. במידה ואתם נמצאים בהליך הקשור אל שימושים של פעילות לא חקלאית בנחלה זה זמן לפנות לייעוץ. במידה ותרצו לקבל הכוונה בנושא ולדעת מה האפשרויות העומדות בפניכם, תוכלו לפנות אלינו בכל שלב ותקבלו תמונת מצב למצבכם המשפטי ובאילו דרכים ניתן לפנות לפני מצבכם הספציפי

בן ממשיך במושב | פל"ח בנחלה | פל"ח במושבים | פעילות לא חקלאית בנחלה |  שימושי פל"ח | מכר נחלה – עסקאות מכר משק חקלאי | שימושי פל"ח | פעילות לא חקלאית בנחלה

]]>
https://shtilman.co.il/%d7%a4%d7%9c%d7%97/feed/ 2 נחלה ומשק עזר עורך דין נחלות - גד שטילמן מקרקעין במגזר חקלאי nonadult
אגודה שימוש חורגhttps://shtilman.co.il/%d7%90%d7%92%d7%95%d7%93%d7%94-%d7%a9%d7%99%d7%9e%d7%95%d7%a9-%d7%97%d7%95%d7%a8%d7%92/ https://shtilman.co.il/%d7%90%d7%92%d7%95%d7%93%d7%94-%d7%a9%d7%99%d7%9e%d7%95%d7%a9-%d7%97%d7%95%d7%a8%d7%92/#respond Tue, 29 Dec 2023 09:05:40 +0000 https://shtilman.co.il/?p=3074 אגודה שימוש חורג ומה האחריות שלה בעניין זה? ישנה אחריות האגודה לשימושים חורגים ולא פעם שימושים חורגים בחלקות חקלאיות גוררים קנסות והשלכות שונות. איך מתמודדים עם שימוש חורג בחלקה חקלאית והרחבה בנושא אחריות האגודה שימוש חורג בחלקות חקלאיות

אגודה שימוש חורג

אגודה שימוש חורג חלקה חקלאית
אחריות האגודה לשימושים חורגים

אחריות האגודה לשימושים חורגים בחלקות החקלאיות

אגודה שימוש חורג – לאחרונה מיישמת רשות מקרקעי ישראל מדיניות לפיה היא מונעת ממושבי עובדים לבצע כל פעולה המחייבת מצידה שיתוף פעולה או מתן אישור כל עוד, לטענתה, בשטח המשבצת כולו קיימים שימושים חורגים או בניה ללא היתר.

מדובר בסוג של "ענישה קולקטיבית" והטלת אחריות על כתפי האגודה לשימושים חורגים הקיימים בשטחי החברים. כשמדובר בפעילות ללא היתר או שימוש חורג הנעשים על ידי חברי האגודה בחלקות א' או ב', נראה כי מדיניות רמ"י נוגדת את עקרונות היסוד שעל בסיסם הוקמו מושבי העובדים בישראל.

אחריות האגודה לשימושים חורגים

עו"ד מיסוי נחלות ושימוש חורג, גדי שטילמן – כדי להבין מהי אחריות האגודה לשימושים חורגים ולהבהרת עמדתנו, ראוי לחזור 100 שנים לאחור עת עוצבה על ידי קק"ל מדיניות החכירה של הנחלה החקלאית במושבי העובדים. בניגוד לקיבוץ או מושב שיתופי, מוסד הנחלה במושבי העובדים נולד מתוך מטרה להקנות למשפחה החקלאית המחזיקה בנחלה את השליטה המלאה בכל שטח הנחלה. כוונת קק"ל הייתה לאפשר למשפחת החקלאי להתפרנס באופן עצמאי, כשהאגודה השיתופית, מסייעת בפעולת קולקטיביות בלבד, כגון: רכישת תשומות חקלאיות, הספקת מים, שיווק משותף והקמת מרכזי מזון לבעלי חיים.

משהוקם מינהל מקרקעי ישראל עוגנה ואומצה מדיניות קק"ל בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל. בהחלטה זו נקבע במפורש שהנחלה כולה, היינו כל השטחים החקלאיים השייכים לנחלה, יוקנו לבעל הנחלה בחוזה חכירה לדורות. לדאבונם של בעלי הנחלות, עד היום לא יישמה הרשות החלטה זו כלשונה, אולם מחדלה של הרשות ביישום החלטותיה לא מנע ממושבי העובדים להקנות לחבריהם, מיום הקמתם, את מלוא הזכויות בחלקות א' ו-ב'. כך, שכל חבר מיום הקמת מושב העובדים אחראי בעצמו לעיבוד והקמת מבנים בנחלתו ולאגודה אין כל שליטה בנעשה בחלקות אלה.

שימושים חורגים בחלקות חקלאיות

שימוש חורג בחלקות חקלאיות
שימושים חורגים בחלקות חקלאיות

הסמכות החוקית למנוע שימושים חורגים בחלקות חקלאיות ושימושים חורגים ובניה ללא היתר נתונה למדינה מכח חוק התכנון והבניה בדרך של הטלת קנסות או הגשת כתבי אישום באמצעות  ועדות התכנון והבניה. האגודה יכולה לשלוח לחבר מכתבי התראה, אם ידוע לה על קיומם של אלה, אך אין לה הזכות החוזית או הסמכות מכח חוק להגיש תביעות על שימוש חורג ובניה ללא היתר.

נכון הדבר שרמ"י נוהגת בכל הליך משפטי לצרף את האגודה כנתבעת נוכח העובדה שהאגודה קשורה עימה בחוזה שכירות, יחד עם זאת, נהגו בתי המשפט ועורכי הדין מצד המדינה "לשחרר" את האגודה מההליכים המשפטיים עת האגודה הצהירה שהיא תכבד כל פסק דין שינתן כנגד החבר והביעה דעתה בכתב כנגד השימוש החורג והבניה שנעשתה שלא כדין על ידי החבר. על פי הנוהג המושרש האמור, נהגה הרשות מאז הקמתה לפעול ישירות נגד בעלי הנחלות ולאכוף כנגדם פסקי דין על הפסקת שימוש, הריסה ותשלום דמי שימוש, מבלי שניתן כל סעד אופרטיבי כנגד המושב עצמו.

בהמשך לאותה מדיניות, החליטה הרשות בדצמבר 2023 לתת זכות לחבר אגודה לקבל הנחה של 20% ב"דמי שימוש" בגין שימושים אסורים שבוצעו על ידו ובלבד, שהאגודה תיקח אחריות קולקטיבית בטיפול ב- 100% על הנעשה בחלקות ב' ו- ג' של החברים וב- 80% מחלקות א'.

שימוש חורג בחלקה חקלאית

אחריות האגודה לשימושים חורגים
אגודה שימוש חורג

שימוש חורג בחלקה חקלאית נעשה בנחלות, פיצול נחלה כמו גם קרקע חקלאית, משק עזר ועוד. במדיניות הנ"ל  לדעתנו מדובר ב"מלכות דבש"; מרגע שחבר אחד יבקש את ההנחה בדמי שימוש והאגודה תיעתר לבקשתו, האגודה תהפוך להיות אחראית להכשר של כלל השימושים החורגים והבניה ללא היתר בכל המשבצת וכן תהא אחראית להסדיר 80% מחלקות א' של בעלי הנחלות. הסדר המטיל על האגודה הכשר שימושים חורגים לפל"ח ואו הריסה של מבנים והגשת תביעות לסילוק יד כנגד שוכרי מבנים בנחלות.

היה והאגודה תחל במהלכים לטפל בשימושים חורגים ובניה ללא היתר הקיימים בתוך חלקות א' תיווצר ערבות הדדית חדשה: ערבות החברים זה לזה וערבות האגודה לחברים להסדרת שימושים חורגים ובניה ללא היתר. כאשר חבר אחד לא יכול להנות מהנחה של 20% בדמי השימוש אם חבר אחר לא מסדיר את נחלתו, ואגודה לא יכולה לקבל שירות מרמ"י כל עוד קיימים שימושים חורגים בנחלות החברים.

לכאורה, דרישת רמ"י להסדר של "רק" 80% מהנחלות בא להקל על האגודה אולם כעו"ד המייצג מושבים נראה לי כי דווקא דרישה זו מחמירה את הבעיה: הכיצד יחליט ועד האגודה מי יהיו אותם 20% שימשיכו בשימוש החורג? למי תוותר האגודה על קיום מבנים ללא היתר? כנגד מי יפעל ועד המושב בנחישות על מנת להגיע להכשרתן של 80% מהנחלות?

ברור, שהתשובה לשאלות אלה מורכבת בהתנהלות של מוסד קואופרטיבי המושתת על שוויון בין כלל חבריו.

מה נשאר מהנהוג שהיה בכל הקשור אל שימוש חורג בחלקה חקלאית ?

שימוש חורג בחלקות חקלאיות, הצלקות שנותרה לחברי המושבים טרום "חוק גל" עת כולם היו ערבים לחובות של כולם ושהביאו "למלחמות" פנימיות בין האגודות לחברים ובין החברים לבינם לבין עצמם יפתחו וידממו מחדש, האנרכיה והכאוס שהיו בתקופה האפלה של שנות ה- 80' יחזרו.

לדעתנו האגודות החקלאיות לא יצליחו לחייב את חבריהם לוותר על דמי שכירות המתקבלים מהשכרת דירות, או לפנות את ילדי בעל הנחלה ממבנים חקלאיים שהוסבו למגורים. האגודה גם לא תצליח לכפות על פנסיונרים לוותר על דמי שכירות מהשכרה של מחסנים המהווים פרנסתם היחידה. על כן, המלצתנו לאגודה שלא להיכנס ל"ביצה הטובענית" של שימושים חורגים ובניה ללא היתר בנחלות החברים, אלא להסתפק בהכשר המבנים והשימושים בשטחים "הציבוריים", בחלקות העיבוד המשותפות (חלקות ג') ובמשלוח התראות לחברים תוך הסתייגות מלקיחת אחריות. למידע נוסף בתחום המקרקעין ניתן להיכנס לקישור – בן ממשיך במושב

אגודה שימוש חורג | אחריות האגודה לשימושים חורגים | שימושים חורגים בחלקות חקלאיות | שימוש חורג בחלקה חקלאית | שימוש חורג בחלקות חקלאיות

]]>
https://shtilman.co.il/%d7%90%d7%92%d7%95%d7%93%d7%94-%d7%a9%d7%99%d7%9e%d7%95%d7%a9-%d7%97%d7%95%d7%a8%d7%92/feed/ 0
עסקת נטו למכר נחלהhttps://shtilman.co.il/%d7%a2%d7%a1%d7%a7%d7%aa-%d7%a0%d7%98%d7%95-%d7%9c%d7%9e%d7%9b%d7%a8-%d7%a0%d7%97%d7%9c%d7%94/ https://shtilman.co.il/%d7%a2%d7%a1%d7%a7%d7%aa-%d7%a0%d7%98%d7%95-%d7%9c%d7%9e%d7%9b%d7%a8-%d7%a0%d7%97%d7%9c%d7%94/#respond Thu, 30 Jul 2023 07:15:26 +0000 https://shtilman.co.il/?p=2697 עסקת נטו למכר נחלה היא אפשרית ולעתים רצויה. עסקאות נטו למכר נחלות הן נושא מוכר לעורכי דין מתמחים בנחלות אך יש להבין את כל היתרונות והחסרונות של מכר נחלה בעסקת נטו

"עסקת נטו" למכר נחלה

עסקת נטו במכר נחלה
עסקאות נטו במכר נחלה

הדרך הבטוחה למכר

עסקת נטו למכר נחלה – בשנים האחרונות התגברו עסקאות מכר של נחלות ומשקי עזר, המכונות "עסקאות נטו". מדובר בעסקת נדל"ן בה המוכר מגדיר את הסכום שהוא מעוניין שיוותר בידו כשכל תשלומי החובה החלים עליו על פי דין משולמים על ידי הקונה. עסקה שכזו מבטיחה "שקט" כלכלי ונפשי למוכר, ובלבד, שחוזה המכר מנוסח נכון והעסקה כוללת הוראות מתאימות ובטחונות לחלק מתשלומי חובה החלים על המוכר.

עסקת נטו למכר נחלה היא עסקה שמתקיימת לא פעם בשנים האחרונות. עסקאות מכר נטו מוכרות שנים רבות והן הקנו לאורך שנים חסכון בתשלומי חובה למוכר ולקונה כאחד, ובלבד שהן אם הם נוסחו בחוזה מקצועי והוצגו באופן נכון לרשויות המס ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י). בשנים האחרונות קטן החסכון שניתן "לייצר" בעסקאות נטו אך הפופולריות של עסקאות אלה גדלה.

עסקאות נטו למכר נחלות

רוב בעלי הנחלות בארץ מחזיקים בנחלותיהם כ"ברי רשות" של האגודה. "בר רשות" אינה חזקה קניינית לפי חוק המקרקעין. הואיל והיטל השבחה חל על פי חוק התכנון והבניה רק על "בעלים" או "חוכרים לדורות", בעת מכר נחלה לא נדרשו בעלי הנחלות שהינם "ברי רשות" לשלם היטל השבחה.

השינוי בעניין זה חל  בתחילת 2015 בעקבות פס"ד של ביהמ"ש העליון ("פרשת בלוך"). מכח פסק הדין החלו ועדות התכנון לגבות מבעלי נחלות המוכרים את נחלתם היטל השבחה.

באפריל 2018 החלה רמ"י ליישם את החלטה *979 (מספר מקורי). יישום ההחלטה מחייב בעל הנחלה המוכר את נחלתו לשלם במקום "דמי ההסכמה" שהיו נהוגים בעבר, "דמי רכישה" בגין חלקת המגורים, ו"דמי הסכמה" רק בגין יתרת הנחלה.

עסקת נטו במכר נחלות
עסקאות נטו במכר נחלות

רכישת נחלה – "דמי הרכישה" אינם בד"כ תלויים בשווי העסקה אלא בהערכת השמאי הממשלתי לגבי שווי חלקת המגורים עם פוטנציאל עתידי (יחידה שלישית או רביעית). על סכום זה מצורף מע"מ ומס רכישה.

מניסיון השנים האחרונות מתברר ש"דמי הרכישה" גבוהים באופן משמעותי מ"דמי ההסכמה" שנהגו בעבר. כך שאם בעבר נהגו לומר שלמוכר נותר כ-60% משווי העסקה, היום, ישנם מקרים רבים שהסכום הנותר בידי המוכר הינו 50% ואף ולמטה מכך. הסיבה העיקרית להפחתת הסכום נובעת מדרך חישוב מעוותת של "דמי הרכישה" המתבססת על מחיר למ"ר למגורים בבתים בהרחבה, שהינו מחיר גבוה ממחיר למ"ר בנחלות, וכן לעיוותים נוספים שלגביהן הוגשה בימים אלה תובענה ייצוגית.

בעוד בעבר ניתן היה בתוך עסקאות נטו למכר נחלה להביא לחסכון משמעותי בתשלומי חובה הן למוכר והן לקונה; לאחר אפריל 2018 החיסכון הוא בעיקר במס שבח. יחד עם זאת, הקושי לאמוד את כל תשלומי החובה הגדיל את האינטרסים של מוכרי נחלות להבטיח את הסכום שיקבלו ב"עסקאות נטו".

מיגע נוסף הקשור אל עסקת נטו במכר נחלות

יש לקרוא בהרחבה לעוד מידע הקשור בכך בקישור זכויות בניה בנחלה כמו גם אם זקוקים למידע לגבי חלוקה ומה הדרך הטובה ביותר עבורך במצבך הספציפי ניתן להתקשר ולקבל את המידע הנדרש. סוג העסקה הכדאי עבורך יהיה לא פעם נגזרת של המטרה אותה ברצונך להשיג והאפשרויות העומדות בפניך. ניתן גם לקרוא במידה ורלוונטי לתיק של מידע על פיצולים בקישור – פיצול נחלה

עסקת נטו למכר נחלה – זהירות

עסקאות נטו למכר נחלה
עסקת נטו למכר נחלה

אך יש להיזהר! עסקת נטו היא עסקה עם סיכוני כישלון בביצועה נוכח העובדה שהקונה עלול לא לדעת מה סכומים המצטברים שיהא עליו לשלם ולעתים הוא עלול להיקלע למצוקה תזרימית שתמנע את השלמת העסקה.

כמו כן, ישנם תשלומים, כגון מס שבח, שיש להבטיח שישולמו במועד הואיל ואי תשלומם על ידי המוכר מהווה עבירה פלילית וקנסות כבדים. העובדה שבחוזה מוטל התשלום על הקונה אינה פוטרת את המוכר מחובת התשלום.

מומלץ לאמוד את סכום מס השבח ולקחת מקדמי בטחון. יש להקפיד ולדרוש הפקדת הסכום בחשבון נאמנות בשליטת ב"כ המוכר. העובדה שתשלומי חובה אחרים הם בעיקר באינטרס של הקונה המעוניין בפירעונם על מנת לרשום את הנחלה על שמו, אין בה כדי לשחרר את המוכר מהחבות שבדין.

אנו ממליצים לאמוד את כלל התשלומים בשקיפות ולוודא שיש לקונה את ההון הדרוש וכן לקבוע לוחות זמנים לתשלום שלא ישאירו את המוכר כבעל הזכויות בנחלה לאורך שנים רבות.

פנו אלינו בכל הקשור אל בן ממשיך ירושות, נחלות וכל נושא בתחום מקרקעין בו אנו מתמחים ומכירים את כל החומרים הרלוונטיים הן בתאוריה והן במעשי.

]]>
https://shtilman.co.il/%d7%a2%d7%a1%d7%a7%d7%aa-%d7%a0%d7%98%d7%95-%d7%9c%d7%9e%d7%9b%d7%a8-%d7%a0%d7%97%d7%9c%d7%94/feed/ 0
זכויות בניה בנחלהhttps://shtilman.co.il/%d7%96%d7%9b%d7%95%d7%99%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94-%d7%91%d7%a0%d7%97%d7%9c%d7%94/ https://shtilman.co.il/%d7%96%d7%9b%d7%95%d7%99%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94-%d7%91%d7%a0%d7%97%d7%9c%d7%94/#comments Sun, 26 Apr 2023 15:18:45 +0000 http://gad.1960.biz/?p=849 זכויות בניה בנחלה מהם? יש מידע רב בנושא דמי היתר בנחלה ועולות שאלות כגון כמה מטר מותר לבנות בנחלה – מה מותר לבנות על קרקע חקלאית ומה זה אישור זכויות בנחלה ? כמה מותר לבנות במשק חקלאי האם יש חריגות בניה במושבים ומהי חריגת בניה מותרת בנחלה? איך מוציאים היתר בניה למבנה חקלאי ועוד. בכתבה נפרט בנושא כמה שאפשר אך חשוב לברר עם עו"ד המתמקצע בכל הקשור אל פיצול נחלה וזכויות נחלה,  את הזכויות המדויקות של מצבך והנחלה המדוברת בכל מקרה לגופו.

אישור זכויות בנחלה – בניית סככה חקלאית

עורך דין משק המתמקצע בכל הקשור אל היתר בנייה במושבים כמו גם אישור זכויות בנחלה ישנה את פני התמונה עבורך ויוכל להפוך לא פעם מצב סבוך הנראה בלתי אפשרי למציאות קיימת. עורך דין משק מתמקצע בנושאים כמו בניית סככה חקלאית ועד לנושאי היתר בנייה במושבים אישור זכויות בנחלה ומקסום אפשרויות הבנייה שלך בשטח הרלוונטי

 

עורך דין משק – כמה מטר מותר לבנות בנחלה ?

זכויות בניה בנחלה
חריגות בניה במושבים – מה מותר לבנות על קרקע חקלאית

חריגות בניה במושבים – מה מותר לבנות על קרקע חקלאית

מידע על מכר נחלה , בנייה בשטח חקלאי , זכויות בניה בנחלה חקלאית, על פי מה נקבעות? הן נקבעות על ידי שני גורמים בלתי תלויים זה בזה: רשויות התכנון ורשות מקרקעי ישראל. רשות מקרקעי ישראל קובעת את הזכויות המותרות בנחלה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, רשויות התכנון קובעות את זכויות בניה בנחלה בתקנונים של תכניות המתאר החלות על אותו ישוב. בדרך כלל מדובר בשילוב של מספר תכניות בעלות היררכיה שונה והן משתלבות זו בזו, מוסיפות או גורעות זכויות ויש לבצע ניתוח משפטי ואדריכלי בכדי להבין ולגבש את התוצאה הסופית.

תכניות המתאר החלות הן תכניות מתאר ארציות (כגון: תמ"א 35) תכניות מתאר מחוזיות (תמ"מ) שהמועצות האזוריות יוזמות או רשות התכנון המחוזית יוזמת לכלל היישובים שבתחומה. תכניות מפורטות החלות על היישוב או על חלק מהיישוב ולעיתים גם קיימות תכניות המכונות "תכניות נקודתיות" החלות רק על חלקה אחת – חלקת הנחלה.

זכויות בניה בנחלה על פי רשות מקרקעי ישראל; אישור זכויות בנחלה

אישור זכויות בנחלה. בעלים – רשות מקרקעי ישראל כ"בעלים" של הקרקע, רואה בבעל הנחלה "שוכר" והיא מגדירה בחוזה החכירה ובהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מה מותר ומה אסור לשוכר – בעל הנחלה, לבנות בנחלתו. אין מדובר במגבלה סטטוטורית חוקי אלא בהגדרות ומגבלות חוזיות. רשות מקרקעי ישראל קבעה כי בנחלה חקלאית ניתן לבנות שלושה בתים: בית לבעל הנחלה, בית בן ממשיך , ובית שלישי נוסף קטן – במקרים בהם לבעל הנחלה יש נכד בעל משפחה המתגורר בנחלה. רשות מקרקעי ישראל הגבילה את השטח המותר לבניית הבית של בעל הנחלה הבית של הבן  הממשיך ל – 160 מ"ר, והגבילה את השטח של הבית השלישי ל – 55 מ"ר.

זכויות בנייה בנחלה על פי רשויות התכנון; כמה מותר לבנות במשק חקלאי

כשמדובר על בנייה בשטח חקלאי נסביר שלאורך עשרות שנים היו זכויות בניה הקבועות בתכניות המתאר נרחבות יותר מזכויות הבניה שרשות מקרקעי ישראל אפשרה לבעל נחלה חקלאית לבנות בנחלתו. רשויות התכנון מאפשרות בתכניות המתאר בניה של בתים ששטחם גדול מ-160 מ"ר. כשבעל נחלה חקלאית מבקש לממש את זכותו לבנית בית גדול מ-160 מ"ר הוא נדרש לשלם לרשות מקרקעי ישראל בשל הזכויות הנוספות תשלום המכונה "דמי היתר".

דמי היתר בנחלה – דמי היתר בניה למבנה חקלאי:

זכויות בנייה בשטח חקלאי
חריגות בניה במושבים

תשלום דמי היתר בניה למבנה חקלאי "מכשיר" מבחינת רמ"י בניה של בית בנחלה ששטחו עולה על 160 מ"ר. הסכום לתשלום נקבע על ידי השמאי הממשלתי בהתאם שווי למגורים הספציפי באותו ישוב.

אישור זכויות בניה בנחלה חקלאית לבני משק ומבנים לשימוש חקלאי;

מה מותר לבנות על קרקע חקלאית – חריגות בניה במושבים

בנוסף לבתי מגורים מותר כמובן לשות בנייה בשטח חקלאי כמו לבנות בנחלה מבני משק: סככות, מחסנים, בתי אריזה, רפתות, לולים, וכיוצא באלה. גם מבנים אלא מחייבים קבלת היתר בניה. שטחם וגודלם מוסדרים בתכניות המתאר אולם בנוסף בעל נחלה המבקש לקבל היתר למבנה חקלאי צריך לקבל גם את אישור משרד החקלאות. משרד החקלאות קבע בחוברת מפורטת מגבלות משל עצמו לבניית מבני משק בשטחים חקלאיים בנחלות כשתנאי למתן היתר הוא הוכחה לשימוש חקלאי המבוקש.

זכויות בניה בנחלות למבנים לשימושי פל"ח;

במהלך השנים קיבלו תוקף תכניות מתאר המאפשרות שימושים לא חקלאיים בנחלות. שימושים אלו מכונים "פל"ח" – פעילות לא חקלאית. כתנאי למתן היתר בניה לשימושי פל"ח על בעל הנחלה לשלם לרשות מקרקעי ישראל תשלום היוון חד פעמי ל- 49 שנים או תשלום "שימוש חורג" בשיעור 5% משווי הקרקע לאותו שימוש מידי שנה ושנה. בשל תנאים ומגבלות הקיימות בתכניות המתאר והסכומים הגבוהים שגובה הרשות לשימושי פל"ח מעטים המקרים בהם מוסדרת הפעילות ה"לא חקלאית" באופן חוקי ובתשלום מלא.

היתר בנייה במושבים – מה מותר לבנות על קרקע חקלאית

אנו עדים לכך שרוב הפעילות הלא חקלאית בנחלות הקיימת היום בארץ הינה לכאורה בלתי מוסדרת ובלתי חוקית. כנגד בנייה בשטח חקלאי  הבלתי חוקית והשימוש הלא חקלאי נוהגות רשויות התכנון להגיש כתבי אישום. כמו כן נוהגת רשות מקרקעי ישראל להגיש תביעות להפסקת הפעילות, להריסת המבנים ובנוסף לתשלום "דמי שימוש ראויים".

גד שטילמן עורך דין נחלות

זכויות בניה בנחלה | דמי היתר בנחלה | כמה מטר מותר לבנות בנחלה | מה מותר לבנות על קרקע חקלאית | אישור זכויות בנחלה |כמה מותר לבנות במשק חקלאי | חריגות בניה במושבים | חריגת בניה מותרת | היתר בניה למבנה חקלאי | עורך דין משק  | היתר בנייה במושבים | אישור זכויות בנחלה | בניית סככה חקלאית

דמי היתר בנחלה עורך דין משק
זכויות בניה בנחלה היתר בנייה במושבים אישור זכויות בנחלה
כמה מטר מותר לבנות בנחלה
דמי היתר בנחלה – כמה מטר מותר לבנות בנחל
אישור זכויות בנחלה היתר בנייה במושבים  בניית סככה חקלאית
מה מותר לבנות על קרקע חקלאית עורך דין משק
]]>
https://shtilman.co.il/%d7%96%d7%9b%d7%95%d7%99%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94-%d7%91%d7%a0%d7%97%d7%9c%d7%94/feed/ 5
למכור את הנחלה – מדריךhttps://shtilman.co.il/%d7%9c%d7%9e%d7%9b%d7%95%d7%a8-%d7%90%d7%aa-%d7%94%d7%a0%d7%97%d7%9c%d7%94-%d7%9e%d7%93%d7%a8%d7%99%d7%9a/ Mon, 20 Jan 2023 06:07:31 +0000 https://shtilman.co.il/?p=2454 חושבים למכור את הנחלה – המדריך המלא שכדאי לקרוא לפני שמוכרים גז

למכור את הנחלה – מדריך

עורך דין במגזר החקלאי גד שטילמן בנוסף לנושאי ירושות, בן ממשיך ועוד מסביר במאמר זה על למכור את הנחלה – מדריך מבוקש בתחום זה מפני שמכירה כזו הינה עסקה מורכבת ביותר מאחר ונחלה הינה "נכס" מקרקעין מיוחד. בעת מכירת נחלה חקלאית נאלץ המוכר להיפרד מחלק נכבד מכספי התמורה לטובת רשויות וגורמים מוסדיים שונים. ברשימה שלהלן ובזו שנפרסם בשבוע הבא נסביר על התשלומים השונים וניתן דגשים חשובים בעת מכירת הנחלה.

למכור את הנחלה – מדריך "דמי הסכמה" למכור את הנחלה - מדריך

מאז הקמת "מנהל מקרקעי ישראל" ועד אפריל 2018 נהגה רשות מקרקעי ישראל, כבעלת הקרקע, לגבות תשלום המכונה "דמי הסכמה". הטעם בגביית התשלום הוא שבעל הקרקע (רמ"י) מבקש ליהנות כבעלים מעליית שווי הקרקע ולא להשאיר בידי החוכר (בעל הנחלה) את מלוא הרווח מעליית השווי בין היום בו רכש את הנחלה לבין היום בו מכר אותה. הנוסחה לחישוב דמי הסכמה מורכבת אולם מקובל לומר כי דמי ההסכמה שווים בקרוב לכשליש משוויה של עסק המכר. החל מאפריל 2018 מפצלת רשות מקרקעי ישראל את התשלומים שהיא גובה בעת המכר: בגין חלקת המגורים משלם המוכר לרמ"י תשלום המכונה "דמי רכישה", בגין יתרת שטח הנחלה ממשיכה הרשות לגבות "דמי הסכמה".

"דמי הרכישה" הינם למעשה היוון לצמיתות של זכויות הבניה ל"מגורים" בנחלה, הם מקנים לקונה זכויות הקרובות לבעלות בחלקת המגורים באופן שהקונה יוכל לבנות את מלוא הזכויות הקיימות בתוכניות המתאר הקיימות והעתידיות ויוכל לפצל מגרשים מתוך חלקת המגורים והכל ללא תשלום לרשות. במידה והקונה ימכור בעתיד את הנחלה הוא לא יידרש לשלם לרשות תשלומים כלשהם למעט סכום נמוך יחסית של דמי הסכמה בגין עליית שוויי השטח החקלאי. בפועל, בעת המכר, יערוך השמאי הממשלתי שומה לדמי רכישה ודמי הסכמה לשטח החקלאי. רצויי להתייעץ עם עורכי דין ושמאיים המתמחים בתחום על מנת לבדוק את השומות ולמצות את אפשרויות ההשגה ולצמצם את דרישות התשלום של הרשות.

"דמי רכישה"

"דמי הרכישה" מחושבים על ידי השמאי הממשלתי לשטח של 2.5 דונם המיועדים למגורים בתוספת הפוטנציאל למגורים העתידי שניתן לממש שבתוכניות מתאר עתידיות ככל שיכולו על היישוב. בפועל הסכום יכול ויהיה גבוה או נמוך משליש משווי חלקת המגורים. השווי מחושב ללא ערך המבנים הבנויים בחלקה. שיעור דמי ההיוון הינו – 33% מהשווי בתוספת מע"מ. השווי שונה מיישוב ליישוב בהתאם לזכויות הבניה הקיימות בתוכנית המתאר, וכן, כאמור, בהתאם לפוטנציאל העתידי להגדלת הזכויות למגורים באותו ישוב.

בגין יתרת שווי הנחלה המהווה למעשה שטחים חקלאיים בלבד שערכם נמוך ביחס ל- "חלקת המגורים" משלם מוכר דמי הסכמה שהם בקרוב "כשליש" משוויים. במקרים בהם רכש המוכר את הנחלה בתמורה לאחר שנת 1992 יהיו דמי הרכישה 20% בלבד, ובמקרים בהם הנחלה נרכשה לפני 1993 יוכל המוכר לקזז 80% מדמי ההסכמה ששולמו בעבר.

מומחיות ברזי החלטות הרשות והוראות הביצוע שלה מאפשרת מיקסום הרווח למוכר ולקונה גם יחד.

בנוסף לדמי ההסכמה ודמי הרכישה גובות רשויות המס "מס שבח", "מס רכישה", "היטל השבחה" ומע"מ. בשבועות הבאים יתמקד המדריך בסוגיות אלה וכן בתשלומים לאגודה השיתופית. כן "ניגע" בקצרה במשמעותן של עסקאות נטו.

למכור את הנחלה – מדריך פירוט מצב מס שבח

מס השבח חל על המוכר והוא מחושב בנפרד על בתי המגורים, מיתרת השווי של השטחים החקלאיים וזכויות בניה בלתי מנוצלות הקיימות לאותה הנחלה. טרם השתת שיעור המס ניתן לנכות הוצאות ותשלומים כגון: דמי ההסכמה היחסיים, דמי הרכישה היחסיים, הוצאות שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, השקעות שהושקעו בנחלה ולא נדרש עליהם פחת ועוד. שיעור מס השבח אינו זהה לכל בעלי הנחלות והוא תלוי במועד ושווי רכישת הנחלה או במועד קבלת במתנה או בהורשה.

הכנת שומה עצמית למס שבח ומס הרכישה ולווי העסקה מול רשויות המס מחייבת ניסיון מקצועי בתחום על מנת למצות את מקסימום הרווח מסכום העסקה. לעיתים תכנון המס יוצר ניגוד עניינים בין הקונה למוכר בכל הקשור לדרך הגשת "השומה העצמית" וחלוקת השווי בין בתי המגורים ויתרת הנחלה. על כן רצוי לחשב מראש את סכומי המס טרם חתימה על חוזה המכר על מנת למצוא את העמק השווה ולא להיתקל במחלוקת בין הקונה למוכר לאחר חתימה החוזה.

מצב בו קיים בנחלה יותר מבית אחד מאפשר הקטנת תשלום מס השבח. עד לאחרונה ניתן היה להגדיר כ"דירת מגורים" כל מבנה המשמש למגורים בנחלה גם אם הוא נבנה ללא היתר או הוסב למגורים ממבנה חקלאי. בפסק דין שניתן בחודשים האחרונים נקבע שקיומו של היתר כדין הוא תנאי להגדרת "הבית" לצרכי מיסוי כ"דירת מגורים". פסק הדין הינו חדשני וניתן בנסיבות עובדתיות ספציפיות ויתכן שניתן לסייגו, אולם יש לו חשיבות תקדימית המחייבת לקחת בחשבון.

מס רכישה

את "מס רכישה" משלם הקונה לרשויות המס ושיעורו ברכישה, שונה מנכסי מקרקעין אחרים. בחישוב מס הרכישה יש להפריד בין השווי של כל אחד מבתי המגורים שבנחלה ומשווי יתרת השטח. מדרגות המס החלות על דירות המגורים שבנחלה דומות למדרגות המס הקיימות בדירות מגורים בכל רחבי הארץ.

קיומם של שני בתי מגורים בנחלה יצור בהכרח מצב ששיעור המס על הבית השני יהא גבוה. המצב החוקי נכון להיום הוא שברכישת דירת מגורים שנייה משלם הקונה 8% משווי הבית השני. ההגדרה איזה מבין הבתים הןא הבית השני וקביעת שוויו נתונה לדיון מול רשות המיסים. רצויי לבחון היטב את הכדאיות בקיומו של הבית הואיל ובד"כ קונה הנחלה הורס את הבנוי על הנחלה בסמוך לקבלת החזקה, לפיכך יש להיערך נכון למכר "פיזית" ו- "משפטית".

מע"מ

נוסף לכל אלה נדרש לעיתים המוכר לשלם מע"מ על ערך השטחים החקלאיים ששימשו אותו בייצור הכנסתו. רשויות מע"מ מתייחסות לקרקע המשמשת בייצור הכנסה כאילו היא "ציוד" חקלאי שברכישתו ובמכירתו על החקלאי לדווח ולכלול את רכיב המס בדיווחי ההכנסות שלו לרשויות מע"מ. לרוב, בעלי הנחלות אינם מודעים לקיומו של מס זה ובדיעבד נולד ויכוח בין הקונה למוכר בעניין התשלום של המע"מ. ברוב המקרים הקונים אינם "עוסקים בחקלאות" ואין להם כוונה לעסוק בחקלאות, כפועל יוצא בעת מכר הנחלה נולד חיוב שיש להתייחס אליו בגוף חוזה המכר ולחשב אותו ולדאוג לתשלומו.

מושבים בהם האגודה מהווה "איחוד עוסקים" והקונה נכנס לאיחוד העוסקים במקום המוכר ניתן לקזז את המע"מ בתוך האגודה. כך גם במידה שהקונה מתכוון לקיים משק חקלאי וממילא הוא יוכל לנכות את רכיב המע"מ שבעסקה בדיווחיו.

תשלומי דמי שימוש;

המורכבות של מכר נחלה נובע גם מבעיות הקיימות בנחלה או שהיו קיימות אף ללא ידיעת המוכר. עם דיווח על עסקת המכר מגיע פקח של רשות מקרקעי ישראל לבדוק את המצב בשטח הנחלה ביחס למסמכים והיתרי הבניה הקיימים בתיק הרשות. במידה ודו"ח הפקח מגלה מבנים שנבנו ללא היתר או שימושים חורגים שאינם חקלאיים הרשות מעלה דרישות להריסה או לתשלום "דמי שימוש" כתנאי לאישור העברה.

"דמי שימוש" גובה רשות מקרקעי ישראל בגין שימוש שנעשה על ידי בעל הנחלה במבנים שנבנו ללא היתר או הוסבו לשימושים שלא על פי היעוד המקורי שלהם, כגון מבנים חקלאיים שהוסבו למגורים או לשכירות. במידה וידוע לרמ"י על קיומם של מבנים כאמור לא תאושר עסקת מכר טרם ישלם המוכר דמי שימוש בגין שימוש שאינו חקלאי. השמאי הממשלתי עורך שומה לשווי השימוש בקרקע לפי סוג השימוש, במכפלת השטח הבנוי ותקופת השימוש.

מומלץ לבחון היטב מראש טרם המכירה את מצב המבנים בנחלה והשימוש בהם ביחס להיתרי הבניה ולשקול בחיוב הריסה או הכשר בבקשה להיתר.

למכור את הנחלה – מדריך היטל השבחה

כעקרון, את היטל ההשבחה גובה הוועדה המקומית מהמוכר בעת המכר. היטל ההשבחה מחושב לפי מחצית עליית ערך הנחלה בעקבות תוכניות מתאר שהשביחו את זכויות הבניה בנחלה ושקיבלו "תוקף" בתקופה בה החזיק בעל הנחלה את נחלתו. תכנית מתאר המשביחה את הנחלה יכולה להיות תכנית המוסיפה זכויות בניה ומאפשרת בנית בתים גדולים יותר, או תוספת בתים, וכן יכולה להיות תכנית "מינורית" כגון תכנית המשנה קווי בניין, זכות לבניית מרתפים, זכות לבניית מבנים לפעילות לא חקלאית ועוד.

לא תמיד ניתן לממש את כל זכויות הבניה שבתוכניות "המשביחות" ויש הצדקה להגיש השגה כנגד דרישת תשלום היטל ההשבחה בעת מכר הנחלה, כך למשל, לעיתים לא ניתן לבנות מבנים לפעילות לא חקלאית בשל קרבתם של בתי מגורים או חוסר מקום בחצר המשק. כך גם לגבי בריכות שחייה, מרתפים וכיוב'. ניתן לצמצם באופן משמעותי את ההיטל בעת מכר הנחלה תוך ניתוח קפדני של כל רכיב בשומה ושל התוכניות החלות.

למכור את הנחלה – מדריך הסכם מכר עם עו"ד מומחה חוסך הרבה כסף ותסבוכות

לסיכום חשוב לדעת – המלאכה בעניין זה אמורה להתחיל כבר בשלב הראשוני של ניסוח נכון של טיוטת הסכם המכר ופירוט נכון של המסמכים הנלווים לחוזה הנדרשים לצורך העברת הזכויות. עריכת הסכם מכר לנחלה במושב מחייבת מומחיות ספציפית ולכן רצוי להסתייע בעו"ד שמעבר לניסיון הנדלני ולהתמחותו באגודות שיתופיות הוא בעל ניסיון ייחודי במכר נחלות ומשקי עזר זאת על מנת לצמצם באופן חוקי ונאות את התשלומים החלים במכר מסוג זה. ככל ומומחיותו של עוה"ד המטפל בעניין גבוה יותר החיסכון במס גדול יותר.

למכור את הנחלה – מדריך הרכב ומבנה

למכור את הנחלה – מדריך  המשך – רשות מקרקעי ישראל אינה מאשרת העברת זכויות בנחלה מבלי שהצדדים לעסקה חותמים על טופס מיוחד המפרט את הרכב המשק החקלאי, והאגודה החקלאית מוסיפה את חתימתה כאישור על נכונות הפרטים. בדרך כלל האגודה לא תחתום על המסמך האמור ללא קבלת הקונה כחבר באגודה.

בטופס הסטנדרטי של הרשות יש לפרט את המבנים הקיימים מועד בנייתם ואת הרכב המשק החקלאי ומספר החלקות והדונמים. הטופס מאושר על ידי הקונה והמוכר בתצהיר והוא מהווה "צילום" מצב קיים. מוצע להקפיד על הפרטים הנרשמים הואיל ומסמך זה מאפשר לרשות באמצעות מחלקת הפיקוח לבדוק אם נוספו מבנים או שטחים בנויים ללא היתר המחייבים הריסה או תשלום דמי היתר כתנאי לאישור העסקה. כמו כן מאפשר הרישום לרשות לבדוק אם מספר הדונמים החקלאיים של המוכר אינם עולים על "מכסת הקרקע לנחלה" כפי שנקבעה לאותו מושב. במידה וקיימת חריגה עלולה הרשות להתנות את המכר בגריעת שטחים מעובדים.

בנוסף חובה על המוכר והאגודה לחתום על טופס דומה לגבי הרכב הנחלה והמבנים הקיימים בה במסגרת הדיווח לרשויות המס. הפרטים בטופס זה משמשים לבחינת שווי בתי המגורים ושווי המחוברים (מבנים חקלאיים ומטעים) לצורך חישוב מס שבח ומס רכישה. אי דיוק עלול להביא לחיובי מס שגויים. יש לבחון היטב את הרישום ולוודא התאמת הפרטים בין הטפסים.

למכור את הנחלה – מדריך קבלה לחברות

יש לנסח את חוזה המכר עם תנאי מתלה לפיו הקונה יתקבל לחברות באגודה. בניגוד לרכישת בתים בהרחבה או משקי עזר שבעלים אינם חברים, רכישת כזו כרוכה בקבלה לחברות. הליך קבלת הקונה כחבר מחייב לעיתים בבחינה של מוסד המתמחה במתן חוות דעת על התאמת הקונה לחברות באגודה או בדיקה גרפולוגית, והמצאת אישור על היעדר רישום פליל. כמו כן נהוג לקיים ראיון מול "ועדת קבלה".

אישור ועדת קבלה או ועד ההנהלה אינו תחליף לאישור אסיפה הכללית של האגודה שהיא המוסד הקובע לקבלה לחברות. אם הצדדים לעסקה מקדמים את קיומה בתשלומים שונים ודיווחי מס ובסופו של יום הקונה לא מתקבל לחברות העסקה תסתבך ויהיה קשה ביותר להחזיר את הגלגל לאחור.

חשוב לדעת! לצדדים לחוזה המכר אין שליטה על מועד קיומה של האסיפה הכללית ויתכן והעסקה "תוקפה" בשל כך מספר חודשים.

למכור את הנחלה – מדריך תשלומים לאגודה

אגודות רבות מתנות את הקבלה לחברות בתשלום "להון האגודה" או תשלום תחת הגדרה אחרת. לרוב מדובר בסכומים סבירים אך יש אגודות המחייבות בסכומים גבוהים. על מנת להימנע מהפתעות על המוכר והקונה לברר את נוהל הקבלה לחברות ואת התשלומים שהאגודה גובה טרם חתימה על חוזה רכישת הנחלה.

חתימה על התחייבות לקיום החלטות האגודה – לסיום למכור את הנחלה – מדריך

בתקנונים ההיסטוריים של האגודות השיתופיות קיים פרק "קבלה לחברות" הכולל נוסח "כתב התחייבות" סטנדרטי לפיו מתחייב החבר החדש לקיים את החלטות המוסדות המוסמכים של האגודה. ישנן אגודות המוסיפות התחייבויות נוספות בחוזה או במסמכים אחרים.

עלולה להתגלות מחלוקת בין הקונה לאגודה בקשר לנוסח ההתחייבויות עליהן הוא נדרש לחתום ללא שיש לקונה יכולת לבטל את החוזה מול המוכר. על כן רצויי לדרוש לקבל את כל המסמכים הרלוונטיים טרם חתימה על חוזה הרכישה ולבחון את תכנם. גילוי התנגדות לסעיפים שונים עלול לסכן את הקונה באי קבלתו לחברות.

 

 

 

]]>
היוון משק עזרhttps://shtilman.co.il/%d7%94%d7%99%d7%95%d7%95%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%a7-%d7%a2%d7%96%d7%a8/ https://shtilman.co.il/%d7%94%d7%99%d7%95%d7%95%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%a7-%d7%a2%d7%96%d7%a8/#respond Mon, 20 Jan 2023 04:47:18 +0000 https://shtilman.co.il/?p=2450 היוון משק עזר הוא נושא המעסיק הרבה בעלי משק או  התוהים האם שווה להם או כדאי לעשות בחירות הקשורות לשינויים המחייבים היוון. בהמשך הכתבה תוכלו למצוא הסבר מעמיק על תחום ההיוון ומה היתרונות והחסרונות במהלך שכזה. היוון משקי עזר כיצד להתמודד עם היוון למשק עזר ומה כוללים דמי היוון משק עזר ואיך לחשב עלויות בנושא משק עזר היוון

דמי היוון משק עזר

היוון משק עזר – היוון משקי עזר בהקשר של הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל, הותירה כ- 3,000 משפחות בעלי משקי העזר במעמד קנייני ותכנוני לוטה בערפל. מחד, בעלי משקי עזר מהוונים אינם נחשבים לחלק מ"המגזר החקלאי". מאידך, הם רחוקים "שנות אור" מזכויות בעלים של קרקע "במגזר העירוני".

החלטת רמ"י האחרונה למשקי עזר, שמספרה 1521* מגדירה את עקרונות ההיוון של משק העזר והיא מאפשרת לבעל המשק להוון שטח מקסימאלי של 2 דונם בלבד.

חישוב דמי ההיוון

היוון משק עזרה - היוון משק עזר
היוון משקי עזר – היוון למשק עזר

יש לזכור כי יש הבדל בין נחלה ומשק עזר להלן נסביר את נוסח ההחלטה לחישוב דמי ההיוון:

עבור בית מגורים בשטח 160 מ"ר הבנוי על שטח חצר של 500 מ"ר, שיעור ההיוון הינו רק 5.5%. מדובר בשיעור היוון נמוך ביותר ביחס להיוון נכסים אחרים בתוך מושבים, אולם מאחר וזכויות הבניה בתוכניות המתאר בד"כ גדולות מ- 160 מ"ר ושטח החצר גדול מחצי דונם, על בעל המשק לשלם בגין יתרת הזכויות האמורות 51%, מה שמקטין באופן משמעותי את כדאיות ההיוון. מכירת משק עזר

לדוגמה: נניח שמותר על פי תכנית שבתוקף לבנות בית מגורים בשטח של 220 מ"ר ונוסיף ונניח שהשמאי הממשלתי יקבע כי מחיר קרקע למ"ר "מגורים" בסך 5,000 ₪, אזי שווי הזכות הנוספת (60 מ"ר) הוא 300,000 ש"ח ודמי ההיוון הנוספים יהיו כ 150,000 ₪.

היוון משק עזר – ההחלטה קובעת

משק עזר היוון – החלטה קובעת שעל בעל המשק לשלם דמי היוון נוספים בשיעור של 51% בגין יתרת שטח החצר העולה על חצי דונם. על פי כללים שמאיים, תוספת השווי לכל מ"ר חצר יורדת ככל שהחצר יותר גדולה. כך למשל הגדלה של החצר מחצי דונם לדונם תעלה את ערך הנכס לכל מ"ר חצר בשיעור של כרבע משווי קרקע המיועד למגורים, הגדלה נוספת של החצר לדונם וחצי תעלה את השווי לכל מ"ר חצר בכ- 20% משווי מ"ר קרקע למגורים, והגדלה של החלקה מדונם וחצי לשני דונם תעלה את תוספת שטח החצר בשיעור של 15% לכל מ"ר.

היוון משקי עזר
היוון משק עזר

שיעורים אלה אינם "חקוקים בסלע" ושווי למ"ר מגורים שקובע השמאי הממשלתי נתון למו"מ, על כן רצוי להתייעץ עם שמאי מקרקעין ועורך דין המתמחה בתחום ולהגיש השגות על דרישות התשלום של הרשות.

על פי הדוגמה הנ"ל הסכום המצטבר של דמי ההיוון מגיע לכדי 1,100,000 ₪. על סכום זה מתווסף מע"מ ומס רכישה.

היוון למשק עזר – בעל משק עזר היוון

בעל משק מסוג זה שהיוון את חלקתו יכול להוסיף יחידת מגורים בשטח המהוון (בתוך שני הדונמים המהוונים) כנגד תשלום נוסף בשיעור היוון נוסף של 31%. תוספת בית מגורים בתכנית חדשה תחייב, בעת המימוש, גם תשלום היטל השבחה לועדה המקומית של תכנון ובניה. שיעור היטל ההשבחה הינו כמחצית מעליית שווי הקרקע בעקבות התכנית המשביחה. החלטה 1521 קובעת שהיטל השבחה יתווסף ולא יקוזז מהתשלום לרמ"י.

פיצול הבית – היוון משקי עזר

עו"ד מקרקעין גד שטילמן על נושא היוון למשק עזר מסביר באשר לפיצול של הבית הנוסף קובעת ההחלטה כי יחול האמור בהחלטה 1550 של רשות מקרקעי ישראל לפיה עלות הפיצול הינה 31% אחוז מערך הקרקע. חישוב עלות הפיצול אינה ברורה דיה ומשאירה מקום לפרשנות בכל הקשור לניכוי התשלומים ששולמו עבור היוון החצר וזכויות הבניה. אנו תקוה שהשמאי הממשלתי יקבע הוראות ביצוע ברורות בסוגיה זו.

משק עזר היוון
דמי היוון משק עזר

הבעיות העיקריות בתחום דמי היוון משק עזר שטרם הובהרו די צרכן בהחלטה האחרונה מתייחסות לגורל יתרת השטח שמעל 2 דונם. לשיטת הרשות יתרת השטח תושב לרשות, על פי ניסיון העבר הרשות לא תשיב לעצמה את יתרת השטח אלא במקרים בהם קימת תכנית מתאר שתשנה את יעוד השטח העולה על 2 דונם. סביר להניח שלבעל משק העזר תהא זכות לרכוש את יתרת המגרשים שיווצרו בשיעור 91% משווים בשוק החופשי.

*משק עזר החלטה 1521 מצויה בקובץ ההחלטות רמ"י בפרק 8.14

היוון משק עזר | היוון משקי עזר | היוון למשק עזר | דמי היוון משק עזר | משק עזר היוון

 

 

 

]]>
https://shtilman.co.il/%d7%94%d7%99%d7%95%d7%95%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%a7-%d7%a2%d7%96%d7%a8/feed/ 0
מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלהhttps://shtilman.co.il/%d7%9e%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%95%d7%94%d7%94%d7%91%d7%93%d7%9c-%d7%91%d7%99%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%a7-%d7%a2%d7%96%d7%a8-%d7%9c%d7%a0%d7%97%d7%9c%d7%94/ https://shtilman.co.il/%d7%9e%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%95%d7%94%d7%94%d7%91%d7%93%d7%9c-%d7%91%d7%99%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%a7-%d7%a2%d7%96%d7%a8-%d7%9c%d7%a0%d7%97%d7%9c%d7%94/#respond Sun, 19 Jan 2023 21:54:04 +0000 https://shtilman.co.il/?p=2435 מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה

משק עזר, בניגוד לנחלה, הינו תא שטח תכנוני הנמצא במשבצת מושב שמטרתו האידיאולוגית אבדה זה מכבר ונותר כ"ייצור כלאיים" שבין מגרש מגורים ביישוב כפרי לבין נחלה. "משק עזר" הינו נכס שונה לחלוטין מ"נחלה" מבחינה קניינית, תכנונית ולרוב גם בכל הקשור למעמד בעל הנכס במושב. על מנת למנוע, חלילה, הטעיה, על בעל משק עזר המבקש למכור את משקו להבהיר לרוכש פוטנציאלי את ההבדל בין שני סוגי נכסים אלו.

ההבדל המהותי ביותר בין משק עזר ובין נחלה הינו בזכויות הבניה: לבעל נחלה יש זכות לבנות בית לעצמו, בית נוסף לבנו – " בן ממשיך ", וכן יחידת מגורים נוספת לנכדו (הנשוי). בעתיד הנראה לעין ניתן יהיה לבנות בית שלישי בנחלה, נפרד מהבתים הללו, וזאת לפי תיקון 1ב' לתמ"א 35, תיקון זה מאפשר לכל בעלי הנחלות ברחבי הארץ בנית בית אחד נוסף בכפוף להכנת תכנית מתאר מתאימה.

לעומת "הנחלה", לבעל משק עזר זכות לבניית בית אחד בלבד. רשות מקרקעי ישראל מגבילה את שטח הבניה ל- 160 מ"ר בלבד. אם לפי תכניות המתאר החלות על הישוב ניתן לבנות בית גדול יותר, יידרש בעל המשק לשלם לרשות "דמי היתר" בעת שיבקש לבנות את השטח הנוסף.

איך מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה בא לידי ביטוי מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה

מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה הוא כי לאחר הרכישה, הקונה יהיה מחויב בתשלום דמי חכירה שנתיים גבוהים מאלו ששילם המוכר, בשיעור של 1% משווי המשק (ללא בית המגורים). מדובר בסכום גבוה אשר מצדיק, מבחינה כלכלית, תשלום "דמי היוון" במקום "דמי הסכמה" בעת ביצוע עסקת המכר. בניגוד למכר נחלה, תשלום דמי ההיוון של משק עזר אינו חובה, אולם הוא מעלה את המעמד הקניני של הקונה למעמד הקרוב לבעלות. אם דמי ההיוון גבוהים מדמי ההסכמה אזי יש הצדקה כלכלית ועסקית לקבוע בחוזה המכר שהקונה ישלם את ההפרש על מנת לבטל את תשלומי דמי החכירה השנתיים בשיעור 1%, את דמי ההיתר ולהקנות לעצמו את היתרונות שבהיוון .

מיסים בעת מכירה של משק עזר

עו"ד לענייני מקרקעין שטילמן מסביר – בעת מכירת משק עזר חלים על המוכר תשלומי חובה המקטינים את התמורה נטו לכדי כ- 60% משווי התמורה ברוטו. התשלום העיקרי משולם לרמ"י: נהוג לומר שהתשלום לרמ"י שווה לשליש משווי המשק אולם כלל זה אינו מדוייק וניתן להקטין את הסכום. לרוב ישנן זכויות בניה בלתי מנוצלות וזכות לשימושים חקלאיים נוספים המחייבים במס שבח. הוועדה המקומית של תכנון ובניה נוהגת לגבות בעת המכר "היטל השבחה" בגין תכניות מתאר שהשביחו את זכויות הבניה במשק העזר במהלך השנים.

מה צריך כדי להגיע אל מכירה וההבדל בין משק עזר לנחלה באופן מעמיק? התמחות ספציפית והכרה משפטית של ההחלטות הרלוונטיות במועצת רשות מקרקעי ישראל, הבנה של תכניות המתאר, ומומחיות יחודית במס שבח הכרחית בניסוח חוזה המכר במטרה למכסם את התמורה נטו שתיוותר בידי המוכר, לצמצם את עלויות העסקה ולהקנות לקונה את מירב הזכויות במחיר הוגן.

מושבים בארץ הוקמו כאגודות חקלאיות והם מחזיקים במשבצת הקרקע של האגודה מכח חוזה עם רמ"י. בעלי הנחלות הינם חברי האגודה המנהלים את המושב באמצעות מוסדות האגודה. רוב בעלי משקי העזר בארץ אינם חברי האגודה החקלאית ואין להם כל חלק בניהול האגודה וברכושה. יכולת מעורבותם בחיים הקהילתיים והמוניציפאליים מתמצת בבחירות לוועד המקומי שהינו הזרוע הסטטוטורית של המועצה האזורית. קונה משק עזר אמור לדעת שלכאורה יש לו מעמד נחות בישוב מבעלי הנחלות ואין לו כל זכות ברווחי המושב.

]]>
https://shtilman.co.il/%d7%9e%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%95%d7%94%d7%94%d7%91%d7%93%d7%9c-%d7%91%d7%99%d7%9f-%d7%9e%d7%a9%d7%a7-%d7%a2%d7%96%d7%a8-%d7%9c%d7%a0%d7%97%d7%9c%d7%94/feed/ 0
הבית השלישי והיטל ההשבחהhttps://shtilman.co.il/%d7%94%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%94%d7%a9%d7%9c%d7%99%d7%a9%d7%99-%d7%95%d7%94%d7%99%d7%98%d7%9c-%d7%94%d7%94%d7%a9%d7%91%d7%97%d7%94/ https://shtilman.co.il/%d7%94%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%94%d7%a9%d7%9c%d7%99%d7%a9%d7%99-%d7%95%d7%94%d7%99%d7%98%d7%9c-%d7%94%d7%94%d7%a9%d7%91%d7%97%d7%94/#respond Sun, 19 Jan 2023 21:30:09 +0000 https://shtilman.co.il/?p=2430 הבית השלישי והיטל ההשבחה הוא נושא משמעותי בתחום המקרקעין שמעסיק הרבה בעלי נחלות ובצדק. בגוף הכתבה נסביר לעומק את מצב החוק ואת כיוון עתידו על מנת להבין יותר דרכנו לאן בנושא זה.

הבית השלישי והיטל ההשבחה

הבית השלישי והיטל ההשבחה – בית מספר שלוש בנחלה בוא יבוא! תוכניות המתאר של המועצות האזוריות והמושבים יאפשרו בניית בית שלישי בנחלה ופיצולו.

רוב בעלי הנחלות רואים באפשרות לבניית בית שלישי נוסף חלק מהפתרון המשפחתי לחלוקת הזכויות בנחלה בין ילדיהם. התשלום לרמ"י מטריד את בני המשפחה והם עסוקים בלמצוא דרכים לפתרון המימון, אך תשלום לרמ"י אינו התשלום היחיד שיהא עליהם לשלם. הענקת הזכויות לילד מילדי בעל הנחלה תחוייב גם בהיטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה.

היטל השבחה הבית השלישי והיטל ההשבחה

הבית השלישי והיטל ההשבחה- היטלי השבחה הינם תשלום המשולם לרשות התכנון המקומית בגין תוכניות המשביחות את הנחלה. סכום ההיטל הינה מחצית מעליית השווי של הנחלה בעקבות התוכנית החדשה. סביר להניח שבאזורי מרכז הארץ יעריכו השמאים את תוספת השווי לבית נוסף, בכמיליון שקלים לכל נחלה בממוצע וההיטל שיגבה יהיה כחצי מיליון שקלים.

עורכי דין מקרקעין משרד שטילמן מסבירים כי על פי חוק התכנון והבניה, ההיטל משולם לוועדה המקומית בעת "מימוש", היינו בעת בניית הבית או בעת מכירתו. בעת הבניה ההיטל מחושב פי השטח הנבנה בפועל, אולם בעת העברה במתנה של מגרש או בית, היטל ההשבחה נגבה לפי מלוא הזכויות המותרות לבניה בתקנון התוכנית והועדה מחויבת לגבות את מלוא הסכום על פי החוק. כך גם במקרה של העברת במתנה (העברה ללא תמורה) של הבית השלישי.

פטור מהיטל

הבית השלישי והיטל ההשבחה – האפשרות לפטור מהיטל קיימת לבית אחד (או מגרש לבית אחד) מהנחלה כולה, בתנאי שהעברה הינה לבן המתחייב לגור בנכס ארבע שנים וכן ששטחו אינו עולה על 140 מ"ר. כך שאם ההורים יעניקו זכויות ליותר מילד אחד בנחלתם – לא יינתן פטור ויחול תשלום היטל על כל שטח הבית מספר שלוש בנחלה המותר בתוכנית, ואם יתבקש פטור בגין בית בודד הוא לא יחול בגין השטח המותר לבנייה העולה על 140 מ"ר.

המועצה האזורית מטה יהודה אישרה תכנית לבניית בית שלישי בשטח בנוי של 145 מ"ר "עיקרי". על פניו נראה שמדובר בשטח קטן יחסית לבית מגורים, מאידך, היתרון בתוכנית שכזו הוא שבהעברת הזכות לבן של בעל הנחלה היטל ההשבחה יהיה "אפסי".

הבית השלישי והיטל ההשבחה – בתוכנית מתאר שקיבלה תוקף למושב כפר חיים הוגבל שטחו של בית מספר שלוש (והבית הרביעי) ל- 180 מ"ר "עיקרי" ו- 65 "שטחי שרות". העברה של זכות זו לבניית בית לבן תחוייב בהיטל השבחה רק בשל השטח העולה על 140 מ"ר.

תכנית מתאר לבנה מגורים שלישי

בוועדה המקומית לתכנון ובניה חוף השרון מוגשת בימים אלה תכנית מתאר לבניית בית שליש בשטח של כ- 340 מ"ר. "שטחי השירות" בתוכנית זו אינם נבדלים בתכונותיהם באופן משמעותי משטח הבניה ה"עיקרי" ויש אפשרות לכניסה חיצונית למרתף ששטחו בתוכנית 120 מ"ר. מדובר בתכנון מרווח ביותר אבל סביר להניח שמעטים מתושבי הנחלות ובניהם בחוף השרון יבנו בית בשטח בנוי של 340 מ"ר וינצלו את כל שטח המרתף.

על פי ניסיון החיים מהבניה בהרחבות, רוב רובם של בעלי הנחלות וילדיהם יסתפקו בבית בשטח בנוי שלא יעלה על 240 מ"ר, מעטים יבנו את המרתף. יחד עם זאת יהא על כל בעלי הנחלות לשלם היטל השבחה בגין כל השטח העולה על 140 מ"ר שהינו במקרה זה כ- 200 מ"ר. על פי אומדן זהיר יהא על כל משפחה לשלם היטל בשבחה בעת העברה לבן בסכום שלא יפחת מ- 500,000 ₪ ועלול להגיע למיליון ₪ למרות שהרוב לא ינצלו את כל השטח המותר לבניה. זאת בנוסף לסכום ההיוון לרמ"י המושפע מהשטח המותר לבניה.

שימו לב

האפשרות לבניית בתים גדולים מפתה מאוד אך מתן זכות לבניית בתים גדולים תחייב תשלומים גבוהים לרשויות.

הבית השלישי והיטל ההשבחה – לטעמנו יש לשקול היטב, בעת הכנת תוכניות מתאר לישובים, את גודל השטח המוצע לבניית הבית. ניצול מושכל של מקורות המימון של בעלי הנחלה וילדיהם מצדיק השקעה בבניה ולא תשלומים גבוהים לרשויות שרק מעטים ייהנו מניצולו. במידה וועדות התכנון יחייבו בתכנון מרתף גדול בכל שטח התכסית של הבית, מוצע לא להיכנע לתכתיב זה ולנהל במשותף מאבק משפטי הואיל ולטעמנו מדובר בדרישה שאינה חוקית, שכן, מתכנן התב"ע והייזם זכאים לקבוע בתקנון התוכנית שטח מרתף לפי שיקול דעתם.

למידע נוסף בנושאי מקרקעין שאלות והכוונה ניתן לפנות אלינו בצור קשר במספר הטלפון המוצע או דרך המייל ונחזור אליכם בהקדם. למאמרים בתחום צוואות, בן ממשיך, נחלות ועוד צפו בדפי האתר.

 

]]>
https://shtilman.co.il/%d7%94%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%94%d7%a9%d7%9c%d7%99%d7%a9%d7%99-%d7%95%d7%94%d7%99%d7%98%d7%9c-%d7%94%d7%94%d7%a9%d7%91%d7%97%d7%94/feed/ 0
מכירת משק עזרhttps://shtilman.co.il/%d7%9e%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%aa-%d7%9e%d7%a9%d7%a7-%d7%a2%d7%96%d7%a8/ https://shtilman.co.il/%d7%9e%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%aa-%d7%9e%d7%a9%d7%a7-%d7%a2%d7%96%d7%a8/#respond Fri, 31 May 2019 08:50:33 +0000 https://shtilman.co.il/?p=2099 מכירת משק עזר כמו גם קניית משק עזר יכול להיות עניין מורכב. לפני שניגשים אל מכירת משקי עזר או קנייה של משק עזר חשוב להכיר כמה נקודות. משק עזר מכירה ומידע בנושא מפי עורך דין שטילמן, עו"ד מכירה משק עזר מוביל בתחום המקרקעין במגזר הכפרי

מכירת משק עזר

מכירת משק עזר
קניית משק עזר

בעל משק עזר במושב המבקש למכור את משקו, יודע בדרך כלל ומכיר את ההבדלים בין משק עזר לנחלה. הבדלים אלו אינם מוכרים, בדרך כלל, לרוכש משק העזר המגיע מהמגזר העירוני. המונח "משק" והמונח "נחלה" נראים מובנים בציבור הרחב באופן זהה על אף שלמונחים אלה משמעות שווה מבחינה קניינית ותכנונית. על מנת למנוע, חלילה, הטעיה, על בעל משק עזר להבהיר לרוכש פוטנציאלי מטעמו את ההבדל בין שני סוגי נכסים אלו כאשר ההבדל המהותי ביותר בניהם הינו בזכויות הבניה:

לבעל נחלה יש זכות לבנות בית לעצמו, בית נוסף לבנו "הממשיך" ( בן ממשיך ), ויחידת מגורים נוספת לנכדו (הנשוי). בעתיד ניתן יהיה לבנות בית שלישי בנחלה, נפרד מהבתים הללו, וזאת לפי תיקון 1ב' לתמ"א 35, תיקון זה אפשר לכל בעלי הנחלות ברחבי הארץ בנית בית אחד נוסף.

לעומת זאת, בעל משק עזר מוגבל בבניית בתי מגוריו, בדרך כלל יש לבעל משק עזר זכות לבניית בית אחד בלבד. לפי הוראות רשות מקרקעי ישראל (המינהל) שטח הבית מוגבל ל-160 מ"ר וככל בקשה להיתר בנייה לפיה מבקש בעל משק העזר לבנות בית בשטח גדול יותר, הוא יידרש לשלם לרשות "דמי היתר". רק במקרים נדירים מאד מאפשר חוזה החכירה של משק עזר בניתם של שני בתי מגורים.

חובה על בעל משק עזר להבהיר לקונה שרכישת משק העזר ללא היוון הזכויות במשק תיצור מצב חדש, לפיו הקונה יהיה מחויב בתשלום דמי חכירה שנתיים גבוהים לעין שיעור לאלו ששילם המוכר, בשווי של 1% משווי המשק (ללא בית המגורים). מדובר בסכום גבוה במיוחד אשר מצדיק, מבחינה כלכלית, את תשלום דמי היוון במקום דמי הסכמה בעת ביצוע עסקת המכר.

קניית משק עזר
מכירת משק עזר

בעת מכירת משק עזר חלים על המוכר תשלומים שונים המקטינים את התמורה נטו הנותרת בידו לכדי כ-60% משווי התמורה ברוטו. התשלום העיקרי משולם לרשות מקרקעי ישראל (למינהל) ומכונה "דמי הסכמה" ונהוג לומר שהוא שווה לכ-33% משווי המשק ללא ערך המגורים הבנוי עליו. מס שבח משולם לרשויות המס, בגין זכויות בניה לא מנוצלות. חישוב מס השבח לבית המגורים הינו זהה לחישות מס שבח בעת מכירת כל דירת מגורים אחרת אולם נוכח העובדה שמדובר בבית הבנוי בחצר שלעיתים יש בה זכויות בניה נוספות ובמקרים רבים גם זכות לשימושים חקלאיים נוספים, יש להיעזר לעניין זה במומחים בעלי ידע מקצועי ספציפי.

על מנת לצמצם א המס למינימום – הוועדה המקומית לתכנון ובניה נוהגת לגבות בעת המכר היטל השבחה בגין תכניות מתאר שהשביחו את משק העזר במהלך השנים. התמחות ספציפית והכרה משפטית של ההחלטות הרלוונטיות במועצת רשות מקרקעי ישראל והבנה של תכניות המתאר, הכרחית בניסוח חוזה המכר במטרה למקסם את התמורה נטו שתיוותר בידי המוכר, ולצמצם את עלויות העסקה.

החלטת רמ"י האחרונה למשקי עזר, שמספרה 1521, מגדירה את עקרונות ההיוון של משק העזר. אנו ממליצים לקונה למוכר לשתף פעולה על  מנת להגיע לתוצאה לפיה אגב עסקת המכר ישלם המוכר דמי היוון במקום דמי הסכמה. יתכן שדמי היוון יהיו נמוכים מדמי הסכמה ואף אם אינם נמוכים קיים לקונה אינטרס לשלם את ההפרש על מנת לבטל את החיוב בדמי החכירה השנתיים בשיעור 1% לשנה.

היוון המשק אפשרי על פי החלטה 1521 עד שטח של 2 דונם והוא יקנה לקונה בעתיד (כשתהא תכנית מתאימה) זכות לתוכנית יחידת דיור ופיצולה כנגד תשלום דמי היוון נוספים.

משק עזר מכירה
מכירת משקי עזר

כל המידע הקשור לעסקה מחייב ניתוח נכון על ידי עורך דין מקרקעין בעל מומחיות בתחום. משרדנו, המתמחה בתחום המגזר החקלאי, שולט גם בכל הקשור לעסקאות מכר של משקי עזר ויכול לסייע למוכר משק העזר להגיע לתוצאה מיטבית מבחינת סכומי הנטו שייוותרו בידו. לשאלות נוספות הכוונה וייעוץ ניתן לפנות אלינו בכל שלב ולקבל מענה מדויק

מכירת משק עזר | קניית משק עזר | מכירת משק עזר | מכירת משקי עזר | משק עזר מכירה | מכירה משק עזר

 

 

 

 

]]>
https://shtilman.co.il/%d7%9e%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%aa-%d7%9e%d7%a9%d7%a7-%d7%a2%d7%96%d7%a8/feed/ 0